對影響我國房地產價格因素的分析

白福麗

房地產價格是一個復雜的經濟范疇，既包括土地的價格，又包括房屋建設的價格，房與地是不可分割的統一體，房地產價格是這個統一物的價格。房地產的價格受到很多因素的相互影響而發生變化，只有了解了影響房地產價格的原因，才能更好的了解房地產價格的變化的規律。根據各種影響房地產價格因素自身的性質，可以將這些原因分為經濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產的內在因素和環境因素。房地產的價格受到很多因素的影響，眾多因素共同的相互作用形成了當時的房地產價格。形成房地產價格的主要原因有：土地價格、供求關系、政治因素、市場經濟、社會因素和其他因素等等。下面我們來了解一下主要影響我國房地產價格的一些因素。

影響我國房地產價格的因素有很多，主要有：信貸政策，利率、匯率，居民收入，人口結構，貨幣供應量，房產稅，物價水平和其他的一些因素，下面我們對影響我國房地產價格的主要的幾個因素來做具體的分析。如下：

1 信貸政策

房地產市場最大的特點就是信貸政策與房地產市場是息息相關的，這主要的原因是房地產的資金主要源于銀行信貸，買房者通過向銀行貸款來買房。所以銀行貸款成為了影響房地產價格的最主要的因素。

2 匯率，利率

2.1 匯率對房地產價格的影響

“匯率”亦稱“外匯行市”或“匯價”，是一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，是以一種貨幣表示另一種貨幣的價格。由于世界各國貨幣的名稱不同，幣值不一，所以一國貨幣對其他國家的貨幣要規定一個兌換率，即匯率。近年來，由于我國的貨幣一直長期的處于升值的過程中，世界各國上的熱錢也開始如潮水般的涌入了我國。與此同時，我國對貨幣的需求也就增加了，由于我國貨幣的增加貨幣的流動性也必須會增加，這樣就吸引了更多的外資進入我國。外資進入中國后，首先選擇投資的就是高利潤的房地產行業，以獲取高額的利潤。由于眾多外資的增加推動了供給的增加，導致房地產價格的持續上漲。

2.2 利率對房地產價格的影響

利率是表示一定時期內利息量與本金的比率。利率對房地產價格的影響主要體現在銀行對貸款利率的調整。當銀行貸款利率上長時，銀行貸款的利息也會增加，這樣就增加了開發商投資的成本，開發商為了增加自己的利潤，就會減少住房的建設，從而使住房的供給減少，因此房地產的價格就會提高。相反，銀行貸款利率的上長也會增加買房者的還款壓力，減少買房者的數量，從而使住房的需求量減少，因此房地產的價格就會下降?？偟膩碇v，銀行利率的上升與下降對房地產的價格的影響要看對誰的影響更大。

3 居民收入對房地產價格的影響

改革開放以來，隨著中國經濟的快速發展，我國居民收入大幅度上升，居民的購買能力增強；居民在滿足基本的吃穿的購買需求后，在住房制度和城鎮化的推動下，居民對居住條件改善有著強烈的需求，住房需求的提高是近年來房地產價格保持上漲勢態的主要原因。房地產業也成為了我國國民經濟的支柱產業之一。

然而，近幾年來房地產市場的矛盾逐步表現，雖然購置房產成為了較富裕居民的理性選擇，住房投資需求啟動，房價也被逐步的提高。當房價超出了居民的需求，投機就會出現，導致空置率偏高、租售比倒掛等現象。這樣，房價就在消費需求、投資需求、投機需求的共同推動下不斷攀升，買大房，早買房的居民住房消費行為成為居民應對房價快速上漲的選擇。因此短期內居民消費選擇必然使房地產價格繼續上升。

4 人口結構對房地產價格的影響

房地產業界流行一句話：“明白了人口變化，也就明白了房地產”。所以人口結構對房地產業的影響非常重要，必須看懂人口的各種變化才能了解未來的房地產業。

人口結構，又稱人口構成，是指將人口以不同的標準劃分而得到的一種結果。其反映一定地區、一定時點人口總體內部各種不同質的規定性的數量比例關系，主要有性別結構和年齡結構。人口家庭構成反映家庭人口數量，它決定了居民對住宅類型的選擇。隨著中國城市家家庭人口規模的小型化，即家庭平均人口數量的下降，家庭數量增多，所需要的住房總量將增加，房地產價格有上漲的趨勢。在過去的十幾年房地產業的飛速發民利益于中國人口數量的變化，近幾年隨著中國人口出生率快速下降，中國進入老齡化的趨勢，老齡化導致的人口紅利衰失，中國房地產業將在未來幾年發生重要變化。隨著我國經濟發展，必然使住房需求持續高漲。

5 貨幣供應量

貨幣的供應量與房地產價格的影響應該是相互的，貨幣供應量的增多會使房地產價格上漲，貨幣供應量的減少會使房地產價格下降。

近年來，隨著人民幣升值空間越來越大，大量的外幣資本通過各種渠道進入我國市場，變成人民幣而促使貨幣供應量的增加，外匯占款占貨幣投放總量的大部分。貨幣的供應量超過了當前我國經濟發展的需求。貨幣的供應量過剩在一定程度也使房價呈現出上升的趨勢?？傊?，貨幣供應量對房價的影響途徑是：貨幣供應量增加，住房貸款的就會增多，房地產的需求也會增加，因此房地產價格呈上漲落的態勢也就成為了必然的趨勢。

6 房產稅對房地產的影響

房產稅又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人或者使用人征收的一種財產稅。對房產征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。

短時間內，房產稅對消費性需求雖然沒有太多的影響，可是房地產稅征收以后將使購房者手中的投資性住房的成本提高了，使資本的回收期延長了，投資者在回收期內也會有一定的財務壓力，由于投資的成本和風險加大了，購房者對投資性住房的需求也就降低了。 由于住房建設的時間比較長，短時間內房產稅對房產的供給量沒有太大的影響。而是對住房屋現存量的供給有一定的影響，房產稅開始征收后，投資性房產的成本上升，促使購買投資性房產的購房者為了降低成本的風險而出售閑置的房產，或為了轉嫁稅負而把住房向外出租，如此便增加了房產的總供給。所以在短時間內，房產稅的征收會使住房的總需求下降低而總供給增加，由此加見，這將使房地產的價格有所下降。但從房地產業長期的發展中看，試圖用房產稅來降低房地產的價格是難以實現的。

7 物價水平

物價水平是一種經濟社會中各種商品和勞務的價格的加權平均數。它是用來衡量一個國家經濟發展水平和居民消費水平的一個重要指標。在當前的生活中，房地產價格的增加會提高物價的水平，而物價水平的提高也會提高房地產的價格，促使房地產價格水平的提高。因此物價變動對房地產市場的影響是成正比的。近幾年以來，由于各種因素的影響，我國的物價水平持續上漲，引發了貨幣供應量大大超出當前中國市場對貨幣的需求量。而房地產價格的不斷上漲在也在一定程度上加大了通貨膨脹的速度。物價水平與房地產的價格是相互推動，相互影響的。

影響房地產價格的因素還有很多。各種因素相互作用形成了房地產價格的水平，影響房地產價格的因素除了以上幾項以外，還會受到其他原因的影響。例如自然環境、體育娛樂設施、房屋的地段、地理位置、交通設施、建筑物外觀等等。

總之，我國房地產價格受眾多因素綜合影響。居高不下的房價已經非常嚴重的影響到我國普通老百姓的生活質量和居住水平。影響到我國社會經濟發展的穩定性，所以迫切需要我國政府對房地產市場進行宏觀調控。