房地產價格泡沫破滅的危害傳導機理及應對策略

內容摘要：房地產價格泡沫會對經濟造成嚴重的影響，而價格泡沫的破滅會對經濟產生負面影響。本文從我國房地產價格破滅后的影響進程出發，分析香港1991年至2011年歷經的兩次房地產價格泡沫破滅的數據，探索房產價格破滅對金融危機、實業危機及社會危機的影響機理，并提出降低價格破滅危害性的政策建議。

關鍵詞：房地產 價格破滅 危害 防范對策

房地產價格破滅的危害分析

1985年香港房地產市場開始復蘇，至1997年香港房價年平均增長超過20%，房價上升近10倍后達到了頂點，隨之價格泡沫開始破滅。至1997年底房地產以及關聯行業增加值占香港GDP的份額在40%以上，整個區域經濟活動幾乎圍繞著房地產業而轉。房地產投資占固定資產總投資60%以上，而財政收入也主要依靠土地收入以及其他房地產相關稅收。債券市場中房地產股占港股總市值1/3，股票和房地產價格呈現“榮辱與共”的現象。房地產和銀行業也互相依賴，房地產開發商和居民住宅按揭始終占銀行貸款總額的30%以上。經過六年的一路下跌，樓價跌了近70%左右，給香港經濟造成了嚴重打擊，直至2005年底才得以緩慢復蘇。據專家計算，從1997年10月到2002年年底，5年的時間里香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港本地生產總值還要高，超過了1997年前7年因房地產和股市泡沫上升而增加的財富總量。

從表1看出，香港在1991年至2011年之間受到兩次房地產泡沫破滅的沖擊：一次是1997年本地房地產市場的沖擊；一次是2008年美國次貸危機的沖擊。從數據可以看出，每次泡沫破滅失業率會出現大幅度上升，1997年至1998年失業率從2.2上升至4.7；2008年至2009年失業率從3.5上升至5.3。從對外貿易看，價格泡沫的破滅降低了對外貿易總額，1997年至1998年對外貿易總額從3.710億美元下降至27767億美元；2008年至2009年從58493億美元下降至51514億美元。工業發展也受到了影響，從工業指數看，1997年至1998年工業指數從120.6下降至110.1；2008年至2009年工業指數從109.9下降至108.0。房地產價格泡沫的破滅危害到了整體的經濟情況，降低了人均GDP，1997年至1998年從20.4萬美元降低至19.24萬美元；2008年至2009年從24.54萬美元降低至23.79萬美元，并且政府儲蓄及收入都受到影響，1997年至1998年間政府儲蓄從4575億美元降低至4343億美元，政府收入從2812億美元下降至2162億美元。房地產價格泡沫的破滅對經濟的整體影響是長期的，從表1數據可以看出，1997年人均GDP為20.4萬美元，在經過泡沫破滅后直到2005年才得以恢復，影響時間長達8年。雖然美國次貸危機對香港的影響有限，屬于區域外的影響，但是經濟的恢復期也達兩年之久。

綜上所述，房地產價格破滅不僅引起金融危機，使銀行呆賬壞賬急速上升，債款貶值，同時會對實體經濟造成沖擊，影響工業及對外貿易的發展，而且在較長一段時間內影響人們的生活水平，提高失業率，降低人均GDP。

房地產價格泡沫破滅的危害機理分析

（一）金融危機的形成

政府因素是導致房地產經濟泡沫破滅的主導因素，而由價格引起的市場影響度依然存在。從圖1可知，價格泡沫破滅即價格出現持續下跌，并且幅度大。價格的持續下跌引起消費者預期發生變化，從看漲變成看跌，購買意愿延期，影響當期房屋交易。由于價格長期下跌，許多散戶投資者迫于資金壓力大量拋售，從而供給增加需求減少，價格會繼續下跌。這種情況下，房地產商無法通過銷售回籠資金，導致銀行回籠資金困難，銀行危機隨之產生。房地產危機帶來相關產業的股票下降，銀行危機加速證券市場的危機，整體金融危機隨之爆發。此外，房地產危機引起的相關產業蕭條，會加劇經濟基本面的惡化，在一定程度上加劇了金融危機。

（二）實業危機的形成

實業危機由房地產的連鎖反應引起（見圖2）。泡沫破滅，房地產市場衰落，其涉及的建筑材料、鋼鐵、運輸等產業遭受嚴重影響，而這種影響會不斷擴散。在整個經濟體系中，各個產業是相互關聯的，通過上下游產業、輔助產業等各種相關形式鏈接在一起。在房地產及上下游產業衰退時，與其上下游及相關產業之間具有上下游關系或者相關產業的產業都會受到影響，并且這種鏈條式的擴散效應逐漸會波及整個經濟實業。泡沫破滅給實業帶來的沖擊除了來自于這種產業相關性影響外，還因為其泡沫本身已經給實體經濟造成了沖擊。在泡沫未破滅時，由于房地產的暴利，大量資金被用到房地產這個大行業中，所以房地產占整個經濟的份額非常重，因此當房地產價格泡沫時，其突然的衰退會直接給整體的經濟以重創，使整個經濟形勢不容樂觀。此外，由于價格泡沫破滅帶來的金融危機，會給實體企業的資產評估帶來嚴重影響，而糟糕的經濟形勢導致人們投資信心的缺乏，實體企業融資也會遇到困難。在經濟不景氣時生產者信心也會受到影響，實體經濟的發展受阻。并且，銀行業銀根收緊，實體企業貸款難度更大，許多實體企業因資金鏈終端直接面臨破產危機。所以，在這樣多重交錯的影響下，實業危機爆發，即房地產市場的蕭條引起產品生產的整體蕭條，產品生產下降。

（三）社會危機的形成

社會危機源于人們生活狀況的惡化（見圖3）。房地產泡沫引起金融危機進而會影響投資者信心。投資信心的缺乏致使儲蓄下降，貨幣資金大量投入到消費市場。同時，由于實業危機引起產品生產下降，貨幣量與產品量的矛盾引起價格上漲。由于生產萎縮，實體企業面臨危機，大量企業倒閉或者裁員，就業需求減少，失業隨之增加，因此房地產泡沫破滅伴隨著失業率的攀升。失業使收入減少，價格上漲使消費增加。收入與消費的矛盾加劇了生活狀況的惡化。在生活壓力過大，生存遇到障礙時，人們便會通過各種形式來宣泄自己的壓力，來發泄自己的不滿，這種不滿不僅涉及貧富矛盾，更會對社會、對政府產生不滿。人們的宣泄方式很多，無論是那種宣泄方式都會對社會穩定造成嚴重影響。endprint

（四）危機之間的關系

房地產危機、金融危機、實業危機和社會危機不是此起彼伏的關系，而是相互促進相互關聯的（見圖4）。房地產危機在引發金融危機、實業危機以及社會危機的同時，這些危機同時在彼此作用。金融危機的產生在一定程度加劇了房地產的資金問題，同時降低投資者、消費者以及生產者信心，進而給實體經濟融資和市場帶來危害。實體經濟的惡化又會進一步惡化經濟的基本面，降低投資者、消費者和生產者的信心，間接的惡化金融危機。社會是基本的宏觀環境，社會危機的產生對人們的心理產生嚴重影響，這種影響嚴重破壞了宏觀環境，而宏觀環境是投資者、消費者及生產者必須考慮的因素，因此社會危機的產生無疑加劇了實業危機和金融危機。所以整個經濟體系是相互關聯的，一個方面惡化會引起其他方面的惡化，而其他方的惡化又會反過來加劇整體的惡化程度。所以房地產泡沫的破滅如果不加以引導，其影響是無法估計和衡量的。

房地產價格泡沫破滅的危害防范對策

第一，政府對房地產的壓制政策應該循序漸進，延長價格泡沫破滅的過程，防止價格泡沫直線崩潰。一招斃命的政策造成了房地產泡沫的快速破滅。快速破滅必然導致房地產的快速崩盤。在沒有緩沖作用下，房地產快速崩盤，價格迅速下跌，必然銀行資金風險。在政府主導型的國家，擊破泡沫不存問題，但其實施的政策要想在短時間內大幅度減少危害的產生是其力所不能及的。無論是貨幣政策、稅收政策或者是一般行政政策，都無法在短期取得良好效果，并且由于經濟關系的復雜性，即使在短期取得效果也無法保證短期效果與預期效果一致。

第二，大力促進實業經濟的發展，壓縮房地產經濟在整個經濟體系的比例。總結房地產價格破滅對經濟影響，關鍵是貨幣資金大部分流入到房地產市場，沖淡了投資者對實業經濟的投資，使整個經濟的產業結果中房地產占據的過分份額，使整個經濟受房地產市場的影響過大。但是要想降低房地產價格破滅對經濟的影響，首先就要壓低房地產經濟在整個經濟中的地位，所以政府需大力發展實業經濟，吸引更多投資者、更多貨幣資金到其他領域的發展中去，以提高實業經濟在整個經濟體系中地位。

第三，穩定就業率，穩定物價。這是關乎民生的措施。促進實業的快速發展在一定程度上縮小了因房地產價格泡沫破滅帶來的就業危機，但是并不能消滅。為了沖淡房地產對就業帶來的危機，建議政府在刺破房地產泡沫時，大力發展民生工程，以沖淡甚至消除房地產對就業的影響。同時，應減少貨幣供應以縮小流通市場的貨幣供應量穩定物價，減少流通市場貨幣對消費市場的沖擊。政府在房地產泡沫逐漸破滅的關鍵時期，應該加強對價格的管控，防止投機主義者人為抬高物價。

第四，保障銀行資金的基本穩定。銀行危機是金融危機、實業危機以及社會危機的前兆，保障銀行業的穩定是穩定經濟基本面的重要舉措，而資金問題是銀行危機的關鍵問題。價格泡沫破滅必然引起房地產資金回籠困難，造成銀行業的呆賬壞賬上升，資金出現問題的可能性非常大。銀行作為社會儲蓄最主要場所，如果資金出現問題將引發瘋狂擠兌現象（我國海南房地產泡沫破滅后就出現了嚴重的擠兌現象），這將嚴重損傷人們對經濟的信心，造成社會性恐慌。保障銀行資金的基本穩定，實質是保障人們的基本財產安全、穩定人們對經濟的信心的重要措施。

參考文獻：

1.劉金娥.我國房地產市場泡沫的成因分析[J].山西財經大學學報，2010（2）

2.吳鐵穩，林珊華.日本20世紀80年代房地產泡沫探析及啟示—論政府在其中的作用[J].經濟與社會發展，2012（3）

3.李宗怡.貨幣政策如何應對房地產泡沫—中日比較分析[J].亞太經濟，2007（4）

作者簡介：

郭芳（1981.12-），女，漢族，河南鄭州人，碩士，河南經貿職業學院工商管理系講師，研究方向工商企業管理。endprint

（四）危機之間的關系

房地產危機、金融危機、實業危機和社會危機不是此起彼伏的關系，而是相互促進相互關聯的（見圖4）。房地產危機在引發金融危機、實業危機以及社會危機的同時，這些危機同時在彼此作用。金融危機的產生在一定程度加劇了房地產的資金問題，同時降低投資者、消費者以及生產者信心，進而給實體經濟融資和市場帶來危害。實體經濟的惡化又會進一步惡化經濟的基本面，降低投資者、消費者和生產者的信心，間接的惡化金融危機。社會是基本的宏觀環境，社會危機的產生對人們的心理產生嚴重影響，這種影響嚴重破壞了宏觀環境，而宏觀環境是投資者、消費者及生產者必須考慮的因素，因此社會危機的產生無疑加劇了實業危機和金融危機。所以整個經濟體系是相互關聯的，一個方面惡化會引起其他方面的惡化，而其他方的惡化又會反過來加劇整體的惡化程度。所以房地產泡沫的破滅如果不加以引導，其影響是無法估計和衡量的。

房地產價格泡沫破滅的危害防范對策

第一，政府對房地產的壓制政策應該循序漸進，延長價格泡沫破滅的過程，防止價格泡沫直線崩潰。一招斃命的政策造成了房地產泡沫的快速破滅。快速破滅必然導致房地產的快速崩盤。在沒有緩沖作用下，房地產快速崩盤，價格迅速下跌，必然銀行資金風險。在政府主導型的國家，擊破泡沫不存問題，但其實施的政策要想在短時間內大幅度減少危害的產生是其力所不能及的。無論是貨幣政策、稅收政策或者是一般行政政策，都無法在短期取得良好效果，并且由于經濟關系的復雜性，即使在短期取得效果也無法保證短期效果與預期效果一致。

第二，大力促進實業經濟的發展，壓縮房地產經濟在整個經濟體系的比例。總結房地產價格破滅對經濟影響，關鍵是貨幣資金大部分流入到房地產市場，沖淡了投資者對實業經濟的投資，使整個經濟的產業結果中房地產占據的過分份額，使整個經濟受房地產市場的影響過大。但是要想降低房地產價格破滅對經濟的影響，首先就要壓低房地產經濟在整個經濟中的地位，所以政府需大力發展實業經濟，吸引更多投資者、更多貨幣資金到其他領域的發展中去，以提高實業經濟在整個經濟體系中地位。

第三，穩定就業率，穩定物價。這是關乎民生的措施。促進實業的快速發展在一定程度上縮小了因房地產價格泡沫破滅帶來的就業危機，但是并不能消滅。為了沖淡房地產對就業帶來的危機，建議政府在刺破房地產泡沫時，大力發展民生工程，以沖淡甚至消除房地產對就業的影響。同時，應減少貨幣供應以縮小流通市場的貨幣供應量穩定物價，減少流通市場貨幣對消費市場的沖擊。政府在房地產泡沫逐漸破滅的關鍵時期，應該加強對價格的管控，防止投機主義者人為抬高物價。

第四，保障銀行資金的基本穩定。銀行危機是金融危機、實業危機以及社會危機的前兆，保障銀行業的穩定是穩定經濟基本面的重要舉措，而資金問題是銀行危機的關鍵問題。價格泡沫破滅必然引起房地產資金回籠困難，造成銀行業的呆賬壞賬上升，資金出現問題的可能性非常大。銀行作為社會儲蓄最主要場所，如果資金出現問題將引發瘋狂擠兌現象（我國海南房地產泡沫破滅后就出現了嚴重的擠兌現象），這將嚴重損傷人們對經濟的信心，造成社會性恐慌。保障銀行資金的基本穩定，實質是保障人們的基本財產安全、穩定人們對經濟的信心的重要措施。

參考文獻：

1.劉金娥.我國房地產市場泡沫的成因分析[J].山西財經大學學報，2010（2）

2.吳鐵穩，林珊華.日本20世紀80年代房地產泡沫探析及啟示—論政府在其中的作用[J].經濟與社會發展，2012（3）

3.李宗怡.貨幣政策如何應對房地產泡沫—中日比較分析[J].亞太經濟，2007（4）

作者簡介：

郭芳（1981.12-），女，漢族，河南鄭州人，碩士，河南經貿職業學院工商管理系講師，研究方向工商企業管理。endprint

（四）危機之間的關系

房地產危機、金融危機、實業危機和社會危機不是此起彼伏的關系，而是相互促進相互關聯的（見圖4）。房地產危機在引發金融危機、實業危機以及社會危機的同時，這些危機同時在彼此作用。金融危機的產生在一定程度加劇了房地產的資金問題，同時降低投資者、消費者以及生產者信心，進而給實體經濟融資和市場帶來危害。實體經濟的惡化又會進一步惡化經濟的基本面，降低投資者、消費者和生產者的信心，間接的惡化金融危機。社會是基本的宏觀環境，社會危機的產生對人們的心理產生嚴重影響，這種影響嚴重破壞了宏觀環境，而宏觀環境是投資者、消費者及生產者必須考慮的因素，因此社會危機的產生無疑加劇了實業危機和金融危機。所以整個經濟體系是相互關聯的，一個方面惡化會引起其他方面的惡化，而其他方的惡化又會反過來加劇整體的惡化程度。所以房地產泡沫的破滅如果不加以引導，其影響是無法估計和衡量的。

房地產價格泡沫破滅的危害防范對策

第一，政府對房地產的壓制政策應該循序漸進，延長價格泡沫破滅的過程，防止價格泡沫直線崩潰。一招斃命的政策造成了房地產泡沫的快速破滅。快速破滅必然導致房地產的快速崩盤。在沒有緩沖作用下，房地產快速崩盤，價格迅速下跌，必然銀行資金風險。在政府主導型的國家，擊破泡沫不存問題，但其實施的政策要想在短時間內大幅度減少危害的產生是其力所不能及的。無論是貨幣政策、稅收政策或者是一般行政政策，都無法在短期取得良好效果，并且由于經濟關系的復雜性，即使在短期取得效果也無法保證短期效果與預期效果一致。

第二，大力促進實業經濟的發展，壓縮房地產經濟在整個經濟體系的比例。總結房地產價格破滅對經濟影響，關鍵是貨幣資金大部分流入到房地產市場，沖淡了投資者對實業經濟的投資，使整個經濟的產業結果中房地產占據的過分份額，使整個經濟受房地產市場的影響過大。但是要想降低房地產價格破滅對經濟的影響，首先就要壓低房地產經濟在整個經濟中的地位，所以政府需大力發展實業經濟，吸引更多投資者、更多貨幣資金到其他領域的發展中去，以提高實業經濟在整個經濟體系中地位。

第三，穩定就業率，穩定物價。這是關乎民生的措施。促進實業的快速發展在一定程度上縮小了因房地產價格泡沫破滅帶來的就業危機，但是并不能消滅。為了沖淡房地產對就業帶來的危機，建議政府在刺破房地產泡沫時，大力發展民生工程，以沖淡甚至消除房地產對就業的影響。同時，應減少貨幣供應以縮小流通市場的貨幣供應量穩定物價，減少流通市場貨幣對消費市場的沖擊。政府在房地產泡沫逐漸破滅的關鍵時期，應該加強對價格的管控，防止投機主義者人為抬高物價。

第四，保障銀行資金的基本穩定。銀行危機是金融危機、實業危機以及社會危機的前兆，保障銀行業的穩定是穩定經濟基本面的重要舉措，而資金問題是銀行危機的關鍵問題。價格泡沫破滅必然引起房地產資金回籠困難，造成銀行業的呆賬壞賬上升，資金出現問題的可能性非常大。銀行作為社會儲蓄最主要場所，如果資金出現問題將引發瘋狂擠兌現象（我國海南房地產泡沫破滅后就出現了嚴重的擠兌現象），這將嚴重損傷人們對經濟的信心，造成社會性恐慌。保障銀行資金的基本穩定，實質是保障人們的基本財產安全、穩定人們對經濟的信心的重要措施。

參考文獻：

1.劉金娥.我國房地產市場泡沫的成因分析[J].山西財經大學學報，2010（2）

2.吳鐵穩，林珊華.日本20世紀80年代房地產泡沫探析及啟示—論政府在其中的作用[J].經濟與社會發展，2012（3）

3.李宗怡.貨幣政策如何應對房地產泡沫—中日比較分析[J].亞太經濟，2007（4）

作者簡介：

郭芳（1981.12-），女，漢族，河南鄭州人，碩士，河南經貿職業學院工商管理系講師，研究方向工商企業管理。endprint