“以房養老”模式的風險分析及對策探討

董勝權

（湖北民族學院 法學院，湖北 恩施 445000）

“以房養老”模式的風險分析及對策探討

董勝權

（湖北民族學院 法學院，湖北 恩施 445000）

“以房養老”從本質上講是一種金融服務工具和產品，是一種市場行為，是一種自愿的、可選擇的、補充的養老方式，不是一項養老政策。“以房養老”模式作為舶來品于2003年引入我國，旨在能有效解決我國的養老難題。但是“以房養老”模式在我國各地推行的結果并沒有達到滿意的結果，究其原因是對“以房養老”模式的風險及其應對措施還缺乏充分的研究。文章試圖對“以房養老”模式的風險進行深入探討，并提出相關對策建議，以更深入地認識“以房養老”模式中的風險因素，從而探索出一條在我國能切實可行的“以房養老”模式道路。

以房養老；風險分析；對策

隨著我國養老問題的日益突出，傳統的靠家庭子女贍養年老父母和國家的社會養老保障體系已經不能滿足我國養老實際，為此我國引進“以房養老”模式。從2007年以來先后在廣州、南京、上海、長春等城市先后試點，但都因效果不理想而終止。上海僅試點六例就無疾而終，而南京則因為兩個股東因利益糾紛而終止。究其原因是“以房養老”模式剛剛引進我國不久，還不為人所了解，不確定的風險太多，風險程度也無法準確預測，所以很多人只是處于隔岸觀望的態度?；谌藗儗Α耙苑筐B老”的認識薄弱現狀，本文就其風險進行簡要研究，并提出相關對策。

“以房養老”模式中的風險承擔者主要是兩方面的，即貸款方和借款方。貸款方就是投資“以房養老”業務的銀行、保險公司等金融機構，借款方就是參與“以房養老”業務的老人。本文將分別從貸款方和借款方所面臨的風險進行分析，最后就如何解決風險提出相應的對策：

一、貸款方所面臨的風險

（一）長壽風險

由于“以房養老”是以借款人的壽命為限定時間的，所以長壽風險在“以房養老”模式中是占有舉足輕重的地位的。當今社會經濟進步迅速，科技發達，社會醫療水平也是得到了很大的提高，人們的壽命也得到了很大的延長?！敖杩钊藟勖介L，還款時間也越長，除了一次性支付的貸款方式，其他任何一種支付方式的貸款本息和都在增加，導致機構在未來收不抵支的可能性加大?！盵1]在以房養老的模式中，因為貸款人是沒有貸款追索權的，所以如果借款人的壽命比預期壽命長的話，那么貸款人就要支付更多的貸款金額，與此同時，房屋所有權在貸款人接管之前將經歷更久的自然折舊和物理磨損，房屋的價值也將降低，這是長壽風險的附加風險。

而從另一個角度，即房屋所有者的角度來看，因為自身壽命的不可預測性，所以在確定住房反抵押貸款的合同期限的時候也持猶豫態度，房屋所有者可能會擔心壽命預測過短而導致在領取貸款的時候拿不到房屋應有價值的足夠回報。

綜上所述，這是借款人與貸款人之間的風險與收益的博弈，無論哪一方，都承擔著長壽所帶來的相應風險。所以，長壽風險是以房養老模式推行中不可忽略的風險之一。

（二）住房價值波動風險

住房價值波動是直接與以房養老養老模式相關的風險因素，當房屋的實際價值低于累積的貸款本息總額時，貸款人將蒙受多支付貸款的損失；當房屋的實際價值等于累積的貸款本息總額時，雙方均無盈虧；當房屋的實際價值高于累積的貸款本息總額時，那么貸款人將會盈利，如果借貸雙方簽訂了共享房屋升值效益的合同，那么雙方則會取得共贏效果。但是隨著時間的推移，房屋本身會發生自然磨損，這是一個房屋的物理性折舊過程，在這個過程中，房屋的價值自然會逐漸降低。同時，當代社會的人們生活方式也是與時俱進的，對房屋的舒適度等追求也變得與眾不同，人們逐漸不滿足于傳統的住房樣式或者住房位置，從這方面而言，人們的觀念變化也會導致房屋價值的降低，這是房屋功能性折舊?！霸谝苑筐B老的具體操作中，當借款人將自有住房抵押而去的相當的款項后，該住房的價值除了隨時間推移、自然磨損下跌外，還會因經濟環境變房地產交易行情的變化，使特設機構遭受相應損失?！盵2]

更重要的是，我國房地產市場正處于一個持續高漲的狀態，房價居高不下，如果房價在接下來的時間內穩定處于高價狀態自然會給貸款方和借款方帶來較高的收益，但是如果房地產泡沫破裂的話，房價暴跌，那么貸款方將蒙受之前因為高估價所帶來房價暴跌之間價格差的經濟損失，特別是在我國房價如此高的市場經濟條件下，這個經濟損失將會放大很多倍。

（三）利率風險

“利率風險是最具有不確定性的風險。利率風險也稱市場利率風險，是指由于市場利率變動的不確定性，導致金融機構收益或市場價值的波動性?！盵3]市場利率的波動必然導致金融機構收益和市場價值的波動，這也取決于住房反向抵押貸款的利率形式。

當其利率形式是固定利率時，市場利率上升，由于貸款方（銀行、保險公司等金融機構）不能控制需要向借款方（老人）支付的住房反向抵押貸款余額的變化，則會導致房地產市場的收益下降，可能會導致貸款方的微利潤甚至是無利潤。

當其利率形式是浮動利率時，如果基準利率上升，因為貸款方發放給借款方的金額是固定不變的，但是因為應計利息的提高，貸款方到最后貸款期限時所支付的本息總額可能還要高于房屋的本身價值，這樣銀行、保險公司等金融機構作為貸款方將面臨著不盈反虧的結果；如果基準利率降低，借款人也不會自愿支付原本的高利息，這樣貸款方就要被迫下降利率，貸款方的收益自然要低于市場平均收益。所以利率波動在住房反向抵押貸款余額不斷提高的情況下，其未來的影響是非常巨大的，輕則不盈利，重則出現巨大虧損。

（四）道德風險

根據住房反向抵押貸款的規定，借款方在領取貸款的同時，可以繼續居住在原來的房屋中，但是需要負責房屋的正常維修工作。這就意味著借款人在房屋正常維修后需要自己支付維修費用，這對于一個要靠抵押自己房屋領取養老費用的老人而言，無疑是給自己加重了經濟負擔，降低了自己的生活水平和生活質量，從這方面考慮，借款人是否會以降低自己的生活水平為代價來進行房屋維修，況且從根本上來說這個房屋已不是自己所有的，這是一個不能確定的因素。但是如果沒有對房屋進行必要的正常維修，就勢必會加速房屋的物理磨損，降低房屋的壽命，最終蒙受損失的還是貸款方。在這么一個道德風險的前提下，房屋的壽命是否會是預測的結果就成為了一個未知數。

（五）自然風險

自然風險是住房反向抵押貸款中的一個不確定的因素，因為以房養老的最根本載體是房屋，如果貸款方在支付借款方貸款一段時間之后，房屋由于不可抗力等自然因素遭到毀壞或者完全消失了，在沒有保險的情況下，那么這個經濟損失就無法得到補償。

房屋如果遭受各種不確定的不可抗力的自然災害的破壞，例如地震、洪水、泥石流等自然災害，導致房屋損壞甚至坍塌，那么貸款人最終就無法得到房屋的所有權，而在當今又沒有制度保險的情況下，貸款方也無法從第三方獲得經濟補償，那么他就會遭受不可補償的經濟損失。

自然風險的影響對象也是受地理因素制約的，比如說地震頻發的地震帶地區，容易發生泥石流的山區城鎮，受洪澇災害影響的平原地區，這些特定的地區可能就是自然風險較大的地區。

（六）政策風險

“以房養老”往往要經歷很長時間，甚至是幾十年，但是房屋作為這個養老模式的最主要載體，還面臨著國家政策的制約，根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，居民用地的土地使用權最高年限為70年。同時2007年10月1日起施行《物權法》，其中明確規定住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。同時在《物權法》出臺之前，1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十一條規定，辦理土地使用權續期的，應當重新簽訂土地使用權轉讓合同，并依照規定支付土地使用權出讓金。這兩者就產生了無法明晰的問題，雖然《物權法》規定可以無償自動續期，但是當購房者的土地使用年限到期后，需要如何續期，又是否需要繳納土地出讓費用以及需要繳納多少出讓費用，都沒有給出一個明確的規定。針對這些不確定的國家政策因素可能就會導致銀行、保險公司等金融機構面臨著政策風險所帶來的損失。

二、借款方所面臨的風險

（一）成本風險

成本風險主要是針對借款人（老人）而言，一般對于參與以房養老即住房反向抵押貸款的借款人而言，都是手頭缺乏現金的老人，但是在進行住房反向抵押貸款之前，需要對其中細節進行詳細的咨詢，而其中的咨詢成本是非常高昂的，這對于一個缺乏現金的老人而言是一筆很大的支出，老人很可能支付不起或者需要借錢支付高昂的咨詢費用和手續費用，這就可能導致老人在領取抵押貸款之前就已經產生負債了。

（二）流動性風險

流動性風險是指商業銀行雖然有清償能力，但無法獲得充足資金或無法以合理成本及時獲得充足資金以應對資產增長或支付到期債務的風險。

在住房反向抵押貸款中，流動性風險的風險承擔者是借款人，即參與“以房養老”的老人，如果貸款方即銀行、保險公司等金融機構無法向老人支付貸款，而老人又沒有其他經濟來源，只能靠這個住房反向抵押貸款來進行日常生活消費支出，那么老人就會面臨著經濟來源斷絕的風險，無法維持正常生活消費。

（三）傳統倫理風險

在當今中國的“養兒防老”“方有一寸地，但留兒孫耕”的傳統文化背景下，父母會盡力把自己的遺產，當然包括房屋都留給自己的子孫后代，希望能為自己的子孫后代留下一筆財富，造福子孫。同時，作為父母的兒女都把贍養父母作為自己的必盡義務，更重要的是“盡孝道”，如果有人把自己的父母送到養老院，那么他很可能就會遭到“不孝子”的唾罵，況且中國是一個儒家思想根深蒂固的國家，“百善孝為先”為世人所知曉。所以，父母也不愿自己的兒女背受“不孝子”的罪名，而作為子女也不會頂著社會道德輿論的壓力而將自己的父母送到養老院之類的機構。所以，“以房養老”是將房屋所有權抵押給金融機構，對于有子女的老人是不會讓自己的兒女面臨傳統倫理風險的。

三、對策探討

（一）貸款方之風險規避

1.長壽風險規避：在養老問題上，政府具有不可推卸的責任。因為反向抵押貸款業務持續時間長，不明確性高，貸款人是不具備完全承擔長壽所帶來風險的能力的，所以，反向抵押貸款業務的順利開展是離不開政府在政策上和財力上的支持的。如此，“便可將住房反向抵押貸款業務視為一種政策性金融服務，由政府制定政策，減免業務經辦中的相關稅費，承擔業務經營中可能發生的風險和各項損失。”[4]在具備政府政策和財力上的保障情況下，貸款人在“以房養老”模式中所面臨的長壽風險就減到很小的程度了。綜上而言，貸款方積極尋求國家財政上的支持和保障在降低長壽風險的作用中是至關重要的。另一方面，貸款方也可以嘗試與保險公司簽訂合同，即在借款方（老人）在超出了既定期限之后所需支付的貸款由保險公司承擔一部分或者全部承擔。

2.住房價值風險規避：住房價值風險主要是指未來住房價值低于在反向抵押貸款業務開辦之前既定的估測住房價值，也就意味著貸款方要承擔因住房價值下降而帶來的價格差的經濟損失。住房價值除了自然的物理磨損之外，還受諸多因素影響，如房地產市場的萎靡，住房價值的功能性折舊，這些因素都會導致住房價值的下跌?！胺婪斗績r波動價值的方法之一就是制定合理的貸款比例，為減少房價不確定性帶來的損失，除了在出售房產時把握時機，還需要制定合適的貸款比例，盡可能在貸款期限結束時，將貸款本息積累值控制在房價以內?！盵5]除了限定合理的貸款比例以外，準確地預測未來房產價格變化也是至關重要的，以此避免因未來房產價值波動過大而造成不可預估的經濟損失。同時，也可以從風險分攤這一角度來降低住房價值波動風險。一種方法是：貸款方可以投保住房財產保險，在住房價值下跌之后，保險公司要按照規定給投保人即反向抵押貸款業務的貸款方支付一定比例的經濟賠償，從而減少貸款方的經濟損失；還有一種方法就是，“將具有未來預期現金流入的反向抵押貸款，匯聚重組構成反向抵押貸款池，由證券機構現金購入，經過擔保或信用升級后，進入二級市場，出售給新的投資者，從而達到資金融通，分散風險的目的。 ”[6]

3.利率風險規避：與上兩者風險相比較，“利率風險具有不可分散性，對利率風險的防范可通過階段性的準確預測利率走向并定期調整合同利率將其弱化?！盵7]同時，作為貸款方的金融機構應當積極進行利率風險管理，做好應對未來可能因利率波動而帶來的風險。未來的市場利率往往很難準確預測，因此可以通過利率保險的形式來建立一種風險共擔關系，貸款人提前向保險公司支付一定的保險金，將未來利率水平確定在一個限度之內，如果超出了這一水平，多支付的貸款則由保險公司承擔，這樣就可以將利率風險確定在了一個可控制的程度。

4.道德風險規避：道德風險主要是涉及借款人和房屋正常維修保養的問題，但是，借款人對于房屋維修具有很強的能動性，如果沒有確切的維修標準，是很難去確定借款人的責任的，所以，貸款人可以在與借款人簽訂反向抵押貸款合同之前簽訂房屋維修相關合同，確定房屋在借款人居住期間應保持的標準，如果不滿足這個標準，貸款人有權適當降低應支付的貸款金額，以彌補房屋由于沒有進行正常維修而造成的折損。通過合同的方式建立這樣一個誠信確保機制對于道德風險的防范是很有效果的。

5.自然風險規避：自然風險屬于不可抗力因素造成的風險，如地震、洪水、泥石流以及臺風等破壞性很強的自然災害，都可能對房屋造成很大程度的破壞。所以，自然風險的規避可以從兩方面著手：一方面，貸款方可以投保保險公司意外險，在房屋遭受自然災害的破壞之后，由保險公司進行相應經濟賠償，減少經濟損失；另一方面，貸款方可以根據住房所在地理位置進行有選擇性的“以房養老”業務開展，減少在地震、臺風等自然災害頻發地區的“以房養老”業務的開展量，從而主動避免自然風險。

6.政策風險規避：政策風險的規避主要從我國政府的政策制度著手，關鍵要確保在我國有一個穩定的宏觀政治環境，包括政府出臺的相關政策，制定的相關法律制度。完善我國《物權法》中關于我國土地使用權的相關法律條規以及如何辦理土地使用權續期的相關細節，確保我國關于土地使用權的轉讓手續合法化和簡單化，以消除貸款人可能面對的政策風險。

（二）借款方之風險規避

1.成本風險規避：成本風險主要是由于借款人（老人）對“以房養老”模式相關信息的缺失所造成的。一方面，政府應加大對反向抵押貸款業務的宣傳，對其運作流程、相關責任歸屬以及政策現狀等具體信息進行詳細公布，讓更多的人能夠更透徹地認識反向抵押貸款的性質與內容；另一方面，政府應加強對良性中介機構的培建，在借款人和貸款人之間營造一個良好的中介環境，降低借款人的咨詢成本和手續費用，減輕借款人的參與經濟成本。

2.流動性風險規避：政府應加大對作為貸款方的金融機構的政策、財力的支持，同時也要對借款人提供養老金補貼，環節貸款人的財務負擔。具體做法可以是：政府向作為貸款方的金融機構提供財政補貼，增加其流動資金，在貸款方無法及時支付貸款時，政府可以先行給予低息貸款支持，待其有足夠的資金之后再返還貸款或者政府可以代替貸款人向借款方支付貸款，形成政府與貸款方之間的債務關系，以確保借款人（老人）的穩定貸款收入，消除借款人可能面對的因流動性風險所帶來的經濟來源斷絕的嚴重問題；同時政府還可以向貸款方提供稅收優惠政策，減輕貸款方的財務負擔。

3.傳統倫理風險規避：解決傳統倫理風險依然要從政府部門出發，傳統倫理風險實質上是社會價值觀的體現，所以需要由上而下進行人們思想觀念的改變和價值觀的重塑，這是一個社會性的浩大工程，必須需要政府相關部門加大對反向抵押貸款的觀念明確和該模式的正統化，逐步改變對反向抵押貸款有抵觸的群眾的思想認識，樹立全新的傳統價值觀，讓更多的人接受“以房養老”的養老模式；同時也要改變人們的那種傳統的“養兒防老”“但有一寸地，方留兒孫耕”的觀念，讓那些擔負這種心理負擔的人們對“以房養老”模式有一個全新的理解，只要獲得社會的認同，傳統倫理風險就可以得到很好的解決。

四、結語

由于我國人口基數大，人口老齡化步伐加快，而我國傳統養老模式又不能承擔如此沉重的養老負擔，我國“獨守空房”的老人又比較多，所以“以房養老”模式在我國是比較適用的養老方式。我們要深入分析“以房養老”模式中存在的風險，結合我國實際的養老問題，完善我國相應的法律制度和政策保障，探索解決該模式中所存在風險的合理方法和途徑，探索出一條屬于我國的“以房養老”模式新路線，從而有效解決我國的養老難題，讓我國的老人能安心地頤養天年，確保我國老人能“老有所依，老有所養”。

（注：本文系湖北民族學院大學生科研創新項目：以房養老模式的意義、障礙及對策研究的部分科研成果，項目編號：2014W007）

[1]蔣歡．反向抵押貸款風險分析及定價研究[J].商業文化·財經視點，2008-01.

[2]王成程．以房養老的風險及規避機制研究[D].山東經濟學院碩士學位論文，2010-05.

[3]孟曉蘇.論建立“反向抵押貸款”的壽險服務[J].保險研究，2002-12.

[4]王成程.以房養老的風險及規避機制研究[D].山東經濟學院碩士學位論文，2010-05.

[5]張茜.我國反向抵押貸款的風險因素與定價研究[D].博士論文，2013-06

[6]張茜.我國反向抵押貸款的風險因素與定價研究[D].博士論文，2013-06

[7]祝羅驍.關于以房養老各種風險及防范的初探[J].價值工程，2011，（19）：0299.