房地產資金鏈風險管理及發展趨勢探索

許曉峰

摘要：當前，我國的房價不斷上漲，房地產行業的發展備受關注，也吸引了很多人投身于房地產行業中。房地產行業是一個資金密集型的行業，資金鏈的管理直接關系著房地產企業的正常發展。當前，在房地產資金鏈管理中存在著很大的風險，這也是房地產行業面臨的主要風險所在。在國家的房地產調控政策背景下，充分認識房地產的資金鏈管理中存在的風險和問題，正確預見房地產的發展趨勢，對當前的房地產行業發展有重要意義。本文將主要分析當前的房地產資金鏈中存在的問題，探究房地產資金鏈管理的措施，并根據市場環境預見房地產的發展趨勢。

關鍵詞：風險管理 房地產資金鏈 發展趨勢

房地產是我國的支柱產業，對國民經濟的發展和社會市場的穩定有重要影響。在房地產行業的發展中，資金是保證房地產行業健康發展的關鍵因素。目前，在宏觀政策的調控下，房價依然堅挺，并沒有合理回歸，表明房地產行業的發展存在較大風險。資金鏈作為房地產行業的關鍵所在，資金管理的缺失，將導致資金鏈出現問題，嚴重影響房地產行業的正常發展。因此，為了實現房地產行業的正常發展，減少風險的存在，還需要各方共同努力，加強房地產行業的資金鏈風險管理，促進房地產行業的健康發展。

一、房地產資金鏈的現狀分析

分析房地產資金鏈的現狀，主要是從房地產資金的三個環節（籌措、使用、回籠）來進行分析，探究在各個環節存在的問題。

（一）資金籌措

資金籌措作為房地產資金鏈的起始環節，在房地產資金鏈中占據著重要的地位，對整個房地產的資金鏈的正常運行有重要影響。第一，一個企業投身于房地產行業，必須要籌措資金，有雄厚的資金支持；第二，籌措資金是其他環節的基礎，若該環節出現問題，將直接影響后兩個環節的正常運轉。在資金籌措環節中，主要存在的問題表現在以下幾點。

1、銀行信貸比重大，依賴程度高

據調查資料顯示，當前，我國的一些房地產企業的資金來源形式主要是分為貸款、定金、預收款、外資以及個人按揭貸款等，雖然形式看上去呈現多樣化，但是數據顯示，在這些資金來源中，外資籌資所占的比重很小，大部分主要集中在貸款，也就是說籌措資金的主要方式是銀行貸款，對銀行貸款的依賴程度比較高，這其中可能會存在風險。

2、較高的資產負債率

在我國的房地產企業中，還普遍存在著資產負債率較高的現象，有些房地產企業的資產負債率已經超過了國際常規水平，甚至有些企業超過了行業的警戒線。這都說明這些企業面臨著嚴峻的經營風險，并且經營利潤不能達到負債的水平，再加上企業的固定資產不能變現，這些房地產企業在發展過程中，面臨著相當嚴重的財務危機，房地產企業的正常發展受到影響。

3、較高的流動負債率

我國的房地產企業還面臨著較高的流動負債率，據多年的統計數據顯示，在很長的一段時間內，流動負債率均高于70%，這也導致了我國的房地產企業的資金鏈一直比較緊張，對房地產企業的正常發展造成了一定的影響。房地產企業較高的流動負債率與房地產企業的行業特點是分不開的，因為房地產企業普遍選擇流動負債來為企業的發展籌資。

（二）資金使用

這是資金鏈的第二個環節，是連接資金籌措和資金回籠的橋梁，合理使用資金是保證房地產資金鏈安全運行的關鍵所在，對保證企業的正常發展有重要作用。在資金使用過程中存在的問題有：

1、投資開發中的支出較多

在房地產企業中，投資開發費用主要包括設備、土建、配套等支出，據2012年數據顯示，開發投資增長16.7%，依舊是房地產企業主要的費用支出。設備和土建的費用一般來說還比較固定，但是配套以及其他一些費用種類比較繁多，在市場中存在不一樣的收費情況，存在著很大的隨意性，這種不規則的變動給房地產企業的發展帶來不利影響。

2、不合理的土地購置

土地購置資金投入在房地產企業的各項支出中，占據著第二的位置，較高的土地購置資金投入也在一定程度上加劇了資金鏈的緊張情況。如果合理配置土地，那么將大大緩解資金鏈的緊張運行狀況。雖然政府出臺了相關的限制政策，土地購置不合理的現象有所減少，但并沒有消失，如北京的萬柳地塊的地王。不合理的土地購置會浪費大量的資金，加劇資金的緊張形勢，還會造成土地資源的閑置浪費。

3、速動比率較低

受行業特征和經營模式影響，企業的流動資產所占的比重較大，但在存貨中比重較大的是開發成本，原材料所占比重較小，速動比率較低，低于安全值，造成企業的營運資金持有量處于一個較低的水平，企業面臨的還貸壓力較大。

（三）資金回籠

1、銷售市場遇冷

在房地產企業中，回籠的資金主要來源是銷售收入，而當前受宏觀調控政策以及消費者消費觀念的影響，銷售市場并不完全向好，也會存在銷售遇冷的淡季。銷售市場遇冷，大量的房子無法轉化成資金，回籠資金的周期變長，拉大了資金鏈，一定程度上也造成了資金鏈的緊張局面。

2、現金流出現負增長

前面也提到房地產的資金投入絕大部分放在了投資開發上，由于房地產項目的周期較長，很容易導致資金出現周轉困難問題，從而影響資金鏈的正常運轉，資金鏈處于緊張情況下，現金流的運轉更加困難。以浙江廣廈集團為例，在08年至11年，存貨占流動資產的80%，而開發成本占到了存貨的80%。

二、資金鏈的風險管理

（一）拓寬籌資渠道

針對房地產企業的籌資過度依賴銀行貸款，容易引發并存的風險，房地產企業在籌資時可以拓寬籌資渠道，適當將間接融資方式轉變為直接融資。在間接融資中，存在好多中間環節，成本較高，收益較低，穩定性較差，因此，可以通過發行股票、債券等方式進行融資。

（二）應用財務杠桿

針對房地產企業的資產負債率較高的現象，企業應當采取措施降低負債所占的比重，應用財務杠桿進行調節，調整資本結構，在資金使用上，提高資金的使用率，融資時優先考慮內部融資。endprint

（三）負債率的制定要科學、合理

針對房地產項目開發周期時間長，資金被長期占用的情況，可以選擇使用權益資金進行替代；同時，在負債上，企業可以減少流動負債率，增加非流動負債率，以此來增加償債能力。例如：在土地的出讓金上，可以考慮把短期貸款改成長期貸款，這樣就可以減少短期付貸的壓力。

（四）合理使用土地資源

企業應當根據自己的發展規劃，合理購置和使用土地資源，避免過量購置土地資源，造成土地資源的閑置浪費；同時還可以避免資金的過度支出，減少資金的緊張局面。此外，房地產企業還必須加強成本預算，使各項工程支標準化出，提高資金的利用率。

三、房地產企業的發展趨勢

（一）房地產企業轉型

單一的產品開發企業在當前的市場發展中越來越處于不利的境地，必須加快房地產企業的轉型，綜合發展多種類型的產品，以滿足不同層次的需求。就像房地產大亨易小迪所說的那樣，房地產開發已經呈現了多元化的發展局面，因此，房地產市場的發展可以轉向城中村市場等，拓寬市場發展的潛力。

（二）土地購置回歸理性

在遭遇資金鏈緊張的形勢下，不少企業紛紛加強土地資源購置的管理，盡量避免不合理的土地購置，以節省房地產企業發展所需的資金。據資料顯示，2012年，用于房地產企業的土地購置面積下降19.5%，這也反映出土地購置回歸理性，資金鏈的運轉的緊張局面可以得到緩解。

（三）不斷增強房企的核心競爭力

在未來的房地產企業發展中，不斷增強核心競爭力成為房企發展的重要趨勢。房地產企業將會不斷加大科技投入，加強產品的創新，如：環保型產品的研發，不斷淘汰落后產品，大力推動建筑材料的集約化生產，提高科技水平和科技含量，以適應房地產行業的激烈競爭。

四、結束語

在房地產企業的正常發展中，資金鏈是最為關鍵的部分，是保證房地產企業正常運轉的基礎。但是房地產企業資金鏈中存在的問題和面臨的風險使得資金鏈的安全性和可靠性受到很大影響。因此，必須加強對房地產項目資金鏈的風險管理，從資金鏈的三個環節進行有效控制，確保資金鏈的穩定。同時，為了適應房地產行業的發展，房地產企業應當抓住機遇，積極進行轉型，提高核心競爭力。

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