淺議調控政策下房地產投資分析

鄒文杰

摘要：政策的引導性是我國房地產市場最大的特點，調控政策對房地產投資的影響，除了受市場等因素的影響以外，還受到政府的宏觀調控的影響。作為推動我國經濟發展的重要力量的房地產行業，由于其行業的特殊性，它的發展有許多不同于其他行業的特點。目前我國的房地產行業處在國家政策調控與市場經濟體制改革雙重背景下，其投資特點明顯不同于其它行業。本文將對政策調控下出現的投資問題以及解決措施進行論述。

關鍵詞：調控政策 房地產 投資 問題 措施

隨著我國城鎮化進程的不斷加快，居民收入的增加，對住房的需求不斷增加，加上近些年來開放力度的加大、金融監管的放松、信息技術以及金融工具的創新，房地產自身得到了很大程度上的發展，房地產行業的發展也正逐步進入健康穩定的良性發展軌道，很大程度的推動了我國經濟社會的發展。但是由于房價過快上漲等一系列住房問題，國家針對房地產行業出臺了一系列的宏觀調控的政策措施。過去的房地產投資決策受到國家宏觀調控政策的影響的研究中，大多忽略了政府宏觀調控政策兩種方式之間的協調性，一是政府宏觀調控政策對房地產企業直接產生的影響，二是通過對房地產市場的導向作用影響到房地產的投資決策。近幾年，國家制定的一系列的宏觀調控的措施，一方面為房地產行業的穩定持續發展帶來了機遇；另一方面，國家實施的宏觀調控政策對于房地產行業的經營也產生了很多的不利影響，尤其是對房地產投資的財務方面帶來了一定的風險。在新的房地產宏觀調控政策引導下，房地產的投資趨于理性，這使得房地產行業的財務風險水平明顯增加。以前的財務預警機制已經不再適用于房地產企業的財務風險分析。因此根據房地產行業的特殊背景，對房地產調控政策以及房地產企業的現狀與可能導致財務風險產生的原因進行分析，找出可能影響房地產企業財務風險的財務指標，并對這些指標進行分類。然后依據財務預警理論，財務風險影響因素進行分析，建立健全適合調控政策下運行的投資和財務風險預警機制。

一、調控政策下房地產投資中的問題

（一）調控政策增加了房地產企業的財務風險

產生于資本循環運動過程中的財務風險，在不同的經濟活動階段具有不同的表現形式。以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產和分配四個階段，在每個階段都有著相應的風險。第一是融資的風險，房地產行業的資金需求量巨大，因而融資成為房地產行業的重要活動。政府調控政策的實施，使得人們對于房地產的投資趨于理性以及房地產行業融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業的信貸，政策的調控使得資金向房地產行業的流動減少；第二是投資的風險，房地產投資是否合理與企業的盈利息息相關，甚至直接關系到企業的生存。以最小的資金規模取得最大的投資回報效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產行業的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調研的失實，引起產品滯銷，企業的工藝技術落后，企業投資規模盲目過大或過小；第三是資金回籠時產生的風險，當國家實施較為寬松的財政和貨幣政策時，消費者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當國家實施緊縮的宏觀調控措施時，產品的銷售就會存在困難；第四是收益風險，企業的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業的運營活動資金，利潤分配不合理會帶來收益風險。

（二）現有的財務預警機制不適應調控政策

近幾年大量企業開始涉足房地產行業，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準備金率，這就導致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業只能從銀行融得短期貸款進行投資，大大提高了房地產行業的資產負債率。因此，過去從總的資產負債率來考慮房地產企業的財務風險不能夠得到有效的反映，而應從短期負債在總負債中所占的比重來反映一個企業的財務風險程度。而且主要采取定量分析法來進行預警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產負債率、凈資產收益率等財務指標的分析來進行財務風險預測，預測變量的選擇及相關關系的確立依據不充分，預測變量的數據缺乏準確性，我國的財務預警是在國外的實證性研究的基礎上進行的。但是這種照抄照搬的經驗不適合我國房地產企業的財務風險預警。職業經理人的出現使房地產企業的經營權和所有權分離，投資人與經營者信息嚴重不對稱，經營者在信息編報方面享有相當大的權力，獨立審計機制和監督機制的缺失使得房地產企業的財務信息質量缺乏保障。

（三）調控政策對房地產市場的影響

國家對房地產市場采取宏觀調控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經濟社會的正常有序發展，同時也會造成其他經濟方面問題的出現，如國家的加息政策，導致房屋購買者的觀念發生改變，房地產產品會出現滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產的購買和投資，加息會增加房地產建設的成本投入，另外國家還會增收房產稅，即向產權所有人征收的一種財產稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產企業的投資決策和行為。

二、房地產企業應對調控政策的措施

（一）加強對投資各個環節的掌控，降低財務風險

對于融資環節的風險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實現低成本，高安全性的項目資金融資。主要的組合方式有：自有資金+信托計劃；股權融資+銀行貸款融資；自有資金+房地產投資基金等方式。投資風險的管理要注意在充分了解城市規劃信息和土地使用以及房地產供應和市場需求情況的前提下進行投資，以避免盲目投資帶來的滯銷，以及高成本的土地購入，減少總量供求不平衡、供應結構不合理和供求錯位的現象。

（二）建立健全適應經濟調控政策的財務預警機制

要根據全面性和數據的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發展能力，營運和盈利的能力，現金的流量能力等指標建立財務預警系統。我國房地產企業普遍存在高負債經營，以及較容易受政府調控政策的影響。由于目前政府的調控多屬于短期和突發的政策，因此企業的財務預警機制更應著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預測企業的財務風險。包括企業自身的發展能力、營運能力、盈利能力、現金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產行業財務風險，都會影響到企業財務風險，在進行財務危機預警分析時都必須將它們考慮在內。財務預警機制建立可以將是否有財務危機的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經營策略的調整。endprint

（三）多做市場調研，了解政策的動態影響

企業在宏觀調控的背景下，企業應多做市場調研，了解調控政策的動態影響，同時也要了解市場的需求，從而調整發展的方向和戰略。要實行差異化的發展戰略，也就是房地產類型的差異化投資，因為房地產政策的調控主要是針對住房市場，因此企業可以加強對于商業和工業用途的房地產的投資，房地產可以涉及的行業相當的廣泛，大多房地產企業同時涉足多個行業，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業要進行專業化的發展模式，將市場細化，在充分分析自身優勢和不足的基礎上適當縮小業務范圍，增強對具有競爭力的核心產品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業，在進行房地產投資時更應慎重，因為房地產投資項目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業應注重合作化的發展戰略，積極與其他房地產企業聯合，并且要做到資源共享。調控政策實施，給房地產企業帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當巨大，因此房地產企業在進行投資決策時要關注國家的宏觀調控政策方面的信息，并注意投資策略的改進和創新。房地產行業的資金密集性決定了其投資的風險很大程度上來源于財務風險，因此，企業應加大市場營銷的力度，加強對于成本的控制，加快資金流的運轉。暫緩對于土地和資金成本較高的項目進行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產品實行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產品多予投資，按照市場的需求等措施來應對國家的宏觀調控政策。另外，房地產企業還必須進行多元化的開發投資模式，使自己應對行業周期風險的能力加強。業務開發、物業經營和房地產金融三者相結合，形成以房地產金融業務為主，多業務并舉產業結構。規模較大的房地產企業在自有開發業務的基礎上，進行資本運作和優質物業持有。

三、結束語

總之，政府的宏觀經濟調控政策，一方面遏制了房地產經濟的惡性發展，促進了房地產企業的優勝劣汰，使得房地產步入了良性發展的軌道，另一方面對房地產企業的投資產生了影響，具體有資金來源、資金投入、銷售價格等方面的非常明顯的影響。因此企業應該加強對政府相關調整政策的學習，也要注意投資風險的分析和規避。加強對投資各個環節的掌控，降低投資風險，建立健全適應調控政策的風險預警體系，在對市場充分把握的前提下做出正確的投資決策。

參考文獻：

[1]盧新海，萬凱.“ 新國五條” 稅收政策對房地產市場影響分析[J].中國房產，2013；04

[2]王敏，黃瀅.限購和房產稅對房價的影響：基于長期動態均衡的分析[J].世界經濟，2013；04endprint