從保定房契看不動產(chǎn)交易價格

田旺杰

摘 要：依據(jù)河北保定房契，對近代房屋買賣價格的真實性進行分析，作者認為，房屋交易制度保證了契約記載房屋價格的真實性，也就是說官府的“法律”和民間的“習慣法”一起佐證了房屋價格的真實性。

關(guān)鍵詞：保定；房契；不動產(chǎn)交易；價格

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）05-0080-02

杜恂誠先生在其論文中就上海道契中所反映的房價提出了質(zhì)疑，認為上海房契在交易過程中，中人與買主私下串通，少報契價，目的是少交契稅。這種現(xiàn)象在清代末期以牙行為不動產(chǎn)交易機構(gòu)的過程中，一度比較盛行，確實出現(xiàn)了少報房價的現(xiàn)象。

一、虛報房價的可能性

房屋交易價格的虛報，主要來自于買主，因為買主承擔著中人費用、契稅、印花稅、契紙費、注冊費、教育附加等還得支付勘測費。這些費用占總交易的比例通常為15%左右。以民國三十四年曹鳳山賣房契為例說明。

從下表來看，在所有的稅費中，分兩種，一種是不變費用，即每筆交易的費用是規(guī)定的，不隨交易額的大小而發(fā)生變化，是手續(xù)費和契紙工本費，分別是1 500元和200元。另一種是可變費用，即稅率是固定的，但稅額是根據(jù)買價發(fā)生變化的。總體而言，一筆房屋交易各種稅費支出占賣價的15%左右，稅負是相當沉重的。稅負的沉重和制度的不健全，為虛報房價提供了可能。

二、契約房價真實性分析

清政府對牙行的管理比較松散，沒有在管轄地域上做出嚴格劃定，保定城內(nèi)的所有牙行可以在任意地方對不動產(chǎn)交易進行管理。為了增加收益，牙行之間互相競爭，牙人個人中飽私囊，增加自己收入。這種現(xiàn)象是有的，但畢竟是少數(shù)。并不能因此否定契約價格的真實性。

一從交易程序來看。草契由賣契人填寫，賣契人不識字時，由經(jīng)手承辦人或代筆人填寫，詳細寫出賣契人姓名、來源（祖遺、自置）、坐落、房間類型、朝向、間數(shù)、面積及附屬物（包括樹、井、廁所、連枷、石磨等）、中人姓名、交易單位、交易價格。賣契人不會主動或者隨意少寫交易價格，以便給買主討價還價尋找機會和可能，從而引起事后糾紛。

二是從《匯編》看，保定不動產(chǎn)交易契約中，沒有“絕賣”或“杜賣”字樣，僅有“永為業(yè)”。虛報房價對買主是受益的，但對賣主和中人來說并不一定是受益的。從保定一份推讓契約看，賣契人先后經(jīng)過四次推契找價。就賣主來說，他每次找契要以上次契約價格為基礎(chǔ)進行找價。如果契約價格是虛報的，找價就失去依據(jù)。賣主找價過高，買主不會同意；若找價過低，賣主還是沒有達到心理預(yù)期。每次找價，原中人都要受邀請并參與找價，原中人不可能記住所有虛報契約價格進行撮合。中人所得“中介費”是官方認可的，保定通常為“買六賣三”，這個費用數(shù)字較小，不占很大比重。從事例推斷，不具有可行性。但不排除親戚、朋友以較低價格進行交易行為。

三是從制度上來看。在清代，保定房契交易既有官府牙行，還有中人、保甲、經(jīng)手代辦人、族長等。從這點看，交易不僅僅是賣方、買房和中人三方，還有其他監(jiān)證人的參與。因此，在中人與新業(yè)主私下勾結(jié)，中飽私囊，其他參與人如何監(jiān)證這個交易，是不是成為擺設(shè)呢？從身份和影響看，保甲、族長的影響和話語權(quán)要比中人大，盡管中人負責這筆交易的完成，但是還要兼顧保甲和族長的影響。

進入民國以后，保定城市由城關(guān)分局管理不動產(chǎn)交易。買主手持草契赴縣辦理契稅時，縣級管理機構(gòu)要對草契內(nèi)容進行處理，有兩種情況，第一種為“原抄”。在《匯編》中，大多數(shù)契約上有“原抄”或“房間數(shù)自報“字樣，即按照草契內(nèi)容填寫官契和契稅；另一種情況為重新丈量和勘測。在一些契約上標有“丈量后重新填寫”、“房間數(shù)有變動，數(shù)后再填寫”，說明官府在辦理紅契時，不僅僅在于收繳契稅，還在關(guān)注契約內(nèi)容的真實性和產(chǎn)權(quán)交易的合法性。按照邏輯推理，一個地方的建筑風格、房間面積大小通常是差不多的。如當代的房屋計算面積，一居室、兩居室、三居室面積，在人們的心目中有一個比較一致的概念認識，一居室通常為10平米左右，兩居室為30-80平米，三居室為80-120平米。后來隨著建筑面積的擴大，人們的認識也在變化。因此，契約中的房間數(shù)，在縣府辦理官契時，通常會對房間數(shù)、面積和交易價格進行核實的，不會沒原則去辦理的，因為縣府會為增加契稅收入而對房契交易價格進行核對的。

20世紀30年代，保定不動產(chǎn)買賣見證制度更加龐大，有公證人1人，城關(guān)田房中人2-3人，城關(guān)田房調(diào)查員1-3人，均為鈐蓋紅印，這說明以上人員均為官府指定，為官辦人員。在30年代還成立了不動產(chǎn)資產(chǎn)價格核準委員會，對每筆交易按照市場價格進行核準，按照核準價收繳契稅。

因此，不管是從制度方面，還是邏輯推理方面看，房契價格是可信的。如在古代中國實行的鹽業(yè)專賣制度，私鹽泛濫很嚴重，但私鹽的販運永遠沒有超過專賣鹽業(yè)的數(shù)量和鹽稅。直隸契稅數(shù)量的減少與自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭紛亂所造成的生產(chǎn)力破壞嚴重，經(jīng)濟下滑，田房交易數(shù)量下降有關(guān)系，并不能把主要原因歸于虛報房價。

參看文獻：

[1] 鄧亦兵.清代前期京城房產(chǎn)交易[J].中國社會經(jīng)濟史研究，2012，（3）.

[2] 宋美云.近代天津會館房地契約與訴訟習慣研究[J].史學月刊，2007，（2）.

[3] 謝全發(fā).中國近代揚州民間契約傳統(tǒng)與變遷——以房契為例[J].貴州民族學院學報：社會科學版，2006，（3）.

[4] 劉秋根.保定房契檔案匯編（南京國民政府時期四）[M].石家莊：河北人民出版社，2012：34.

[責任編輯 李 可]endprint