論建設工程價款優先受償權與消費者購房債權的關系

米會娟

摘要：由于立法的不完善，對建設工程價款優先受償權與消費者購房債權的關系，以及在實踐中如何認定和適用，難免存有爭議。對此需具體分析建設工程價款的性質、立法意圖以及消費者購房債權的本質和目的，在此基礎上對兩者的關系做出界定。此外，對于消費者購房債權中的“大部分款項”、“不得對抗”等細節也需具體分析以便于實踐中的應用。

關鍵詞：建設工程價款優先受償權；消費者購房債權；順位關系

《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第286條對承包人的工程款債權即建設工程價款優先受償權進行了規定，明確發包人逾期不支付工程款的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人就該工程折價或拍賣的價款優先受償。此外，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《批復》）第2條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。” 但該《批復》的規定過于籠統，在實際適用中難免產生爭議，本文即對兩者之間的關系進行分析。

一、建設工程價款優先權的法理分析

（一）性質之爭

關于建設工程價款優先受償權的性質，學者間大致有以下幾種觀點。

1.特殊留置權說。該觀點認為建設工程價款優先受償權屬于不動產留置權，鑒于我國將留置權限于動產及權利的規定，該觀點主張，《中華人民共和國擔保法》（現在還包括《中華人民共和國物權法》以下簡稱《擔保法》、《物權法》）將留置權限于動產而不及于不動產的規定不利于對債權人的保護，應適當擴大留置財產的范圍，由此出發，建設工程的承包人可以對不動產即該工程行使留置權，而不動產留置權行使的相關內容依《擔保法》和《物權法》的規定進行。

2.法定抵押權說。該觀點主張建設工程價款優先受償權屬于法定抵押權，認為《合同法》第286條通過立法的形式直接賦予承包人以抵押權。早期梁慧星學者還表示，《合同法》第286條從設計、起草、討論、修改、審議直至最后通過，始終被理解為法定抵押權，且在歷次專家討論會上，也未有人對此表示異議。①

3、法定優先權說。該觀點主張建設工程價款優先受償權屬于法定優先權，其既不同于留置權，也不同于抵押權，而是法律直接賦予承包人的優先權。

對于上述三種觀點，筆者贊同法定優先權說。留置權說對現有法律體系的沖擊太大，其不滿足“動產”、“占有”這兩個成立留置權的必要條件，在實際適用時會面臨無法可依的困境，這對承包人的保護非常不利。而抵押權說忽略了不動產抵押權須經登記方能成立這一事實，雖然以“法定”抵押權的限定可以彌補形式上的不足，但如此一來也弱化了建設工程價款受償權的“優先性”，因為被定性為法定抵押權后，其只能同其他意定抵押權同時受償，而不能優先受償，這是對立法意圖的違悖。

認可建設工程價款優先受償權的性質為法定優先權，有以下幾點考慮。第一，《合同法》及《批復》中均明確提到了“優先”的字眼，這體現了立法的傾向性；第二，將建設工程價款優先受償權定性為法定優先權，可以避免將其定性為抵押權或留置權所面臨的法律困境和實務困境，能夠更好地保護承包人的利益；第三，承包人包括大量的建筑工人、技術人員等，還牽涉材料商等相關利益主體，對他們利益的優先維護有助于實現按勞分配及維護社會的穩定，這應當也是立法者考慮的因素。

（二）優先權定位

優先權通過法律直接規定的方式予以設定，從本質而言，其是債權實現的一種保障，擔保債權優先受償，但這并不意味著優先權就是擔保權，其只是同擔保權一樣具有保障債權優先實現的作用。從這個角度出發，優先權是法律為了保護債權人的利益而強加給債務人的義務，而且優先權還具有實現公平正義的效果。依據債權的平等性特征，當某一債務人有數個債權人時，這些債權人居于平等的地位，并不能以債權數額較大或債權發生在先而主張優先受償。在債務人的財產不足以清償全部債務時，各個債權人依其債權額比例受償。而優先權破除債權形式上的平等，賦予某些特殊債權人可以優先于其他債權人受清償的權利，以實現實質公平。②

二、消費者購房債權的法理分析

對消費者購房債權的保護，本質上是為了保護消費者的生存利益，這是最基本的利益，所以這里的“消費者”應指為生活消費需要購買使用商品房的自然人，而不包括為了營利的目的而購買房屋的經營者。

《批復》規定“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”首先，“大部分”該如何界定，是實務中需要解決的問題；其次，“不得對抗”是否意味著在順位上居次，也一直存有爭議；最后，該規定并未明確不得對抗買受人的何種權利，是請求給付房屋的債權，還是所有權，還是開發商無法給付時的價款返還請求權及損害賠償請求權等。

（一）對“大部分”含義的界定

消費者交付全部款項的含義是清楚明確的，但“大部分款項”是多少或者說多大比例卻需要我們思考，因為這直接關乎實踐中優先權的界定。對于“大部分”的含義，我們會有二分之一、三分之二或者四分之三的理解，這也是在民法規則中經常遇到的“多數”，究竟選擇哪一個比例，我們認為應以二分之一為大部分的標準。

如此做法有以下幾點考慮：第一，《批復》的規定在于加強對消費者權利的保護，若對“大部分”要求過高，則會使保護消費者權益的本旨大打折扣；第二，以二分之一為標準也符合實踐中我們處理問題的常理，超過二分之一即為大部分；第三，實踐中消費者交付房款有兩種方式，一種是自己獨立付款，另一種是通過向銀行貸款付款，在后一種情況下，銀行可能已經先行向開發商交付了絕大部分的購房款，剩下的只是銀行和消費者之間的借貸關系，在這種情況下，若對“大部分”的范圍要求過高，不僅不利于消費者權利的保護，還有可能在消費者還貸不能時損害銀行的利益。endprint

（二）“不得對抗”含義的探究

“承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”這一說法有買受人的權利優先于承包人之意，但在此處，若認定為買受人的權利優先，則會造成在承包人的工程價款優先權優先于其他債權、抵押權等的基礎上，作為一般債權的買受人的請求權，不僅優先于作為法定優先權的工程價款請求權，也優先于其他債權和抵押權等的境況，而依據《中華人民共和國破產法》第109條的規定，對破產人的特定財產享有擔保權的權利人，對該特定財產享有優先受償的權利，這也就意味著若發生開發商資不抵債的情況，對特定房屋有擔保的債權人應當優先于消費者，對此順位該如何理解，實值思考。

《合同法》對建筑工程價款的優先受償權進行了特別規定，基于該規定認可建筑工程價款受償權優先于一般債權、有擔保的債權等。而消費者的權利是否仍優于其他一般債權和有擔保的債權，我們認為該觀點有待商榷。

消費者的優先權益旨在對抗承包人，相較于勞動所得，老百姓的住房是更基本的生存利益，而且勞動者的工資利益最直接的還是來源于承包商等商家，各商家應有一定的資本來保障勞動者的勞動所得，從這個角度來說，建設工程價款優先受償權對勞動者利益的保障是間接的。兩相比較，規定建設工程價款優先受償權不得對抗消費者的利益便不難理解。但一味認為消費者的權益也優先于一般債權和有擔保的債權等便有失正當，我們認為建設工程價款優先受償權不得對抗消費者是對擔保債權優先受償以及一般債權按比例受償的二次修正。具體而言，承包人的建設工程價款優先受償權是對擔保債權優先受償以及一般債權按比例受償的第一次修正，目的是為了維護勞動所得，維護社會的公平正義、和諧穩定，而建設工程價款優先受償權不得對抗消費者是在建設工程價款優先受償的基礎上對擔保債權優先受償以及一般債權按比例受償的二次修正，建設工程價款的優先受償已是針對一般規則的特別規定，而建設工程價款優先受償權不得對抗消費者則是特別規定的特別規定，基于此，我們認為該二次修正應只針對建設工程價款有對抗性，而不能一并優先于一般債權和有擔保的債權等，如此做法既遵從了法律的規定，也不會對既有的法律體系造成太大的沖擊。

（三）買受人受保護權利的范圍

承包人就商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗的是買受人的哪些權利，需區分具體情況分別討論。

1.買受人支付的價款未達到“大部分”的要求，也未辦理過戶登記。因未達到《批復》規定的標準，買受人的任何權利均不可對抗承包人。

2.買受人已支付全部或者大部分購房款，并已完成房屋過戶登記。基于不動產登記生效的原則，此時買受人已取得了房屋的所有權，由于所有權具有對世性，可以對抗任意第三人，所以承包人的工程價款優先受償權不得對抗買受人的所有權是理所應當的。

3.買受人已支付全部或者大部分購房款，但尚未辦理過戶登記。此時買受人并未取得房屋的所有權，若針對同一建筑物，承包人主張行使工程價款優先受償權，而消費者即買受人主張辦理過戶手續，應支持買受人辦理過戶手續的主張。同理，若買受人不主張辦理過戶手續，而是主張違約責任，其主張同樣應得到支持。

三、結語

建設工程價款優先受償權雖有特殊留置權和法定抵押權之說，但筆者認為其在本質上應是一種法定優先權，是承包人實現自身債權的保障。消費者的購房債權在滿足《批復》規定標準的情況下可以對抗承包人的建設工程價款優先受償權，但這只是對擔保債權優先受償以及一般債權按比例受償的二次修正，也就意味著，這種特殊之特殊的情況只能針對承包人的建設工程價款優先受償權，而不能一并優先于其他的一般債權和擔保債權。而消費者享有對抗地位的權益應包括房屋所有權、辦理過戶登記的權利、獲得違約賠償的權利等。

[注釋]

①梁慧星：《合同法第286條的權利性質與適用》，載梁慧星主編：《民商法論叢》，2001年第2號，金橋文化出版（香港）有限公司2001年版，第275-277頁；轉引自戴佛明、劉佐：《建筑工程價款優先受償權若干問題探討》，載《法律適用》2003年第6期.

②譚兆強：《優先權制度與我國司法實踐中相關問題分析》，載《法律適用》2005年第8期.endprint