“四化”管理盤活存量資產(chǎn)

□ 蔣必森

近年來，江蘇石油分公司以“管好存量資產(chǎn)，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值”為目標(biāo)，健全完善資產(chǎn)運營機制，在存量資產(chǎn)運營專業(yè)化、規(guī)范化、精細(xì)化和差異化“四化”管理方面大膽探索，取得明顯成效，2007年以來累計實現(xiàn)資產(chǎn)租賃收入2.55億元，資產(chǎn)運營效益逐年穩(wěn)步提升。

理順體制，實行資產(chǎn)專業(yè)化運營

該公司以2007年清理整頓為契機，對上市與非上市的土地、房屋、車輛等非主業(yè)（閑置）資產(chǎn)的整合、租賃、維護等工作實施集中管理、專業(yè)化經(jīng)營，建立起運營環(huán)節(jié)、管理環(huán)節(jié)和價值核算環(huán)節(jié)完整的管理鏈條。特別是在探索資產(chǎn)專業(yè)化運營的起步階段，提出了“符合內(nèi)控、規(guī)范運作”的剛性要求，對資產(chǎn)專業(yè)化運營的體制、目標(biāo)、方式等做出了明確規(guī)定，制定了《資產(chǎn)租賃管理規(guī)定》《關(guān)于資產(chǎn)租賃管理補充規(guī)定》等一系列資產(chǎn)運營管理制度，制定了租賃資產(chǎn)的立項審核、信息發(fā)布、價格評估咨詢、租賃招議標(biāo)、合同管理辦法。頒布了《資產(chǎn)經(jīng)營管理專項考核辦法》《固定資產(chǎn)及土地資產(chǎn)運營管理責(zé)任追究規(guī)定》，對資產(chǎn)運營過程和結(jié)果進行嚴(yán)格的評價與監(jiān)督。與此同時，建立地市公司一把手總負(fù)責(zé)，實物資產(chǎn)科科長具體負(fù)責(zé)，縣公司現(xiàn)場協(xié)調(diào)，綜合管理員現(xiàn)場監(jiān)管，財務(wù)、法律、審計、監(jiān)察等部門參加的管理機制，有效避免了管理“真空”和責(zé)任模糊，切實做到了“資產(chǎn)有人管，責(zé)任有落實”。

□ 江蘇石油首推綠島加油站，解決了城區(qū)加油難問題，也實現(xiàn)了投資項目利潤“落袋”。張曉鐘 攝

嚴(yán)格內(nèi)控，保障資產(chǎn)規(guī)范化運營

一是引入市場機制。租金底價一律以中介機構(gòu)詢價結(jié)果為底價公開招租，做到程序規(guī)范、流程規(guī)范、價格規(guī)范、管理規(guī)范。比如位于南京市某商業(yè)房產(chǎn)，建筑面積900余平方米，緊鄰南京繁華商業(yè)街區(qū)。因受內(nèi)部人為操縱，該房產(chǎn)起初租賃給某個體戶經(jīng)營餐飲，年租金僅20余萬元。2008年管理層排除各種阻力收回該房產(chǎn)后，以中介機構(gòu)評估咨詢價格65萬元為底價，委托當(dāng)?shù)嘏馁u機構(gòu)依法公開廣泛發(fā)布拍租信息，最終以年租金92萬元拍租成功，實現(xiàn)了資產(chǎn)效益最大化。

二是規(guī)范租賃過程控制。建立了包括租賃資產(chǎn)辦公會審議、租賃信息公開發(fā)布、公開招標(biāo)競價、租賃事項公開網(wǎng)上監(jiān)督等一整套資產(chǎn)運營（租賃）管理規(guī)定。對無償占用的房產(chǎn)予以清理并按標(biāo)準(zhǔn)收取租金。改制企業(yè)和協(xié)解人員租用的資產(chǎn)，也按市場價確定租金，規(guī)范簽訂合同。

三是規(guī)范租賃合同管理。將所有租賃事項納入合同管理信息系統(tǒng)嚴(yán)格審核、審批。根據(jù)年租金額大小和租期長短確定租金支付周期，資產(chǎn)移交必須在首期租金和定金收妥后進行。租賃到期收回資產(chǎn)控制權(quán)，資產(chǎn)續(xù)租須先終止合同、重新審批、重簽合同，防范合同風(fēng)險。

強化督查，實施資產(chǎn)精細(xì)化運營

本著“利不在微、房不在小、精細(xì)管理、應(yīng)得盡得”的原則，堅持將精細(xì)化管理作為一種理念和文化貫穿于資產(chǎn)運營當(dāng)中。

一是細(xì)化租賃流程。通過梳理資產(chǎn)租賃行為和過程，形成一套規(guī)范的運營流程。項目無論大小，都規(guī)范有效地控制好每一個環(huán)節(jié)，止住效益“出血點”。二是嚴(yán)格計劃與考核控制。建立了包括資產(chǎn)租賃計劃完成率、閑置資產(chǎn)（含土地）盤活率、基礎(chǔ)工作規(guī)范率和存量資產(chǎn)安全完好率“四率”評價指標(biāo)體系。圍繞“四率”指標(biāo)，按月下達(dá)計劃，季度通報與考評，考評結(jié)果納入分公司年度經(jīng)營考評，并納入“比學(xué)趕幫超”工作，設(shè)立“紅旗單位”，營造資產(chǎn)運營提升增效氛圍。三是強化資產(chǎn)運營日常監(jiān)管，建立了“檢查、巡查、督查”制度，監(jiān)督承租方按合同約定范圍使用租賃資產(chǎn)，保證租賃資產(chǎn)完好，督促分公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員履職、記錄查驗過程和結(jié)果，登記巡查工作臺賬，及時制定應(yīng)對措施，省公司定期做好督查工作，確保租賃資產(chǎn)有效、高效運營。四是提升資產(chǎn)運營信息管理能力。正在研發(fā)資產(chǎn)運營（租賃）管理信息系統(tǒng)，全面、動態(tài)、精準(zhǔn)地反映每一項租賃資產(chǎn)的全生命周期和租賃事項的每個環(huán)節(jié)，建立起包括統(tǒng)計、分析、預(yù)測、反饋和預(yù)警功能在內(nèi)的資產(chǎn)運營機制，不斷提升精細(xì)化管理水平。

□ 通過壓降技術(shù)，江蘇石油對油品進貨損耗實現(xiàn)有效控制。呂群飛 攝

多措并舉，推行資產(chǎn)差異化運營

實行資產(chǎn)分類管理。考量資產(chǎn)質(zhì)量、建筑用途、利用現(xiàn)狀、位置環(huán)境等因素，對在冊的509宗土地、159處房產(chǎn)、135部車輛等資產(chǎn)進行細(xì)化梳理，按資產(chǎn)創(chuàng)效能力分高效優(yōu)質(zhì)、低效利用、外租困難三類進行管理。創(chuàng)新資產(chǎn)租賃方式，通過解除限制條件等方式，對資產(chǎn)公司和股份公司低效、閑置資產(chǎn)運營實施集中管理、分類盤活。2007年以來，盤活股份公司閑置低效資產(chǎn)51處，累計創(chuàng)效1200多萬元。如徐州新沂市主城區(qū)長期閑置土地4.3畝，政府多次提出征收開發(fā)，經(jīng)多方協(xié)調(diào)并爭取總部支持，公司出資700多萬元在該土地上建成集辦公、IC卡銷售中心、易捷便利店等功能于一體的商務(wù)樓，取得對外年租金收益40萬元。

堅持“抓大不放小”，對租賃資產(chǎn)份額較大的蘇州、南京、常州、江陰等地和公司本部資產(chǎn)運營項目，提前謀劃、及早介入，進行整合，通過拍租、招標(biāo)等市場競價來實現(xiàn)租賃收益最大化。2013年，上述5家單位共實現(xiàn)對外租賃收入1663萬元，比上年提高了8個百分點。對于單項創(chuàng)效貢獻較大的資產(chǎn)，納入項目管理，各環(huán)節(jié)由省公司把關(guān)。對于非重點區(qū)域或非重大資產(chǎn)充分盤活、出租創(chuàng)效。