“四化”管理盤(pán)活存量資產(chǎn)

□ 蔣必森

近年來(lái)，江蘇石油分公司以“管好存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值”為目標(biāo)，健全完善資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，在存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、精細(xì)化和差異化“四化”管理方面大膽探索，取得明顯成效，2007年以來(lái)累計(jì)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)租賃收入2.55億元，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益逐年穩(wěn)步提升。

理順體制，實(shí)行資產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)

該公司以2007年清理整頓為契機(jī)，對(duì)上市與非上市的土地、房屋、車(chē)輛等非主業(yè)（閑置）資產(chǎn)的整合、租賃、維護(hù)等工作實(shí)施集中管理、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，建立起運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)、管理環(huán)節(jié)和價(jià)值核算環(huán)節(jié)完整的管理鏈條。特別是在探索資產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)的起步階段，提出了“符合內(nèi)控、規(guī)范運(yùn)作”的剛性要求，對(duì)資產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)的體制、目標(biāo)、方式等做出了明確規(guī)定，制定了《資產(chǎn)租賃管理規(guī)定》《關(guān)于資產(chǎn)租賃管理補(bǔ)充規(guī)定》等一系列資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理制度，制定了租賃資產(chǎn)的立項(xiàng)審核、信息發(fā)布、價(jià)格評(píng)估咨詢、租賃招議標(biāo)、合同管理辦法。頒布了《資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)項(xiàng)考核辦法》《固定資產(chǎn)及土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理責(zé)任追究規(guī)定》，對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)價(jià)與監(jiān)督。與此同時(shí)，建立地市公司一把手總負(fù)責(zé)，實(shí)物資產(chǎn)科科長(zhǎng)具體負(fù)責(zé)，縣公司現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)，綜合管理員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，財(cái)務(wù)、法律、審計(jì)、監(jiān)察等部門(mén)參加的管理機(jī)制，有效避免了管理“真空”和責(zé)任模糊，切實(shí)做到了“資產(chǎn)有人管，責(zé)任有落實(shí)”。

□ 江蘇石油首推綠島加油站，解決了城區(qū)加油難問(wèn)題，也實(shí)現(xiàn)了投資項(xiàng)目利潤(rùn)“落袋”。張曉鐘 攝

嚴(yán)格內(nèi)控，保障資產(chǎn)規(guī)范化運(yùn)營(yíng)

一是引入市場(chǎng)機(jī)制。租金底價(jià)一律以中介機(jī)構(gòu)詢價(jià)結(jié)果為底價(jià)公開(kāi)招租，做到程序規(guī)范、流程規(guī)范、價(jià)格規(guī)范、管理規(guī)范。比如位于南京市某商業(yè)房產(chǎn)，建筑面積900余平方米，緊鄰南京繁華商業(yè)街區(qū)。因受內(nèi)部人為操縱，該房產(chǎn)起初租賃給某個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)餐飲，年租金僅20余萬(wàn)元。2008年管理層排除各種阻力收回該房產(chǎn)后，以中介機(jī)構(gòu)評(píng)估咨詢價(jià)格65萬(wàn)元為底價(jià)，委托當(dāng)?shù)嘏馁u(mài)機(jī)構(gòu)依法公開(kāi)廣泛發(fā)布拍租信息，最終以年租金92萬(wàn)元拍租成功，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)效益最大化。

二是規(guī)范租賃過(guò)程控制。建立了包括租賃資產(chǎn)辦公會(huì)審議、租賃信息公開(kāi)發(fā)布、公開(kāi)招標(biāo)競(jìng)價(jià)、租賃事項(xiàng)公開(kāi)網(wǎng)上監(jiān)督等一整套資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)（租賃）管理規(guī)定。對(duì)無(wú)償占用的房產(chǎn)予以清理并按標(biāo)準(zhǔn)收取租金。改制企業(yè)和協(xié)解人員租用的資產(chǎn)，也按市場(chǎng)價(jià)確定租金，規(guī)范簽訂合同。

三是規(guī)范租賃合同管理。將所有租賃事項(xiàng)納入合同管理信息系統(tǒng)嚴(yán)格審核、審批。根據(jù)年租金額大小和租期長(zhǎng)短確定租金支付周期，資產(chǎn)移交必須在首期租金和定金收妥后進(jìn)行。租賃到期收回資產(chǎn)控制權(quán)，資產(chǎn)續(xù)租須先終止合同、重新審批、重簽合同，防范合同風(fēng)險(xiǎn)。

強(qiáng)化督查，實(shí)施資產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)

本著“利不在微、房不在小、精細(xì)管理、應(yīng)得盡得”的原則，堅(jiān)持將精細(xì)化管理作為一種理念和文化貫穿于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中。

一是細(xì)化租賃流程。通過(guò)梳理資產(chǎn)租賃行為和過(guò)程，形成一套規(guī)范的運(yùn)營(yíng)流程。項(xiàng)目無(wú)論大小，都規(guī)范有效地控制好每一個(gè)環(huán)節(jié)，止住效益“出血點(diǎn)”。二是嚴(yán)格計(jì)劃與考核控制。建立了包括資產(chǎn)租賃計(jì)劃完成率、閑置資產(chǎn)（含土地）盤(pán)活率、基礎(chǔ)工作規(guī)范率和存量資產(chǎn)安全完好率“四率”評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。圍繞“四率”指標(biāo)，按月下達(dá)計(jì)劃，季度通報(bào)與考評(píng)，考評(píng)結(jié)果納入分公司年度經(jīng)營(yíng)考評(píng)，并納入“比學(xué)趕幫超”工作，設(shè)立“紅旗單位”，營(yíng)造資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提升增效氛圍。三是強(qiáng)化資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)日常監(jiān)管，建立了“檢查、巡查、督查”制度，監(jiān)督承租方按合同約定范圍使用租賃資產(chǎn)，保證租賃資產(chǎn)完好，督促分公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員履職、記錄查驗(yàn)過(guò)程和結(jié)果，登記巡查工作臺(tái)賬，及時(shí)制定應(yīng)對(duì)措施，省公司定期做好督查工作，確保租賃資產(chǎn)有效、高效運(yùn)營(yíng)。四是提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)信息管理能力。正在研發(fā)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)（租賃）管理信息系統(tǒng)，全面、動(dòng)態(tài)、精準(zhǔn)地反映每一項(xiàng)租賃資產(chǎn)的全生命周期和租賃事項(xiàng)的每個(gè)環(huán)節(jié)，建立起包括統(tǒng)計(jì)、分析、預(yù)測(cè)、反饋和預(yù)警功能在內(nèi)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，不斷提升精細(xì)化管理水平。

□ 通過(guò)壓降技術(shù)，江蘇石油對(duì)油品進(jìn)貨損耗實(shí)現(xiàn)有效控制。呂群飛 攝

多措并舉，推行資產(chǎn)差異化運(yùn)營(yíng)

實(shí)行資產(chǎn)分類(lèi)管理。考量資產(chǎn)質(zhì)量、建筑用途、利用現(xiàn)狀、位置環(huán)境等因素，對(duì)在冊(cè)的509宗土地、159處房產(chǎn)、135部車(chē)輛等資產(chǎn)進(jìn)行細(xì)化梳理，按資產(chǎn)創(chuàng)效能力分高效優(yōu)質(zhì)、低效利用、外租困難三類(lèi)進(jìn)行管理。創(chuàng)新資產(chǎn)租賃方式，通過(guò)解除限制條件等方式，對(duì)資產(chǎn)公司和股份公司低效、閑置資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)實(shí)施集中管理、分類(lèi)盤(pán)活。2007年以來(lái)，盤(pán)活股份公司閑置低效資產(chǎn)51處，累計(jì)創(chuàng)效1200多萬(wàn)元。如徐州新沂市主城區(qū)長(zhǎng)期閑置土地4.3畝，政府多次提出征收開(kāi)發(fā)，經(jīng)多方協(xié)調(diào)并爭(zhēng)取總部支持，公司出資700多萬(wàn)元在該土地上建成集辦公、IC卡銷(xiāo)售中心、易捷便利店等功能于一體的商務(wù)樓，取得對(duì)外年租金收益40萬(wàn)元。

堅(jiān)持“抓大不放小”，對(duì)租賃資產(chǎn)份額較大的蘇州、南京、常州、江陰等地和公司本部資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，提前謀劃、及早介入，進(jìn)行整合，通過(guò)拍租、招標(biāo)等市場(chǎng)競(jìng)價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)租賃收益最大化。2013年，上述5家單位共實(shí)現(xiàn)對(duì)外租賃收入1663萬(wàn)元，比上年提高了8個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于單項(xiàng)創(chuàng)效貢獻(xiàn)較大的資產(chǎn)，納入項(xiàng)目管理，各環(huán)節(jié)由省公司把關(guān)。對(duì)于非重點(diǎn)區(qū)域或非重大資產(chǎn)充分盤(pán)活、出租創(chuàng)效。