關于共有產權保障房的探討

何紅

摘要：住建部日前表示，住房保障制度改革將推進廉租房公租房并軌和開展共有產權保障房探索。共有產權保障房是指保障對象根據自己的條件購買保障性住房一定比例的產權份額，另一部分產權由地方政府持有的保障性住房。上海、山東、甘肅、江蘇淮安等地已先后開始嘗試這種共有產權保障房的建設。

關鍵詞：共有產權保障房探討

一、共有產權保障房的發展背景

我國早期的合作社住房，或合作建房或集資建房以及傳統意義上的經濟適用住房，均可看作是共有產權住房的雛形。按照現行《經濟適用住房管理辦法》規定，經濟適用住房售出后“購房人擁有有限產權”，住戶雖采取全額方式支付，但卻未能獲得房屋的完整產權，只是在實際居住過程當中享有政府讓渡的占有權及使用權。但是該《辦法》并未對產權具體的比例劃分作出明確規定，缺乏有效的量化標準，購房者與政府只是以某種含糊的共有方式共同擁有產權。傳統經濟適用住房的價格一般是在剔除政府補貼部分（土地出讓金、減免稅金等）及開發利潤的基礎上實行政府定價，于是購房者只需支付其“成本價”，便可購得實際價格大于“成本價”的經濟適用住房。而政府補貼部分——劃撥土地、減免稅金等“暗補”手段，則在理論上成為其“補齊差價”時獲得的部分產權（具體比例未作明確規定）。因此，由權屬確定層面來看，現行經濟適用住房的產權模式更傾向于共有產權。另外，從收益權的角度看，該《辦法》并未對經濟適用住房使用過程中住戶是否應繳納租金作出明示，只規定“購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權”。由此推定，住戶在實際居住過程中無需向產權共有者（政府）繳納租金，雙方不存在租賃關系，住戶只在處置住房時受到限制；后期該經濟適用住房如果轉讓，住戶需要向政府補齊規定數額的價款，以取得完整產權為前提，類似于英國共享權益模式中的溢價補償，但實際上大部分收益都歸經濟適用房所有者也正是該原因導致傳統經濟適用房制度備受指責。

2006年前后，我國部分城市如江蘇淮安等地先后試點用共有產權改革傳統經濟適用房，也是基于經濟適用房溢價部分的收益分配。共有產權方作為對傳統經濟適用房制度改革的探索，比較有利于解決我國當前面臨的住房問題，不僅解決特定中低收入人群的住房消費問題，而且對這部分人群保留一個獲得住房產權的通道。讓這部分人既能充分享受通過擁有部分住房產權分享社會經濟發展所帶來的住房財富的增值，促進社會的穩定與和諧，又不至于造成傳統經濟適用住房所出現的政府補貼的失效和不公。

二、共有產權保障房的發展意義

1.社會意義：解決“夾心層”住房難題

這幾年，隨著城鎮化、工業化的深入發展，不少地方住房供應不能滿足需求、房價上漲壓力較大，中低收入家庭住房支付能力下降。特別是新就業職工及以外來務工人員為代表的城鎮新移民，即所謂的“夾心層”的住房困難問題逐步變得突出。與最低收入、低收入的住房保障對象相比，“夾心層”群眾多具有較好的勞動技能，有一定的住房支付能力，只是由于工作年限短、積累少，主要表現為階段性住房支付能力不足的問題。但是他們渴望擁有自己的住房，實現穩定居住。為此，一些地方開展了共有產權保障方式的探索。主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，有的還給予適當財政補助、稅費減免，以降低住房的建設成本，然后以低于市場價格配售給符合條件的購房家庭。配售時，在合同中明確共有雙方的產權份額及將來上市交易的條件和增值所得的分配比例。從一些城市的實踐來看，發展共有住房，在政府的支持下，充分發揮市場作用，能夠調動群眾依靠自己努力改善住房條件的積極性，有利于加快解決群眾住房困難。同時，發展共有產權保障房，符合公平、效率原則，可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激發社會的活力。

2.經濟意義：提供可循環利用資金，解決政府財政困難

共有產權住房通過將政府投資計入產權的方式，使政府的投入資金具備了流動性與收益性，其流動性與收益性可以通過租金收回、投入資金收回與產權溢價獲得。其中租金收回，是在家庭擁有部分住房產權期間，對非自有的產權部分，即政府或社會投資的產權部分，在使用過程中的費用的體現。投入資金收回與產權溢價的回收是在后期退出環節完成，即購房者欲獲得房屋全部產權時，需通過提供土地收益等規定比例價款的方式，對物化的政府或社會投資部分進行購買。在這部分補償金中，既涵蓋了政府產權部分所對應的投資額，同時也包括了產權的溢價收益。至此，政府對居民的福利補貼被徹底抽回，住房失去其福利性并脫離現行保障體系；與此同時，政府會將所獲補償金重新納入保障住房建設資金。長期來看，該模式不但可以提供可循環利用的保障資金，而且能夠在一定程度上緩解政府大規模建設保障住房，特別是公共租賃房建設環節所面臨的資金約束問題，解決政府財政困境。此外，因為產權共有，住房使用者也是住房共有產權人，這種產權激勵可以充分調動產權共有人，即保障對象，在使用過程中對住房的維護和適當的修繕，減少租賃式保障住房在使用期間的維修養護費用的投入，減少政府財政開支。

三、共有產權住房發展的條件

我國住房保障未來的發展方向，不僅應滿足所有家庭的居住權需求，而且應該建立以住房為依托的家庭“資產形成權”，同時解決我國住房消費不公與住房財產分配不公等問題。以“產權共有”改革我國產權式保障住房，通過對中低收入階層的規范化住房福利保障，進而培育我國中產階層的發展，縮小社會貧富差距?？紤]我國當前保障住房發展的實際情況，在我國發展共有產權住房，促進整個福利住房制度的良性運轉，還應從以下兩個方面為發展提供良好的條件：

1.由政府授權，建立非營利性住房保障專業化管理機構，獨立運作決策

針對當前保障住房參與主體、管理主體責權利不明晰的狀況，迫切需要建立起一個非盈利性質的住房保障專業化管理機構來處理相關事務。例如參照英國住房協會，由政府授權組建一個非營利性的獨立機構，在負責住房保障日常事務專業化管理的基礎上，對共有產權住房乃至整個住房保障制度的運行實施調控并監督。針對共有產權住房的各項后期管理工作，包括維修基金的管理、租金的收取及分配、小區物業公司的招標工作等，可按照國家有關政策規定獨立決策并執行。此外，該機構甚至可以作為融資媒介，聯通購房者與銀行之間的信貸業務，縮短購房周期、降低購買風險。

2.由政府牽頭，激勵更多資源進入住房保障領域，鼓勵民間組織參與合作建房

住房作為一種準公共產品，既可因其市場價值受到追捧，又需因其社會價值而受到一定的調控。政府必然首當其沖承擔起該調控責任，對住房市場尤其是福利住房分配進行干預。然而在處理復雜多變的現代社會事務時，民間組織往往比政府機構更靈活、更有針對性、更貼現實，其不但對政府行為能產生較好的補充和促進作用，而且往往也能反映出社會的健康與活力。因此，通過引入適度競爭，鼓勵民間組織參與合作建設共有產權住房，在實際操作過程中施行建管分家、監管分離，不但可以使保障資源在市場上更為高效的流轉，更大程度地發揮其福利保障作用，而且能夠在一定程度上對政府職責進行合理分攤，不失為一條雙贏途徑。

參考文獻：

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[4]張曉松、杜宇，推進廉租公租并軌 探索共有產權保障房，中華工商時報，2013（12）.