學(xué)做公民，先學(xué)做業(yè)主

曹小強(qiáng)

眾所周知，業(yè)主維權(quán)、社區(qū)自治是公民社會(huì)發(fā)育的重要生長點(diǎn)。學(xué)習(xí)做公民，先學(xué)習(xí)做業(yè)主。作為中產(chǎn)階層的業(yè)主群體，因擁有財(cái)產(chǎn)而具備明確的產(chǎn)權(quán)意識(shí)，又因其在知識(shí)與行動(dòng)能力方面有著明顯優(yōu)勢(shì)，因而是社會(huì)中最積極最有希望的群體，理應(yīng)成為公民社會(huì)建設(shè)的中堅(jiān)。

業(yè)主維權(quán)專家陳鳳山認(rèn)為，業(yè)主維權(quán)、業(yè)主自治實(shí)際是一種社區(qū)地方政治，在維權(quán)的過程中，業(yè)主們通過議事、談判、協(xié)商、集體行動(dòng)，切切實(shí)實(shí)地接受了民主訓(xùn)練、培養(yǎng)了民主習(xí)慣和自治能力，逐步成為合格的公民。

《財(cái)經(jīng)文摘》：陳先生，一般來說，業(yè)主維權(quán)維的是什么權(quán)？

陳鳳山：業(yè)主維權(quán)包含三個(gè)層面，在小區(qū)層面是物權(quán)，在物業(yè)管理市場(chǎng)領(lǐng)域是公平交易權(quán)，在立法、行政、司法層面是公民權(quán)。內(nèi)地的房地產(chǎn)制度、物業(yè)管理制度基本上是借鑒香港的，它傾向于保護(hù)開發(fā)商、物業(yè)公司的利益，典型邏輯是“誰開發(fā)，誰管理”“誰投資，誰受益”“誰使用，誰付費(fèi)”，資本與權(quán)力的結(jié)合很明顯。一旦物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、建筑質(zhì)量等矛盾積聚爆發(fā)，制度不公、行政不端、司法不暢的隱性矛盾也會(huì)跟著出來。

本質(zhì)上說，我認(rèn)為業(yè)主維權(quán)既是追求產(chǎn)權(quán)自主、契約自由的維權(quán)行為，也是社會(huì)平權(quán)運(yùn)動(dòng)的一部分。

《財(cái)經(jīng)文摘》：業(yè)主自治如何起步？如何解決業(yè)主和前期物業(yè)的矛盾？維權(quán)過程中會(huì)遇到哪些阻力？

陳鳳山：一個(gè)小區(qū)業(yè)主自治行動(dòng)的起步往往是因?yàn)榕既话l(fā)生的維權(quán)事件。比如物業(yè)公司擅自漲價(jià)，服務(wù)質(zhì)量持續(xù)下滑，房屋建筑質(zhì)量，因新建配電站、垃圾站等等，都可能成為業(yè)主自治的誘因。

具體到某個(gè)小區(qū)，解決業(yè)主與前期物業(yè)公司的矛盾，各有策略，成敗不一。所以我講，成功的小區(qū)都是偶然的幸福，失敗的小區(qū)都是必然的命運(yùn)。從社會(huì)整體看，解決所謂物業(yè)管理困境，必須通過重新立法來實(shí)現(xiàn)制度公正公平、市場(chǎng)自由交易。

維權(quán)過程中的阻力分為外部與內(nèi)部?jī)深悺碜哉㈤_發(fā)商、物業(yè)公司、居委會(huì)的屬于外部阻力，來自于業(yè)主群體內(nèi)部的因?yàn)闄?quán)利意識(shí)、自治經(jīng)驗(yàn)的匱乏，屬于內(nèi)部阻力。

《財(cái)經(jīng)文摘》：業(yè)主實(shí)現(xiàn)自治成立業(yè)委會(huì)后，誰來對(duì)業(yè)委會(huì)的權(quán)力進(jìn)行監(jiān)督？是否只能寄希望于業(yè)委會(huì)成員的奉獻(xiàn)精神？

陳鳳山：對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，從《物權(quán)法》看，有業(yè)主知情權(quán)、業(yè)主撤銷權(quán)，只要擁有業(yè)主身份皆可主張、行使。從國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》看，對(duì)居委會(huì)、街道辦事處、房管局賦予了對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督權(quán)，并賦予街道辦事處、房管局可以撤銷業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)的決定的權(quán)力。不過，我個(gè)人認(rèn)為，《條例》的這兩個(gè)規(guī)定是與《物權(quán)法》沖突的。

奉獻(xiàn)精神對(duì)于投身于業(yè)主自治的業(yè)主們來說是重要的，但就業(yè)主自治的實(shí)踐看，業(yè)主群體已經(jīng)開始意識(shí)到分權(quán)制衡的重要性，比如通過創(chuàng)設(shè)業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主大會(huì)理事會(huì)、監(jiān)督委員會(huì)等自治機(jī)關(guān)，來實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督。

《財(cái)經(jīng)文摘》：現(xiàn)在的業(yè)主領(lǐng)袖或者職業(yè)管理團(tuán)隊(duì)是怎樣的情況？

陳鳳山：這是一個(gè)復(fù)雜的話題。目前來看，投身于業(yè)主維權(quán)、業(yè)主自治的人大致可分為公民、商人和業(yè)主三類。公民，是說那些擁有清醒的社會(huì)意識(shí)和社會(huì)責(zé)任感的人，而商人是借此獲取商業(yè)利益的人，業(yè)主則更注重產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)本身的問題。他們之間并非涇渭分明，也并非高低有別。

從各個(gè)城市的情況來看，由于各地政府對(duì)業(yè)主自治的性質(zhì)、對(duì)當(dāng)?shù)貥I(yè)主領(lǐng)袖的態(tài)度不同，有些城市的業(yè)主組織已經(jīng)取得了一定的社會(huì)地位。比如，溫州業(yè)主大會(huì)擁有了法人地位，成立了業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)。這意味著當(dāng)?shù)氐臉I(yè)主領(lǐng)袖開始進(jìn)入社會(huì)話語的主流階層。但更多的城市，業(yè)主組織的領(lǐng)袖們還在為獲得合法身份而努力。

《財(cái)經(jīng)文摘》：業(yè)委會(huì)既不是獨(dú)立法人，也不是社會(huì)團(tuán)體，而是一個(gè)自治組織，那么，小區(qū)中一旦發(fā)生意外事件，該由誰來承擔(dān)責(zé)任？受損失的業(yè)主該向誰提出賠償？

陳鳳山：這幾個(gè)問題值得深思。當(dāng)前內(nèi)地物業(yè)管理制度的最大問題，就是制度設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重缺陷，難以應(yīng)對(duì)各種意外事故。簡(jiǎn)單來說，缺乏商業(yè)保險(xiǎn)制度和管理人責(zé)任制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)控能力不足。如果發(fā)生意外事故，需要區(qū)分事故原因來確定責(zé)任主體，受損失的業(yè)主可以向相關(guān)責(zé)任主體提出賠償，或是物業(yè)公司或是相關(guān)業(yè)主。一般來說，除非因主觀故意或者是重大過失造成損害，業(yè)委會(huì)不對(duì)意外事故承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出現(xiàn)意外事故的時(shí)候，業(yè)委會(huì)成員的道義責(zé)任是無法避免的，應(yīng)該公開致歉、辭職等給予回應(yīng)。

《財(cái)經(jīng)文摘》：現(xiàn)有國家立法方面的缺失在哪里？

陳鳳山：大致包括三個(gè)方面。第一，《物權(quán)法》確立的建筑物區(qū)分所有權(quán)本身存在缺陷，強(qiáng)調(diào)專有、弱化共有、取消業(yè)主團(tuán)體，承認(rèn)前期物業(yè)管理制度，這是立法本身的歷史遺憾。第二，忽視對(duì)產(chǎn)權(quán)自主、契約自由、市場(chǎng)自由的尊重，不斷強(qiáng)化行政對(duì)社會(huì)、市場(chǎng)的干預(yù)，這在國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各地法規(guī)、各地政府不斷出臺(tái)的政策、文件中非常明顯。第三，開發(fā)商聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)管理制度、一個(gè)物業(yè)公司管理小區(qū)的一體化物業(yè)管理制度和包干制，是物業(yè)管理制度的三大禍根。目前最緊迫的是，要盡快對(duì)區(qū)分所有建筑物進(jìn)行專門立法。這已經(jīng)成為各地業(yè)主活躍群體的基本共識(shí)。

《財(cái)經(jīng)文摘》：從社會(huì)運(yùn)動(dòng)角度來看，業(yè)主維權(quán)、業(yè)主自治對(duì)民間社會(huì)塑造的意義是什么？

陳鳳山：產(chǎn)權(quán)既是權(quán)利，也是秩序。由于政治和歷史的原因，中國社會(huì)的沙化、原子化非常嚴(yán)重，自治意識(shí)和自治經(jīng)驗(yàn)也不具備。業(yè)主維權(quán)的核心要素就是物權(quán)自主、契約自由，維權(quán)過程對(duì)立法、司法、行政的公開公正公平都有促進(jìn)，這些對(duì)于重建社會(huì)的意義不言而喻。

在業(yè)主維權(quán)、業(yè)主自治的過程中，可以鍛煉業(yè)主們?cè)趹椉s、選舉和議事三個(gè)方面的能力，形成多個(gè)層面的共同體單元，這更是一個(gè)開放社會(huì)所必須的。