80、90后年輕業主或成未來社區自治的生力軍

2014年1月18日，湖北武漢“名城·8090花園”的業主們經歷了四次維權無果后，決定向江夏區人民法院提起訴訟。

“名城·8090”是湖北武漢三環外江夏區大學城旁的一處樓盤，開發商有意將此處樓盤打造成“專屬青年的繽紛領地”，由于戶型小、價格偏低，加上交通還算便利，因而吸引許多本地和外地的80后、90后年輕人在此置業。然而圍繞這個樓盤，卻引發了一場風波。由于開發商的侵權行為和侵權后的推諉責任使得這些年輕業主們開始了維權之路。

年輕業主的維權困境

第一次維權發生在2013年11月28日，購房合同上寫明的交房日期。但這一天開發商交不了房，該公司副總李明給出的理由是“政府不可抗力因素導致延期交房”，業主小齊不同意，按照合同規定，如果開發商延期交房，應該對業主每天支付房款萬分之三的賠償，但李明一直稱延期交房是不可抗因素，拒絕賠償。

參與了四次維權的業主代表李先生說，12月1日、4日的維權雖然有政府的人出來調解，但每次調解完，人一走，開發商就變卦，說話從來都不算數。業主們已經做了退讓，只要開發商給一個明確的交房時間，辦足手續，另外把公共區域吊頂，他們就愿意對開發商11月28日至12月26日期間的違約不追究。

李明承諾26日交房，但其他的一概沒有答應。不過就在離26號交房日不到一個星期的時間里，開發商的人給帶頭的、比較活躍的業主打電話，電話中要求單獨約談，希望業主不要鬧。鬧沒有什么用，也對自己沒有任何好處等等，甚至有電話打到業主的公司去。有些業主被嚇得不敢去現場，即使去了也不怎么說話，即使說話態度也完全變了。

開發商采取分批交房的方式，每三天交一棟樓。業主小齊說：“明眼人一看就知道，他們想分化業主們，讓業主們聚不到一起?！鼻叭ヲ灧康臉I主，發現室內存在著太多的問題，并沒有收。

盡管現在已經打算訴諸法律，小齊仍抱怨道：“每個業主的現實情況不一樣，很難把所有人團結起來，擰成一根繩子。有些業主喜歡搞小聰明，躲在后面觀望，等時機對了，覺得可以出來了就出來，覺得形勢不對就一直不出來甚至倒戈?！?/p>

業委會缺少年輕業主的身影

維權并不僅限于入住前，業主入住后同樣也面臨著維權，即如何實現業主自治的問題。

據了解，在國內各大城市住宅項目中，小區難以成立體現業主權益的業主大會及選舉業委會一直是個“老大難”問題。即使是在物業管理運作成熟的深圳、廣州等地區，有高達70%以上的住宅小區至今沒有成立業主大會及業委會，其中原因復雜。

浙江海寧某小區業主劉先生，在社區QQ群呼吁成立業委會。他希望能通過業主選舉產生自己的業委會，將現在的物業公司換掉，另外聘請一支職業管理團隊。

劉先生隨后挨家挨戶敲門，以期獲得鄰居們的支持?！敖Y果很失望，有人說自己不感興趣；有人說自己是短租戶；有人明確表示不參與……”劉先生敲了30來戶人家的門，只有兩三戶業主“對這個（成立業委會）感興趣”，勉強表示“你先建吧，建好了，我一定參加”。

劉先生認為，很多業主之所以不愿成立或加入業委會，是因為沒有組織意識和權利意識，而且對“業委會”這個東西并沒有興趣，“成不成立都無所謂，如果物管公司管理到位，收費也不高，那成不成立業委會都行”。另外，可能因為大家都有工作，不愿浪費時間和精力在“業委會”上。但還有一部分業主躲閃的原因更值得關注，“一些人總覺得摻和進‘維權的事兒，會給自己帶來不必要的麻煩。這也許與社會上經常曝出‘業主維權遭打擊、報復的新聞有關?！?/p>

“說白了，業主自治還是精英思維。大家身上的奴性傳統，都等著有人來出頭?！敝麡I主、社區問題專家舒可心認為，業委會的設立確實需要具備兩大條件，一方面，要有一群愿意為業主做事的熱心人。因為這個工作需要堅持干上幾個月甚至幾年。另一方面，業主們要有很高的參與度，因為成立業委會至少需要一半的業主來投票，少一個也不行。80后90后年輕的業主沒有經歷過沉重的社會災難，沒有歷史負擔，初生牛犢不怕虎，將來在維權和自治上會發揮重要的作用。

陳鳳山說：“如今，不少80、90后成為新一代的業主。他們受過大學教育，知識水平更高，公民意識更強，而且很多年輕人越來越有‘話語權意識了。他們維權更理性，更知道收集證據，走程序維權。”

業委會的活躍程度，取決于組織者調動業主參與的能力，對規則以及將來如何運作達成共識。在遇到困難和阻力需要進行維權時，業委會成員還得首先確認如何承擔成本。可以預測的是，具備公民意識的年輕業主是很大的力量。

業主維權的途徑

分析業主維權的個案和內容，從易到難，大致可以把業主維權的途徑分為以下幾種。

1.協商維權。如果涉及的是業主的公共利益，業主可以通過業主委員會與侵犯業主權益當事人（開發商、物管公司、個別大小業主、政府部門等）進行談判，協商解決業主權益受侵害的問題。

2.行政投訴維權。業主在權益受到侵害時，首先想到的辦法是向政府有關部門投訴。這應該是業主維權的主要有效途徑。

3.司法訴訟維權。當協商談判和行政投訴維權都不能解決問題時，或當事人對行政執法裁定不服時，司法訴訟就是業主維權的最后途徑。司法應該是社會正義的最后保護者。

業主自治成功樣本——天津麗娜模式

“麗娜模式”是天津業委會聯合會會長崔麗娜依據法律條款在長期的業主維權過程中創立的。

1.區分窮盡

除專有部分以外的共有部分，能區分的都要區分，使規劃范圍內的每個角落都因權利、義務、責任而分，都有人管；對最后分不出去的部分的維護費用才是全小區的物業維護費。

給每一種“物”最終找到其責任主體，由責任主體自主相關物業的使用和付費。

2.物權自主

強調的是依附在物上的客觀自主，物的客觀性，決定了物的“自主性”，也即物的管理方式。

3.量化公開

量化包括兩個層面的涵義：從個體層面：收益和付出的量化；從集合體（部分和全體）層面：收入量化，支出量化。

本欄目責任編輯： 曹小強（bulanxiaohunhun@gmail.com）