當心商業地產過剩

李曉

持續火熱后，商業地產的泡沫越來越大。

春節過后，蘇州市政府發布了馬年首個地方房地產市場新政策《關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見》，多年來一直脫離調控中心的商業地產首次被地方政府納入調控范疇。

蘇州率先向商業地產“開刀”的原因在于，2013年以來，在中心城區新建的20家購物中心中，有近半數經營情況不理想，不少商業項目“有場無市”，少部分還無法開業。此舉是為了改變蘇州市商業地產開發過剩的現狀。

2月18日，蘇州市住建局召開新聞通氣會，表明此《意見》將于3月1日起試行，是針對部分開發商打“擦邊球”的行為進行規范，保護購房者的合法權益，與“限售”無關。

事實上，蘇州商業地產過剩并非孤例。最近幾年，隨著商業地產投資熱情的持續高漲，國內商業地產不僅數量大增，而且很多項目的經營境況并不樂觀。

北京漢博商業投資管理有限公司總裁暴雪松在接受《中國經濟時報》記者采訪時表示，近來每年有150～200家大型購物中心投入運行，但真正運營狀況好的最多也就10家。也就是說，大多數新入市的大型購物中心的生存狀況堪憂。

投資過熱

最近幾年，歷次樓市調控政策從中央到地方、從限價到限購，無不緊盯住宅市場，商業地產由此成為開發商和消費者雙向規避調控政策的投資洼地，加上各地新區建設熱潮的推動，其發展勢頭迅猛。

國家統計局的統計數據顯示，從2009年開始，全國每年商業營業用房投資完成額累計以同比超過20%的速度增長，2010年和2011年的同比增速甚至超過30%，高于同期住宅投資完成額累計的增速。

中國指數研究院數據顯示，2008～2010年，商業地產開發投資增加了2200多億元，而2010～2012年，相關投資增加了4600多億元。

一名商業地產研究人員表示，在全球十大在建購物中心規模最大的城市中，有8個在中國，成都、沈陽、天津等城市的商業地產過剩問題屢屢被業內提及。

自2013年下半年以后，在巨大的供應量面前，商業地產投資者經過上一年的“消耗”后，透支了購買力，成交量開始下滑。據不完全統計，2013年鄭州在建和立項的城市綜合體已超過53個，并且具有很大的商業體量，少則幾萬平方米，多則幾十萬平方米。蘇州市商業聯合會最新發布的數據顯示，目前蘇州中心城區已建各類購物中心超過40家，在建購物中心超過30家，總量已超過南京。

判斷城市商業地產泡沫的一個重要指標就是人均商業面積。在西方發達國家的核心城市，人均商業面積一般在1.2平方米上下，但蘇州商業聯合會的一份報告指出，蘇州部分區域人均商業面積已經超過了3平方米。據蘇州市商聯會調查，2013年以來，在中心城區新建的20家購物中心中，有近半數經營情況不理想，不少商業項目“有場無市”，少部分還無法開業。

“井噴式”發展背后，是不同城市間的商業地產市場出現明顯分化。在北、上、廣、深等一線城市里，多數熱點地塊的寫字樓、商鋪供不應求，但是在眾多二線城市，由于前期放量供應，需求不濟，商業地產空置率居高不下。以寫字樓為例，根據咨詢機構世邦魏理仕的統計數據顯示，成都、天津、沈陽等地的優質寫字樓空置率超過40%，如果把范圍拓展到整個寫字樓物業，空置率還將大幅抬升。

英國《金融時報》引用的調查數據稱，2012年中國大城市購物中心整體空置率上升，二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%；一線城市的空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。然而，針對商業地產（僅指商鋪）的開發投資卻源源不斷地增加。

開發商為何如此熱衷于商業地產開發？

原因之一是，住宅被限購后投資者轉為購買商業地產，地產商也因此轉為開發商鋪。另一種說法是，相比住宅，各地政府更傾向于出讓能長期獲取稅收、安排就業的商業地產的開發用地，導致地產商被迫開發商業地產。

原因之二是，持續的宏觀調控讓地產商面臨財務壓力，開發商迫切希望改變財務結構，使企業能在市場調控的環境下依然有現金流，因此轉型商業地產開發。

有分析指出，商業地產相對過剩實際上源于政府與開發商的不謀而合。很多地方政府都熱衷于新區開發，借此推動土地的銷售、基礎設施的建設、房地產的投資以及城市整體的發展，以保證地方財政收入和地方國民生產總值的增長，這種情形在眾多二線城市尤為突出。

回報率低

開發商熱衷商業地產開發，回報率到底有多高呢？

蘭德咨詢公司總裁宋延慶說，他曾對一部分上市地產的商用物業收益率進行統計，發現除個別房企外，大多數地產商的商業物業租金回報率只有3%～5%。

據了解，租金收入并不是開發商看好商業地產的必然原因。以2014年1月15日在港股掛牌的金輪天地（01232，HK）為例，截至2011年年底，金輪天地旗下商業物業租金收入為7954萬元，僅占經營收入的15.2%，不到這些商業物業賬面價值的3%。不過，這些物業的賬面評估價值在過去3年中有大幅上漲，并為公司帶來超過七成的賬面收益，使得金輪天地不僅成功上市，還獲得80倍的超額認購，融資7.6億港元。

和金輪天地的情況類似，2013年在香港上市或增發的內地地產公司中，相當一部分公司最近3年的收益大幅依賴投資物業公允值變動。通過上市來兌現商業物業價值的賬面升值部分，僅僅是開發商生意經中的一部分。記者此前調查發現，與住宅項目相比，商業地產開發商或者投資商在持有、經營商業地產時，從銀行以及其他金融機構獲得的抵押貸款比例要遠超過住宅。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟說，不僅物業抵押比例高，開發商獲得貸款也比開發住宅來得容易，這使得開發商對開發商業地產更有興趣。

與此同時，商鋪的空置并不影響高價銷售，也是開發商熱衷投資的一個原因。

以上海豫園附近的一個名為“豫城時尚”的商業地產項目為例，雖然大面積空置，但根據媒體報道，該項目對外售價依然高達14億元，報價較購入時的價格上漲了近60%。

一些商業地產的營銷代理公司認為，他們在銷售商鋪時，會策劃商業地產的售后包租。他們事先會提高商鋪的預期售價，然后將售價中的一部分作為租金回報，通過商業經營管理公司一次性或按年返回給投資者，以吸引后者高價購買。

此前，住建部雖然出臺政策嚴禁商鋪售后包租，但由于上述政策僅涉及預售項目，并且只禁止開發商承諾售后包租，很多房地產項目鉆了政策的空子，自行成立或委托一家商場經營公司以高額租金回報要約租賃商鋪，引誘購房者購買。

這些項目承諾的租金回報遠遠超過銀行存款，很多商鋪因此熱銷，但這些商鋪所承諾的租金收入通常要高過目標租戶承受的能力范圍。當商鋪的包租年限到期時，業主們往往發現，按照開發商之前承諾的租金，商鋪根本租不出去。

泡沫危害大

中央財經大學中國金融發展研究院副院長同生輝指出，目前在宏觀經濟形勢向好的情況下，市場需求穩步回升，同時由于人口密集，商業潛力巨大，一線城市商業地產開發過剩風險仍在可控范圍內。但是，二線城市的第三產業的發展增長速度有限，如果繼續過度開發甚至超前開發，則會給商業地產開發商帶來隱患甚至引發地產行業的風險。

早在中國銀監會2011年的年中工作會議上，銀監會主席劉明康就曾公開表示，要對商業地產和二、三線城市房地產風險保持“關注和警覺”。這是銀監會首次在內部全體會議上對商業地產貸款提出的風險警示。

事實上，商業地產泡沫一旦破滅，對經濟的破壞力遠超住宅。

對商業地產開發商來說，無論將項目賣給普通個人投資者，還是通過抵押貸款“賣”給銀行，或者通過上市融資“賣”給資本市場，其套現能力都要比住宅強。也正是因為商業地產的套現途徑遠遠多于住宅，才引起人們的憂慮：泡沫一旦破滅，所帶來的市場震蕩和對經濟的破壞力會遠超過住宅。

有業內人士呼吁，應當盡早完善針對商業地產的政策，并成立專門的機構來指導、規范商業地產開發。

據介紹，此前各級政府都有商業網點辦公室，規范、指導各地商業地產的有序開發，但隨著這一機構的撤并，目前這一方面的工作成為空白。

中國房地產業協會副會長朱中一曾在2013年召開的一個地產論壇上提出，包括商業地產在內的產業地產需要積極引導，由國家出臺指導性的文件。除了需要國家出臺指導開發政策，商業地產現行的估價方法也有待進一步修正。

與住宅和辦公相比，以經營為目的的商鋪不僅提供場地，其本身也是一種生產資料。即使在同一商圈，不同商場的盈利能力也不相同。現有的商業地產評估方式僅僅考慮了商業地產作為房地產的價值，卻沒有考慮到它作為生產資料的價值。但事實上，商業地產項目的不同租金就反映了不同盈利能力。在這樣的背景下，以周邊商場租金和售價作為參照，評估同一商圈其他商場物業價值的做法，其合理性有待探討。

上海中原地產物業顧問有限公司研究總監宋會雍說，商業地產的評估價值受兩大因素影響，一是周邊的租金價格，二是商鋪本身的盈利能力。在評估時，我們應該盡可能地增加可參考樣本，既考慮到商鋪本身的盈利能力，也要考慮到周邊的物業價值，最終的評估結果最好是一個范圍，而不是某個具體數值。

世邦魏理仕重慶分公司董事總經理殷向榮認為，破解目前二線城市商業地產所面臨的風險困境，應該采取更加積極、穩妥的措施：地方政府當以更加務實的態度預測未來需求及部署土地供應，通過完善規劃選址、業態布局等，優化商業業態結構及用地布局，按照當地經濟發展狀況，使商業土地供應量更趨合理化，調控更加前瞻化。