淺談我國商業銀行房地產信貸業務存在的問題及對策

【摘要】我國房地產產業自市場化后，發展迅速，而商業銀行的信貸支持發揮了及其重要的推動作用。本文針對我國目前商業銀行房地產信貸業務存在的問題進行了針對性分析，并提出了相應的對策建議。

【關鍵詞】商業銀行 房地產開發 信貸融資

一、前言

據國家統計局數據，自1998年房改以來止2013年11月末，全國房地產實現銷售面積967919萬平方米，實現銷售金額為386471億元。在業務的快速發展過程中，部分商業銀行因風險過度偏好，出現貸了前調查走形式、貸中審批效率低、貸后管理水平跟不上等相關問題。

二、商業銀行房地產信貸業務存在的問題

（一）貸前調查落實不到位

貸前待查是商業銀行在客戶授信前對其基本情況進行的綜合調查分析，調查的主要內容包括資信狀況、經營現狀、授信用途、授信擔保情況等，為后續授信審查審批提供決策依據。金融監管部門為防范金融風險，保障房地產開發項目能按期完工，在項目資本金及貸款發放條件上都做了明確規定，目前資本金按項目不同類型要求20%～35%，商業銀行貸款發放的基本前提條件為項目“四證”齊全，這本是貸前調查的重中之重。但是在實際業務過程中，優勢因風險過度偏好，貸前調查流于形式，甚至出現過尚未繳清土地款，沒有得國有土地使用權證就獲得銀行授信的案例，土地款未繳清其他證件更無從談起，房地產商提供四證、立項等虛假復印件申報授信，銀行貸前調查流于形式，進行申報審批，授信審批通過后開發商通過民間資金過橋借貸，短時間內完成土地款繳納、項目立項全套手續（政府提前審查，資金到位后后即可取得立項、四證、環評等證件），取得真實四證及其他手續完善后，獲得銀行信貸資金，通過一系列的資金流轉，最終用于歸還民間資金。從表面上看，商業銀行執行了國家及銀行內部制度的相關規定，四證齊全后才發放的貸款，但是其發放的貸款實際用于補充了項目資本金不足，信貸風險被嚴重放大。

（二）貸中審查審批效率不高，責權利不清。

目前我國商業銀行大多采用逐級申報制度，審批過程相對較長。以房地產開發貸款為例，支行客戶經理申報材料，先由支行風險部門審核，報支行行長審批后，提交給分行經營部門進行認定，再報分行風險審批部門合規性審查，后提交審批委員會開會審批，如果按照權限不夠，繼續上報省行或總行進行再次審查審批，用于審查審批的時間較長，影響了信貸業務的時效性，而且大部分商業銀行采用集體審批的委員會制，雖然具有多人審批，相互監督的好處，但也存在集體決策，集體無責任的弊端，進一步影響了審批效率。歸根結底，貸中審查審批由于存在單向性，責權利不對稱，趨利避禍的考量會造成部分審查審批人員怕擔責，多批不如少批，不批沒責任，工作積極性較低影響了審查審批的效率。

（三）貸后管理水平較低

貸后管理是商業銀行信貸業務非常重要的基礎工作之一，是信貸風控的重要組成環節，主要內容包括風險分類預警、信貸檔案管理、貸款清收、資產保全等。在房地產信貸業務上體現的更明顯，貸款投放后，由于落實了項目抵押，簽訂了封閉管理協議，認為資金體內循環，風險可控，不愿意再過多的分配精力進行調查分析。借款人自身的綜合償債能力是否發生變化，借款人其他項目的進展狀態，開發項目是否按時間進度、貸款投放進度展開，項目銷售、資金回籠是否符合預期，借款人是否遇到重大事項，例如股權變動、重大法律訴訟等，這些重大事項如果出現遺漏，可能帶來意想不到的風險損失。貸后管理水平的高低從某種意義上說，真正體現出一家商業銀行的綜合風控水平。

三、優化我國商業銀行房地產信貸業務的對策建議

（一）加強制度建設，提高房地產金融業務綜合管理水平

1.建立主責任人制度。在房地產信貸業務中明確經營、審批、貸后管理環節的主責任人，按照責權利相適應的制度要求，確定主責任人的相關權利、義務，完善激勵約束制度，責任權力明確，有利于減少集體無責的弊端，激勵到位，促進工作效率的提升。

2.優化審批流程，提高風險管控的水平。目前審批管理制度需要進一步優化，以適應我國房地產信貸業務的快速發展需求和風險防范要求，建議在風險可控的前提下，按照地域、金額進行審批轉授權，減少審批環節，提高審批效率，授權意味著權利，同時也要有相應的責任追查制度，防止出現道德風險。

3.成立專業房地產金融部門，專業專注。目前大部分商業銀行采用對公房地產信貸業務部門和對私房地產信貸部門分開管理，這樣雖然有利于條線垂直管控，但是房地產信貸業務作為特殊的固定資產業務，從房地產開發貸款投入到個人按揭業務回籠資金還款是一個有機整體，其風險管控的一個十分重要的節點就是資金的封閉運作，對公對私業務分開管理增加了部門間的協調，一方面效率會降低，另一方面也增加了風險管控的難度。建議商業銀行成立專業的房地產金融信貸業務部，對該項業務實行綜合管理，專業專注，提高風險管控水平。

（二）加強信息資源共享平臺建設

針對信息不對稱的弊端，建議由銀行監管部門與政府協調，發起銀行可以參與的政府公共信息資源共享平臺，通過在線系統可以查詢房地產開發項目的相關證件的詳細信息，例如國有土地權使用證登記日期，登記編號，土地出讓年限，用途等；建設工程規劃許可證中的日期、登記編號，建設內容、面積、限制要求等，這樣有利于銀行判別項目是否合規合法，提高貸前調查的質量和效率，杜絕不良房地產利用信息不對稱騙取銀行貸款的行為。

（三）建立有效的貸后管理激勵約束機制。

針對目前商業銀行在貸后管理中客觀存在的重貸輕管的現象，建議商業銀行加強貸后管理的激勵約束機制方面的建設。一是建立“強約束”的考核體系，貸后管理作為商業銀行信貸風險把控的重要組成部分，意義重大，必須強化指標考核，建議商業銀行成立專門的貸后管理督導團隊，對貸后管理加強領導和監督，例如客戶走訪報告質量，信息分析水平，資金流向，風險預警等貸后管理事項納入相關人員的年度工作綜合評定當中，對貸后管理試行一票否決制，加大因貸后管理不到位，出現風險預警不及時的處罰力度。二是建立合理的貸后管理“激勵”制度。在績效分配方面，應將適當加大貸后管理的比重，對于貸后管理基礎好的機構及個人進行一定的物質和精神獎勵，提高從業人員貸后管理的積極性，例如對于做得好的機構及個人在相關職務晉升、信貸資金規模、財務費用、人力資源、績效獎勵等方面給予一定傾斜。

參考文獻

[1]李繼彤.我國商業銀行信貸風險的成因與防范[J].遼寧廣播電視大學學報，2009年04期.

[2]黎鵬飛.當前通貨膨脹環境下商業銀行發展策略研究[J].中國高新技術企業，2010年35期.

作者簡介：宮磊善（1979-），男，山東昌邑人，供職單位：青島霄隆置業有限公司，職稱：中級經濟師，職位：副總經理，學位：碩士研究生，主要研究方向：金融市場與投資。