物業(yè)管理收費(fèi)存在的問(wèn)題與解決措施

王英旭

[摘 要] 物業(yè)管理屬于一種企業(yè)化、社會(huì)化及專(zhuān)業(yè)化程度較高的管理模式，但是在具體的物業(yè)管理過(guò)程中，收費(fèi)問(wèn)題一直是阻礙物業(yè)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要因素。怎樣處理好物業(yè)管理的收費(fèi)問(wèn)題已經(jīng)成為當(dāng)前擺在物業(yè)管理企業(yè)面前的關(guān)鍵問(wèn)題，我們不僅要確保物業(yè)業(yè)主的利益不受影響，同時(shí)也要保證物業(yè)管理企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。本文就物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行了探討。

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理；收費(fèi)；問(wèn)題；對(duì)策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 21. 007

[中圖分類(lèi)號(hào)] F234.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2014）21- 0009- 02

1 物業(yè)管理收費(fèi)存在的問(wèn)題

首先，物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念落后，在我國(guó)很多人對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)依舊處在一個(gè)較低的水平，大多數(shù)人對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)了解不夠深入，一些業(yè)主還沒(méi)有形成物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念。另外，很多業(yè)主對(duì)于管理規(guī)約的概念了解不夠，他們常常會(huì)將自己違規(guī)引起的物業(yè)管理問(wèn)題歸咎于物業(yè)管理企業(yè)，這是導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)難的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

其次，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較慢，物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)都是房管所轉(zhuǎn)制或者自建自管的運(yùn)營(yíng)模式，其內(nèi)部管理模式不能夠完全適應(yīng)市場(chǎng)化的需求。如此一來(lái)，物業(yè)管理人員的專(zhuān)業(yè)能力和工作積極性受到影響，造成物業(yè)管理工作不規(guī)范或者不到位的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，在很大程度上侵害了業(yè)主的利益，導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題的產(chǎn)生[1]。

再次，由于開(kāi)發(fā)商的原因，部分房屋工程質(zhì)量存在一定的問(wèn)題，尤其是屋面、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、下水道等專(zhuān)有部分的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主意見(jiàn)更大。對(duì)此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理企業(yè)。一旦物業(yè)管理企業(yè)不能幫助他們解決，就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。

最后，很多業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理的工作內(nèi)容和服務(wù)范圍理解有誤，物業(yè)管理服務(wù)需求的多樣化和物業(yè)企業(yè)服務(wù)統(tǒng)一性存在矛盾。對(duì)大部分業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們覺(jué)得物業(yè)管理即是“保姆”，對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)涵、工作范圍和服務(wù)內(nèi)容不夠了解，覺(jué)得自己繳納了物業(yè)管理費(fèi)用，無(wú)論出了什么問(wèn)題都由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)，如果物業(yè)企業(yè)的工作不能滿(mǎn)足他們的要求，便拒絕繳納費(fèi)用。

2 物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題的解決措施

2.1 加強(qiáng)物管知識(shí)宣傳

為了在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間建立起和諧的關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)必須要積極向業(yè)主宣傳物管知識(shí)。物管費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、工作服務(wù)范圍和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，都必須通過(guò)業(yè)主委員會(huì)、物管企業(yè)以及相關(guān)主管部門(mén)的討論之后再確定；另外還必須積極運(yùn)用各種宣傳渠道，例如公示欄、宣傳欄、宣傳標(biāo)語(yǔ)來(lái)向業(yè)主宣傳物管服務(wù)的相關(guān)知識(shí)，盡可能讓每一名業(yè)主都認(rèn)識(shí)到按照物管合同繳納相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)是他們應(yīng)盡的法定義務(wù)，讓每一名業(yè)主都樹(shù)立繳費(fèi)合理、拒繳可恥的觀念，讓他們了解到拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)用不但會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的利益造成損害，影響正常的物業(yè)管理服務(wù)工作的開(kāi)展，同時(shí)還會(huì)對(duì)業(yè)主自己的權(quán)益造成損害。利用宣傳引導(dǎo)的方式，讓更多的業(yè)主認(rèn)識(shí)到按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)的重要性，讓業(yè)主能夠更全面地了解物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)等，在業(yè)主心中樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的正確消費(fèi)意識(shí)，從而有效地解決物管收費(fèi)問(wèn)題。

2.2 規(guī)范物業(yè)管理行為

其一，必須要不斷增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平和員工綜合素質(zhì)，很多開(kāi)發(fā)商為了提高自己的銷(xiāo)售額，常常會(huì)在自己的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中給業(yè)主許諾很多物管服務(wù)，因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在管理與服務(wù)方面和國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)看齊，努力增強(qiáng)自身服務(wù)意識(shí)，強(qiáng)化內(nèi)部管理工作，完善管理制度，建立統(tǒng)一規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。另外，在員工素質(zhì)方面要多下功夫，做好物業(yè)管理人員的培訓(xùn)考核，努力提升物業(yè)管理人員隊(duì)伍的服務(wù)能力和工作水平，為物管費(fèi)用的收取營(yíng)造好的條件。其二，物業(yè)管理企業(yè)必須要轉(zhuǎn)變過(guò)去的收費(fèi)方式，過(guò)去很多時(shí)候，物業(yè)管理人員都是定期到業(yè)主家中收取費(fèi)用，因?yàn)楦鞣N因素的干擾，收費(fèi)完成率并不是很高，很多業(yè)主也會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)存在意見(jiàn)而不愿繳納費(fèi)用，對(duì)于這些問(wèn)題我們必須要采取有針對(duì)性的措施來(lái)轉(zhuǎn)變過(guò)去的工作方法和收費(fèi)態(tài)度，進(jìn)而提高收費(fèi)效率。

2.3 完善行業(yè)法制建設(shè)

其一，要善于運(yùn)用法律的手段來(lái)維護(hù)企業(yè)合法利益，按照《民法》《合同法》中的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于拒不繳納物業(yè)管理費(fèi)用的業(yè)主提起訴訟，在提起訴訟以前應(yīng)該通知業(yè)主，和其進(jìn)行良好的溝通，若溝通無(wú)效再通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自身的利益。這樣一來(lái)不但能夠提升物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)管理質(zhì)量，同時(shí)也能夠讓物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間保有一個(gè)彈性的收費(fèi)空間[2]。其二，必須不斷健全物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)范化和競(jìng)爭(zhēng)化。過(guò)去一直以來(lái)物業(yè)行業(yè)都秉承誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的理念，而隨著市場(chǎng)的發(fā)展，這一理念也必須要與時(shí)俱進(jìn)。只有對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，才能更好地對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)進(jìn)行控制，這樣不僅可以幫助業(yè)主更深入地了解物業(yè)行業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)督，同時(shí)還能夠確保物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主違約行為的有效約束。

2.4 提高自身管理能力

物業(yè)管理收費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的主要資金來(lái)源，國(guó)家明確規(guī)定了物業(yè)管理費(fèi)用的收取必須堅(jiān)持專(zhuān)款專(zhuān)用和保本微利的原則。現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)很多物業(yè)公司由于收費(fèi)問(wèn)題導(dǎo)致自身財(cái)務(wù)情況不佳，常常是入不敷出，無(wú)法健康發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)要想得到持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，就應(yīng)該堅(jiān)持一業(yè)為主多種經(jīng)營(yíng)的方式，不斷探索多元化的特色服務(wù)，在盡可能滿(mǎn)足業(yè)主的服務(wù)需求的基礎(chǔ)上，彌補(bǔ)管理費(fèi)用的缺陷，為企業(yè)帶來(lái)更多利潤(rùn)。

另外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該積極引進(jìn)優(yōu)秀人才，積極推行行業(yè)規(guī)范化和統(tǒng)一化，提高自身管理水平，完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于物業(yè)管理人員來(lái)說(shuō)，要進(jìn)行培訓(xùn)、考核之后方能上崗，從而讓其管理服務(wù)能力不斷提高，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)優(yōu)秀人才的引進(jìn)以及管理服務(wù)人員的培訓(xùn)，以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)樹(shù)立良好的企業(yè)形象，讓業(yè)主相信物管，愿意繳費(fèi)。

3 結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，物業(yè)管理服務(wù)和收費(fèi)是相輔相成的。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須要正視收費(fèi)問(wèn)題，不能僅僅注重自身利益而忽略了業(yè)主利益，只有這樣才能徹底處理好物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題。我們必須努力提高自身的服務(wù)水平，不斷改進(jìn)管理方式，和業(yè)主做朋友，取得業(yè)主的信任，這樣才能有效提升收費(fèi)率，從本質(zhì)上解決好收費(fèi)問(wèn)題，為物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。

主要參考文獻(xiàn)

[1]向小玲.物業(yè)管理收費(fèi)難原因及對(duì)策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2014（1）：25.

[2]劉永興.物業(yè)管理收費(fèi)難原因及對(duì)策分析[J].中外企業(yè)家，2014（3）：13.