淺議開發區土地一級開發過程中土地取得成本的控制

【摘要】土地模式是開發區生存、立足之本。無論哪一級開發區，在成立之初，無不從土地開始。而開發區土地一級開發投入巨大、期限較長。如何有效進行土地一級開發成本控制，尤其是土地取得成本控制，是每個開發區必須重視和堅持的一項長期工作。本文從開發區土地一級開發過程中土地取得成本的構成，土地取得成本控制中存在的問題和成本控制的必要性，土地取得成本的控制措施，三個方面對土地一級開發過程中土地取得成本的控制問題進行了探討。

【關鍵詞】成本 構成 控制 措施

隨著改革開放的深入，經濟社會的快速發展，及國家城鎮化的全面拉開，開發區的規模日益壯大，開發區是帶動本地區經濟發展的一種特殊經濟區域。有效地控制土地成本，科學計算土地成本，是開發區土地一級開發的一項重要工作。開發區土地一級開發的成本包括土地取得成本、前期工程費用、基礎設施建設成本、管理費用、財務費用等，其中投入最大、期限最長的就是土地取得成本。

一、土地取得成本的構成

土地取得成本主要由征地補償費、拆遷安置費、房屋及地面附著物補償費、相關稅費（包括耕地占用稅、菜田基金、耕地開墾費、新增建設用地有償使用費等稅費）。征地補償費、拆遷安置費由當地政府部門根據國家相關規定，結合當地實際情況制定相應的標準。房屋及地面附著物補償費一般按照評估機構評估值確定，其中包含雙方談判結果。相關稅費按照國家及地方政府部門規定繳納。

二、土地取得成本控制中存在的問題及成本控制的必要性

（一）土地取得成本控制中存在的一些問題

1.資金占用期限較長，增加了資金占用成本和機會成本。每一個項目的征地過程是一個較為漫長的過程，少則半年至一年，多則兩、三年。而開發區土地儲備所需資金多為信貸資金，如果期限過長，無法取得土地進行拍賣，資金占用期限較長；開發區在有些項目規劃不明確時，為了追求速度，急于征地，或征地過程中，甚至已經取得土地時，規劃又進行了調整。還有原定項目因各方面原因流失，而土地已經征用卻無法正常拍賣，造成資金占用期限較長。這些都增加了資金占用成本和機會成本。

2.對建筑物如村民宅基地、企業等的拆遷，其補償主要以評估機構的評估值為主。然而在實際工作中，談判的結果將起到很大的作用。這樣，最終補償款的支付金額將受到評估機構的公允性影響。

如果談判結果與評估機構的評估值差距較大，而又無法與拆遷人達成一致時，為了保證拆遷進度，評估機構會調整評估值，做出不公允的評估報告，這樣往往會增加拆遷補償的支出，增加成本。

3.額外補償增加成本。由于征地拆遷中，每戶村民情況均不相同，其談判和評估結果也不盡相同，就容易造成前期已經兌付村民看到后期兌付村民的補償金額高于自己的，又反過來感到對自己補償過低，反復上訪鬧事。開發區為了不影響拆遷進度和消除群眾上訪事件造成的不利影響，對這部分村民將進行額外補償，而使拆遷成本大大增加。

（二）土地取得成本控制的必要性

由于土地取得成本是土地一級開發過程中重要的成本構成，金額較大。而以上問題，都會增加土地取得的成本，如何能將成本控制理念貫穿于土地取得的全過程，將成本降到最低，必然成為開發區成本控制體系中的一個重要環節。

三、土地取得成本的控制措施

（一）建立完善的征地拆遷項目決策機制

決策者必須對項目前期的規劃、項目招商的選擇、項目可研的編制、項目征地拆遷執行的具體計劃、項目資金的預算、項目征地拆遷過程中遭遇的任何可能性等做全方位的分析和研究后，制定項目執行的具體方案、保障措施等。以此來確保項目投入資金的安全性，降低資金占用成本和機會成本。

（二）建立財務人員積極參與的征地拆遷工作流程和制度

土地是開發區的生存之本，征地拆遷工作是開發區的重要工作之一。而成本控制同樣是開發區土地一級開發資金財務管理的重點。如何使兩者相互促進，最有效的辦法就是建立財務人員積極參與的征地拆遷工作流程和制度。比如：征地拆遷項目的資金預算需要財務的審核、確認；對建筑物的評估，不但要有相應資質的評估機構的評估確認，財務人員也要對其真實性進行評判；補償款的計算及支付，財務人員必須有充分的依據等等。

（三）建立完整的成本管理辦法和控制制度

遵循征地拆遷的工作流程，對土地取得成本實行全過程跟蹤控制，在土地取得階段的事前、事中、事后引入成本控制概念制定成本管理辦法，設置每個環節的成本控制點，對每個成本控制點進行細致分析、成本進行精確計算。同時，建立征地拆遷的招投標管理辦法、合同管理辦法、工程項目施工管理辦法等一系列成本管理制度，并嚴格按之執行，是成本管理和控制的制度保障。

（四）建立及時有效的監督管理體制

對土地取得階段的每一個環節進行監督管理，對成本的合法性和合規性、成本的計算依據和方法、成本金額的準確性、成本支付的時間點等進行監督；制定一定的成本監控流程，按流程進行審核；對成本支付后產生的效用和成本預算進行分析，重點對超出成本預算而未達到預定效用的成本支出進行全面分析，找出癥結所在，及時采取補救措施，最終達到成本控制目的。

（五）建立責任明晰的考核激勵機制

土地一級開發中參與土地取得階段的相關機構和人員均有成本控制的責任。要將每個環節、每個控制點的責任落實到人，并定期或不定期地對成本執行情況進行考核分析。建立成本考核激勵機制，設立科學的成本控制目標，能夠滿足開展征地拆遷工作的費用支出，又能激勵相關機構和人員；對實際執行結果完成或低于成本控制目標的，應該給予一定的獎勵，對于超出成本控制目標的，應該由目標責任人寫明原因、提出補救措施及下一步的控制計劃，無法補救的，要追究機構和人員責任。

總之，開發區土地一級開發土地取得成本控制是土地一級開發成本控制重要環節，在平衡各方利益、確保土地取得進度的同時，有效的控制成本，采用科學先進的成本管理方法，將成本控制貫穿于土地取得階段的各個環節，是開發區土地一級開發財務管理的一項長期重點工作。

參考文獻

[1]中華人民共和國土地管理法，中華人民共和國土地管理法修正案.

[2]徐青.中國城市土地一級開發研究，中國經濟出版社.

[3]李宏志.土地儲備資金財務管理，大連市人民政府資助出版.

作家簡介：李暉（1979-）女，漢族，陜西咸陽人，中級會計師，研究方向：土地一級開發的財務管理。