淺談物業費訴訟時效

筆者最近處理了一起物業服務糾紛，物業服務企業向業主追討六年多的物業服務費，業主認為已超過兩年的訴訟時效，以此作為抗辯的理由，拒絕交納相關費用。筆者以此為例。來探討一下物業服務費的訴訟時效問題。

在討論物業服務費的訴訟時效之前，首先應對物業服務合同的性質進行界定。物業服務合同是物業服務企業與業主或業主委員會簽訂的在一定時間內由該物業服務企業為業主所居住小區進行物業服務，業主支付相關費用的合同，該合同履行期限往往在一年以上，而業主根據雙方合同約定定期支付物業服務費。物業服務合同中，物業服務企業持續不斷地提供服務，而業主也要不斷地交納物業費，并且雙方總給付的內容取決于應給付時間的長短，因此物業服務合同屬于繼續性合同。

最高人民法院《關于民事案件訴訟時效司法解釋》第五條規定：“當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一起履行期限屆滿之日起計算。”關于本條規定，要區分分期履行之債和同一債務分期履行。分期履行之債，是指當事人在同一份合同中約定，對合同約定的債務分期履行。其特點是對合同約定的債務，并非一次性全部給付，而是分期限分別給付，其分期給付標的物的質量、數量、地點、可能相同也可能不同。主要分為兩類，一類是定期給付債務，主要是繼續性合同在合同履行中持續定期發生的債務。另一類是分期給付債務，即某一債務發生后，當事人依照約定的時間分期履行，其債務在合同訂立時即產生，并非在合同履行過程中產生。同一筆債務分期履行的，已經明確了訴訟時效的起算點。但是給付定期給付債務的每一期債務請求權的訴訟時效起算點爭議比較大，也沒有明確的說法。主要有三種觀點：第一種觀點認為，請求給付定期給付之債請求權的訴訟時效期間應從每一筆債務履行期限屆滿之日起算。第二種觀點認為，定期給付之債，由于其系在同一合同項下訂立、基于同一債務原因產生，故各個債務雖因時間經過而產生，具有一定的獨立性，在該情形下，請求給付履行定期給付之債請求權的訴訟時效期間應從最后一筆債務履行期限屆滿之日起算。第三種觀點認為，這實質涉及到對于非同一筆債務但在同一合同項下約定的同一性質的債務分期履行的，能否認定訴訟時效從最后一期履行期限屆滿之日起算的問題，或者說，能否認定定期給付債務系在同一合同項下、基于同一債權原因產生的債務，其也具有整體性和統一性，故其訴訟時效期間也從最后一筆債務履行期限屆滿之日起算。

物業服務費一般雙方約定按季度、半年度或者一年交納，是在繼續性合同履行期中持續定期發生的債務，司法解釋對分期債務的訴訟時效起算有了明確的規定，但是對于定期給付之債的訴訟時效起算點問題未有明確的界定，由此也導致對物業服務費訴訟時效理解的不同。筆者認為，物業服務費也應從最后一期物業費履行期限屆滿之日起算，主要理由如下：第一，從訴訟時效制度的價值取向考慮，訴訟時效制度的價值目標是平衡保護當事人的利益，在其本身不利于保護債權人利益的情形下記載法律對此吳明確規定時，應作有利于債權人的理解和考慮，才能真正實現當事人之前的權利平衡。第二，從連續性債務具有整體性、關聯性、獨立性角度分析，物業服務費雖是定期給付，在各時間段內看似具有一定獨立性，但其系在同一合同項下訂立、基于同一債務原因——物業服務企業提供服務——產生，其也具有整體性和同一性，分期履行的獨立性不足以否定其整體性和關聯性。第三，從審判角度考慮，有利于節約訴訟成本，提高審判效率，更具有可操作性。第四，與同一筆債務分期履行一樣，都存在未維護當事人之間的合作關系而不在每一期債務履行期限屆滿之日屆滿后即主張權利的情形，從最后一期債務履行期限屆滿之日起算訴訟時效，有利于保護當事人的合理信賴利益，促進商業交易，增加社會財富。第五，從物業服務企業方面考慮，在物業服務企業催交物業服務費面臨困難的情況下，判定物業服務企業追索物業物業費的訴請超過訴訟時效期間將導致其收費不足額，進而導致服務質量降低或難以維持，最終受累的還是多數業主。故筆者認為物業服務費的訴訟時效應從最后一期物業服務費用的履行期限屆滿之日起計算，在前述案例中，物業服務企業勝訴。

物業服務糾紛在近幾年出現逐漸增多的趨勢，大多為物業服務企業起訴業主欠繳物業服務費，且物業服務企業往往積累了幾年的欠費才起訴，而業主拒交物業服務費用的理由多種多樣，物業費處理類似糾紛時不僅要保護債權人即物業服務企業的利益，同時也要判斷債務人即業主拒交物業費的理由，這樣才能真正實現當事人之間的權利平衡。

作者簡介：錢麗麗（1981-）女，助理審判員，大學本科，研究方向：民法