樓市分化倒逼房企轉型

2013年是房企的大豐收年，打開新聞網站，從郁亮、王健林、張玉良到孫宏斌無不春風得意地出現在頭條。在樓市演繹狂奔的2013年，千億房企增加到七家，年銷售額前50強門檻，也從2012年的100多億拉高到150億元。

2014年這些大腕能否繼續“馬蹄疾”？

從目前地方兩會密集召開的情況來看，隨著各地樓市政策逐漸明朗，機遇與風險都存在，至于繼續快跑，或是落后，取決于房企自身的戰略預判能力和運營能力。

接下來調控政策不再“一刀切”，這意味著重點城市繼續從嚴從緊，三四線城市開始松動。中央也不再將房地產調控目標鎖定在具體價格，而是將重點放在保障房、棚戶區等安居工程，保障人民住有所居，高端市場和保障市場都可有所作為。

房企從深耕三四線，到重回一二線城市，樓市軌跡轉換昭然若揭。但樓市往往危中有機，在周期性的市場環境下，應辯證看待。

一線城市未必就樂觀。北京表示將繼續嚴格執行房地產調控，并透露了房價與去年保持平穩的目標。盡管目前北京限價令有所松動，但確切說只是年初的“階段性放松”。

一線城市的“地王”項目，盡管長期無憂，但短期可能還會有波動。在北京，2014年入市的頂級豪宅目前將達到7個，創下近年之最，包括泰禾北京院子，還有中赫·萬柳書院、融創農展館項目，在這一激烈競爭下，如調控從嚴，對其去化速度也會產生影響。

三四線樓市雖然供過于求，但在城鎮化藍圖的推動下，仍然機遇巨大。尤其是高品質樓盤仍然稀缺，給擅長高品質和高周轉的房企帶來機會。

一些越發明顯的特征再也不能被忽視，樓市下半場拼的不僅是土地儲備和銷售溢價，更多是運營管理能力和多元盈利模式。

跑得快才能活下去。龍頭房企搶跑背后，是運營效率整體大幅提升，尤其是“高周轉”策略，房企從拿地到開盤的周期之短讓人驚嘆。能在高品質、高周轉和高杠桿中做出平衡的房企，更是健步如飛。

房企轉型速度也進一步加快。恒大開始賣水了，萬達開始玩文化了，碧桂園開拓海外去了，就連萬科也在謀變社區商業和金融業。房企正在延伸上游金融業，追求資本化，并適度多元化產業經營。如果打通金融和資本化通道，房地產業將從重資產經營轉為輕資產經營模式。

房企轉型另一個方向是深入服務，如萬科的社區服務領域，基于萬科數百個項目和百萬業主的社區大數據平臺目前正在搭建之中；世茂、花樣年、金地、碧桂園等也均提出社區云服務的概念。

放眼地產江湖，唯有能變者，才能屹立潮流不倒。輕資產與社區服務，這構成了傳統地產商轉型的兩大方向，也有望改變傳統銷售贏利的模式，成為銷售收入+運營收入+服務傭金的盈利模式，給行業帶來劇變。