馬上有政策？

2014年新年的鐘聲剛剛響過(guò)，關(guān)于今年房地產(chǎn)短期調(diào)控、長(zhǎng)效機(jī)制的種種猜測(cè)、解讀乃至傳言早已密集出現(xiàn)。

在“改革再出發(fā)”的基調(diào)之下，和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的種種變局今年將如何開(kāi)啟：房產(chǎn)稅何時(shí)開(kāi)征、不動(dòng)產(chǎn)登記和住房信息聯(lián)網(wǎng)如何破局、行政調(diào)控如何延續(xù)、小產(chǎn)權(quán)房前路幾何、長(zhǎng)效機(jī)制何時(shí)亮相……諸多問(wèn)題，牽動(dòng)神經(jīng)，引發(fā)猜想。

一切似乎在“讓市場(chǎng)起決定作用”的話(huà)語(yǔ)落地之后悄然醞釀著，透露出來(lái)的種種端倪，更讓政策如何改變、制度如何變革，籠罩在更大的不確定性之下。2014年樓市的走勢(shì)，到底決定于市場(chǎng)之手，還是政策之變？行政調(diào)控仍將繼續(xù)嗎？土地制度、財(cái)稅制度等方面會(huì)出現(xiàn)哪些改革之聲？2014年剛剛啟幕，本文為您盤(pán)點(diǎn)2014年政策的四大猜想之“最”。

最空歡喜：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正

從去年底到今年初，關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的心情，恐怕經(jīng)歷了一次急上急下的“過(guò)山車(chē)”，最終成了“最空歡喜”。

十八屆三中全會(huì)傳遞出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”的聲音，標(biāo)志著農(nóng)村土地改革腳步臨近。然而，這卻被有心之人理解為“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”。一時(shí)之間，不少城市出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)再度火爆的行情。

可是，就在謠言猜測(cè)紛傳不久，從中央部委到多地地方政府，關(guān)于叫停、查處、拆除小產(chǎn)權(quán)房的“雷霆之勢(shì)”隨即而至。北京更是出臺(tái)了嚴(yán)厲的“小產(chǎn)權(quán)房清理時(shí)間表”，官方發(fā)聲今年下半年全面拆除所有“上賬”違建小產(chǎn)權(quán)房。

“‘小產(chǎn)權(quán)房’還有很多難題沒(méi)有解決，最核心的是它目前的違法性質(zhì)，不是說(shuō)輕易就能轉(zhuǎn)正的。”北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正”絕不可能立即得以實(shí)現(xiàn)。如何認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，未來(lái)還需要法律層面、制度層面多樣的改革措施來(lái)共同推動(dòng)。

小產(chǎn)權(quán)房依然處境尷尬，有些人希望買(mǎi)到低價(jià)小產(chǎn)權(quán)房的愿望，今年恐怕很有可能最終一場(chǎng)“空歡喜”。

最受期待：不動(dòng)產(chǎn)登記制度

另一個(gè)和“改革”字眼緊緊綁在一起的，恐怕非“不動(dòng)產(chǎn)登記制度”莫屬。

《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》）中提及：“建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門(mén)信息共享。”這被視作是中央對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)“下定了決心。”

去年11月，國(guó)務(wù)院表態(tài)原由九個(gè)政府部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)管的不動(dòng)產(chǎn)登記將統(tǒng)一到一個(gè)部門(mén)，由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督。

今年1月11日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐德明在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)上表示，2014年將建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，國(guó)土部門(mén)將協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記局。“舉步維艱”地推進(jìn)了多年的住房信息聯(lián)網(wǎng)，是否能隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的強(qiáng)力推動(dòng)，獲得實(shí)質(zhì)性的發(fā)展，它又將如果突破阻礙、擺脫掣肘、成功破題，一切備受期待。

“它是房地產(chǎn)調(diào)控的基礎(chǔ)，就像基石一樣”，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，如果能實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和住房信息聯(lián)網(wǎng)，將為決策層提供扎實(shí)可靠的運(yùn)行數(shù)據(jù)，從而做到有的放矢地制定調(diào)控政策。

此外，不動(dòng)產(chǎn)登記也是房產(chǎn)稅開(kāi)征、特別是針對(duì)存量房開(kāi)征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記制度被視作是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的必要條件而寄予厚望，也是今年“最受期待”的樓市新方向之一。

最大變數(shù)：房產(chǎn)稅怎么征

十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《決定》中，關(guān)于房產(chǎn)稅的筆墨尤其值得仔細(xì)揣摩。《決定》的原文表述為：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。”業(yè)內(nèi)發(fā)現(xiàn)，這是房產(chǎn)稅的話(huà)題在我國(guó)首次提出以來(lái)十多年后，第一次被加入到官方表述的改革話(huà)語(yǔ)之中，并且上升至立法層面。人們不禁猜測(cè)，這算不算釋放出一個(gè)的信號(hào)：房產(chǎn)稅很有可能在2014年打開(kāi)新的局面？

關(guān)于財(cái)稅制度改革的聲音，也讓人們對(duì)房產(chǎn)稅有了更多的期待。年初，財(cái)政部表示將減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進(jìn)清費(fèi)立稅。

一直以來(lái)，房產(chǎn)稅、特別是針對(duì)存量房的房產(chǎn)稅，被視為是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的重要內(nèi)容。甚至有不少輿論觀點(diǎn)認(rèn)為“征稅就能降房?jī)r(jià)”，征稅也能讓“房叔”、“房嫂”無(wú)所遁形。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大，在今年將是大概率事件。除了上海、重慶兩個(gè)試點(diǎn)城市之外，或許將有更多城市推進(jìn)這一改革。

此外，“房地產(chǎn)稅”和“房產(chǎn)稅”的一字之差，也是別有深意。對(duì)此顧云昌認(rèn)為：中央《決議》中提到的“房地產(chǎn)稅”是指房地產(chǎn)的稅收體系，人們常常提及的“房產(chǎn)稅”被包含其中。所以，房產(chǎn)稅在今年的推進(jìn)，并不能僅僅從試點(diǎn)擴(kuò)大這一角度來(lái)期待，而是被包含在房地產(chǎn)稅收體制的改革和完善，以及相關(guān)稅種的立法、調(diào)整和完善的這一過(guò)程。

最大分歧：行政調(diào)控路在何方

去年的房?jī)r(jià)走勢(shì)是全國(guó)普漲、一線城市領(lǐng)漲，行政調(diào)控難以走出房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”的怪圈，因此備受質(zhì)疑和詬病，其功過(guò)是非，人們?cè)u(píng)說(shuō)不盡。在今年改革主旋律的大背景下，以限購(gòu)、限貸為主要手段的房地產(chǎn)行政調(diào)控，將何去何從？

“限購(gòu)、限貸對(duì)于北京這樣的大城市來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)是不可能取消的”，陳志認(rèn)為，房地產(chǎn)的行政調(diào)控手段在北京等一線城市還沒(méi)有達(dá)到“退出”的時(shí)機(jī)，在調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制產(chǎn)生并發(fā)揮作用之前，貿(mào)然取消限購(gòu)、限貸等行政手段，會(huì)給市場(chǎng)造成非常大的波動(dòng)。

另一方面，有業(yè)內(nèi)不同觀點(diǎn)認(rèn)為，十八屆三中全會(huì)反復(fù)強(qiáng)調(diào)了“讓市場(chǎng)起決定作用”， 這意味著調(diào)控思路將更加注重市場(chǎng)規(guī)律，更多地利用市場(chǎng)機(jī)制來(lái)引導(dǎo)，讓限購(gòu)、限貸等行政色彩濃厚的調(diào)控手段逐步淡出。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年初舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，傳遞出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作將“更加注重分類(lèi)指導(dǎo)”的信號(hào)。這或許意味著今年將會(huì)對(duì)不同城市實(shí)行“分類(lèi)指導(dǎo)”，調(diào)控政策的城市差別化特征將更加明顯。