房價難回頭

在一片漲勢中，2013年的樓市匆匆落下帷幕，放眼2014年，樓市乍看一片欣欣向榮，但我們并不敢用所謂的慣性思維斷定，因為預測房價的漲跌本身就是一個偽命題，前有2009年與2011年的前車之鑒，后有房產稅、土地流轉等太多不確定因素。

然而，在這新年啟程之際，我們還是會做這一項工作，因為對于未來，人們總是傾向于找到一個方向。

或許正如業(yè)內的普遍觀點一樣，從目前的形勢來看，2014年房價上漲趨勢明顯，雖然談不上會暴漲，但樓市“跳水論”已全然無蹤，而做“俯臥撐”的可能性也不大。不過，我們還是要強調一點，永遠不存在只漲不跌的市場，對于2014年房價預測，沒有人的答案是完成正確的，因為樓市本身就充滿變數(shù)。

普遍看漲

“中國房價貴是因為房子還沒有蓋夠，”在近期舉辦的同濟大學高峰論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任陳淮如此表示。他指出，為達成2020年全民建設小康社會目標，或者在一定周期內，中國城鎮(zhèn)人口至少還得增兩億。“這得蓋多少房？”

顯而易見，我國房地產市場還將長期處于供不應求的局面之下。作為大眾消費的最大剛需商品，房價的漲跌備受矚目，而綜合多方預測，2014年或許仍會上漲。

1月16日，中國科學院預測科學研究中心發(fā)布“2014年中國經(jīng)濟預測”報告。該報告預計，在房地產調控政策保持穩(wěn)定的情況下，2014年全國商品房銷售均價約為6690元/平方米，將同比上漲7.6%；2014年一線城市商品房銷售均價約為19000元/平方米，將同比上漲10.2%。報告同時預計，2014年房地產開發(fā)完成投資額增速與2013年基本保持持平，商品房銷售面積仍將保持上揚，市場需求保持增長。

多家券商機構也對2014年的房地產市場持樂觀態(tài)度。光大證券日前預測，2014年房地產銷售面積、銷售額、投資額的增長將分別為10%、15%、20%，房價也將呈上漲態(tài)勢。

由“面粉”價格以窺“面包”價格，不難發(fā)現(xiàn)，房價上漲也在情理之中。從2013年土地市場交易異常火爆，以及今年1月以來，北京、上海、深圳、杭州等地均有大宗土地供應和交易，且土地交易價格高企來看，瘋漲的土地價格也必將對房價產生明顯的支撐作用。

“以往開發(fā)商會因滯銷而選擇降價，但前提都是建立在不賠錢上。”我愛我家市場部表示，2013年及2014年初出讓的很多土地，樓面價已經(jīng)超過了所在區(qū)域的房價，再加上建安、資金占用成本，開發(fā)商即使不要利潤，這些房子價格也一定會比現(xiàn)存房源高出不少。

事實上，眾多業(yè)內人士已經(jīng)在多個場合指出，近些年房價似乎確實沒有下降的理由，一是基于經(jīng)濟體制改革之需要，沒有房地產，保增長不可能實現(xiàn)；二是基于調控長效機制建立短期內不可能，因其土地制度與戶籍制度及財稅制度需要進行改革。

一二線城市分化加劇

雖然去年全國樓市整體房價均價上漲，但是市場已經(jīng)嚴重分化，一二線城市暴漲，三四線城市平穩(wěn)甚至冷清，預計2014年市場冷熱依舊不均衡。

中指院近期報告顯示，2013年一線城市的住宅價格累計上漲24 .07%，上漲幅度明顯超過二三線城市。除上海外，北京、廣州、深圳全年漲幅均超過20%；二線城市全年累計上漲6.94%，三線城市與二線城市整體水平相當，全年累計上漲6.90%。

另據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，去年9月、10月、11月和12月，北京、上海、廣州和深圳4個一線城市房價，已經(jīng)連續(xù)4個月同比漲幅超過20%，為有統(tǒng)計以來首次出現(xiàn)。

“從房價的角度來說，一線城市仍然會面臨‘階段性’快速上漲的壓力，二線城市則在2014年呈現(xiàn)出總體繼續(xù)回升的跡象，三四線城市則會繼續(xù)‘分化’，經(jīng)濟向好的城市房價持續(xù)上漲，不好的城市則有可能面臨房價停漲或下跌的風險。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，盡管房價上漲仍是主旋律，但不同城市之間的房價分化將進一步明顯。

近期，中國銀行發(fā)布的《2014年宏觀經(jīng)濟金融展望報告》指出，2013年以來，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，未來這一趨勢還將延續(xù)。

實際上，一二線城市分化的另一個表現(xiàn)還來自于去庫存的速度。業(yè)內人士普遍認為，一線及熱點二線城市市場持續(xù)去庫存率較快，而二三線城市大多庫存積累。

據(jù)中國房產信息集團（CRIC）研究中心數(shù)據(jù)顯示，近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續(xù)處于低位，以北京為例，消化庫存周期僅6.9個月。

而世聯(lián)地產數(shù)據(jù)顯示，二線城市中，營口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時，市場表現(xiàn)欠佳，去化時間多超20個月，丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。

漲幅趨緩成共識

供需關系，是預測商品價格時繞不開的話題，而土地供應正直接決定著住宅的放量。一個受到廣泛認可的觀點是，最近幾年房價上漲的根源之一就是土地供應的缺口。

據(jù)我愛我家統(tǒng)計顯示，最近5年來，土地供應缺口達到了340萬平方米，特別是2009年和2012年，住宅類土地供應缺口分別達到了600萬平方米和465萬平方米，恰是這兩年，北京的房價漲幅最快。與此對應的是，在土地供應增加的2010年和2011年，房價漲幅都比較緩慢或者處于下調區(qū)間。

“通常連續(xù)兩年的土地負增長以后，供不應求的現(xiàn)象會在土地市場出現(xiàn)。”日前，任志強再次用這一理論解釋了他曾預測2013年房價暴漲的原因。而在考慮去年及今年初土地市場交易情況下，任志強預測，房價并不會暴漲，“2014年房價會保持一個平穩(wěn)的增長態(tài)勢。”而2013年北京市不僅土地出讓面積創(chuàng)下新高，住宅類用地的建筑面積占全市經(jīng)營性用地的比例也首次突破57%。

事實上，房價已經(jīng)出現(xiàn)漲幅趨緩的勢頭。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年12月北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅也比11月份均有所回落。

除去市場自發(fā)的調節(jié)因素之外，政府的調控干預也對房地產市場有顯著的影響。鑒于限購、限價、限貸的常態(tài)化趨勢，業(yè)內普遍認為，房價將難以再次大漲。

目前全國已經(jīng)出臺限購令的城市共有45個，幾乎囊括了所有熱點的一二線城市，而北京、上海、深圳、廣州相關部門也或多或少采取了限價方式，調節(jié)樓市供應。

“限購和限貸雙重舉措將有效減少購房者數(shù)量，而限價則有助于控制樓盤開盤數(shù)量。”在北京中原研究部總監(jiān)張大偉看來，行政化手段雖然有時會與市場自發(fā)行為有所沖突，但調控的降溫作用卻相當明顯。此外，張大偉還指出，北京年內將累積推出的7萬套自住型商品房，也或會對穩(wěn)定房價起到積極作用。