郊區商場 匱乏or過剩？
2014-04-29 00:00:00徐進
房地產世界 2014年1期
去年底，宜家家居大興區西紅門店開業。宜家的開業，“嗨翻了”整個西紅門。人們從四面八方涌來，想見識一下這個號稱是“亞洲最大的宜家”。
“住宅先行，商業后發”，是商業板塊發展的基本規律。多年以來，西紅門地區日益聚集起大量的大型居住社區。然而，商業發展相對落后、現有商業配套不足等問題，讓郊區商業一直備受關注。另一方面，看中機遇的商業地產項目正在扎堆進入，未來幾年是否會出現“商業過?！钡馁|疑聲也開始出現。
究竟是空白，還是機遇；是匱乏，還是過剩，原本是處于兩極的對立狀態，在預測聲浪中，呈現出切換的狀態。
宜家來了！
宜家家居的開業，無疑是整個大興區商業發展的標志性事件。
去年11月7日，西紅門的宜家家居正式開業，對于這個已經期待了將近四年的宜家，開業的消息迅速傳遍整個北京，人群和車流從四面八方涌入大興。記者在開業當天現場體驗到，在距離宜家家居賣場最近的欣寧街十字路口，四個方向基本“堵死”，三四個綠燈也不能放空排隊的車隊長龍；而京開高速、京良路的西紅門出口也行駛緩慢。在宜家家居門店入口處，由于顧客太多，早上開業之后就采取“限流”措施。即使到了下午三四點，門口的限流隊伍依然需要等候十幾分鐘才能進入賣場之內。賣場之內，也是人頭涌動，摩肩接踵，顧客餐廳里排隊等候的隊伍長達百米。
如此的“開門紅”，不知是否讓宜家“措手不及”？今年1月初，記者致電宜家相關負責人，被告知不便透露開業至今的客流人數、經營業績等具體數據，但是宜家對于應對較大的客流已經做了充分的準備。
宜家的入市，讓在北京商業地產格局中“名不見經傳”的西紅門地區，一躍成為搶手的熱點區域。資料顯示，宜家項目是2009年拿地，已經開業的家居賣場面積為5萬平米左右，而整個英特宜家購物中心面積達60萬平方米，預計總投資額達50億元，如此規模的體量和投資堪稱“巨無霸”，甚至有媒體將其譽為大興商業地產的“龍頭”。
“西紅門板塊內的商業配套確有很大的空白?！蔽骷t門區域內某開發商人員認為，居民需求長期得不到有效釋放，給了商業地產開發非常充足的空間。而宜家家居的火爆，也給了區域開發商更多的信心。
“空白”和“過?！?/b>
對于西紅門商業配套“太缺”，區域內的居民有深刻的體會。位于西紅門鴻坤理想城東區內的某二手中介經紀人告訴記者，在宜家開業之前，西紅門居民幾乎沒有可以“逛街”的去處。據了解，西紅門區域內至少有二十余個中型以上社區，但是長期以來只有社區底商、游商小販等基本的商業配套，而且多集中于地鐵站附近。
記者了解到，區域唯一較大規模的商業中心是2012年開業的樂家購物中心，位于西紅門地鐵站東側。但是商場經營狀況并不理想。此外，離此最近的購物中心是位于高米店南的綠地繽紛城，以及大興區老牌商業聚集地黃村火神。
“所謂‘匱乏期’也是暫時的，未來幾年內區域的商業項目將密集出現?！鼻笆鲩_發商人員認為，經過未來二三年的開發建設，西紅門區域的商業氣氛將形成聚集效應。記者了解到，距離宜家家居幾百米之隔，就有一個數十萬平米的正大購物廣場在建設中，由鴻坤地產和上海正大合作開發，定位為社區級別的購物中心。
西紅門的商業狀態，幾乎是整個大興區的一個縮影。因為規模偏小、業態陳舊，被認為存在商業供應的“郊區空白”；而另一方面，因為在建項目數量多、開業密集、定位類似，而屢屢被質疑存在“郊區過剩”的隱憂。一份來自大興區商務委的數據顯示稱，截至2013年，大興區共有17家體量超過百萬平米的綜超、百貨、購物中心等，商業服務業面積約190萬平米。相較于其他區縣，這一數據并不算大，但是大興區商業發展有一個明顯的趨勢：未來近三四年中，成規模、成體量的商業體會大批涌現。
風險和機遇
“空白”和“過?！眱烧呦嗷ッ艿穆曇?，其背后是在北京住宅日益郊區化的大背景下，郊區居住社區的商業經該如何唱好？
“郊區縣已經是北京新增商業供應的主要區域。比如在大興區的天宮院——生物醫藥基地板塊內，已經有龍湖、凱德等知名商業地產開發商進駐，其未來規?？梢苑Q為區域商業中心。”RET睿意德執行董事張家鵬認為，建成后的英特宜家超過60萬平米的體量，幾乎達到城市性商業中心的規模。
全國工商聯商業不動產專業委員會主任朱凌波認為，按照一般規律，商場開業需要度過1-2年的“養商期”，如果相似競品的入市量大、時間接近，那么郊區商場可能需要面對更長的“養商期”。同時，定位于區域中心的購物中心需要放下“高富帥”的架子，更多地引入餐飲、娛樂、超市、運動體驗等功能。
“更加豐富的業態類型、更具特色、更加舒適的購物體驗，是郊區新增購物中心能夠差異化勝出的關鍵?！睆埣淫i認為，與城市成熟商圈相比，城市郊區擁有更加充足寬裕的土地空間。
