北京豪宅禁令松綁？

曾令開發商叫苦不迭的“4萬元限價令”在新的一年出現松動。1月19日，北京住宅市場3項目獲批預售許可證，其中北京院子與悅園（推廣名紫辰院）兩項目預售均價都超過60000元/平米。這一舉動，被業內解讀為禁令松綁的信號。

項目越線取證顯示緩和信號

新年伊始，豪宅“土豪們”終于松了一口氣。1月19日，北京市住建委發放了四張預售許可證（三個住宅項目），其中，北京院子與紫辰院兩項目均以7萬元/平方米左右的價格入市，北京院子26號樓擬售價格更是高達87345元/平方米。

作為2013年熱門的豪宅項目之一，北京院子從去年10月開始便屢屢傳出入市的消息，但受突如其來的4萬元限價政策影響，取證受阻，遲遲未能入市。

從官方信息來看，北京院子首次便推出了274套房源，包括1號、10號、11號、12號等25棟住宅樓，幾乎全盤推完。價格最高的24號住宅樓，擬預售均價87345元/平方米；最貴的一套戶型，是24號樓中的2401房間，建筑面積約302平方米，擬售單價為100230元/平方米，一套房的價格約為3026萬元。根據估算，合計入市的274套房源，預售總貨值達51.5億元。

業內指出，此次推盤情況可能與泰禾集團在過去一年舉債拿地后需迅速回籠資金有關。

相比于泰禾北京院子，另一個項目紫辰院的市場關注度則相對較小。

根據住建委的預售信息顯示，紫辰院位于豐臺區盧溝橋鄉，此次擬售兩棟住宅樓、共299套房源，兩棟住宅樓的擬預售均價分別為66999元/平方米和67000元/平方米。該項目在去年12月8日時，曾有50年產權的辦公類房源入市，住建委網站顯示的成交均價為52923元/平方米，盡管此次準備入市的是70年產權住宅項目，但相比上一期公寓項目實際成交均價，仍然上漲了近26%。估算下來，299套預售房源的總貨值達40億元。

“這預示著北京2013年底實行的4萬元預售禁令正式放開。”亞豪機構副總經理高姍稱。

其實，早在2013年底，就有敏感的業內人士嗅到預售證放開的氣息。去年12月14日，西山藝境與北京城建·海梓府雙雙獲批取證，其中西山藝境4號樓預售價格40389元/平米，海梓府擬售價格高出4萬元紅線1651元/平米。

而12月18日薊門名居項目獲批入市，擬售均價58320元/平米。雖然僅是推出不受限價約束的商業樓部分，但仍被業內普遍視作禁令將逐步松綁的信號。

“4萬元禁令本身就是北京市住建委采取的一種臨時調控手段，只是短期的禁令，只會產生短期的影響，高端市場最終還是要放開，真正有效果的調控還是要從市場入市。”北京市房協秘書長陳志認為，因此現在一些項目游走在4萬元禁令的邊緣，也是預售證門檻逐漸取消的先兆，預計春節后，禁令將進一步松綁。

高端項目或將扎堆入市

隨著4萬元紅線的逐漸放開，高端項目扎堆入市的局面必然出現。

“去年底的‘4萬元限令’使得市場當中積壓了一部分中高端項目，在2014年年初開禁之后，將會集中上市。” 亞豪機構副總經理高姍表示，另外從目前成交地塊的土地成本來看，未來純商品住宅市場“豪宅化”的趨勢越來越明顯，中高端項目所占比重將出現上升。

日前，北京市國土資源局對外通報顯示，2014年北京擬安排住宅用地供應總量中40%用于保障性安居工程建設，60%用于商品房建設，商品房用地中將有50%用于建設自住型商品房。

消息一出，有機構預測，大量保障性住房和自住型商品房土地供應擠占了純商品住宅的土地供應，使未來新增純商品住宅的供應更加稀缺，這可能會導致該類住宅的價格進一步上行。

與此同時，不少普通住宅開發商將不得不進軍高端市場，中高端產品增多。

“今年中高端項目將集中爆發入市，不過這個時間應該會出現在二三月之后。” 中原地產市場研究部總監張大偉認為， 3月或將成為一個轉折點，此后將出現高端項目供應放量及價格上漲。

價格仍將處于高位

即使北京豪宅市場仍存變數，但在多數開發商看來，取證入市是遲早的事。而支撐他們等待放行的是不斷攀升的房價和高回報率。

戴德梁行報告顯示，北京高端住宅項目的成交均價2013年連續上漲了4個季度，2013年四季度北京高端住宅成交均價首次突破單價5萬元大關，達52129元/平方米，同比2012年上漲近25%；而2013全年成交均價為47775元/平方米，和2012年相比單價上漲了4198元/平方米，預計2014年仍將維持漲勢。

“高端物業價格在今年的高漲幅，一方面與房地產銷售形勢整體向好、房價普漲的基礎有關；另一方面，地價的飆升也是一個重要的拉力。”高姍表示。以北京東三環沿線的高端住宅項目為例，在融創農展館地王拍出后，高端市場價格隨之被大幅抬升，不少在售項目紛紛漲價，漲價幅度至少在15%-20%以上，單價紛紛突破10萬元大關。

“地價的上漲不斷改變著市場的預期，2014年高端市場的競爭將更加激烈”，北京房地產協會秘書長陳志對記者表示，除了原有的高端產品外，由于大量自住型商品房的沖擊，一部分普通住宅也會向上形成高價盤。

但高姍進一步分析認為，對于處于主力銷售期的高端項目而言，如果沒有強力的價值支撐，大幅漲價有可能導致銷售趨緩，從而加大企業資金壓力。