“大咖”仍橫行

2014年，注定是一個大象起舞的年份。

在房企的后千億時代里，龍頭企業已開始向兩千億時代邁進，排名靠前的房企也有望陸續達成千億目標。行業洗牌加劇的同時，許多房企已經開始思考并重新確定了新的企業定位，越來越多房企開始進行戰略結構調整和優化產業結構，而如何在海外市場分得一杯羹，也成為房企不得不考慮的問題。

其實，在市場競爭中，排名的變化和一時得失真的沒有那么重要。在競爭格局突變的當下，如何提高房企自身的軟實力并適應新環境，或許才是真正的關鍵所在。

后千億時代

不是跟不上時代，只是世界變化太快。

繼2011年萬科跨入千億房企后，2012年綠地和保利順利跨入千億陣營，而恒大、中海、碧桂園和萬達也在2013年加盟千億軍團。就此有樂觀的業內人士估計，去年業績排名前10的房企，2014年都有機會沖刺千億的銷售額。

在近兩年有關千億房企的各種報道充斥于報端過后，還未經歷“千億”審美疲勞的房地產市場，或將在今年迎來兩千億時代。

2013年綠地銷售金額達1625億元，較上年增長53%，排名全國行業第二。日前，綠地集團董事長張玉良公開表示，“2014年綠地房地產業務銷售收入有望達到2400億元，如能達成這一目標，綠地有望超越萬科，成為行業老大”。而作為一家世界500強企業，2013年綠地集團業務經營收入超過3300億元。

與綠地一樣期望跨越2000億元大關的還有萬達。1月11日，萬達集團在其年度工作總結會議上公布了去年業績，2013年萬達商業地產收入1456億元，同比增長32%。對于2014年，萬達商業地產公司的業績目標是1830億元。

作為行業老大的萬科盡管沒有公開對外表態，但坊間的各種消息還是提供了足夠的想象空間。據悉，去年許多區域公司均放緩了銷售節奏，對于迎來30歲生日的萬科，今年突破2000億元理論上沒有任何問題。

土地市場上的“兇猛”表現，也為各大房企完成銷售目標提供了充裕的貨值。數據顯示，2013年保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海十大標桿房企去年拿地總金額接近3200億元。值得注意的是，綠地的拿地投入近800億元，與萬科相當。

“巨無霸”體量不斷提高的同時，百億已然成為當前房企處境的“分水嶺”。對比近幾年全國房企排行榜，再結合2013年機構發布的數據排名來看，2013年，百億房企軍團擴大到71家。

多家研究機構指出，百億以上房企將繼續成為資本市場追捧的對象，而百億以下的房企由于規模上的劣勢，獲取融資加速發展難度明顯加大，強者恒強格局已難改變。

多元化整合

盡管房地產行業仍有巨大的發展空間，但不可否認的是，市場正逐步由增量轉向存量轉移，單純依靠賣房的發展難度越來越大，如何保持企業長久穩步發展，已成為房企必須要面對的問題。

梳理近幾年大型房企的發展可以發現，一些房企已經做出了前瞻性的戰略布局，在這個任何兩件事物都能輕易找到聯系的大數據時代，整合發展也是房企的必然選擇。

在跨行業發展方面，萬達無疑是房企的典范?！叭f達文化旅游城”在武漢、哈爾濱、南昌、青島等多個城市先后落地，為此先后收購了多家旅行社；萬達電影院線亟待迅速擴張，為此收購了美國AMC并成功上市；萬達廣場百貨類業態曾一度招商困難，為此創建了萬達百貨……正是這種多業態的全面發展，使萬達集團連續8年增速超30%，并有望在未來幾年，成為全球規模最大的不動產商。

在多個城市有空港產業城項目的綠地集團，同樣在整合發展方面有不俗的成績。據了解，目前綠地呼和浩特白塔、?？陟`山等地空港產業城項目先后簽約開工，同時昆明、南昌、濟南、哈爾濱等地空港產業城項目順利推進，并積極整合各方產業資源，與東航、正大等多個行業龍頭企業開展戰略合作。綠地方面表示，2014年其產業地產將聚焦空港、金融、文化創意、高科技等產業方向。

“大的房地產企業都在思考自己的戰略融合，萬科正在研究怎么樣從服務里頭獲得企業的發展。”日前的一次公開采訪中，萬科集團執行副總裁毛大慶曾如此表示。在實現了“A+H”布局和入股徽商銀行之后，“做城市配套服務商”是萬科的新定位。與此同時，多年專注于住宅的萬科也正式進軍商業地產，金融加商業的整合之路，已成為萬科今后的重要發展方向。

區別于前幾年一些小型房企對礦業的投資轉型，當前幾乎所有大型房企都有或橫向或縱向的整合發展。例如恒大對文化產業的涉足，碧桂園投資邵氏集團，綠城、保利等對養老地產的持續加碼，而在中海和中建整合之后，中海也已經延伸至房地產的基建產業。

變則通，通則久。從“泛地產”到多元化，經歷過多次市場洗禮的房企，早就明白不能把雞蛋全放在一個籃子里的道理，以多元化整合謀發展已成為市場的共識。

大航海模式

如果說此前幾年房企的海外拓展只能算是“試水”的話，當前的房企布局已明確進入高舉高打階段。

據中國海外投資聯合會一項數據顯示，去年以來，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等10余家大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計劃。而僅2013年短短一年間，綠地海外業務布局四洲七國十一城，確定項目投資額超100億美元。

“2013年已成為中國品牌房企出海年，部分大型房企的全國化布局基本完成，從戰略布局角度需要國際化。”同策咨詢研究部總監張宏偉認為，2014年品牌房企出海將有更大的動作，或許會直接通過并購、合作等方式大范圍布局海外房地產市場。

事實上，之所以說房企已經進入“大航海模式”，一個重要的標準便是，眼下已有部分海外項目開花結果。

據了解，去年8月，碧桂園位于馬來西亞新山的碧桂園金海灣開盤后，首階段推出6000套單位，已被訂走超過5000套，訂購額超90億元人民幣。而綠地濟州綠地漢拿山小鎮2013年實現銷售額超10億元，悉尼綠地中心實現預售近20億元人民幣。

對于今后的海外計劃，張玉良表示，2014年在擁有較好前景的國家及城市將適時追加投資，另一方面仍將擇機新辟市場，再進入包括加拿大、法國、新加坡等3到5個國家，形成更加優化合理的海外投資布局，全年計劃新增海外投資50億到80億美元。綠地方面表示，加上計劃開工并預售的洛杉磯、紐約、倫敦、泰國等一批項目，預計2014年海外業務收入將一舉突破130億元。

此外，碧桂園集團總裁莫斌于近期也在公開場合表示，“海外市場在馬來西亞蠻成功的，它的利潤率的確是大于在國內的利率，我們會繼續在馬來西亞拓展。在美國、加拿大等其他國家，包括東南亞市場也會進入。”而在碧桂園的遠期計劃中，5年內海外市場業績將占到集團的三成以上，10年內海外市場貢獻率將達到一半左右。

在張宏偉看來，海外市場的拓展效果如何，也將直接影響房企的格局。