房企融資大考

國內融資市場風聲鶴唳。等待已久的A股終于開閘，對于房企來說仍然遙不可及。與此同時，多家媒體報道國務院辦公廳印發了《關于加強影子銀行監管有關問題的通知》（又稱國辦“107號文”），意味著信托等融資渠道將會被打壓。

美聯儲從1月起將每月削減100億美元長期債券購買額，這意味著全球最大發達經濟體正式拉開了退出量化寬松的序幕。受此影響，房企在不足半個月時間內，海外發債300億，新一輪搶跑海外融資的窗口期已經到來。

隨著國內外融資市場收緊效應的逐步顯現，2014年，眾多房企將面臨融資大考。

國內融資全線收緊

A股房企再融資開閘依然遙遙無期。自2013年8月新湖中寶（600208，SH）發布定增募資預案以來，目前已有超過40家房地產企業公告再融資計劃，包括股票定增、公司債的再融資發行。但并沒有一家企業的方案獲得證監會最終批準通過，期間倒是有不少房企終止了相關預案。

榮盛發展即是其中一例。2013年9月10日，榮盛發展就將2013年度非公開發行股票的申請文件報送至中國證監會。今年1月10日，該公司公告稱，由于目前股價已低于發行底價較多，未來發行將面臨較大的銷售壓力。故向中國證監會申請撤回申請，中國證監會決定終止對公司上述行政許可申請的審查。榮盛發展同時表示，將尋求在未來合適的時機推出新的融資方案的可能。

唯一顯示出好消息的，是背景強大的綠地。1月10日，綠地集團董事長、總裁張玉良公開表示，綠地集團A股上市材料最快本月底下月初遞交給中國證監會。由于是整體上市，因此上市資產規模將較大，上市進程預計最快2014年上半年完成。

業內人士認為，按照目前這種形式，再融資開閘短期內很難。根據中央所釋放的消息，即使開閘也不會首先放開增發，可能是針對某些項目定向融資如保障房相關項目進行發債。

“目前對于房企來說，多方面的融資渠道都已經收緊了。”德信資本董事長陳義楓告訴記者，去年第四季度銀行收緊按揭貸款政策，近期國務院辦公廳下發了107號文提出“影子銀行”的監管問題，也印證了這一點。

普益財富研究員范杰表示，近年來，金融監管的放松、民間資本的活躍使得不在監管范圍內的投融資業務快速增加，風險也隨之增加。107號文將對信托、產業私募基金、傳統民間借貸等草根金融產生影響，尤其是銀行和信托機構受到的影響更大。

據范杰介紹，“107號文”要求未來信托將不允許做資金池產品、不允許對接非標資產。由于非標資產大多是房地產或類房地產項目，如相關政策落實，這意味著未來信托將不能做房地產或類房地產項目。

而按照陳義楓的理解，由于目前多數高利率的信托產品是房企輸血的主要渠道，國內信托行業融資規模約幾千億元。如相關細則正式出臺，將對信托產品產生直接影響。

10天海外圈錢300億

A股房企再融資久不開閘，“107號文”也來攪局，房企海外融資愈發迫切。2014年剛剛開局，富力地產、合景泰富、佳兆業、五洲國際、中海地產、碧桂園等企業紛紛拋出境外發債計劃。

房企一般在年初都會有一波海外發債潮。而與2013年開年之時相比，房企今年的海外融資動作更為頻繁，規模增長也比較明顯。據記者不完全統計，2014年1月3日至13日，已經有10家房企發布海外融資計劃或意向計劃，合計總融資額超過300億元人民幣。其中，不乏中海地產、富力地產、佳兆業等大型房企。

“為現有債務再融資”、“為現有及新增物業發展項目包括土地款及建筑費提供資金”、“用作其他一般企業用途”，這幾大目的一般是上述房企海外融資的一致性用途。

新債償舊債的現象，顯得更加集中。碧桂園此次擬發行的10年期7.5億美元優先票據，估計所得款項凈額約7.37億美元，其中約9.572億元用作贖回今年到期以人民幣計值以美元結算利率2.5厘的可換股債券。同樣面臨短期償債壓力的富力地產，在2014年將有兩筆總額約為81億元人民幣的債券到期。

部分房企去年均有在北京大手筆拿地，如富力斥資41億元在北京通州拿下兩宗地塊，南派黑馬房企佳兆業接手北京五次易主的“長安8號”爛尾樓，合景泰富以16.1億元奪下長陽鎮地塊。

上海易居研究院研究員嚴躍進表示，從近期融資的房企規模看，以中型房企居多。

盡管房企業績普遍向好，但隨著一、二線市場土地競爭激烈，大量土地出讓金將進入結算期，房企比往年更關注資金安全。另一方面，QE（量化寬松政策）逐漸退出也帶來一定影響。

內外夾擊的資金困局

此輪海外融資與美國QE退出不無關系。美聯儲從1月起將每月削減100億美元長期債券購買額，在推出量化寬松貨幣政策5年之后，這意味著全球最大發達經濟體正式拉開了退出量化寬松的序幕。

過去一年內，受惠于量化寬松政策等多種因素，內房企發債次數大幅上升。根據中原地產統計，截至去年12月中旬，內地房企境外融資總額合計高達3256億元人民幣，比2012年全年額度上漲超過100%。

好景不常在，這一趨勢或將在今年得以放緩。嚴躍進認為，QE的退出對中國房地產市場影響偏負面，將會導致房企的融資成本和匯率風險大大增加，房企在海外融資的難度將大漲。

業內分析，1月出現大規模融資，主要是國內資金面全年趨緊已經成為定局。目前香港市場流動性依然充裕，上半年成為內地房企境外融資的一個窗口期，預計一季度還將有大量的房企選擇海外融資。

預計最快到下半年，美國量化寬松政策退出的影響將逐步顯現，屆時無論是海外還是內地資金面都將趨于緊張。

由于海外融資主要還是集中在資質優良的大型房企，對于中小房企而言，房地產再融資的困局似乎還是一個未了局。由于房企土地成本、財務費用等費用比例增加，行業利潤率則正在走低。加上頻頻出臺的調控政策，引發中小房企資金進一步緊張。

范杰表示，近年來信托行業和銀行理財產品迎來了黃金發展期，影子銀行隨之出現。對影子銀行的監管是目前金融監管的頭等大事，但在進一步的細則出臺之前，草根金融機構可能更加積極地分享“最后的晚宴”。

據了解，目前房地產信托產品的平均預期年收益率在10%左右，而地產企業作為發行方的融資成本普遍在12%-15%之間，遠高于同期銀行貸款利率，這意味著償還風險也隨之而來。

近期媒體曝出的新華信托上海錄潤置業項目“兌付風波”盡管有驚無險，但其就是一例典型的房地產信托兌付危機案例。WIND數據顯示，2014年房地產信托到期量約6335億元，月度分布上多在1季度和5月份。

“政策方面從緊，但具體到操作上，資本永遠是逐利的，永遠有繞道進入的方法，今年房企融資渠道還是有緊有松。”陳義楓表示不用過分悲觀，銀行的很多表外業務都渴望借道進入房地產，如私人銀行產品等業務，監管力度都不如開發貸大。另外，未來信托門檻會進一步降低，以配合房企融資，私募基金參與也會越來越多。