養(yǎng)老是噱頭 地產(chǎn)是本質(zhì)

面對(duì)人口老齡化的問題，總有人會(huì)看到商機(jī)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，自2013年開始，老齡化人口數(shù)量將以每年1000萬的規(guī)模遞增，未來20年我國老年人口將突破4億人。

為了抓住撲面而來的“銀發(fā)市場(chǎng)”，近年來已有逾百個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在建或入市。然而，在眼花繚亂的各式養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，能夠緊緊扣住“養(yǎng)老”要素的項(xiàng)目卻屈指可數(shù)，多數(shù)項(xiàng)目依舊未擺脫傳統(tǒng)地產(chǎn)銷售的束縛。

對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)幾乎還是一個(gè)全新領(lǐng)域，綠城、萬科、保利等企業(yè)，雖然已經(jīng)多次闖關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)，但一次次遭遇行業(yè)瓶頸。

在全行業(yè)仍處在“試水期”的同時(shí)，這些房企卻遇到了“深水區(qū)”的困惑，如何加快復(fù)制以促成規(guī)模化，如何盡快實(shí)現(xiàn)盈利，成為這些企業(yè)不得不面對(duì)的問題。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的政策支持、融資渠道等正日益成熟，而房企未來在養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利能力，將直接決定其市場(chǎng)份額。

集體進(jìn)駐養(yǎng)老地產(chǎn)

2013年12月24日，保利地產(chǎn)正式對(duì)外公布了公司長期養(yǎng)老戰(zhàn)略規(guī)劃。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示，保利地產(chǎn)將打造由機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式，截至目前，在北京、上海、廣州、成都、三亞等地已有六個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在建。

早在2008年保利就曾經(jīng)派出高層奔赴國外考察養(yǎng)老地產(chǎn)，經(jīng)過近五年準(zhǔn)備，保利利用北京西山林語項(xiàng)目的酒店，改造成名為和熹會(huì)老齡公寓，并在2013年年初開始運(yùn)營，成為保利在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。

事實(shí)上，保利只是當(dāng)前房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)縮影，眾多開發(fā)商已經(jīng)紛紛向養(yǎng)老地產(chǎn)方向投資。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國已有80家地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)。

2008年開始，萬科、保利、遠(yuǎn)洋、綠地、首創(chuàng)、華潤等20多家房企相繼進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如今這些項(xiàng)目已竣工并進(jìn)入運(yùn)營期。曝光率較高的有保利北京西山林語和熹會(huì)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京亦莊打造的椿萱茂·凱健、萬科北京房山試點(diǎn)的“萬科幸福匯”等。

近期萬科在杭州打造的隨園嘉樹，又是其養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)新試點(diǎn)產(chǎn)品。而萬達(dá)也與中國太平保險(xiǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)方面展開合作。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)一定是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個(gè)主要方向。”

除龍頭企業(yè)之外，一些中小房企也躍躍欲試養(yǎng)老地產(chǎn)。2013年10月23日，鳳凰股份宣布將投資5億元成立專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)公司，致力于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究、開發(fā)、運(yùn)營與管理。同日，9 月離職的億城股份前總裁馬寅也宣布與服務(wù)商合伙成立養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)公司，首個(gè)項(xiàng)目有望落子北京近郊。

龐大的養(yǎng)老市場(chǎng)需求，正是房企頻頻涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的最大動(dòng)因。根據(jù)同策咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2015年全國城市商業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的潛在需求為自理老人床位數(shù)174萬至185萬張左右，需要護(hù)理老人床位數(shù)30萬至32萬張左右。按照一個(gè)項(xiàng)目最優(yōu)化床位數(shù)為400張計(jì)算，未來三年市場(chǎng)上將需要至少4500個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)。

換種形式賣房？

2013年被業(yè)界稱為“養(yǎng)老元年”。這一年北京密云拍賣國內(nèi)第一塊“養(yǎng)老綜合用地”，山東、四川、廣東等省份相繼公布了養(yǎng)老用地的指標(biāo)或規(guī)劃。

更為重要的是，政策上的導(dǎo)向性也日益明晰。2013年7 月出臺(tái)的新《老年人權(quán)益保障法》對(duì)養(yǎng)老用地安排提出政策要求，同年9月份國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》直接針對(duì)融資難、用地難、用人難和運(yùn)營難等問題，提出一系列扶持政策。由此，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展直接上升至國家決策層面。

盡管政策支持力度加大，但由于養(yǎng)老地產(chǎn)在近幾年才開始興起，開發(fā)模式還在摸索之中，質(zhì)疑的聲音也時(shí)常出現(xiàn)。北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志日前就表示，現(xiàn)階段的養(yǎng)老地產(chǎn)大多只是貼上了不同的標(biāo)簽，以不同形式賣房，并沒有擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)。

以萬科幸福匯為例，其養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)一號(hào)樓不僅配備了相應(yīng)的設(shè)施，還專為老年人居住而擴(kuò)寬了樓梯與電梯的空間，但據(jù)銷售人員介紹，其100多套試點(diǎn)養(yǎng)老房源仍將以出售的方式面向市場(chǎng)。

而位于北京市順義區(qū)占地3500畝的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目東方太陽城，雖然小區(qū)內(nèi)配備了康體中心、老年大學(xué)、社區(qū)醫(yī)院等，但在數(shù)百幢樓中，僅有3幢是真正的老年公寓，此外均是公寓類住宅或高端別墅、短期度假公寓、酒店等。

據(jù)了解，在北京初具規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，除東方太陽城和萬科幸福匯等則直接采取出售模式之外，已有部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)向了養(yǎng)老式經(jīng)營模式，例如愛慕家、壽山福海、太申祥和山莊等；曜陽國際、北京太陽城和將府莊園等，則采取出售和出租相結(jié)合的模式。

相比較許多尚處于“試水”階段的開發(fā)商，綠城在養(yǎng)老地產(chǎn)方面已經(jīng)邁步了一大步。早在2007年，綠城就在杭州藍(lán)庭項(xiàng)目中做頤養(yǎng)公寓，率先嘗試學(xué)院式養(yǎng)老地產(chǎn)。目前，綠城計(jì)劃在烏鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)劃6000套養(yǎng)老公寓，也有青島業(yè)內(nèi)人士透露，綠城已在青島即墨圈了1000多畝土地，準(zhǔn)備做養(yǎng)老地產(chǎn)。

據(jù)綠城養(yǎng)老項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，其養(yǎng)老項(xiàng)目里所有一切，均由綠城一手經(jīng)營及打理，“通常只會(huì)在前期有一定數(shù)量出售，剩余部分則將作為養(yǎng)老地產(chǎn)資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營。”

標(biāo)準(zhǔn)化難題待解

就在一些房企還在考慮是否要做養(yǎng)老地產(chǎn)的同時(shí)，已經(jīng)有部分房企在思考規(guī)模化的問題。

“可復(fù)制，進(jìn)而形成規(guī)模化，是一個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段的必要條件。”在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，養(yǎng)老地產(chǎn)受市場(chǎng)普遍認(rèn)可的復(fù)制模式尚未出現(xiàn)。在推出第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目后，萬科總裁郁亮同樣表示，萬科未看到養(yǎng)老地產(chǎn)清晰的商業(yè)模式，還需要進(jìn)一步研究。

區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)之所以難以規(guī)模化復(fù)制關(guān)鍵在于，一個(gè)大服務(wù)業(yè)的整合，只是共用了一個(gè)房地產(chǎn)承載的平臺(tái)。

事實(shí)上，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)不是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，而是整合投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營、醫(yī)療、保險(xiǎn)、服務(wù)等各個(gè)層面資源的系統(tǒng)工程。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生就曾公開表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一部分，因?yàn)樽隼夏晟鐓^(qū)、老年公寓必須有房地產(chǎn)承載。”

以開辦了20家頤樂學(xué)院的綠城為例，綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平就提到，此類項(xiàng)目的復(fù)制并不容易，最難做的是醫(yī)療配套。為了解決養(yǎng)老地產(chǎn)在醫(yī)療方面的后顧之憂，綠城烏鎮(zhèn)項(xiàng)目就引進(jìn)了雅達(dá)國際為一大股東，而雅達(dá)國際正是一家專注于康復(fù)醫(yī)療和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的大型投資公司。

張宏偉表示，醫(yī)療配套是養(yǎng)老地產(chǎn)不可缺少的一部分，也最難做，尤其是大型醫(yī)療配套的項(xiàng)目，更不容易復(fù)制，如果醫(yī)療設(shè)施配套、相關(guān)從業(yè)人員的跟進(jìn)不夠，容易出現(xiàn)管理、事故等方面問題。此外，例如文體以及其他服務(wù)類相關(guān)配套，投資回報(bào)周期往往在10年以上，因此國內(nèi)尚未形成成熟的投資模型和開發(fā)模式。

盡管養(yǎng)老地產(chǎn)仍舊處于“非標(biāo)準(zhǔn)化”階段，但張宏偉預(yù)計(jì)，龍頭企業(yè)參與養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營，一定程度上會(huì)避免當(dāng)前“作坊式”的服務(wù)方式，無論從開發(fā)模式、運(yùn)營模式的探索，還是服務(wù)體系的構(gòu)建、服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)化，房企都可以通過近兩年建立自己的特色“標(biāo)準(zhǔn)化”體系。“甚至?xí)霈F(xiàn)一些全國性的養(yǎng)老地產(chǎn)品牌，”在張宏偉看來，2014年至2016年將成為中國養(yǎng)老地產(chǎn)的“爆發(fā)期”。

盈利模式仍需創(chuàng)新

不同于以往的拿地、建設(shè)、銷售這種住宅短周期盈利模式，養(yǎng)老地產(chǎn)看重的是長期持有運(yùn)營。盡管開發(fā)商普遍可以接受短期無回報(bào)的局面，但即使針對(duì)若干年后的市場(chǎng)，恐怕也沒有哪家開發(fā)商敢斷言已經(jīng)找到了盈利的平衡點(diǎn)。

一個(gè)顯著的范例是已經(jīng)初步形成連鎖的綠城頤樂學(xué)院，據(jù)宋衛(wèi)平透露，每個(gè)項(xiàng)目年均還需要20萬元的資金注入，才能維持運(yùn)轉(zhuǎn)。

另一個(gè)燒錢的例子則來自保利，在已運(yùn)營一年的時(shí)間里，保利和熹會(huì)的床位月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在5000元到上萬元不等，此外只需繳納900元的伙食費(fèi)以及500元的護(hù)理費(fèi)。即便如此，目前其200個(gè)總床位入住率僅在50%左右。而這個(gè)由四星級(jí)酒店改造而成的項(xiàng)目，僅適老化改造的投資額就高達(dá)3000萬元左右。

該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人在近期接受媒體采訪時(shí)表示，北京和熹會(huì)還處于投入階段，短期收入無法覆蓋成本，2014年的目標(biāo)任務(wù)是入住率能到80%。

“專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)至少在現(xiàn)階段很難盈利。”宋廣菊坦言，隨著老年人消費(fèi)能力的增長，以及消費(fèi)需求的升級(jí)，未來還是可以盈利的，但這種利潤可能只是微利。也有觀點(diǎn)指出，通過規(guī)模效應(yīng)來攤薄成本的時(shí)候，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)盈利才不會(huì)那么困難。

就在大家還在用實(shí)體產(chǎn)業(yè)思維思考養(yǎng)老地產(chǎn)的出路時(shí)，保利地產(chǎn)已經(jīng)指出了一個(gè)可能的盈利方向。

保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新介紹，保利地產(chǎn)計(jì)劃用3到5年的時(shí)間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營進(jìn)入穩(wěn)健經(jīng)營階段，基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，同時(shí)規(guī)劃用8到10年左右的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國家的盈利水平，打通金融通道，通過REITs上市。

針對(duì)保利的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展方向，有市場(chǎng)分析師表示，充裕的資金鏈，對(duì)保利地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。“如果處理不好‘持久戰(zhàn)’問題，開發(fā)商很可能會(huì)被拖死。”