美國人的住房觀

擁有自己的住房是美國夢的重要組成部分。從二戰前的羅斯福新政開始，歷屆美國總統都要強調“居者有其屋”。同時買房不但能圓夢，房產逐年升值，還是最佳投資，是人生規劃上兩全其美的選擇。

但是2007?2008年房貸危機，動搖了這個信念。那幾年房價暴跌，經濟大衰退，失業率居高不下，不少在崩盤前高價買入的住房成為負資產，向銀行貸款的負債超過房產的市價，付不出按揭的業主，房子遭銀行查封，只有犧牲首付的房貸，以及自己裝修布置的投入，黯然離去。這不只是經濟的損失，還有被逐出家園后對心靈上的打擊，有些人臨走前，竟大肆破壞屋內設施泄憤，美國夢成了夢魘。

五六年后，除了少數地區外，美國的房價回到危機之前的水平，而且貸款利息還是非常低，可是購房人數減少。美國人口調查局最近數據顯示，美國家庭擁有自住房比率降到20年來新低，比2004年下降了5個百分點，為64.8%。而且從年輕人推遲結婚成家的趨勢看來，首次購房的比例下降，將會更加拉低擁有自住房的比例。

有一部分年輕人雖然還是向往擁有自己的住房，可是背著學生貸款的包袱，遑論買房。美國學生未償還貸款余額在2012年總數達8700億美元，超過全國車貸或信用卡債務。這些“千禧世代”（millennials），相當于國內的80后，出了校門正好遇上經濟不景氣，找到的工作經常是工資低或沒有保障的臨時工，為了節省開銷，回去和父母同住。據統計18?31歲年齡段回家啃老占36%，是40年來最高的比例。

另外有一部分年輕人，剛進入職場，收入還在起步，不愿承擔沉重的按揭負擔，而犧牲外出旅游和社交文娛活動，在他們眼里，房子什么時候都可以買，而青春無法重來，也不愿意為了工作而長途遷徙，犧牲了橫向流動的機會，束縛了自己職業發展的空間。況且年輕人越集中的地方，房價越貴，在硅谷做房奴談何容易？

《華盛頓郵報》最近把經濟合作發展組織成員，加上歐盟內尚未進入這個富人俱樂部的國家，一共41國來作比較，美國排名第33位，略低于荷蘭，略高于法國。在這份比較調查中，羅馬尼亞、立陶宛和克羅地亞排前三名；瑞士、新西蘭和德國最低。看來經濟發展水平越高，擁有自住房比例越低。原因是發達國家投資渠道選擇多，而農業經濟為主的國家除了把錢放在房地產之外，沒有其他選擇。

諾貝爾經濟獎得主席勒認為美國經濟的活力在于創新和生產力，盲目追求“有房”，是一種經濟資源配置的浪費，這也不是說大家都成為租戶，擁有自住房維持在50～60% 之間是比較合理的。

另外，美國房屋交易的費用昂貴，6%中介費由賣方承擔，而房產買賣時的各種稅費繁多，申請按揭還要付若干點的貸款申請費，這些是拿不回來的，所以一般人的算盤是所住期間，除非房價上漲兩成，租房子比買房子劃得來。

“住房”（housing）和“家”（home）的意思不一樣，講到自住房，美國人用的總是“擁有家園”（home ownership），聽來何等溫馨；再說，擁有自己的住房，就從“租戶”身份解放出來，等同一個自我獨立的宣言。

2008年金融危機的教訓并沒有嚇跑想買房的人，根深蒂固的想法還是想到一棟30年前只賣10萬元的房子，現在要賣50萬元，好像翻了幾倍，發了大財。然而除掉通脹的因素，不是所有地方的房子都賺錢，把維修、折舊還有式樣老舊過時等因素算進去，住房作為投資的吸引力就更下降了。年輕的一代對擁有自己的房子不如上一代那么執著，至少認識到在自己沒有“扎根”的意愿之前，不愿貿然把自己束縛到流動性低的房地產，他們比較能把感情和投資的兩項因素分開對待，對置業有更理性的看法。

（作者為前路透社資深記者）