承租人的優先購買權

我國房屋承租人優先購買權制度是上個世紀新中國建國之初才正式確立起來的，是為了應對當時社會上住房緊張而制定的一項制度。設立該制度的目的在于保護承租人對其所租賃的房屋享有穩定的居住權。

我國房屋承租人優先購買權制度存在的問題

承租人優先購買權的性質

雖然《合同法》以及《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃解釋》）都對房屋承租人優先購買權進行了相應的規定，但是沒有明確界定房屋承租人優先購買權的性質。因此，在司法實踐中不同的法官對房屋承租人優先購買權的性質有著不同的理解，最終導致審判實踐中“同案不同判”的現象。所以，筆者認為需要對房屋承租人優先購買權的性質加以明確，使其在司法實踐中得到統一。

承租人優先購買權的主體范圍

作為房屋承租人優先購買權主體的承租人當然享有該權利，但是次承租人是否屬于承租人的范疇享受優先購買權呢？

房屋承租人優先購買權是由法律規定的，它的承租人主體范圍是否應該包括次承租人，法律沒有作出明確的規定。筆者認為在合法轉租的情況下，出租人對于承租人與次承租人之間的轉租行為是認可的，如果出租人在處分租賃房屋時，不考慮次承租人的利益就會給次承租人在使用租賃房屋上的權利造成損害。另一方面，次承租人是租賃房屋的實際占有人，如果次承租人享有優先購買權的話，在出租人出賣租賃房屋時，次承租人行使優先購買權就能簡化法律關系，變使用關系為所用關系，節省了雙方交易成本、簡化了交易程序、提高了交易效率。鑒于次承租人才是房屋的實際占有使用人，賦予其優先購買權就能盡到物盡其用。

出租人的通知時間

最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規定：出租人出賣出租房屋，應當提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。該條文對于出租人通知承租人的時間雖有規定，但一旦出租人不履行通知義務，該如何處理，法律并未作出明確規定。

同等條件涵義不清

《合同法》第230條與《房屋租賃解釋》第22條均規定，在同等條件下承租人可以行使優先購買權。但是對于“同等條件”的規定并未具體化，在實踐中很難把握何謂“同等條件”。

有學者認為，所有人出賣房屋時主要考慮的就是房屋的賣價，而至于交款的方式、時間等條件都可以歸結到賣價上，是賣價的履行問題。因為房屋的賣價可以用貨幣來衡量，貨幣的多少能夠非常直觀地表現出來，便于出租人比較承租人與第三人所提條件的優劣，也便于承租人考慮是否行使優先購買權。雙方不會因為購買條件的優劣而產生分歧。

承租人優先購買權的行使期間

房屋承租人行使優先購買權會對出租人和第三人之間的買賣關系產生阻礙作用，一旦承租人行使其權利，則出租人無法向第三人履行房屋買賣合同。然而，承租人行使其權利的期限法律法規并未作出明確規定。

只在《房屋租賃解釋》中第24條規定，在出租人履行了通知義務以后，承租人行使優先購買權的期限（15天）。如果出租人在出賣租賃房屋的時候，沒有通知承租人，承租人的優先購買權行使期限又該如何計算，對此法律沒有明文規定。

筆者認為房屋承租人優先購買權是一種形成權，因此，承租人行使優先購買權的期限應受到除斥期間的限制。

完善我國房屋承租人優先購買權制度的建議

明確房屋承租人優先購買權的性質

法學博士王澤鑒先生也認為承租人優先購買權最基本的問題，就是關于優先購買權的性質。因此，明確房屋承租人優先購買權的性質是繼續研究該制度的基本要求，筆者認為房屋承租人優先購買權應當定性為形成權。

明確承租人的范圍

次承租人應當包含在承租人的范圍之內。因為無論是承租人還是次承租人，他們相對于出租人而言都是承接出租房屋的相對人。法律既然要對承租人的利益進行保護，必然也要對次承租人的利益進行保護。再者，次承租人是租賃房屋的直接占有人，與租賃房屋的聯系更為密切，所以法律應當賦予次承租人優先購買權。在制定法律時可以規定次承租人優先購買權優于承租人優先購買權，或者直接規定在轉租的情況下，承租人僅限于實際占有房屋的次承租人，次承租人享有優先購買權。這樣既有利于保護次承租人的法律地位，也減少了出租人的負擔。

明確出租人的通知時間，并明確出租人不履行通知義務時的責任

法律應當明確出租人履行通知義務的時間。出租人希望出賣租賃房屋的話，可以直接詢問承租人是否購買該房屋。或者出租人綜合考慮市場價格及房屋狀況后，可與第三人商討房屋價格等具體買賣條件之后，雙方暫未形成正式的合同之時，由具有權威性的中介機構出具一份評估報告，評估該房屋的買賣價格等條件，然后去通知承租人詢問其是否行使優先購買權。因為此時中介機構的評估報告是具有可參考性的，承租人可以參照該評估報告，來考慮是否行使優先購買權，這樣才能夠保護承租人的利益。

明確同等條件的內容

法律應當明確“同等條件”包括同等價格及付款方式、付款時間等。將同等條件理解為同等價格，便于衡量。同時把付款方式、付款時間等作為考慮相同價格情況下的重要比較因素。因此，將“同等條件”理解為同等價款和付款方式、付款時間等與價款密切相關的條件可以更明確的比較出購買方所提供條件的優劣。

明確房屋承租人優先購買權的行使期限

目前法律對房屋承租人行使優先購買權的期限沒有太多具體規定，僅有出租人通知承租人的情況下，承租人15天內作出是否購買的表示。

在出租人履行通知義務的情況下，15天應當看作是一個除斥期間。而出租人沒有履行通知義務的情況下，筆者認為應當加以具體規定。例如，出租人沒有履行通知義務的，承租人應當從知道或應當知道出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的內容之日起1年內行使優先購買權。承租人行使優先購買權的期限，自出租人和第三人簽訂房屋買賣合同之日起，不得超過2年。

明確房屋承租人優先購買權受到損害的救濟

《房屋租賃解釋》第21條規定了出租人沒有通知承租人，或者出租人的其他行為導致承租人無法取得房屋所有權時，承租人可以請求法院判決出租人向其承擔損害賠償。但是賠多少、怎么賠，沒有具體規定。

筆者認為，在這種情況下，出租人應當承擔的損害賠償的范圍包括承租人的實際損失和期待利益損失，以及因不能直接成為租賃房屋的所有人而支付的額外費用，如另行尋租、搬家等額外費用。

隨著房價的不斷攀升和越來越多的人口涌入城市，人們對租房的需求不斷地擴大。房屋承租人優先購買權是調整此類法律關系的一種重要權利。我國現行法律對房屋承租人優先購買權制度中的承租人優先購買權性質認定、行使條件、承租人行使優先購買權所遇到問題的解決等規定比較模糊，缺少可操作性，導致在社會實踐中房屋承租人優先購買權制度難以實現其立法目的，不能適應現實社會的需要。

（編輯：劉娟娟）

作者單位：中國航油集團新源石化有限公司