深圳二手房交易

買房對于一個家庭來說是件大事，在深圳買房更是不易。在深圳紛繁的房產交易市場中，二手房的交易顯得尤為火熱。

記者走訪了深圳多家地產中介，發現深圳的二手房（商品房）均價在1～3萬元/平米，其中關外的便宜些，例如龍崗、寶安西鄉等地，而關內的價格相對高一些，例如福田、羅湖中心區等地。

多因素決定二手房價格

據福田區梅華路的某地產中介公司的地產置業顧問甘小姐介紹，深圳的二手房在近些年來都呈現供求兩旺的狀態，尤其是福田梅林片區，無論是租賃還是買賣，都有不錯的市場。

在二手房交易中，業主（賣房者）將房子委托給地產中介，有些業主按照售價比例給中介公司傭金，有的業主則要求實收，例如業主要求實收200萬，如果中介公司能夠賣出更高的價格，則高出的部分差價全部作為中介公司所得傭金。

據甘小姐介紹，業主如果急售房子，實收價格低于市場價，中介就可以賣出高于實收價很多的價格，甚至有時候會被中介公司的置業顧問自己買了。當然，如果業主要求的實收價高于市場價，就很難賣出去。例如位于福田區梅華路與梅秀路交匯處的深華公寓，其建筑年代是2000年，房子基本都是40～50平米的小戶型，市場售價在75～85萬/套（根據樓層的高低而有所差別），但是有一名急售的業主給出69萬元的價錢，而2樓的一名業主則給出100萬元的售價，同一小區、相同面積、戶型的房子，價格竟相差31萬元，這期間的差價著實令人詫異。

而位于上梅林文體公園附近的荔園閣二期的房子，在福田梅林片區很受歡迎，這個小區建筑年代雖然是2001年，但其大面積的綠化和附近便捷的交通、近距離的休閑場所（如小區內設有游泳池，小區外有文體公園），吸引了很多買主和租客。當然，房子受歡迎，價格也不菲，以一套43平米、一室一廳的小戶型房子為例，在深華公寓的售價是82萬，而在荔園閣則是135萬。

現在人們買房，關注的不僅僅是住房的價格、面積、戶型，地段和周邊環境、甚至是物業管理也成為購房者的考慮元素。

交易程序繁雜

至于消費者買一套二手房要經過哪些程序，很多購房者都一頭霧水。據甘小姐介紹，買主在相中合適的房子之后，買賣雙方需初步洽談價格和付款方式，并商定交房日期等事項。然后查檔，即買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到國土部門查房檔案。

在這些準備工作完成之后，買賣雙方協商具體房屋價格、定金、首期款、資金監管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、傭金的支付時間及比例、違約責任，確定這幾大要點后，買賣雙方與中介簽訂三方合同，把上述內容寫入合同。甘小姐說簽合同是房產交易的重點之一，很多糾紛的產生就是因為合同沒有完善。

在簽訂完合同后，買方還要接受資金監管及進行貸款申請。買方支付首期款入銀行資金監管賬號，買賣雙方與銀行簽訂資金監管協議，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書。

如果賣方的房子還在銀行貸款，賣方還需辦理委托擔保公司贖樓公證委托書，向原貸款銀行申請贖樓，擔保人辦理贖樓擔保，及注銷抵押登記手續。

在上述手續完成后，買賣雙方就可以進行房屋過戶了，在這期間，買方需支付相關稅費。擔保公司領出新房產證并同按揭銀行在國土局作抵押登記，銀行把首期款給賣方。新房產證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方。最后買賣雙方就可以辦理房屋交接，并將水、電等過戶。

由此可見，二手房交易市場體制目前還不是很健全，其中涉及到很多方面，例如牽涉銀行、國土局、擔保公司、中介等多個單位。而且所需時間比較長，環節比較多，有些環節還需要委托公證，著實費時費力。對于普通家庭來說，大多數人一生只購買一次住房，對購房程序、業務都不明白，所以都請專業房產中介替自己打理購房事宜。

房價之外，購房還要花多少錢

從準備買房的那天起，購房者除了考慮最大一項開支——購房款外，向房管局、稅務局、物業公司、中介公司還要交納多少錢？恐怕大多數消費者都說不清楚。

消費者購買商品房時，不管是通過一次性付款還是貸款方式，除了交納總房款外，都要交納其他費用。這些費用的征收單位、繳納時間各有不同，經常會令對房地產不甚了解的購房者眼花繚亂。下面以荔園閣二期這套售價為135萬的二手房為例，分別按簽訂正式購房合同階段、辦理貸款階段、辦理入住階段、辦理房屋產權證階段的不同時間，分類說明各項費用的繳納數額和要求。

簽訂正式購房合同時，需要交納印花稅738元，其中包含合同印花稅和貼花稅。

辦理貸款時，需要交納的費用有公證費、保險費、貸款保證金、抵押登記費等。貸款保證金、保險費的比例不一，一般都是依據行業慣例及供求情況來確定數額，沒有明確的文件規定。

辦理入住時，還需交納公共設施維修基金（由物業管理部門代收，歸業主委員會管理）、物業管理費用（收取標準由物業公司制定）、裝修垃圾清運費、裝修押金（業主和裝修公司雙方分別支付）等費用。

辦理房屋產權證時，需要交納個稅、契稅14760元和過戶費246元，以及幾十元的產權證工本費和土地證工本費。如果二手房房產證未滿5年，還需繳納營業稅和個人所得稅，稅額為總額5.5%。

除此之外，購房者還需支付4萬元左右的傭金給房產中介。但是，傭金是有議價空間的，購房者可以跟中介公司的置業顧問自行協商。

有人說深圳的高房價逼走了很多熱血打拼的青年，于是，在深圳購買一套房子成為外來務工人員實現“深圳夢”中的重要一步。在未來的日子里，我們寄希望于深圳的房價不再居高不下，并且市場體制能夠逐漸健全。