地產新蛋糕：養老地產

應運而生的養老地產

隨著中國人口紅利的消失，與之并行的人口老齡化的浪潮已經襲來。

國家統計局最新統計數據顯示，目前我國老齡化人口已達2.02億人。僅以四川成都為例，官方數據統計，目前成都的人口老齡化程度已經遠遠超出全國平均水平，成都市60歲以上的老年人口已經超過200萬人，在全國省會城市中位居前列，未來仍將繼續快速增長。目前，成都市的養老機構嚴重不足，養老床位存在巨大缺口。從2013年開始，我國老齡化人口數量將以每年1000萬的規模遞增，未來20年還將翻一番，突破4億人。龐大的市場潛力為老齡產業發展帶來了廣闊的空間，“養老地產”應運而生。何為養老地產

養老地產的概念，應該說大多數人對它并沒有一個準確的認知。所謂“養老地產”，是為中高經濟實力的老年人提供個性化的居住條件和人性化的服務內容，依據老年人特點和需求，設計、建造的專供老年人居住的住宅；它既體現老年人養老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅；“養老地產”屬于商業房地產范疇，具有“福利性事業、市場化經營的特點。”這才是完整意義上的養老地產的概念。

縱觀全國各大城市，其住宅產業早已是風起云涌，商業地產、工業地產、教育地產也是各方稱霸，但惟獨作為夕陽產業的“養老地產”卻成為了被房地產商遺忘的角落。實際上，中國有著數以億計的老年群體，老齡化的趨勢影響了眾多行業的調整，房地產行業也是如此，在社會經濟結構迅速發展與調整的形勢下，“養老地產”勢在必行，大小房企紛紛瞄準了這一塊紅利蛋糕。2013年12月24日，保利地產對外宣布長期養老戰略規劃。當天，保利地產董事長宋廣菊對外說，保利地產計劃全產業鏈切入，打造機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式，目前在北京、上海、廣州、成都、三亞等地，保利地產已有6個養老產業項目在建。首創、華潤、遠洋等也已開始試水“養老地產”，泰康人壽、中國人壽等保險公司也逐步涉足“養老地產”項目，更有大小蝦米房企躊躇滿志，急于在養老地產分一杯羹。

養老地產的概念是近幾年一直在發酵的話題。據介紹，《關于加快發展養老服務業的若干意見》中關于“老年人住房反向抵押養老保險”在十年前就曾被保險業內人士提出過，“但金融機構擔心房價會跌，消費者則擔心房價會漲，抵押后虧本”，所以，積極嘗試“以房養老”的險企并不多。相反，在開發養老地產上險企干勁十足。近年來，泰康人壽、中國人壽、中國平安、新華保險等多家險企也在紛紛拿地，進軍“養老地產”。幾年前在我國還是個新名詞的“養老地產”，而如今其已經成為開發商與險企爭奪的新“戰場”，盡管眼下仍看不到真正的爆發點。

養老地產仍處探索期

養老地產在目前在全國都處在嘗試探索期，缺乏成熟的運營模式和服務機構。“現在我們看到的個別打著養老地產名號的房地產項目，實質上并不是真正意義上的養老地產。”有人不無憂慮地指出，“多數養老地產項目，養老是幌子，圈地才是目的。”業內亦有人士指出，由于定位不明，現階段養老地產只是貼上了不同的標簽，以不同形式賣房，并沒有擺脫傳統房地產開發的本質，應警惕企業假借“養老”之名變相圈地。

不過，隨著政府職能轉變和經濟轉型升級，老齡產業陳舊的體制機制將被突破，一個企業自主經營、公平競爭，消費者自由選擇、自主消費，商品和要素自由流動且平等互換的現代市場體制將加快形成。在十八屆三中全會決議中，提到養老問題的次數甚至比房地產還要多，這足以證明養老問題已列人我們黨和政府的重要議事日程。亦有業內人士分析指出，企業自主經營市場機制的形成、政策細則的落地實行以及城鎮化對持有物業需求的強化，將進一步促進養老地產向著產業化方向發展。

回首2013，養老地產界發生的最大事件便是國務院發布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》，即35號文件。該文件從總體要求、主要任務、政策措施、組織領導四方面出發，包括19個具體方面，45項主要工作任務落實，對加快發展我國養老服務業提出了一系列指導意見。同時，各級政府對老齡產業發展亦高度重視，國家有關部門將就我國老齡事業和產業發展制定整飾規劃。以上將共同促使建設、規劃、服務、衛生、金融、土地、稅收、就業、信息化人才培養等36個養老服務業領域的系列化支持措施在2014年不斷完善落地。

2014年國家將逐步完善各地土地供應、稅費優惠、養老醫學、康復、護理、養老心理等方面的人才培養和就業政策；同時也將進一步完善補貼政策，通過補助投資、貸款貼息、購買服務等方式支持社會力量舉辦養老服務機構，并在資本金、場地、人員等方面進一步利用社會力量降低養老機構的門檻。2014年一系列政策的密集落地，必將為整個產業發展創造良好的生存環境。

2014年，隨著相關政策逐一落地，“養老地產”或出現爆發式增長。在扎堆于養老產業的各路資本中，房地產企業正借政策東風高調擴張養老性地產。據悉，萬科、首創、復興、綠城等龍頭房企也紛紛拋出了“養老地產”發展計劃，公開信息顯示，房企預定的養老地產項目已超過百個。有消息稱，民政部下屬中國老齡事業發展基金會與香港、迪拜投資者聯盟，計劃在內地及海外打造12個高級退休保健項目，該聯盟包括迪拜發展商PearlDubai及香港的周大福養老產業投資公司。

“旅游+養老”是趨勢

業內有人樂觀地預言，“養老地產”與旅游觀光業相結合是其必然趨勢，未來其前景必將是光明的。旅游與房地產，是完全不同的兩個行業，但相互交叉，形成了許多邊沿性結構，而理念的滲透，更產生了全新的綜合。“養老旅游地產”的提升，是旅游小城鎮開發及旅游城市開發，將旅游的區域開發與城市養老全面結合的嘗試，目前已經出現。

其實，旅游養老是現在比較受關注的地產視角。例如海南的宣傳定位中就有風景、風情、度假養老的部分。志誠地產商克勇就指出：“旅游養老是威海旅游地產比較受關注的一新視角，創新核心在于運老化設計。從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊。”“度假住宅是現在銷售的一個重點，如何改變我們的小區配備、配套，來增加我們項目在這個旅游地產的市場占有率，這個很關鍵。”

人口老齡化的加劇和養老服務需求的日益增長.正將養老產業帶進前所未有的歷史機遇期。毋庸置疑，“養老地產”的春天即將來臨。全國工商聯房地產商會會長聶梅生坦言，“我預計10年之內養老產業會保持每年10%的增長水平，將出現井噴現象，這當然應該是值得關注的產業。”

套用18世紀末、19世紀初英國浪漫主義詩人雪萊的一句名言，“冬天來了，春天還會遠嗎？”在現階段的中國，“老齡化的浪潮已經襲來，養老地產的春天還會遠嗎？”（《企業家日報》）

房企險資運營商大投入探路養老地產

“2.02億到4.87億，從14.9%到30%。”這組數據不是描述誰的財富增長，而是從2013年到2053年中國老年人口總數變化和老齡化水平的預測數據。由輕度老齡化階段至重度老齡化階段，需要末雨綢繆的不只是大眾，還有亟待發掘新機遇的投資機構。

2013年至2021年被定位為中國老齡產業發展的黃金戰略準備期，而由此向后推算的老齡產業黃金井噴期則為2025年前后，“銀發經濟”的產業鏈條亦會不斷地開疆拓土和趨于完整，除了保健、醫藥等產業外，養老地產、老齡金融變成為“兵家必爭”之地。

10月9日首屆中國國際老齡產業博覽會上，全國老齡辦宣傳部主任刁海峰公開表示：“未來3～5年可能會出臺針對養老地產的支持政策。”而在目前正“炙手可熱”的養老地產投資上，保險機構、地產公司、信托公司等成為“跑馬圈地”的主力選手。

險資的“天然需求”

《中國老齡產業發展報告2014》中有這樣一項結論值得關注，即中國老齡產業各板塊將逐步形成協同發展的態勢。目前的狀況是老齡服務市場先聲奪人，老齡房地產“炙手可熱”，老齡用品市場整體發展緩慢，老齡金融市場逐步覺醒。

中國保險機構在養老地產的布局中，選擇了一套和國外經驗有極大不同的商業模式，即打通產品端與投資端并耕耘“全產業鏈”。一位業內分析師曾這樣總結上述商業模式的優勢：“保險資金做養老社區將有效延長產業鏈，增加盈利渠道，實現全生命周期覆蓋，獲得超過資金投資假設的收益率，把地產運營的預售期提前至中年投保的時候，實現了產品端與投資端的直接對接。”

在過去兩三年里，每每與保險機構的人碰面，寒暄的方式必然是“你們公司投資養老地產沒？做養老社區沒？”在老齡化進程加快的背景下，這樣的場景似乎都無可厚非，但背后顯示出的則是保險資金在養老地產布局中“如日中天”的地位。

“布局早的公司在2006、2007年就已經在研究中，而現在出手的基本上為時已晚。整個版圖就是那么大，后進人者是無法分得一杯羹的。”一位保險機構人士這樣形容目前保險公司在養老地產布局上的競爭態勢。

2010年9月，保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養老地產市場。有數據統計，保險系企業在養老地產領域的投資將超過2000億元。

事實上，保險公司對于養老地產的需求是有天然性的。慕尼黑再保險董事會成員JoachimWenning近日在接受《第一財經日報》專訪時表示：“大多數公司在布局時首先會面臨的問題是：究竟是否要自己耕耘。對于消費者而言，是選擇購買保險產品的同時即選擇單一的養老社區和服務，還是購買了保險產品后能拿到錢來選擇更多樣化的服務。也就是說，保險公司到底是只提供財務支持還是結合自有的養老設施和服務。”而基于成本和提供福利的考慮，保險公司和養老社區往往是分開的。

另據慕尼黑再保險壽險大中華區總經理張路群透露：“對比美國經驗來看，其產品端和投資端往往是分開的，投資端往往是以REITs、抵押貸款證券等形式為體現，而國內產品端和投資端對接的方式是極具中國特色的。”

目前，國內保險公司開發的養老地產主要分為三種類型：一是以郊區社區+養老服務的類型：二是醫養結合的類型：三是CCRC模式主導的類型，即持續護理退休社區（ContinueCareofRetirementCommunity）。而用戶分類上，大多是在基本養老之上的服務，主要針對中高端、高端用戶。

約70萬平方米的土地、6000多戶的規劃，泰康人壽是最先“吃螃蟹者”。近日作為泰康養老社區的“總設計師”，泰康人壽董事長陳東升公開表示，未來10年泰康人壽將投資1000億元用于全國約15個連鎖養老社區建設。“我們把養老產業當成事業來做，地產商追求高周轉率快速回籠資金，但泰康可以拿1000億10年不賺錢，現在我們實際投入的150億相比泰康管理的6000億資產，對投資回報的影響很小，所以我們更有耐心把我們的產品做得優質。”陳東升的話也道出了保險和做養老地產的不同。

合眾人壽在國內首家提出CCRC模式，被業界認為是中國保險產品模式一次大的創新。除上述兩家保險公司外，包括國壽、平安、新華、太平等多家保險公司均在積極布局養老地產。

房企：盈利模式是關鍵

較保險公司在養老地產的商業模式，房地產企業在這塊兵家必爭之地的征戰似乎稍顯復雜及混亂，先不論多種多樣的模式、戰略、技術手段，就盈利模式房地產企業似乎已經過了多輪探索。

據地產業人士分析：“目前包括‘招保萬金’在內的幾乎所有大牌房企都已經涉足養老地產，保守估計超過80家，不過盈利模式明晰、戰略清楚的并不是很多。”另據一位大型險企人士透露：“和我們談相關合作方的地產機構非常之多。”

以國內最為經典的三個項目來分析，首家主打高端養老會員的親和源以會員制為主，東方太陽城以出售為主，而以萬科幸福匯為代表的開發商項目部分采取租售并舉的方式。對比保險公司的“如日中天”，上述三種類型均稍顯“后勁不足”。其中，現金流、后續服務等成為困擾盈利模式的核心議題。雖然盈利模式尚不明晰，但也不能阻止房企進軍的腳步，公開信息顯示，房企預定的養老地產項目已超過百個。

據《中國老齡產業發展報告2014》分析，老齡房地產市場開發正當時，2040年以后，中國房地產市場將會出現新變數。從現在到2040年，房地產市場（養老地產、老年住宅、老年休閑社區）將是老齡產業開發的重點領域，此后，隨著整個房地產市場降溫，老齡房地產業可能轉入穩定期。

而目前，在養老地產有所作為的主要是萬科、綠城、保利三家。日前，在萬科將來要發展的業務板塊當中，萬科集團總裁郁亮還特別介紹了社區養老部分。事實上，萬科方面曾對外表示，未來將在16個社區建養老配套綜合樓，全部由北京萬科的養老團隊持有和運營，不對外銷售，僅為滿足萬科小區的老人。

而根據萬科的規劃，社區養老還是其最主要的方式。據介紹，萬科首先要把社區養老推動起來，目前已經有不同公司的很多嘗試，如北京、杭州、成都、青島都有嘗試，其中真正屬于養老地產范疇的應該算作杭州的良渚項目，該項目定位高端，采取出售使用權的方式，并且配建了各種適合老年人的設施；但項目最終購買人主要是40多歲的群體，為未來養老準備。

萬科之外，2012年開始進入的保利地產目前在北京有“和熹會”項目、在上海西塘越項目中建立了“一地人會多地養老”的雛形，另外在廣州亦規劃了“社區+專業機構”的模式。保利地產董事長宋廣菊在10月9日首屆中國國際老齡產業博覽會上還公開表示：“未來，保利地產還將在全國每個省會城市落地一個具有國際化標準的專業機構，形成品牌連鎖，最終輻射這個城市的業主，帶動保利地產的‘三位一體’中國式養老發展，三位一體指的是‘居家養老、社區養老、機構養老’同時存在的養老模式。”此外，綠城集團的學院式養老地產亦獨具特點。綠城做養老地產主打學院式，成立專門的教育公司做“老年大學”。

據國泰君安研究報告，從國外的經驗來看，美國和英國做得比較好的開發商（DelWebb、McCarthyStone）都是以出售為主，從而保證現金流。而美國所有者和管理者分離，所以仍有專業管理者為項目提供后續的持續的服務，從而保證了項目品質。REITs的發展也為養老地產提供更多的退出機制。

另據一位券商業人士分析：“借助低成本的REITs是諸多開發養老地產企業的訴求，而目前對于REITs的期待也到了一個前所未有的高度上。”

信托：多渠道介入

除了傳統房企和保險機構外，各路資本都在想方設法進人養老地產的投資領域。

在養老地產相關的金融機構中，各家信托公司也在躍躍欲試，探尋信托投資養老地產的模式。據一位信托業內人士表示：“信托所能解決的問題主要是輔助解決問題和開發產品兩個方面，信托可以依托制度優勢和產品設計的靈活性來幫助解決項目運營中的融資問題，還可以設置養老服務相關的消費信托。”

舉例而言，信托可以通過成立信托計劃募集資金，在土地摘牌階段即以股權的形式為養老地產項目提供資金支持；此外在建設過程中，信托依然可以募集資金為其提供后續建設資金，信托以其靈活的制度優勢可以為養老地產企業解決全程融資問題。

有分析稱，對于信托公司來說，介入養老地產需要根據不同養老地產類型，采用不同模式。針對產權完整性的不同，可以采取傳統融資模式、資產管理形式、消費信托等方式進行。

而信托和保險公司的合作、和傳統房企之間的合作也在不斷加速推進中。除了信托外，私募基金等也有渠道為養老地產項目解決融資問題，不過目前市場上成形的養老產業投資基金多為養老地產項目開發方自行成立，以其龐大的資本實力向自建項目提供持續強大的資金支持。不過，高投人、長周期和不可預期的收益也讓基金、信托徘徊不前，對于上述各類機構如何進行合作亦成為各方下一步的關注焦點。（《東方早報》）

地產新觀念：旅游+地產+養生

據中商情報網發布的《2010-2015年中國養老產業調研及投資戰略咨詢報告》指出，預計到2020年，中國的老年人口將達到2148億人，老齡化水平將達到17.17%。一個龐大的養老市場悄然出現，“銀發經濟”給養老地產帶來了巨大商機，在各路資本對養老地產躍躍欲試之際，這個看似“藍海”的市場卻也同時經歷著迷失與彷徨，養老地產仍在“試水”。從需求上看，傳統養老地產業態已不能滿足現代人日益增長的養老需求，現代人普遍期待更高檔次、更高品質養老地產的出現，從“養老”到“養生”。“旅游+地產+養生”此類復合型養老地產開發方向逐漸成為業界的一塊新的市場蛋糕。

事實上，由于我國養老旅游地產投資周期長、收益慢的特點，大部分房企往往將更多精力放在地產項目而忽略旅游元素、服務“軟件”的打造，這不僅無益于項目價值的提升，反而會因開發過快而降低項目的附加值。筆者認為，讓養老旅游地產開發商回歸到旅游、養老、地產三維度同時開發的軌道上，最終促使居住型旅游養老地產演變成一個具有附加產業價值的生活綜合體，將成為廣大房企努力的方向。

中西結合，細化產品

國外地產開發商在規劃和設計老年社區時注入的先進理念值得我們共同學習和借鑒：20世紀90年代，德國推出了“照料護理式住宅”，該模式在短時間內迅速發展為德國老年住房的主要模式；美國于上世紀70年代中期開始致力于社會養老設施的興建和老年社區的開發，最終目的是想為老年人提供一種獨居卻不孤獨的老年生活；日本分別于上世紀30年代后期和上世紀70年代前期大力推進老年社區的建設，突出自助自理，通過先進技術和高電氣化實現了老年人的自助和自理，滿足了老年人物質生活方面的基本需求。

筆者認為，讓老年人享受“不孤獨、不依賴的溫飽型”老年生活，是以上發達國家養老地產開發與設計的共性考慮，而我國養老地產在借鑒以上先進理念的同時，也可適當保留中國社會“子艾繞膝，老有所依”的傳統養老觀念，以功能性的使用達到細化產品的目的。如針對家庭人口較少的老年人可采用高級養老院模式；針對家庭人口多且有子女在身旁照顧的老年人可采用住宅式公寓模式。

“讓專業人士把父母照顧得好好的”，成了當今社會青壯年群體表達孝道的最佳方式。由此，開發商在制定差異化養老服務產品的基礎上應配以制定個性化、精細化、專業化的照料及營養顧問服務，這樣可適應不同類型老年人的需求，創造出完善、有活力的生活方式和旅游方式。此外，房企還應根據老年人人口數量及需求的不同設計出不同類型的差異化產品服務，通過差異化競爭引人目的性消費，在此過程中，適當植入體驗、專業護理功能，力爭讓廣大老年群體的家庭康體休閑需求得到滿足。

綠色生態，正確選址

在逐漸進人休閑旅游時代的養老地產市場中，環境景觀質量成為廣大中產階層關心的核心要素。比如瑞士的山谷小鎮，法國普羅旺斯的壯美花海，英國浪漫情調的大草坪……這些備受國人青睞的異國度假景區緣何持續火爆？細細分析后不難發現，以上旅游度假勝地的高標準環境質量和提供的精細化服務水平使其具備了行業競爭的關鍵籌碼。

同樣地，如何提升環境質量，增強旅游“觀感”，準確選址，也成了養老地產制勝的關鍵。比如在美國亞利桑那州，有一個名為“太陽城”的養老社區，其在旅游養老地產市場的經營之道為全世界老年社區的建設樹立了榜樣。美國亞利桑那州太陽城全年氣候炎熱，城市密布著棕櫚樹和各種沙漠熱帶植物，城市街道穿梭著高爾夫球場，但這里并不是高爾夫球場，而是亞利桑那州一座擁有22萬居民的“老人城”。該社區自1961年建設伊始，便定位佛羅里達乃至全美最好的老年社區。每一年的每一天，太陽城中心都會幫助其居民盡情享受自己夢想的生活方式。相關調查顯示，這里老年人的平均壽命大多可延長十歲。

太陽城區位臨近海灣，中心坐落在佛羅里達西海岸，距佛羅里達最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程。良好的區位選擇，使老年人可以很方便地享受到墨西哥海灣的陽光、藍天白云和新鮮空氣。同時，由于此地的氣候非常適宜老年人療養各種慢性疾病，也慢慢吸引到更多的外國老年人前來療養、度假。此外，由于正確選址，太陽城從本是一片半沙漠的棉田慢慢發展成一座充滿活力的養老新城，房屋和設施建設得越來越高檔，同時也帶動了當地地產項目的成功。

開發商在建設集養生、度假于一體的復合型養老社區時，不妨加入諸如大片英式草坪、修葺整齊的花園、色彩斑斕的樹林落葉以及充滿人文氣息的藝水雕塑等自然景觀和人文景觀。此外，也可通過挖掘當地獨特的文化內涵，兼顧建筑藝術的表現需要與使用功能，達到社區景觀現代化、科技化、生態化的完美結合。

結合實際，以人為本

眾所周知，所有養老社區設施配套和建設均要以方便老年人生活與實際使用為第一宗旨，在此基礎上，還要在細節設計上充分考慮保障老年人的人身安全。這就要求開發商在養老旅游地產項目規劃階段，能夠設身處地地從老年人的實際生活需要出發，只有從日常生活的各個方面為老年人提供各種人性化的配套設施和貼心服務，才能使養老旅游地產項目規劃具有靈魂和精髓。

在社區內建造的多元化老年人運動、娛樂場所內，也應充分照顧到老年人生活范圍的各個角落，為老年人提供方便學習交流且能緊跟時代潮流的環境和設施，讓他們生命的最后夢想得以實現。例如日本神奈川港北新城提供的無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品以及能和家人共同生活的（二代居）住宅產品，以上三款產品不僅可實現和諧共生，而且還可與其他租售性質的住宅產品混合設計于日本神奈川港北新城內。此種設計可填補老年人日常生活的單調和空虛，為其創造出豐富多彩的晚年生活環境。

從“養老社區”到“養生社區”

如今老年人已逐漸成為養生社區的消費群體，市場需求明朗：他們并不會僅僅滿足于養老，而是希冀自己的老年生活除了老有所住外，更能提升晚年生活的質量。健康長壽成了養生社區中一個永恒不變的主題。在此背景下，建議廣大養老地產開發商更應緊緊抓住養生主題，打造度假型養生或養老公寓，配套獨特的核心設施和多樣化健康療法，塑造區域主題和核心競爭力。

有著國際性健康度假目的地和世界前三名SPA健康度假勝地雙重美譽的泰國Chiva-som，位于泰國灣以西華欣海灘著名的泰國濱海度假區，曾是希拉里、邁克爾-杰克遜等世界級名流的指定養生度假之所。其發展理念是在泉浴基礎上應用傳統泰式中醫技術和現代體檢技術以打造健康平衡度假的新理念。主要針對亞健康群體實施健康療養管理，實現東方醫學哲理與西方醫學技術的完美融合，逐漸形成了一套身、心、靈合一的全新健康度假潮流。此外，該項目還引入了全程健康咨詢專業服務，咨詢師可依據游客的中西體檢報告最終制定個性化的健康療程，同時深化健康主題，將購物、餐飲、康復、住宿、運動管理模式緊密結合健康平衡主題進行合理配置。（《中國房地產報》）

萬科養老玩地產還是做服務

站在30歲的轉折點，背靠2000億元的營收，養老地產成為萬科再出發的新戰略之一。日前，北京萬科首個社區化養老服務項目“萬科幸福家”在京亮相，萬科高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶同時也披露了北萬養老地產戰略：定位終端，不做養老地產，做養老服務，甚至未來將收購既有樓盤或獨立地塊，單做養老中心，不但針對萬科業主，更面向社會開放，但也絕非公益機構，作為產業，同樣擁有盈利指標。

定位中端

“私立機構住不起，公立養老院住不進去”，這是目前北京市養老機構市場的真實寫照。而萬科的養老戰略品牌定位最終敲定在了中端，這個被命名為“幸福家”的品牌，根據老人健康程度以及提供服務標準不一，收費在每人每月4000-8000元之間。北京萬科的首家養老機構坐落在萬科幸福匯項目的一幢商業房之內，不僅可以提供住宿、餐飲等日常照料，還可以提供康復訓練、基礎護理等其他服務。

據悉，早在四年之前萬科幸福匯項目就被定位為養老地產，采用的是租售并舉的傳統銷售模式。但是去年萬科集團位于杭州良渚文化村的高端養老地產項目因“沒有賣給老年人”而宣布失敗之后，北京萬科的養老產業嘗試便更堅定地從賣房子轉移至提供服務上。

全面開放

也正因為有物業自持的優勢，萬科下一個養老中心也將鎖定在自己的項目中，自持一棟樓宇來做養老機構。目前萬科已經初步選定10個項目做社區養老中心布局，其中包括北京中糧萬科長陽半島、萬科金域華府等8個項目，總面積達9萬平方米，可提供近3000張床位。另兩家分布在河北北戴河以及香河。

實際上，隨著中國進入“銀發社會”，養老地產也成為多家房企的試水產業，包括保利、遠洋、綠城等多家知名房地產商均推出了旗下養老地產項目及品牌。當被問及與其他開發商的操作模式有何不同之處時，毛大慶稱，根據萬科社區業主特點，該養老機構定位中端，目前該機構屬于社區配套，但此后的養老中心起碼要做到區域性配套項目。而此前萬科總裁郁亮也曾指出：“萬科的養老產業不是養老地產，而是養老服務。”對于此前曾傳的“萬科養老機構只針對本社區老人”的說法，毛大慶也予以了否認。“我們的養老中心對全市開放，目前已簽約的30多位老人來自全市各個區縣和社區。”

盈利計劃

自萬科提出涉足養老產業起，和北京萬科一樣，各城市公司的養老項目也相繼落地。例如上個月，萬科社區內嵌入式養老服務中心在上海開業，該項目由小區內活動中心改造而來。

對于各地的嘗試，毛大慶稱：“各地有各地的做法，但是作為產業都必須要盈利。”毛大慶進而稱，北京首個幸福家拿地早、成本低，因此包括土地成本在內的總投入在1億元左右，由于第一個項目“做得比較豪華”，其經營性支出和收入在稅后能夠保證持平或略有盈余，但此后的項目要更“緊湊”一些，也會對項目制定盈利指標，具體為項目的EBITDA利潤率在第一年不能低于2%，第三年必須要保證在4.5%-5%之間，毛大慶說：“對于養老機構的盈利能力我還是非常看好的，如果做到這個水平就很不錯了。”

南方基金首席策略分析師楊德龍介紹了EBITDA利潤率，即息稅折舊攤銷前利潤率，是衡量項目及企業盈利水平的指標。另有證券分析師向北京商報記者介紹，目前對養老項目的EBITDA利潤率并沒有一個精確的統計數值，不過相對來說傳統住宅項目的EBITDA利潤率可以達到15%～20%的水平。

“由此可見，北京萬科的養老機構雖然能夠保證盈利，但其盈利水平遠低于賣房子，是一項掙慢錢的活兒。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，在房地產行業進人增速放緩時期，“微利”也正是眾多開發商在轉型當中必須面對的問題，而在此前保利就曾對其養老產業提出了“微利盈利模式”。

另有聲音認為，從萬科的養老機構分布在自己所拿地塊項目中判斷，萬科試水養老產業最終還將服務于房地產項目，是增加房子賣點的做法。對于該說法，毛大慶回應：“萬科養老機構必須要選在有住宅、有商業氛圍的區域，但是住宅指的并不單單是萬科自己的房子，后期我們也會通過收購其他項目的物業來開養老機構，做養老產業。”

來自美國養老地產運營經驗的啟示

人口老齡化加劇使中國養老地產市場迎來新機遇，但因盈利模式不清，這一市場仍處于探索期。作為養老地產發展的先鋒，美國在養老地產運營方面積累了大量經驗，它們在市場化養老背景下，走出一條依靠REITS創新的獨特賺錢模式。REITs的作用

來自中銀國際的一份研究內容顯示，美國地產商進軍醫療養老產業主要依靠REITS，健康護理類REITs的市值在各類型中占比達10%，行業集中度較高。

在美國，養老地產不是一類房屋，而是個完整的金融生態系統，由開發商、投資商、運營商共同構建。在養老地產開發和運營的過程中，三者各自扮演著不同角色。養老地產的開發商通常由其他類型的開發商演化而來，根據運營商或投資商的要求為其定制開發養老社區，并按照事先約定的價格賣給運營商或者投資商。部分運營商也會自己充當開發商或與開發商組建合資公司來共同開發項目。

投資商主要有3類，REITS、私募基金和非營利性組織。REITS作為上市公司更關注租金收益的穩定性，強調資產的長期持有；而私募基金則主要面向機構投資人，更關注資產升值的收益，強調物業資產的低買高賣；至于非營利性組織，主要利用捐贈資金和政府補貼為低收入群體提供養老社區。

養老地產的運營商類似于酒店管理公司，靠品牌優勢和規模效應盈利，是一個典型的人力資本密集型行業，其雇員規模通常是投資商的百倍。為了充分發揮規模效應，運營商在自己持有少量物業的同時，通過租賃和托管方式擴大資產管理規模，實現輕資產運營。

美國養老地產投資收益

美國以REITS為主導的養老地產模式本質上依靠物業出租獲得租金收益。研究發現，養老地產通過托管或合資的模式參與運營的效果并不好，因此租金回報率仍然是美國養老地產商具有持續盈利能力的基礎。

另外，中銀國際研究認為，在投資組合收益方面，美國養老住宅貢獻占比達35%～60%，而醫院貢獻僅占比5%，與國內偏好投資醫療產業不同。投資模式方面，純租賃模式的收益率表現優于托管模式和合資模式，故地產商參與養老運營不一定能提升投資回報率。

從模式來看，美國養老地產運營模式主要有3種：凈出租模式、委托經營模式以及租賃+經營模式。

凈出租模式：養老地產的持有者將物業租賃給運營商，每年收取固定的租金，而所有的運營費用、稅費以及保險費等均由承租方承擔。在此種模式下，持有者的風險最低，收益最穩定，運營商則獲得全部的經營收益，并承擔全部經營風險。美國最大的養老地產公司HCPREITS于1985年成立，截至2010年末，已擁有672處物業，總值145億美元。其中自有物業573處，主要采用出租模式運營。

委托經營模式：養老地產持有者將物業托管給運營商，運營商每年收取一定比例的管理費，但不承擔經營風險。此時，持有者的收益更大，但是經營風險也更高。Ventas成立于1983年，截至2010年末共擁有602處物業，是全美第二大養老/醫療類REITS公司。與HCP以出租為主的運營方式不同，Ventas的1/3的養老社區采用委托經營方式。在此種模式下，Ventas獲取的不僅僅是租金收益，而是從客戶處收取的全部經營收人。因此，盡管Ventas的資產規模遠比不上HCP，但收入規模卻與之相當。

租賃+經營模式：養老地產的持有者將物業的部分權益出讓給運營商，并與運營商簽訂委托管理協議。在新框架下，運營商將獲得管理收益和與所擁有權益相對應的部分經營收益。此種模式下，養老地產的持有者既能分享較多的經營收益，又能通過調動運營商的積極性從而提高物業經營收益。

HealhCareREITS成立于1970年，是美國第三大養老/醫療類REITs公司。該公司主要采用共同構建物業組合的方式激發運營商的管理積極性。

美國政策支持是關鍵

目前，在養老產業方面美國已形了HCP、HCR等巨頭企業。為何會出現這樣的格局？研究發現，雖然美國的養老產業由市場化主導，商業性的養老機構并未享受太多的政府補貼，但美國REITS的企業所得稅免征制度仍能吸引大部分地產投資商進軍養老住宅產業。

美國的REITS在稅法上是一個獨立的經濟實體，根據《1960年美國國內稅收法案》規定，如果將每年度盈利的大部分以現金紅利方式回報投資者，則無需繳交公司所得稅，就避免了對REITS和股東的雙重所得課稅。這一政策促使資本進人養老產業。

中銀國際認為，雖然國內目前嘗試介人醫療養老的地產公司較多，但行業性機會仍需等待兩方面的催化劑：一是通過提升租金回報率提高行業整體投資回報，進而刺激養老住宅的供給端：二是加大對營利性養老機構的政策扶植力度，通過動態補貼、金融、土地等手段對投資商形成長效激勵機制。