地產(chǎn)新蛋糕：養(yǎng)老地產(chǎn)

應(yīng)運而生的養(yǎng)老地產(chǎn)

隨著中國人口紅利的消失，與之并行的人口老齡化的浪潮已經(jīng)襲來。

國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前我國老齡化人口已達2.02億人。僅以四川成都為例，官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前成都的人口老齡化程度已經(jīng)遠遠超出全國平均水平，成都市60歲以上的老年人口已經(jīng)超過200萬人，在全國省會城市中位居前列，未來仍將繼續(xù)快速增長。目前，成都市的養(yǎng)老機構(gòu)嚴重不足，養(yǎng)老床位存在巨大缺口。從2013年開始，我國老齡化人口數(shù)量將以每年1000萬的規(guī)模遞增，未來20年還將翻一番，突破4億人。龐大的市場潛力為老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了廣闊的空間，“養(yǎng)老地產(chǎn)”應(yīng)運而生。何為養(yǎng)老地產(chǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，應(yīng)該說大多數(shù)人對它并沒有一個準確的認知。所謂“養(yǎng)老地產(chǎn)”，是為中高經(jīng)濟實力的老年人提供個性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容，依據(jù)老年人特點和需求，設(shè)計、建造的專供老年人居住的住宅；它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅；“養(yǎng)老地產(chǎn)”屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營的特點。”這才是完整意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)的概念。

縱觀全國各大城市，其住宅產(chǎn)業(yè)早已是風起云涌，商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)也是各方稱霸，但惟獨作為夕陽產(chǎn)業(yè)的“養(yǎng)老地產(chǎn)”卻成為了被房地產(chǎn)商遺忘的角落。實際上，中國有著數(shù)以億計的老年群體，老齡化的趨勢影響了眾多行業(yè)的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，在社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)迅速發(fā)展與調(diào)整的形勢下，“養(yǎng)老地產(chǎn)”勢在必行，大小房企紛紛瞄準了這一塊紅利蛋糕。2013年12月24日，保利地產(chǎn)對外宣布長期養(yǎng)老戰(zhàn)略規(guī)劃。當天，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊對外說，保利地產(chǎn)計劃全產(chǎn)業(yè)鏈切入，打造機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式，目前在北京、上海、廣州、成都、三亞等地，保利地產(chǎn)已有6個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目在建。首創(chuàng)、華潤、遠洋等也已開始試水“養(yǎng)老地產(chǎn)”，泰康人壽、中國人壽等保險公司也逐步涉足“養(yǎng)老地產(chǎn)”項目，更有大小蝦米房企躊躇滿志，急于在養(yǎng)老地產(chǎn)分一杯羹。

養(yǎng)老地產(chǎn)的概念是近幾年一直在發(fā)酵的話題。據(jù)介紹，《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中關(guān)于“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”在十年前就曾被保險業(yè)內(nèi)人士提出過，“但金融機構(gòu)擔心房價會跌，消費者則擔心房價會漲，抵押后虧本”，所以，積極嘗試“以房養(yǎng)老”的險企并不多。相反，在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)上險企干勁十足。近年來，泰康人壽、中國人壽、中國平安、新華保險等多家險企也在紛紛拿地，進軍“養(yǎng)老地產(chǎn)”。幾年前在我國還是個新名詞的“養(yǎng)老地產(chǎn)”，而如今其已經(jīng)成為開發(fā)商與險企爭奪的新“戰(zhàn)場”，盡管眼下仍看不到真正的爆發(fā)點。

養(yǎng)老地產(chǎn)仍處探索期

養(yǎng)老地產(chǎn)在目前在全國都處在嘗試探索期，缺乏成熟的運營模式和服務(wù)機構(gòu)。“現(xiàn)在我們看到的個別打著養(yǎng)老地產(chǎn)名號的房地產(chǎn)項目，實質(zhì)上并不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。”有人不無憂慮地指出，“多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，養(yǎng)老是幌子，圈地才是目的。”業(yè)內(nèi)亦有人士指出，由于定位不明，現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標簽，以不同形式賣房，并沒有擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)，應(yīng)警惕企業(yè)假借“養(yǎng)老”之名變相圈地。

不過，隨著政府職能轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，老齡產(chǎn)業(yè)陳舊的體制機制將被突破，一個企業(yè)自主經(jīng)營、公平競爭，消費者自由選擇、自主消費，商品和要素自由流動且平等互換的現(xiàn)代市場體制將加快形成。在十八屆三中全會決議中，提到養(yǎng)老問題的次數(shù)甚至比房地產(chǎn)還要多，這足以證明養(yǎng)老問題已列人我們黨和政府的重要議事日程。亦有業(yè)內(nèi)人士分析指出，企業(yè)自主經(jīng)營市場機制的形成、政策細則的落地實行以及城鎮(zhèn)化對持有物業(yè)需求的強化，將進一步促進養(yǎng)老地產(chǎn)向著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。

回首2013，養(yǎng)老地產(chǎn)界發(fā)生的最大事件便是國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，即35號文件。該文件從總體要求、主要任務(wù)、政策措施、組織領(lǐng)導(dǎo)四方面出發(fā)，包括19個具體方面，45項主要工作任務(wù)落實，對加快發(fā)展我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)提出了一系列指導(dǎo)意見。同時，各級政府對老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展亦高度重視，國家有關(guān)部門將就我國老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定整飾規(guī)劃。以上將共同促使建設(shè)、規(guī)劃、服務(wù)、衛(wèi)生、金融、土地、稅收、就業(yè)、信息化人才培養(yǎng)等36個養(yǎng)老服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的系列化支持措施在2014年不斷完善落地。

2014年國家將逐步完善各地土地供應(yīng)、稅費優(yōu)惠、養(yǎng)老醫(yī)學(xué)、康復(fù)、護理、養(yǎng)老心理等方面的人才培養(yǎng)和就業(yè)政策；同時也將進一步完善補貼政策，通過補助投資、貸款貼息、購買服務(wù)等方式支持社會力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，并在資本金、場地、人員等方面進一步利用社會力量降低養(yǎng)老機構(gòu)的門檻。2014年一系列政策的密集落地，必將為整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的生存環(huán)境。

2014年，隨著相關(guān)政策逐一落地，“養(yǎng)老地產(chǎn)”或出現(xiàn)爆發(fā)式增長。在扎堆于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的各路資本中，房地產(chǎn)企業(yè)正借政策東風高調(diào)擴張養(yǎng)老性地產(chǎn)。據(jù)悉，萬科、首創(chuàng)、復(fù)興、綠城等龍頭房企也紛紛拋出了“養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展計劃，公開信息顯示，房企預(yù)定的養(yǎng)老地產(chǎn)項目已超過百個。有消息稱，民政部下屬中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會與香港、迪拜投資者聯(lián)盟，計劃在內(nèi)地及海外打造12個高級退休保健項目，該聯(lián)盟包括迪拜發(fā)展商PearlDubai及香港的周大福養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資公司。

“旅游+養(yǎng)老”是趨勢

業(yè)內(nèi)有人樂觀地預(yù)言，“養(yǎng)老地產(chǎn)”與旅游觀光業(yè)相結(jié)合是其必然趨勢，未來其前景必將是光明的。旅游與房地產(chǎn)，是完全不同的兩個行業(yè)，但相互交叉，形成了許多邊沿性結(jié)構(gòu)，而理念的滲透，更產(chǎn)生了全新的綜合。“養(yǎng)老旅游地產(chǎn)”的提升，是旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)及旅游城市開發(fā)，將旅游的區(qū)域開發(fā)與城市養(yǎng)老全面結(jié)合的嘗試，目前已經(jīng)出現(xiàn)。

其實，旅游養(yǎng)老是現(xiàn)在比較受關(guān)注的地產(chǎn)視角。例如海南的宣傳定位中就有風景、風情、度假養(yǎng)老的部分。志誠地產(chǎn)商克勇就指出：“旅游養(yǎng)老是威海旅游地產(chǎn)比較受關(guān)注的一新視角，創(chuàng)新核心在于運老化設(shè)計。從護理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團隊。”“度假住宅是現(xiàn)在銷售的一個重點，如何改變我們的小區(qū)配備、配套，來增加我們項目在這個旅游地產(chǎn)的市場占有率，這個很關(guān)鍵。”

人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務(wù)需求的日益增長.正將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶進前所未有的歷史機遇期。毋庸置疑，“養(yǎng)老地產(chǎn)”的春天即將來臨。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生坦言，“我預(yù)計10年之內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會保持每年10%的增長水平，將出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，這當然應(yīng)該是值得關(guān)注的產(chǎn)業(yè)。”

套用18世紀末、19世紀初英國浪漫主義詩人雪萊的一句名言，“冬天來了，春天還會遠嗎？”在現(xiàn)階段的中國，“老齡化的浪潮已經(jīng)襲來，養(yǎng)老地產(chǎn)的春天還會遠嗎？”（《企業(yè)家日報》）

房企險資運營商大投入探路養(yǎng)老地產(chǎn)

“2.02億到4.87億，從14.9%到30%。”這組數(shù)據(jù)不是描述誰的財富增長，而是從2013年到2053年中國老年人口總數(shù)變化和老齡化水平的預(yù)測數(shù)據(jù)。由輕度老齡化階段至重度老齡化階段，需要末雨綢繆的不只是大眾，還有亟待發(fā)掘新機遇的投資機構(gòu)。

2013年至2021年被定位為中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金戰(zhàn)略準備期，而由此向后推算的老齡產(chǎn)業(yè)黃金井噴期則為2025年前后，“銀發(fā)經(jīng)濟”的產(chǎn)業(yè)鏈條亦會不斷地開疆拓土和趨于完整，除了保健、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)外，養(yǎng)老地產(chǎn)、老齡金融變成為“兵家必爭”之地。

10月9日首屆中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會上，全國老齡辦宣傳部主任刁海峰公開表示：“未來3～5年可能會出臺針對養(yǎng)老地產(chǎn)的支持政策。”而在目前正“炙手可熱”的養(yǎng)老地產(chǎn)投資上，保險機構(gòu)、地產(chǎn)公司、信托公司等成為“跑馬圈地”的主力選手。

險資的“天然需求”

《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告2014》中有這樣一項結(jié)論值得關(guān)注，即中國老齡產(chǎn)業(yè)各板塊將逐步形成協(xié)同發(fā)展的態(tài)勢。目前的狀況是老齡服務(wù)市場先聲奪人，老齡房地產(chǎn)“炙手可熱”，老齡用品市場整體發(fā)展緩慢，老齡金融市場逐步覺醒。

中國保險機構(gòu)在養(yǎng)老地產(chǎn)的布局中，選擇了一套和國外經(jīng)驗有極大不同的商業(yè)模式，即打通產(chǎn)品端與投資端并耕耘“全產(chǎn)業(yè)鏈”。一位業(yè)內(nèi)分析師曾這樣總結(jié)上述商業(yè)模式的優(yōu)勢：“保險資金做養(yǎng)老社區(qū)將有效延長產(chǎn)業(yè)鏈，增加盈利渠道，實現(xiàn)全生命周期覆蓋，獲得超過資金投資假設(shè)的收益率，把地產(chǎn)運營的預(yù)售期提前至中年投保的時候，實現(xiàn)了產(chǎn)品端與投資端的直接對接。”

在過去兩三年里，每每與保險機構(gòu)的人碰面，寒暄的方式必然是“你們公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)沒？做養(yǎng)老社區(qū)沒？”在老齡化進程加快的背景下，這樣的場景似乎都無可厚非，但背后顯示出的則是保險資金在養(yǎng)老地產(chǎn)布局中“如日中天”的地位。

“布局早的公司在2006、2007年就已經(jīng)在研究中，而現(xiàn)在出手的基本上為時已晚。整個版圖就是那么大，后進人者是無法分得一杯羹的。”一位保險機構(gòu)人士這樣形容目前保險公司在養(yǎng)老地產(chǎn)布局上的競爭態(tài)勢。

2010年9月，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，保險系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資將超過2000億元。

事實上，保險公司對于養(yǎng)老地產(chǎn)的需求是有天然性的。慕尼黑再保險董事會成員JoachimWenning近日在接受《第一財經(jīng)日報》專訪時表示：“大多數(shù)公司在布局時首先會面臨的問題是：究竟是否要自己耕耘。對于消費者而言，是選擇購買保險產(chǎn)品的同時即選擇單一的養(yǎng)老社區(qū)和服務(wù)，還是購買了保險產(chǎn)品后能拿到錢來選擇更多樣化的服務(wù)。也就是說，保險公司到底是只提供財務(wù)支持還是結(jié)合自有的養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)。”而基于成本和提供福利的考慮，保險公司和養(yǎng)老社區(qū)往往是分開的。

另據(jù)慕尼黑再保險壽險大中華區(qū)總經(jīng)理張路群透露：“對比美國經(jīng)驗來看，其產(chǎn)品端和投資端往往是分開的，投資端往往是以REITs、抵押貸款證券等形式為體現(xiàn)，而國內(nèi)產(chǎn)品端和投資端對接的方式是極具中國特色的。”

目前，國內(nèi)保險公司開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為三種類型：一是以郊區(qū)社區(qū)+養(yǎng)老服務(wù)的類型：二是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的類型：三是CCRC模式主導(dǎo)的類型，即持續(xù)護理退休社區(qū)（ContinueCareofRetirementCommunity）。而用戶分類上，大多是在基本養(yǎng)老之上的服務(wù)，主要針對中高端、高端用戶。

約70萬平方米的土地、6000多戶的規(guī)劃，泰康人壽是最先“吃螃蟹者”。近日作為泰康養(yǎng)老社區(qū)的“總設(shè)計師”，泰康人壽董事長陳東升公開表示，未來10年泰康人壽將投資1000億元用于全國約15個連鎖養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。“我們把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當成事業(yè)來做，地產(chǎn)商追求高周轉(zhuǎn)率快速回籠資金，但泰康可以拿1000億10年不賺錢，現(xiàn)在我們實際投入的150億相比泰康管理的6000億資產(chǎn)，對投資回報的影響很小，所以我們更有耐心把我們的產(chǎn)品做得優(yōu)質(zhì)。”陳東升的話也道出了保險和做養(yǎng)老地產(chǎn)的不同。

合眾人壽在國內(nèi)首家提出CCRC模式，被業(yè)界認為是中國保險產(chǎn)品模式一次大的創(chuàng)新。除上述兩家保險公司外，包括國壽、平安、新華、太平等多家保險公司均在積極布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

房企：盈利模式是關(guān)鍵

較保險公司在養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式，房地產(chǎn)企業(yè)在這塊兵家必爭之地的征戰(zhàn)似乎稍顯復(fù)雜及混亂，先不論多種多樣的模式、戰(zhàn)略、技術(shù)手段，就盈利模式房地產(chǎn)企業(yè)似乎已經(jīng)過了多輪探索。

據(jù)地產(chǎn)業(yè)人士分析：“目前包括‘招保萬金’在內(nèi)的幾乎所有大牌房企都已經(jīng)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，保守估計超過80家，不過盈利模式明晰、戰(zhàn)略清楚的并不是很多。”另據(jù)一位大型險企人士透露：“和我們談相關(guān)合作方的地產(chǎn)機構(gòu)非常之多。”

以國內(nèi)最為經(jīng)典的三個項目來分析，首家主打高端養(yǎng)老會員的親和源以會員制為主，東方太陽城以出售為主，而以萬科幸福匯為代表的開發(fā)商項目部分采取租售并舉的方式。對比保險公司的“如日中天”，上述三種類型均稍顯“后勁不足”。其中，現(xiàn)金流、后續(xù)服務(wù)等成為困擾盈利模式的核心議題。雖然盈利模式尚不明晰，但也不能阻止房企進軍的腳步，公開信息顯示，房企預(yù)定的養(yǎng)老地產(chǎn)項目已超過百個。

據(jù)《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告2014》分析，老齡房地產(chǎn)市場開發(fā)正當時，2040年以后，中國房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)新變數(shù)。從現(xiàn)在到2040年，房地產(chǎn)市場（養(yǎng)老地產(chǎn)、老年住宅、老年休閑社區(qū)）將是老齡產(chǎn)業(yè)開發(fā)的重點領(lǐng)域，此后，隨著整個房地產(chǎn)市場降溫，老齡房地產(chǎn)業(yè)可能轉(zhuǎn)入穩(wěn)定期。

而目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)有所作為的主要是萬科、綠城、保利三家。日前，在萬科將來要發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊當中，萬科集團總裁郁亮還特別介紹了社區(qū)養(yǎng)老部分。事實上，萬科方面曾對外表示，未來將在16個社區(qū)建養(yǎng)老配套綜合樓，全部由北京萬科的養(yǎng)老團隊持有和運營，不對外銷售，僅為滿足萬科小區(qū)的老人。

而根據(jù)萬科的規(guī)劃，社區(qū)養(yǎng)老還是其最主要的方式。據(jù)介紹，萬科首先要把社區(qū)養(yǎng)老推動起來，目前已經(jīng)有不同公司的很多嘗試，如北京、杭州、成都、青島都有嘗試，其中真正屬于養(yǎng)老地產(chǎn)范疇的應(yīng)該算作杭州的良渚項目，該項目定位高端，采取出售使用權(quán)的方式，并且配建了各種適合老年人的設(shè)施；但項目最終購買人主要是40多歲的群體，為未來養(yǎng)老準備。

萬科之外，2012年開始進入的保利地產(chǎn)目前在北京有“和熹會”項目、在上海西塘越項目中建立了“一地人會多地養(yǎng)老”的雛形，另外在廣州亦規(guī)劃了“社區(qū)+專業(yè)機構(gòu)”的模式。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊在10月9日首屆中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會上還公開表示：“未來，保利地產(chǎn)還將在全國每個省會城市落地一個具有國際化標準的專業(yè)機構(gòu)，形成品牌連鎖，最終輻射這個城市的業(yè)主，帶動保利地產(chǎn)的‘三位一體’中國式養(yǎng)老發(fā)展，三位一體指的是‘居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老’同時存在的養(yǎng)老模式。”此外，綠城集團的學(xué)院式養(yǎng)老地產(chǎn)亦獨具特點。綠城做養(yǎng)老地產(chǎn)主打?qū)W院式，成立專門的教育公司做“老年大學(xué)”。

據(jù)國泰君安研究報告，從國外的經(jīng)驗來看，美國和英國做得比較好的開發(fā)商（DelWebb、McCarthyStone）都是以出售為主，從而保證現(xiàn)金流。而美國所有者和管理者分離，所以仍有專業(yè)管理者為項目提供后續(xù)的持續(xù)的服務(wù)，從而保證了項目品質(zhì)。REITs的發(fā)展也為養(yǎng)老地產(chǎn)提供更多的退出機制。

另據(jù)一位券商業(yè)人士分析：“借助低成本的REITs是諸多開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的訴求，而目前對于REITs的期待也到了一個前所未有的高度上。”

信托：多渠道介入

除了傳統(tǒng)房企和保險機構(gòu)外，各路資本都在想方設(shè)法進人養(yǎng)老地產(chǎn)的投資領(lǐng)域。

在養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的金融機構(gòu)中，各家信托公司也在躍躍欲試，探尋信托投資養(yǎng)老地產(chǎn)的模式。據(jù)一位信托業(yè)內(nèi)人士表示：“信托所能解決的問題主要是輔助解決問題和開發(fā)產(chǎn)品兩個方面，信托可以依托制度優(yōu)勢和產(chǎn)品設(shè)計的靈活性來幫助解決項目運營中的融資問題，還可以設(shè)置養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)的消費信托。”

舉例而言，信托可以通過成立信托計劃募集資金，在土地摘牌階段即以股權(quán)的形式為養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供資金支持；此外在建設(shè)過程中，信托依然可以募集資金為其提供后續(xù)建設(shè)資金，信托以其靈活的制度優(yōu)勢可以為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)解決全程融資問題。

有分析稱，對于信托公司來說，介入養(yǎng)老地產(chǎn)需要根據(jù)不同養(yǎng)老地產(chǎn)類型，采用不同模式。針對產(chǎn)權(quán)完整性的不同，可以采取傳統(tǒng)融資模式、資產(chǎn)管理形式、消費信托等方式進行。

而信托和保險公司的合作、和傳統(tǒng)房企之間的合作也在不斷加速推進中。除了信托外，私募基金等也有渠道為養(yǎng)老地產(chǎn)項目解決融資問題，不過目前市場上成形的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金多為養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)方自行成立，以其龐大的資本實力向自建項目提供持續(xù)強大的資金支持。不過，高投人、長周期和不可預(yù)期的收益也讓基金、信托徘徊不前，對于上述各類機構(gòu)如何進行合作亦成為各方下一步的關(guān)注焦點。（《東方早報》）

地產(chǎn)新觀念：旅游+地產(chǎn)+養(yǎng)生

據(jù)中商情報網(wǎng)發(fā)布的《2010-2015年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調(diào)研及投資戰(zhàn)略咨詢報告》指出，預(yù)計到2020年，中國的老年人口將達到2148億人，老齡化水平將達到17.17%。一個龐大的養(yǎng)老市場悄然出現(xiàn)，“銀發(fā)經(jīng)濟”給養(yǎng)老地產(chǎn)帶來了巨大商機，在各路資本對養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試之際，這個看似“藍海”的市場卻也同時經(jīng)歷著迷失與彷徨，養(yǎng)老地產(chǎn)仍在“試水”。從需求上看，傳統(tǒng)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)態(tài)已不能滿足現(xiàn)代人日益增長的養(yǎng)老需求，現(xiàn)代人普遍期待更高檔次、更高品質(zhì)養(yǎng)老地產(chǎn)的出現(xiàn)，從“養(yǎng)老”到“養(yǎng)生”。“旅游+地產(chǎn)+養(yǎng)生”此類復(fù)合型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方向逐漸成為業(yè)界的一塊新的市場蛋糕。

事實上，由于我國養(yǎng)老旅游地產(chǎn)投資周期長、收益慢的特點，大部分房企往往將更多精力放在地產(chǎn)項目而忽略旅游元素、服務(wù)“軟件”的打造，這不僅無益于項目價值的提升，反而會因開發(fā)過快而降低項目的附加值。筆者認為，讓養(yǎng)老旅游地產(chǎn)開發(fā)商回歸到旅游、養(yǎng)老、地產(chǎn)三維度同時開發(fā)的軌道上，最終促使居住型旅游養(yǎng)老地產(chǎn)演變成一個具有附加產(chǎn)業(yè)價值的生活綜合體，將成為廣大房企努力的方向。

中西結(jié)合，細化產(chǎn)品

國外地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃和設(shè)計老年社區(qū)時注入的先進理念值得我們共同學(xué)習(xí)和借鑒：20世紀90年代，德國推出了“照料護理式住宅”，該模式在短時間內(nèi)迅速發(fā)展為德國老年住房的主要模式；美國于上世紀70年代中期開始致力于社會養(yǎng)老設(shè)施的興建和老年社區(qū)的開發(fā)，最終目的是想為老年人提供一種獨居卻不孤獨的老年生活；日本分別于上世紀30年代后期和上世紀70年代前期大力推進老年社區(qū)的建設(shè)，突出自助自理，通過先進技術(shù)和高電氣化實現(xiàn)了老年人的自助和自理，滿足了老年人物質(zhì)生活方面的基本需求。

筆者認為，讓老年人享受“不孤獨、不依賴的溫飽型”老年生活，是以上發(fā)達國家養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與設(shè)計的共性考慮，而我國養(yǎng)老地產(chǎn)在借鑒以上先進理念的同時，也可適當保留中國社會“子艾繞膝，老有所依”的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，以功能性的使用達到細化產(chǎn)品的目的。如針對家庭人口較少的老年人可采用高級養(yǎng)老院模式；針對家庭人口多且有子女在身旁照顧的老年人可采用住宅式公寓模式。

“讓專業(yè)人士把父母照顧得好好的”，成了當今社會青壯年群體表達孝道的最佳方式。由此，開發(fā)商在制定差異化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的基礎(chǔ)上應(yīng)配以制定個性化、精細化、專業(yè)化的照料及營養(yǎng)顧問服務(wù)，這樣可適應(yīng)不同類型老年人的需求，創(chuàng)造出完善、有活力的生活方式和旅游方式。此外，房企還應(yīng)根據(jù)老年人人口數(shù)量及需求的不同設(shè)計出不同類型的差異化產(chǎn)品服務(wù)，通過差異化競爭引人目的性消費，在此過程中，適當植入體驗、專業(yè)護理功能，力爭讓廣大老年群體的家庭康體休閑需求得到滿足。

綠色生態(tài)，正確選址

在逐漸進人休閑旅游時代的養(yǎng)老地產(chǎn)市場中，環(huán)境景觀質(zhì)量成為廣大中產(chǎn)階層關(guān)心的核心要素。比如瑞士的山谷小鎮(zhèn)，法國普羅旺斯的壯美花海，英國浪漫情調(diào)的大草坪……這些備受國人青睞的異國度假景區(qū)緣何持續(xù)火爆？細細分析后不難發(fā)現(xiàn)，以上旅游度假勝地的高標準環(huán)境質(zhì)量和提供的精細化服務(wù)水平使其具備了行業(yè)競爭的關(guān)鍵籌碼。

同樣地，如何提升環(huán)境質(zhì)量，增強旅游“觀感”，準確選址，也成了養(yǎng)老地產(chǎn)制勝的關(guān)鍵。比如在美國亞利桑那州，有一個名為“太陽城”的養(yǎng)老社區(qū)，其在旅游養(yǎng)老地產(chǎn)市場的經(jīng)營之道為全世界老年社區(qū)的建設(shè)樹立了榜樣。美國亞利桑那州太陽城全年氣候炎熱，城市密布著棕櫚樹和各種沙漠熱帶植物，城市街道穿梭著高爾夫球場，但這里并不是高爾夫球場，而是亞利桑那州一座擁有22萬居民的“老人城”。該社區(qū)自1961年建設(shè)伊始，便定位佛羅里達乃至全美最好的老年社區(qū)。每一年的每一天，太陽城中心都會幫助其居民盡情享受自己夢想的生活方式。相關(guān)調(diào)查顯示，這里老年人的平均壽命大多可延長十歲。

太陽城區(qū)位臨近海灣，中心坐落在佛羅里達西海岸，距佛羅里達最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程。良好的區(qū)位選擇，使老年人可以很方便地享受到墨西哥海灣的陽光、藍天白云和新鮮空氣。同時，由于此地的氣候非常適宜老年人療養(yǎng)各種慢性疾病，也慢慢吸引到更多的外國老年人前來療養(yǎng)、度假。此外，由于正確選址，太陽城從本是一片半沙漠的棉田慢慢發(fā)展成一座充滿活力的養(yǎng)老新城，房屋和設(shè)施建設(shè)得越來越高檔，同時也帶動了當?shù)氐禺a(chǎn)項目的成功。

開發(fā)商在建設(shè)集養(yǎng)生、度假于一體的復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)時，不妨加入諸如大片英式草坪、修葺整齊的花園、色彩斑斕的樹林落葉以及充滿人文氣息的藝水雕塑等自然景觀和人文景觀。此外，也可通過挖掘當?shù)鬲毺氐奈幕瘍?nèi)涵，兼顧建筑藝術(shù)的表現(xiàn)需要與使用功能，達到社區(qū)景觀現(xiàn)代化、科技化、生態(tài)化的完美結(jié)合。

結(jié)合實際，以人為本

眾所周知，所有養(yǎng)老社區(qū)設(shè)施配套和建設(shè)均要以方便老年人生活與實際使用為第一宗旨，在此基礎(chǔ)上，還要在細節(jié)設(shè)計上充分考慮保障老年人的人身安全。這就要求開發(fā)商在養(yǎng)老旅游地產(chǎn)項目規(guī)劃階段，能夠設(shè)身處地地從老年人的實際生活需要出發(fā)，只有從日常生活的各個方面為老年人提供各種人性化的配套設(shè)施和貼心服務(wù)，才能使養(yǎng)老旅游地產(chǎn)項目規(guī)劃具有靈魂和精髓。

在社區(qū)內(nèi)建造的多元化老年人運動、娛樂場所內(nèi)，也應(yīng)充分照顧到老年人生活范圍的各個角落，為老年人提供方便學(xué)習(xí)交流且能緊跟時代潮流的環(huán)境和設(shè)施，讓他們生命的最后夢想得以實現(xiàn)。例如日本神奈川港北新城提供的無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品以及能和家人共同生活的（二代居）住宅產(chǎn)品，以上三款產(chǎn)品不僅可實現(xiàn)和諧共生，而且還可與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計于日本神奈川港北新城內(nèi)。此種設(shè)計可填補老年人日常生活的單調(diào)和空虛，為其創(chuàng)造出豐富多彩的晚年生活環(huán)境。

從“養(yǎng)老社區(qū)”到“養(yǎng)生社區(qū)”

如今老年人已逐漸成為養(yǎng)生社區(qū)的消費群體，市場需求明朗：他們并不會僅僅滿足于養(yǎng)老，而是希冀自己的老年生活除了老有所住外，更能提升晚年生活的質(zhì)量。健康長壽成了養(yǎng)生社區(qū)中一個永恒不變的主題。在此背景下，建議廣大養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)緊緊抓住養(yǎng)生主題，打造度假型養(yǎng)生或養(yǎng)老公寓，配套獨特的核心設(shè)施和多樣化健康療法，塑造區(qū)域主題和核心競爭力。

有著國際性健康度假目的地和世界前三名SPA健康度假勝地雙重美譽的泰國Chiva-som，位于泰國灣以西華欣海灘著名的泰國濱海度假區(qū)，曾是希拉里、邁克爾-杰克遜等世界級名流的指定養(yǎng)生度假之所。其發(fā)展理念是在泉浴基礎(chǔ)上應(yīng)用傳統(tǒng)泰式中醫(yī)技術(shù)和現(xiàn)代體檢技術(shù)以打造健康平衡度假的新理念。主要針對亞健康群體實施健康療養(yǎng)管理，實現(xiàn)東方醫(yī)學(xué)哲理與西方醫(yī)學(xué)技術(shù)的完美融合，逐漸形成了一套身、心、靈合一的全新健康度假潮流。此外，該項目還引入了全程健康咨詢專業(yè)服務(wù)，咨詢師可依據(jù)游客的中西體檢報告最終制定個性化的健康療程，同時深化健康主題，將購物、餐飲、康復(fù)、住宿、運動管理模式緊密結(jié)合健康平衡主題進行合理配置。（《中國房地產(chǎn)報》）

萬科養(yǎng)老玩地產(chǎn)還是做服務(wù)

站在30歲的轉(zhuǎn)折點，背靠2000億元的營收，養(yǎng)老地產(chǎn)成為萬科再出發(fā)的新戰(zhàn)略之一。日前，北京萬科首個社區(qū)化養(yǎng)老服務(wù)項目“萬科幸福家”在京亮相，萬科高級副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶同時也披露了北萬養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略：定位終端，不做養(yǎng)老地產(chǎn)，做養(yǎng)老服務(wù)，甚至未來將收購既有樓盤或獨立地塊，單做養(yǎng)老中心，不但針對萬科業(yè)主，更面向社會開放，但也絕非公益機構(gòu)，作為產(chǎn)業(yè)，同樣擁有盈利指標。

定位中端

“私立機構(gòu)住不起，公立養(yǎng)老院住不進去”，這是目前北京市養(yǎng)老機構(gòu)市場的真實寫照。而萬科的養(yǎng)老戰(zhàn)略品牌定位最終敲定在了中端，這個被命名為“幸福家”的品牌，根據(jù)老人健康程度以及提供服務(wù)標準不一，收費在每人每月4000-8000元之間。北京萬科的首家養(yǎng)老機構(gòu)坐落在萬科幸福匯項目的一幢商業(yè)房之內(nèi)，不僅可以提供住宿、餐飲等日常照料，還可以提供康復(fù)訓(xùn)練、基礎(chǔ)護理等其他服務(wù)。

據(jù)悉，早在四年之前萬科幸福匯項目就被定位為養(yǎng)老地產(chǎn)，采用的是租售并舉的傳統(tǒng)銷售模式。但是去年萬科集團位于杭州良渚文化村的高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目因“沒有賣給老年人”而宣布失敗之后，北京萬科的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)嘗試便更堅定地從賣房子轉(zhuǎn)移至提供服務(wù)上。

全面開放

也正因為有物業(yè)自持的優(yōu)勢，萬科下一個養(yǎng)老中心也將鎖定在自己的項目中，自持一棟樓宇來做養(yǎng)老機構(gòu)。目前萬科已經(jīng)初步選定10個項目做社區(qū)養(yǎng)老中心布局，其中包括北京中糧萬科長陽半島、萬科金域華府等8個項目，總面積達9萬平方米，可提供近3000張床位。另兩家分布在河北北戴河以及香河。

實際上，隨著中國進入“銀發(fā)社會”，養(yǎng)老地產(chǎn)也成為多家房企的試水產(chǎn)業(yè)，包括保利、遠洋、綠城等多家知名房地產(chǎn)商均推出了旗下養(yǎng)老地產(chǎn)項目及品牌。當被問及與其他開發(fā)商的操作模式有何不同之處時，毛大慶稱，根據(jù)萬科社區(qū)業(yè)主特點，該養(yǎng)老機構(gòu)定位中端，目前該機構(gòu)屬于社區(qū)配套，但此后的養(yǎng)老中心起碼要做到區(qū)域性配套項目。而此前萬科總裁郁亮也曾指出：“萬科的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是養(yǎng)老地產(chǎn)，而是養(yǎng)老服務(wù)。”對于此前曾傳的“萬科養(yǎng)老機構(gòu)只針對本社區(qū)老人”的說法，毛大慶也予以了否認。“我們的養(yǎng)老中心對全市開放，目前已簽約的30多位老人來自全市各個區(qū)縣和社區(qū)。”

盈利計劃

自萬科提出涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)起，和北京萬科一樣，各城市公司的養(yǎng)老項目也相繼落地。例如上個月，萬科社區(qū)內(nèi)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)中心在上海開業(yè)，該項目由小區(qū)內(nèi)活動中心改造而來。

對于各地的嘗試，毛大慶稱：“各地有各地的做法，但是作為產(chǎn)業(yè)都必須要盈利。”毛大慶進而稱，北京首個幸福家拿地早、成本低，因此包括土地成本在內(nèi)的總投入在1億元左右，由于第一個項目“做得比較豪華”，其經(jīng)營性支出和收入在稅后能夠保證持平或略有盈余，但此后的項目要更“緊湊”一些，也會對項目制定盈利指標，具體為項目的EBITDA利潤率在第一年不能低于2%，第三年必須要保證在4.5%-5%之間，毛大慶說：“對于養(yǎng)老機構(gòu)的盈利能力我還是非常看好的，如果做到這個水平就很不錯了。”

南方基金首席策略分析師楊德龍介紹了EBITDA利潤率，即息稅折舊攤銷前利潤率，是衡量項目及企業(yè)盈利水平的指標。另有證券分析師向北京商報記者介紹，目前對養(yǎng)老項目的EBITDA利潤率并沒有一個精確的統(tǒng)計數(shù)值，不過相對來說傳統(tǒng)住宅項目的EBITDA利潤率可以達到15%～20%的水平。

“由此可見，北京萬科的養(yǎng)老機構(gòu)雖然能夠保證盈利，但其盈利水平遠低于賣房子，是一項掙慢錢的活兒。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進指出，在房地產(chǎn)行業(yè)進人增速放緩時期，“微利”也正是眾多開發(fā)商在轉(zhuǎn)型當中必須面對的問題，而在此前保利就曾對其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提出了“微利盈利模式”。

另有聲音認為，從萬科的養(yǎng)老機構(gòu)分布在自己所拿地塊項目中判斷，萬科試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最終還將服務(wù)于房地產(chǎn)項目，是增加房子賣點的做法。對于該說法，毛大慶回應(yīng)：“萬科養(yǎng)老機構(gòu)必須要選在有住宅、有商業(yè)氛圍的區(qū)域，但是住宅指的并不單單是萬科自己的房子，后期我們也會通過收購其他項目的物業(yè)來開養(yǎng)老機構(gòu)，做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。”

來自美國養(yǎng)老地產(chǎn)運營經(jīng)驗的啟示

人口老齡化加劇使中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場迎來新機遇，但因盈利模式不清，這一市場仍處于探索期。作為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的先鋒，美國在養(yǎng)老地產(chǎn)運營方面積累了大量經(jīng)驗，它們在市場化養(yǎng)老背景下，走出一條依靠REITS創(chuàng)新的獨特賺錢模式。REITs的作用

來自中銀國際的一份研究內(nèi)容顯示，美國地產(chǎn)商進軍醫(yī)療養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要依靠REITS，健康護理類REITs的市值在各類型中占比達10%，行業(yè)集中度較高。

在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)不是一類房屋，而是個完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，由開發(fā)商、投資商、運營商共同構(gòu)建。在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和運營的過程中，三者各自扮演著不同角色。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商通常由其他類型的開發(fā)商演化而來，根據(jù)運營商或投資商的要求為其定制開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，并按照事先約定的價格賣給運營商或者投資商。部分運營商也會自己充當開發(fā)商或與開發(fā)商組建合資公司來共同開發(fā)項目。

投資商主要有3類，REITS、私募基金和非營利性組織。REITS作為上市公司更關(guān)注租金收益的穩(wěn)定性，強調(diào)資產(chǎn)的長期持有；而私募基金則主要面向機構(gòu)投資人，更關(guān)注資產(chǎn)升值的收益，強調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的低買高賣；至于非營利性組織，主要利用捐贈資金和政府補貼為低收入群體提供養(yǎng)老社區(qū)。

養(yǎng)老地產(chǎn)的運營商類似于酒店管理公司，靠品牌優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)盈利，是一個典型的人力資本密集型行業(yè)，其雇員規(guī)模通常是投資商的百倍。為了充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，運營商在自己持有少量物業(yè)的同時，通過租賃和托管方式擴大資產(chǎn)管理規(guī)模，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。

美國養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益

美國以REITS為主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式本質(zhì)上依靠物業(yè)出租獲得租金收益。研究發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)通過托管或合資的模式參與運營的效果并不好，因此租金回報率仍然是美國養(yǎng)老地產(chǎn)商具有持續(xù)盈利能力的基礎(chǔ)。

另外，中銀國際研究認為，在投資組合收益方面，美國養(yǎng)老住宅貢獻占比達35%～60%，而醫(yī)院貢獻僅占比5%，與國內(nèi)偏好投資醫(yī)療產(chǎn)業(yè)不同。投資模式方面，純租賃模式的收益率表現(xiàn)優(yōu)于托管模式和合資模式，故地產(chǎn)商參與養(yǎng)老運營不一定能提升投資回報率。

從模式來看，美國養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式主要有3種：凈出租模式、委托經(jīng)營模式以及租賃+經(jīng)營模式。

凈出租模式：養(yǎng)老地產(chǎn)的持有者將物業(yè)租賃給運營商，每年收取固定的租金，而所有的運營費用、稅費以及保險費等均由承租方承擔。在此種模式下，持有者的風險最低，收益最穩(wěn)定，運營商則獲得全部的經(jīng)營收益，并承擔全部經(jīng)營風險。美國最大的養(yǎng)老地產(chǎn)公司HCPREITS于1985年成立，截至2010年末，已擁有672處物業(yè)，總值145億美元。其中自有物業(yè)573處，主要采用出租模式運營。

委托經(jīng)營模式：養(yǎng)老地產(chǎn)持有者將物業(yè)托管給運營商，運營商每年收取一定比例的管理費，但不承擔經(jīng)營風險。此時，持有者的收益更大，但是經(jīng)營風險也更高。Ventas成立于1983年，截至2010年末共擁有602處物業(yè)，是全美第二大養(yǎng)老/醫(yī)療類REITS公司。與HCP以出租為主的運營方式不同，Ventas的1/3的養(yǎng)老社區(qū)采用委托經(jīng)營方式。在此種模式下，Ventas獲取的不僅僅是租金收益，而是從客戶處收取的全部經(jīng)營收人。因此，盡管Ventas的資產(chǎn)規(guī)模遠比不上HCP，但收入規(guī)模卻與之相當。

租賃+經(jīng)營模式：養(yǎng)老地產(chǎn)的持有者將物業(yè)的部分權(quán)益出讓給運營商，并與運營商簽訂委托管理協(xié)議。在新框架下，運營商將獲得管理收益和與所擁有權(quán)益相對應(yīng)的部分經(jīng)營收益。此種模式下，養(yǎng)老地產(chǎn)的持有者既能分享較多的經(jīng)營收益，又能通過調(diào)動運營商的積極性從而提高物業(yè)經(jīng)營收益。

HealhCareREITS成立于1970年，是美國第三大養(yǎng)老/醫(yī)療類REITs公司。該公司主要采用共同構(gòu)建物業(yè)組合的方式激發(fā)運營商的管理積極性。

美國政策支持是關(guān)鍵

目前，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面美國已形了HCP、HCR等巨頭企業(yè)。為何會出現(xiàn)這樣的格局？研究發(fā)現(xiàn)，雖然美國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)由市場化主導(dǎo)，商業(yè)性的養(yǎng)老機構(gòu)并未享受太多的政府補貼，但美國REITS的企業(yè)所得稅免征制度仍能吸引大部分地產(chǎn)投資商進軍養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)。

美國的REITS在稅法上是一個獨立的經(jīng)濟實體，根據(jù)《1960年美國國內(nèi)稅收法案》規(guī)定，如果將每年度盈利的大部分以現(xiàn)金紅利方式回報投資者，則無需繳交公司所得稅，就避免了對REITS和股東的雙重所得課稅。這一政策促使資本進人養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

中銀國際認為，雖然國內(nèi)目前嘗試介人醫(yī)療養(yǎng)老的地產(chǎn)公司較多，但行業(yè)性機會仍需等待兩方面的催化劑：一是通過提升租金回報率提高行業(yè)整體投資回報，進而刺激養(yǎng)老住宅的供給端：二是加大對營利性養(yǎng)老機構(gòu)的政策扶植力度，通過動態(tài)補貼、金融、土地等手段對投資商形成長效激勵機制。