中國投資者為何青睞澳大利亞房產（十）

逐鹿全球財富圈，進行全球資產配置——這似乎已不僅僅是富豪階層的專利，中產群體上層也開始加入到“拓展”海外市場的行列中。無論是子女留學、家庭移民，還是純資本出海，他們面臨的第一大難題就是：世界經濟大棋局，首枚棋子落在何處？

《福布斯》近日發布了2014年十大華人投資移民國家和富豪排行榜，榜單泄露了天機。

無需把投資澳洲房產

看得太神秘

今年的十大華人投資移民國家榜單，《福布斯》依然從最近一年的相關國際報告入手，提取了包括和平、醫療、經濟、教育、政治、出行等在內的各個因素，再結合重點國家的房價水平和移民政策的難易程度綜合考量。其中，澳大利亞以安定的社會環境、高質量的教育水平、完善的社會福利體系以及較為傳統的移民文化，摘得榜首；新西蘭、德國則分別名列第二、第三名。

9月8日，海外房產權威機構澳信集團全球投資策略分析師接受了本刊記者的采訪，就這一榜單進行了解讀。他表示，首先，觀察2014華人投資、移民方向，最明顯的是，傳統投資、移民大國澳洲大熱。亞洲投資集團CLSA的研究數據令人驚訝：當前中國7000萬富豪中，幾乎有一半想移民，其中1000萬想要移民澳洲。仲量聯行的研究報告顯示，僅2014年上半年，中國海外房地產投資總額就達到了54億美元，較2013年同期增長17%。種種報告、研究正好為澳洲500萬重大投資移民簽證（Significant Investor Visa，簡稱SIV）熱烈申報、澳洲房產市場近兩年房租房價猛漲、銷售提振下了一個注腳。

其次，在富豪排行榜中，傳統的房地產企業紛紛退出榜單，受銀根緊縮和行業不景氣影響，國內房地產巨頭也在降價回籠資金并著手準備轉型，在如此大勢之下，國內房產巨頭進駐澳洲開發房地產，以及近幾年澳洲房產受熱捧的現象就不難理解了。

另外，華人在對待投資、移民的態度上也發生了變化，一別以往單純為購買居住權、獲得身份的目的，轉而以投資和生活為主，獲得身份為輔，甚至一些富人家庭不移民、子女不留學，但財富必須要轉移。澳信全球投資策略分析師認為，正是這種思維轉變推動了海外投資，并主要表現在房地產行業。

澳信全球投資策略分析師指出，“在中國投資者的傳統理念中，購買房地產是最佳保值增值方式，在海外購買第二三套房，是他們最容易選擇的海外資產配置。今年上半年，國內房地產市場降價幅度和范圍進一步擴大，價量雙跌，讓‘雞蛋放在一個籃子里’的投資者深感不安。相反，早前在海外布局，建立起房產對沖機制的投資者，則相對表現淡定。”

這一分析，也得到了數據的支持。在澳大利亞，RP Data Rismark房屋價值指數顯示，截止至6月31日的過去12個月里，澳大利亞首府城市平均房價平穩增長10.1%，最大城市悉尼房價平均漲幅達到了15.4%，墨爾本房價平均漲幅則為9.4%?！鞍男艑嶋H接觸的案例中，升值達到20%以上的單位也不在少數。”澳信市場部發言人表示，“坐等中國房價回暖顯然并不可取，部分資金轉投澳大利亞房產市場，不失為克服通脹壓力的有效途徑?！?/p>

分析師還提到，無需把投資澳洲房產看得太過神秘，事實上，購買澳洲房產程序簡單，首付一成，貸款比例最高可以達到70%，手頭有三四十萬現金，就可以小試牛刀。當然，除房價外，也需要考慮一些投資成本，例如物業費、市政費和水費……但澳洲也有一些稅務優惠，可以減少投資成本?！鞍男艙碛?8年的澳洲房產投資經驗，可以就投資澳洲房產種種細節，提供最專業的解答以及最合理的方案?！?/p>

是否合適進入澳洲房市？

當前，無論是已經布局澳洲的投資者，還是打算進入澳洲市場的投資者，最為關心的一個問題就是：2014下半年，是否合適進入澳洲房市？房市將有怎樣的走向？澳信全球投資策略分析師給出以下幾點參考：

其一，澳洲房產市場在發達國家中名列前茅。參考達拉斯聯儲經通脹調整后的全球房屋價格分析報告，我們研究自2000年以來11個發達國家的房地產價格指數變動，名列前茅的仍然是澳大利亞、新西蘭、加拿大這些經濟基礎好、社會穩定、福利優越的國家。出于對沖風險目的，自然應選擇如澳洲等穩健市場。

其二，全球開發商興起澳洲投資競賽。若論資產配置的藝術，顯然，“懂行的”投資家、地產開發巨頭才是大師?？纯唇诘囊劊簛喼奘赘焕罴握\不斷拋售大陸資產，計劃在澳洲大展拳腳，其旗下新加坡上市房地產企業泓富資產，正經過“高峰開展基金”（Summit Development Fund）配置資本，主要目標是悉尼和墨爾本的房地產市場；自在悉尼、墨爾本開發項目嘗到甜頭后，上海綠地集團近日再成功收入悉尼兩幅地塊，此外，綠地已就開發布里斯班皇后碼頭項目，攜手澳大利亞皇冠集團聯合競標；中國富豪王健林多次與昆士蘭州及澳大利亞相關機構會面，其控股的萬達集團成功并購黃金海岸著名的珠寶三塔項目，在海外布局第五個五星級酒店。

其三，州府城市戰略發展規劃升級。悉尼：《悉尼都市戰略規劃與發展2036》中明確提出，至2036年悉尼人口預計達到560萬，需增加就業機會4.5萬個，至少需要77萬套新建住房，每年新增3萬套。然而，當前悉尼每年新增住房僅有1.8萬套左右；未來五年，悉尼基礎設施投資總規模將達到850億澳元，基建所到之處房價將節節攀升；

墨爾本：《墨爾本規劃》顯示，墨爾本人口將超過悉尼，其內城將成為全澳最大的就業中心。預計到2051年，墨爾本人口將達到770萬，需額外修建157萬套住宅。該規劃還談及建設新經濟綜合三角區、Dandenong South等六大就業集群以及第三大機場等，對于房產投資是絕對利好；

布里斯班：昆州財政和貿易部2011年預計，截至2036 年的25 年間，布里斯班每年都會有約1.4萬人增加；至2031年，昆州東南部地區基礎設施建設將耗資1342億澳元，這是澳大利亞有史以來規模最大的基礎設施建設投資，將使布里斯班房產投資者直接受益。

其四，各大銀行降低貸款利率協助置業。為了協助更多置業者購房，澳洲最大銀行聯邦銀行于7月23日將五年固定貸款利率降低至歷史最低4.99%，隨后又將其三年固定貸款利率下調至4.94%，四年固定貸款利率下調至5.09%，澳洲國民銀行、澳新銀行緊隨其后調整利率。業內人士預測，澳洲金融市場即將開啟一場搶奪客戶的利率大戰。

澳信全球投資策略分析師認為，利率大戰是一把雙刃劍，一方面，為潛在置業者節省成本，提供更強的購買力；另一方面，又會推動房價走向新高，使潛在置業者增加投資成本。

總體而言，澳大利亞房產市場正在蓬勃發展，2014下半年房價會進一步穩健上漲。對于中國投資人士而言，布局澳洲房產市場，進行全球資產配置再也不能猶豫了。

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