房企跨界銀行的近謀與遠略

據悉，作為國內首宗由地方國企完成、且是金融危機以來境外資本在香港的最大一筆收購交易，越秀集團動用了116.4億港元的巨額資金，吃進了創興銀行75%的已發行股本。惹人眼球的是，就在1月底，恒大地產收購了華夏銀行4.522%的股份，躍升為后者的第五大股東，而稍早一點，萬科斥資30億港元認購了徽商銀行的發行股份，成為后者的單一最大股東。

最近五年中，相繼有中國泛海控股集團、綠地集團、華潤置地集團等進入銀行業。不過，當萬科、恒大、越秀這些“千億軍團”或地方國企龍頭也紛紛邁進銀行業時，意味著房地產金融化正呈現出明顯的加速趨勢。

全球知名的房地產研究機構克而瑞（中國）在一份最新研究報告中指出，純房企入股銀行后，最為重要的一點是，企業能在房地產業務外形成另一高利潤增長極。據中房協發布的《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書（2013）》的報告顯示，受制于成本上漲與需求下降的約束，未來房地產行業將會出現年均凈利潤率次第降低1個百分點的趨勢，到2015年，房地產行業平均凈利潤率將觸及“10%警戒線”。與此同時，數據顯示，2013年全年，銀行業實現凈利潤1.38萬億元，相較2012年的凈利潤水平還有增長；從不良資產的角度來看， 2014年甚至是未來數年，不良資產率突破1.2%的可能性并不大，銀行所具有的穩健盈利能力不容置疑。重要的是，國內16家上市銀行的價格估值處于歷史最低位置，此時房地產企業出手，完全可以在“抄底”的興奮中，獲取未來令人心動的溢價收益。

但是，相對于財務投資而言，房企入股銀行所展現出的融資方面訴求更為強烈。據央行《2013年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2013年末，人民幣各項貸款余額71.9萬億元，同比增長14.1%，其中金融機構房地產貸款余額14.6萬億元，同比增長19%；增量上，房地產全年增加2.34萬億元，同比多增9987億元，增量占同期各項貸款增量的28%。然而，基于高企房價的宏觀調控，房企今后獲得信貸資源的難度將進一步加大。不僅如此，按照國辦107號文，信托公司被禁止開展非標準化理財資金池業務，而且私募股權投資基金也被禁止開展債權類融資業務，這兩類影子銀行業務的資金，原來主要流向房地產行業，107號文顯然讓房企融資暗道大幅收窄。

“錢緊”倒逼房企拓展新的融資平臺。如果能夠收購上市銀行股權并成為核心股東，房企等于獲得了又一條直接融資的通道，支撐自己快速拿地與擴張。從這個角度而言，房企入股銀行，是地產商對未來房市預期樂觀的反應。

作為一種戰略指向，房企入股銀行所謀求的行業經營模式創新與相關產品創新趨勢特別值得關注。往大的方面看，隨著住宅產業化的試點逐漸推進，房地產行業將呈現出“加工業”的特征，入股銀行后，未來房地產行業將呈現出“金融業+加工業”的發展趨勢，行業升級特色非常顯著。從實際情況來看，許多房企通過入股銀行而謀變的愿望也十分強烈。以萬科為例，目前掌握著超過50萬套住房的現成客戶資源，除傳統的物業服務外，近年來萬科一直在籌劃提供“社區金融服務”，而入股徽商銀行后，萬科具備了向所管理的社區提供網上銀行和零售銀行等各類服務的功能；另外，萬科的合作對象包括8000 家建材供應商及承包商，其中5000家為中小企業，這些企業進行融資時也需要萬科的支持。據此，涉足銀行業后，萬科可以通過融資平臺打通整個產業鏈的上下游。

必須肯定的是，房企跨界銀行目前獲得了最為難得的“窗口期”。除了頂層設計鼓勵民間資本進入金融業和參與金融機構重組改造外，由于受到利率市場化趨勢以及互聯網金融興起的政策與產業壓力，商業銀行也更加強烈地感到未來生存的艱難。據普華永道與中國銀行業協會發布的《中國銀行家調查報告（2013）》顯示，超過七成銀行家對未來三年銀行的收入及利潤增長預期有所下調。正是如此，作為機構投資者的房企介入商業銀行，肯定會得到后者的歡迎。