我國房產稅改革試點的市場效應分析

摘要：文章利用我國房產稅改革試點的自然實驗，擬運用雙重差分法，通過考察事件窗口期上海和蘇州兩市房地產市場的行情差異，剝離出上海房產稅改革試點政策的凈效應。

關鍵詞：房產稅改革試點；市場效應；倍差法

一、 引言

本文以上海為例，具體研究房產稅試點政策對上海房地產市場的影響效應。文中采用雙重差分法，通過控制相關區縣，各自在同一時期可能存在的不可觀測的非系統性差異和政策施加期間可能存在的其他系統變化影響，獲得政策對實驗組的凈效應。

二、 背景

1. 我國房產稅改革的歷史演變。1986年，我國頒布《房產稅暫行條例》并一直施行至今。二十多年來，隨著社會主義市場經濟和房地產市場的高速發展，住房、土地制度的不斷完善，以及稅收征管水平的提高，現行房產稅制出現了一些亟待解決的問題，社會對住房保有環節的稅收制度改革呼聲日益增高。為調控住房市場，并改變地方政府土地財政的依賴路徑，2003年我國首次提出在“條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”的改革思路，并同期在10個省市進行物業稅“空轉”試點。但鑒于開征新稅面臨的各種狀況比較復雜，2010年提出用已有的房產稅來代替物業稅，12月，國務院常務會議初步同意在部分城市對個人住房征收房產稅進行試點改革。2011年1月，房產稅改革終于有了實質性的進展，重慶和上海兩市同時開始試點，由此我國對個人住房征收房產稅的序幕正式拉開。

2. 滬版房產稅試點改革方案的主要內容。本文主要研究上海房產稅改革的市場效應。對滬版方案的研究可看出，該項政策具有以下特征：

（1）該政策的試點范圍僅限上海市行政區域范圍之內。行政區外，如江蘇、浙江等省則不受影響。這就為不同行政區間，政策施行效果的比較奠定了基礎。

（2）房產稅納稅義務的產生基于“人”的標準。是否繳納房產稅，首先取決于居民的購買行為，僅對“新購”行為納稅；第二，“居民”甄別。對非滬籍居民家庭的新購房（包含商品房和新購二手房）征稅，但對于滬籍居民家庭而言，新購的首套住房免征，二套起征；第三，存在“資產”紅線，上海居民可享受人均60平方米的免稅面積。由此某一房產交易，是否征收房產稅，并不取決于房產“本身”，而是歸因于購買者。相應對房產稅市場效應的評價，深入到具體某項房產交易的微觀數據層面，是不可行的，只能進行中宏觀的分析。考慮數據的可得性，本文采用的是區縣級房地產市場的中觀數據。

（3）上海市行政區域內的房產稅負擔亦存在差異。稅率設計是差別化的，基本稅率為0.6%。對房屋交易單價較低的納稅對象實行0.4%的優惠稅率，但其價格需低于該市上一年度新建商品住房平均售價的2倍。眾所周知，區位對房價的影響最大，從征收房產稅后，各區平均交易價格來看，上海中心城區應稅房產適用高稅率的可能性明顯高于郊區（縣）。因此，房產稅稅負分布具有明顯的空間特征。

3. 事件窗口期滬蘇兩市的調控政策。本文選取蘇州為上海的比照城市，源于在整個事件窗口期，除房產稅試點政策外，兩市的調控政策完全相同。事件期間為2011年1月31日到3月6日，選取前后13周為估計期間和后事件期間。

三、 文獻綜述

1. 關于房產稅的市場效應。如前所述，現有關于房產稅市場效應的理論研究有“傳統觀點”、“受益論”和“新論”三種代表性觀點：

（1）“傳統觀點”。由Simon（1943）提出。該理論基于經典商品供求理論，采用局部均衡分析方法，認為房產稅是一種貨物稅，稅收可資本化為房價，房價的變動方向和大小與稅負歸宿有關。

（2）“受益論”。由Hamilton（1975）與Fischel（1992）提出并發展起來。該理論基于蒂伯特（Tiebout）模型，指出房產稅是一種使用費，地方政府將房產稅收入全部用于轄區公共服務支出，居民可行使“用腳投票”的權利，自由流動。因此房產稅未資本化為住房價值，不影響房價，只決定地方公共支出。

（3）“新論”。由Mieszkowski（1972）研究發現。Mieszk-owski認為，“傳統觀點”的局部均衡假設是不完善的，并同時指出房產稅不僅影響住房資本配置，也影響非住房資本配置，從而征稅會降低整個經濟體資本的收益率，產生“利潤稅效應”，由此房產稅應為資本稅。Mieszkowski假定整個經濟體包含高稅區與低稅區兩類，資本由高稅區流向低稅區，受高稅區房產投資的減少，在市場需求變化不大的情況下，會導致房價升高。

上述三種理論觀點均有經驗支持，目前尚未得出一致結論。盡管理論研究表明，房產稅不會影響地區房價（“受益論”），或導致房價上漲（“新論”）。但有相當多的經驗研究表明，房產稅會導致地區房價下降，如Oates（1969）、Rosenthal（1999）、Cheung（2009）等。

基于以上討論可以看出，房產稅市場效應理論的成立有其嚴格的假設前提，各國、地區的經濟、政治和社會條件不盡相同，稅收體系及具體的房產稅設計方案亦存在明顯的差異性，這些都會導致各地區在推行政策時，表現出明顯不同的市場效應。

2. 關于差分法。這里的差分法特指為計量經濟學中的一種研究方法，常用于估計一項政策或公共工程對實施對象產生的凈效應。其基本思路是將調查樣本分為兩組，一組是政策或工程作用的對象，即“實驗組”，一組是無政策或工程作用的對象，即“控制組”。根據兩組在政策或工程實施前后的相關信息，可以計算實驗組在政策或工程實施前后某個指標（如收入）的變化量（如收入增長量），同時計算控制組同期同指標的變化量，用上述兩個變化量的差值，反映政策或工程對實驗組的凈影響。

差分法中，使用較多的是雙重差分法（Difference-in-difference，DID），亦稱倍差法。在雙重差分的框架中，可以標識出兩個計量經濟學中最具代表性的維度，一為是否受政策影響，即“個體”維度；二是“時間”維度，即特定時間對所有組的共同效應。相關文獻較多，如Card和Krueger（1994）對比了賓州和新澤西州的就業量變化，評估出提高最低工資標準的政策效應。Angrist和Evans（1999）使用了州和出生年份的不同，研究州墮胎法的變化對青少年懷孕的影響。Ben Dachis等（2012）則測度了多倫多邊界區域，不同的土地交易稅政策對房地產市場的影響效應。

本文采用的研究方法類似于Ben Dachis等（2012）的研究，由于房產稅的試點與限購政策幾乎是同期執行，在研究房產稅的凈效益時需考慮剔除限購政策的影響沖擊。

3. 數據。本研究的數據來源為上海市和蘇州市房地產管理處的新建商品住房的交易數據。考慮數據的可得性和真實性，未將二手房的交易登記數據納入交易數據集。

如前所述，由于房產稅的納稅標準基于“人”，所以納入模型的數據為區縣級房地產市場的周交易平均數值，具體包含周交易數量（套）、交易建筑面積和均價。

4. 模型。本文用倍差法度量上海和蘇州之間政策差異的凈市場效應。DID模型的技術思路如下：

DID-estimate=（YTa-YTb）-（YCa-YCb）（1）

（YTa-YTb）測度的是上海市屬區縣在房產稅試點前后（包含限購政策）市場效應的變化，YTa是試點后的市場效應，YTb是試點前的效應。同樣，（YCa-YCb）是蘇州市各區縣的市場效應變化，即沒有房產稅試點政策，但包含限購政策下的市場效應變化。由于滬蘇兩市毗鄰，且同為經濟發達城市，這里假定限購政策對兩城市的影響效應相同。

依據以上技術思路，建立回歸方程如下：

Yijt=？啄i+■？琢t？字t+？茁1？字TREAT+？茁2？字POST+？茁3？字ITREAT？字POST（2）

這里，i代表區縣個體，t表示時間，當t<0表示在房產稅試點前，t>0表示試點后。j表示在是否處于試驗組，上海市屬區縣為1，蘇州市屬區縣為0。

基于t、j表示啞變量？字POST、？字ITREAT

？字POST=1 t>00 t<0

當？字POST為1時，表示該交易登記為房產稅試點后；為0表示為試點前。

？字ITREAT=1 j=10 j=0

當？字ITREAT為1時，表示該區縣屬于實驗組；為0屬于控制組。

Y表示房地產市場交易變量，？啄i為不隨時間變化的區縣固定效應，？字t為各區縣都相同的時間效應。該方程包含表示實驗組（控制組）和表示時期后（前）的兩個主效應和兩個維度的交叉效應，？茁3即為我們所關心的因果效應。

由于采用的是面板數據，因此可將上述模型修訂為：

logyit=？茁1xit+？滋t+？墜i+？著it（3）

其中，xit是虛擬變量，

xit=1 區縣i在t時刻實行了房產稅試點0 區縣i在t時刻未實行房產稅試點

？滋t表示在t時刻的時間效應變量，？墜i代表個體i不隨時間變化的特征。

四、 計量結果

房產稅試點市場效應的雙重差分估計量在表3、表4和表5中報告。其中（1）欄報告了整個樣本中固定效應面板模型設定的回歸結果（通過Hausman檢驗，拒絕原假設），（2） 欄、（3） 欄分別報告了由上海中心城區及郊區（縣），各自與蘇州各區組成的樣本設定的回歸結果。

全樣本回歸計量結果表明，房產稅試點對房價、交易面積和交易量均產生負面影響，試點后，各交易指標分別下跌了5%、56%和51%，其中價格效應參數不顯著。由此表明，房產稅試點對價格的影響微弱，但與之相反的是，試點后短期內交易量和交易面積大幅下降，減少了一半以上。

（2）欄和（3）欄則考察了不同的征收稅率給市場帶來的影響。如前表1所示，上海中心城區的房產交易整體上適用高稅率，郊區（縣）則適用低稅率。從價格影響效應來看，對郊區（縣）的影響效應較大，據表3，盡管中心城區適用較高稅率，但房價下跌不顯著；反之，盡管價格較低的郊區（縣）房產適用低稅率，但短期內卻下跌了7%，比中心城區高5個百分點。從交易量的影響效應來看，中心城區受政策的影響較大，由表4和表5可看出，中心城區的交易量和交易面積巨幅下滑（也可能由于本文未考慮中心城區新建商品房供給乏力等控制因素），郊區（縣）的成交下降相對小很多，減少了約兩成。這表明稅率對居民購房區位的選擇具有很好的杠桿作用。

五、 結論與研究展望

如前所述，房產稅改革試點在短期內，極大緩沖了市場交易熱度，買家和賣家均處于理性的觀望中，賣家亦未出現低價拋售的現象。這表明房地產價格對調控政策的短期效應敏感度較低，而交易量卻出現過度反應。房產稅政策在短期內具有一定的效力。但房產稅改革對房地產市場的“真實”調控能力，需在長期中考察。

在以后的研究中，除了要考察房產稅改革的長期效應外，還需論證蘇州作為控制組的有效性和試點可能引起的內生性反應，另外由于數據的可得性，本文未設立詳細的控制指標體系，這些都有待未來作進一步探討。

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基金項目：上海市哲學社會科學規劃課題“上海房產稅稅收效應評價與創新研究”（項目號：2013BJB006）；上海財經大學2013年研究生創新基金資助項目“房產稅改革方案設計研究”（項目號：CXJJ-2013-401）。

作者簡介：姚玲珍，上海財經大學公共經濟與管理學院教授、博士生導師；劉霞，上海財經大學公共經濟與管理學院博士生，蘇州科技學院商學院講師。

收稿日期：2014-02-22。