論城市房產資源的管理和開發

賀剛

城市房產資源檔案是城市房地產業務活動的真實記錄，是城市面貌和發展的歷史見證，是研究城市的發展歷史、研究房地產業的發展歷史及其規律的重要參考依據。因此，重視房產檔案工作的管理和發展，不只是房產管理部門的重要工作，而且是現代化建設事業中應有內容。在檔案管理工作中，不僅要真實地記錄和留取材料，保證檔案的真實性和可靠性，還要積極地開發和利用檔案資源，為改革、發展提供必要且優質的服務。

1 房產檔案的特點

1.1 專業性

房產地檔案產生于房地產專業部門，是房地產權屬登記管理中形成的歷史記錄，而房地產權屬登記治理是依法進行的，是其它任何部門都不能代替的工作，房地產權屬登記治理工作面廣量大，政策性強，形成的檔案材料專業性強，在內容和形式上與一般公文有明顯的區別，在內容上，反映了房地產權屬狀況和房地產位置和面積大小，文件名稱多采用房地產專業術語，在形式上，結構規范，多為表格式，填寫式。

1.2 動態性

房地產檔案形成后，房地產權屬和房地產情況并不是固定不變的，隨著產權人的變化，房屋的損壞折舊，城市建設的發展，房地產市場的買賣，交換，繼續，贈與等交易行為的發生使房地產所有權不斷發生變化，房屋的拆遷，翻建，滅失，土地分割與合并等房地變更不可避免。因而，房產檔案處于不斷轉移和變更之中，具有極強的動態性，房產檔案作為房屋變化中的原始記錄，必須隨著房屋及房屋所有權人的變化而變化，房產檔案只有全面真實地反映房屋變化的全貌，才具有其利用的價值。

1.3 城區壟斷性

房地產管理的基本原則是屬地管理，因此，房地產管理部門在進行房地產管理過程中處于對本地區對本地區房地產檔案的獨占和壟斷地位，如果開發利用工作不到位，將直接導致本地區房地產市場的混亂，產權管理的無序和房地產信息的匱乏。

2 加強房產檔案規范化管理應采取的有效措施

2.1 切實做好房產檔案的收集工作

收集工作是確保檔案完整齊全的關鍵。房產檔案來源分散，這就要求房產檔案管理部門切實做好房產檔案材料的收集工作。首先，要制定房產文件材料歸檔范圍及分類方案、各類房產檔案歸檔制度及各類專兼職檔案員的崗位目標責任制。其次，要選派業務能力強的工作人員深入相關部門進行業務指導，幫助收集整理房產資料，并協商有關房產檔案的移交問題。其三，嚴把質量關。認真檢查檔案移交目錄、歸檔卷數及案卷質量。對于房產地址不清、材料不全、字跡不規范的要求重新整理，以保證歸檔材料齊全完整、系統規范。

2.2 認真做好房產檔案的整理工作

房產檔案的整理工作是將收集來的房產材料進一步條理化、系統化，進行分類、排列，形成有序體系的過程。首先，房產檔案管理部 門必須對所收集的文件資料進行篩選整理，嚴格把關，并對重要的材料進行妥善保管。其次，房產檔案種類多，必須嚴格按檔案管理規則，對所收集的文件資料科學分類，合理排列，整齊裝訂。另外，為了把房屋狀況在房產檔案中更真實、更直觀地表現出來。房產檔案中最好附加房屋照片，與房產材料放在一起保存。

2.3 房產檔案的動態管理

房屋產權檔案編目是房產檔案科學管理的重要步驟。編且是否科學，直接關系到檔案的科學管理和開發利用。為了適應房產檔案動態管理的需要，首先應解決的是房產檔案編目科學、管理動而不亂的問題，建設部明確指出“檔案排列應以房屋坐落的地方為序”，這是有利于房產檔案動態管理的科學方法。因為在同一地號的產權檔案在不斷增加或減少的情況下。其變化后的檔案始終是依次排列在同一地號內。但是各地也可根據實際情況進行科學編目管理?？砂凑战值馈⑥k事處、路、巷門牌號進行檢索，以檢索目錄的形式進行登記，如遇產權變更時，檔號不變，把變更的產權人寫在原產權人的后面或備注欄，與原始檔案存放在一起，并將封面上改為新產權人的姓名，使原始登記與變更登記合二為一。

2.4 房產檔案數據庫建設

選擇一個比較通用的且能熟練掌握的數據管理系統，作為房產檔案信息化管理的軟件平臺，對錄入的數據進行合理的存儲、分析及運算。同時，要正確處理好檔案原件及檔案數據的關系。檔案原件作為房產檔案的原始資料有著不可替代的作用，它是檔案數據的來源及房 產身份的唯一合法證明，不能因為計算機的普及應用就忽視對原始檔案的管理。計算機的應用只是為檔案的查閱利用提供一種方便快捷的手段。而不能最終替代原始檔案的地位。因此，筆者認為，加強房產檔案數據庫建設，一要建立產權交易信息管理系統和內部局域網，設有產權初始登記、變更登記、換證登記、抵押登記和交易管理等模塊，徹底改變傳統的手工模式，實現由登記收件、初審、復審、繕證、發證、歸檔等各個工作環節的計算機網絡管理，實現房產檔案信息資源共享，同時設立抵押庫和查封庫。有效地避免重復抵押和查封房產的登記、交易、抵押等違法行為的發生。二要研發銀行抵押貸款風險防范系統。通過城市金融網，與市各級商業銀行局域網互聯，實現產權抵押數據共享。該系統的應用不僅提高了銀行辦理抵押貸款業務的工作效率。提升了客戶的滿意度。還進一步加強了抵押貸款風險的防范，杜絕了各種騙貸行為的發生，同時也減輕了檔案工作人員的壓力，縮短了工作時間，提高了房產檔案利用工作質量和效率。

2.5 房產檔案的利用方式

逐步實現開發利用方式從被動到主動。形式從單一到多樣的轉變。房產檔案的開發利用不應停留在為產權服務一個層面上。要突破“產權管理———房產檔案———產權管理”這一簡單的線狀輪回結構，房產檔案信息應從“產權管理———材料匯報———咨詢服務———政策依據———市場預測”等方面進行開發整合。以便更好地為房產管理提供依據。

2.6 房產檔案網絡化服務模式

房產檔案的服務不單純是某一項的服務，而應是所有信息的全部披露.是一種全方位、多元化的服務模式。房產檔案網站是實現多元化服務的有效手段。房產檔案網絡化服務是將檔案信息及其相關資料數字化、圖像化，通過互聯網經過相應的身份確認查看信息。一方面，可將房產檔案中的建筑面積、房屋坐落、平面圖等公布在網上，對于有條件利用資料的各級用戶可根據自身的用戶級別查詢相關的房產檔案；另一方面，利用者也可將自身的相關問題留在網頁上。檔案管理人員可及時了解使用者的需求，解答問題，實現管理者與使用者的互動互惠。

房產檔案是城市房屋管理部門在房地產權屬登記、轉移、變更等管理工作中形成的歷史記載。對房產檔案實施規范化管理對于有效發揮房產檔案的作用、服務社會具有重要意義。endprint