小城鎮商業地產發展探討

摘 要：文章分析了城鎮化、第三產業發展、市場競爭、投資需求和基礎設施建設是推動小城鎮商業地產發展的主要原因，并提出了編制商業規劃、確定商業定位、選擇開發模式和拓寬融資渠道是發展小城鎮商業地產須要注意的問題。

關鍵詞：小城鎮；商業地產；城鎮化；商業業態

黨的十六大報告中強調要“逐步提高城鎮化水平，堅持大中小城市和小城鎮協調發展，走中國特色的城鎮化道路。” “十二五”規劃中又強調要“堅持把經濟結構戰略性調整作為加快轉變經濟發展方式的主攻方向，構建擴大內需長效機制，加快發展服務業，積極穩妥推進城鎮化。”由此可見，城鎮化和小城鎮建設是中國未來二三十年區域經濟發展的重要方向。而城鎮化的主要載體是小城鎮，小城鎮的發展必將涉及商業地產的投資開發。因此，分析小城鎮商業地產發展的原因，探討發展中須注意的問題，將有助于城鎮化的推進。

一、小城鎮商業地產發展的主要原因分析

1.城鎮化為商業地產的發展提供了條件

城鎮化的內涵是農村人口經濟活動的非農業化及其聚集的過程。因此，城鎮化意味著大量的農村勞動力轉向了城鎮非農產業。小城鎮是縣域城鎮體系中的建制鎮和集鎮，是一定區域經濟、文化和生活服務的中心，有著較好的城鎮和社會設施，基本形成了城市生活的氛圍，同時又保留了農村的民俗習慣，農民很容易融入，適合其就業和定居。而且小城鎮經濟不太發達，生活成本相對較低， 進入“門檻”較低，適合農民的消費觀念和水平，農民愿意進入。另外，小城鎮與農村聯系便捷，是半農半工務工人員打工最多的地方。這些原因使小城鎮成為吸納農村勞動力和人口轉移的重要載體。根據工業化中期階段人口轉型的國際經驗和我國現在的城鎮化水平推算，我國已進入城鎮化加速推進期，今后我國的城鎮化率將以平均每年0.636百分點的速度增加。據此推算，在我國城鎮化進程中，每年將有2000萬—4000萬農村人口轉變為城鎮居民，而實現身份轉變的農民其消費水平將大幅提升。按目前城市居民人均消費水平為農村居民的3.3倍進行測算，我國農村人口的城鎮化轉型將增加800億-2000億元的消費需求。有數據顯示，城鎮社會商品零售總額每增加1億元，商業地產投資將增加0.3億元。由此可見，消費需求的增加直接帶動了商業服務業的發展，而商業服務業的增長又帶動了作為商業服務業經營用途的商業地產的市場需求。可以說是城鎮化拉動了小城鎮商業地產的發展。

2.第三產業為商業地產的發展提供了基礎

小城鎮商業地產的發展是在第三產業發展的基礎上進行的。第三產業是商業服務業，它由商業、餐飲、交通、郵電通訊、運輸、金融保險、信息、旅游等部門和行業組成。商業服務業的發展取決于小城鎮相對集中的密集人口，人口集中度高， 必然會形成有效的消費需求，從而商業、服務業便能發展。小城鎮商業服務業的發展又創造了就業機會，大量的農村勞動力被吸引到商業服務業行業就業，提高了就業率。由于商業服務業的勞動生產率高于農業勞動生產率，所以增加了轉移到小城鎮第三產業就業的農村勞動力的收入。隨著就業人口收入的大幅增加，消費將從滿足最基本的生存生活資料為主的低層次、低檔次、低水平的需求轉向滿足豐富、健康、享受、發展型的多樣化、高檔次、高水平的需求。由于就業人口收入水平的提高不僅引起消費數量的遞增，還導致消費品種、結構、檔次、功能的變化。這種消費需求的擴張和多樣化的發展又直接促進了商業服務業市場規模的擴張與升級，從而帶動了商業、服務業經營場所的投資開發。因此，第三產業的發展帶動了商業地產的發展。

3.市場競爭為商業地產的發展提供了動力

商業地價的主要影響因素是全社會消費品零售總額和商業地產開發投資。消費品零售總額越大，商業供給越大，商業用地的需求會愈多，土地價格就上升。商業地產投資開發越大，商業用地的競爭就越激烈，商業用地的土地取得費也就越大，這導致商業用地的土地價格上升；另外，居民的人均收入水平也在一定程度上影響了土地價格，居民人均可支配收入增加，會使商業需求增大，也會促使商業對土地需求的增加。城市商業地價的上升導致商業地產開發成本的增高。而小城鎮的消費品零售總額、商業地產開發投資和居民人均可支配收入均小于城市，因此小城鎮的商業地產開發成本遠低于城市。這將促使商業地產商將小城鎮作為利潤增長點，積極搶占小城鎮地產市場。

2004年零售業的對外開放使國外許多實力強大的零售企業開始大規模進入我國零售市場，這對“土生土長”的我國內資零售企業形成了較大的市場沖擊力。面對日趨加劇的商業競爭環境，很多內資商業企業采取連鎖經營跨區域發展分店的模式去擴大市場占有率，以提高企業的銷售總額。在這種趨勢引導下小城鎮將會吸引眾多的專業店和超級市場連鎖商進駐。因此，商業企業的連鎖化發展也為小城鎮商業地產創造了市場需求。

4.基礎設施為商業地產的發展提供了支持

隨著城鎮化的推進，國家在城鎮設施方面對小城鎮投入了大量資金，小城鎮基礎設施有了大幅度的改善，而逐漸完善的基礎設施為小城鎮商業地產的開發經營提供了配套條件。首先，利用小城鎮現有的交通、通訊、電力、供水供電、郵電通訊等基礎設施可以減少商業地產項目開發所需的配套設施建設投資。其次，小城鎮完善的基礎設施能為商業地產的經營提供便捷的交通、通訊、金融、信息和物流等服務，從而節約了商業地產經營成本。再者，完善的基礎設施改善了居民的生活條件，提高了居民的生活質量，從而吸引更多的農村人口向小城鎮集聚，人口的快速增加又促進了消費總量的擴張，帶動了商業地產的發展。最后，小城鎮基礎設施的改善為居民生活方式的轉變提供了可能。完善的基礎設施帶動了彩電、冰箱、洗衣機、電話、手機、電腦和汽車等生活消費品的需求，從而推動了小城鎮商品和服務市場的發展，最終又促進了小城鎮商業地產的快速發展。

5.投資需求為商業地產的發展提供了機遇

2011年以來針對住宅市場需求的過快增長國家出臺了一系列宏觀調控政策，這有效的抑制了住宅市場的投機及投資需求，但同時也促使投資者將投資方向轉向商業地產，使商業地產成為了投資者的避風港。另外，由于商業地產既可以投資置業，又可以自營。投資回報高于國債、存款、住宅投資等投資方式，具有回收期短、收益率高的優勢，而且隨著時間的推移還能享受到資本增值收益。因此，投資商業地產明顯優于投資住宅和其他投資工具，這促使商業地產成為了價值投資的洼地。可見，投資需求為小城鎮商業地產的發展提供了機遇。

二、發展小城鎮商業地產須要注意的問題

1.編制商業網點規劃

我國小城鎮商業地產一直處在自然發展階段，普遍存在著布局散亂、業態結構不合理、發展不平衡、建設規模小、整體檔次低、服務半徑大和盲目投資及重復建設等問題。為了避免小城鎮商業地產的無序發展，須用小城鎮商業網點規劃引導商業地產健康有序發展。商業網點，指根據網點建設規劃管理需要，所界定的從事商品流通、為生產經營和生活服務的單體商業經營場所或在同一區域內統一開發、統一經營或統一管理的綜合商業經營場所。小城鎮商業網點規劃是對小城鎮未來商業網點的商業功能、結構、空間布局和建設規模所做的統籌設計。它與小城鎮的經濟社會發展規劃和城鎮建設規劃相銜接，相互之間不能有矛盾和沖突，否則，小城鎮商業網點的建設將受到嚴格控制。我國經濟社會發展規劃從國家、省、市到縣級都要求單獨編制各自的規劃。小城鎮是政府層級中最基層的一級，國家沒有強制要求其編制經濟社會發展規劃。但一些小城鎮已經編制出了經濟社會發展規劃。小城鎮建設規劃是在經濟社會發展規劃的基礎上，結合當地的實際，對鎮的發展布局、功能分區、各項建設用地布局、規模和建設要求等作出的規劃安排。它包括小城鎮總體規劃和小城鎮詳細規劃。我國90%以上的小城鎮都制定有總體規劃，一些有經濟實力的和重要的小城鎮還編制出了控制性詳細規劃。小城鎮商業網點規劃應當依據小城鎮經濟社會發展規劃和小城鎮總體規劃編制。商業網點規劃要求能科學預測出小城鎮遠景商業發展的需要，應當使小城鎮的商業發展規模同地方經濟發展水平相適應。我國政府于2001年啟動了大中城市和地級城市的商業網點規劃編制工作，2008年又啟動了縣級城市商業網點規劃編制工作。鎮一級商業網點規劃的編制國家沒有提出強制性的要求，而縣級城市商業網點規劃一般只涉及城關鎮層面，且只包含鎮區的商業網點規劃。雖然商務部沒有硬性提出編制鎮級（包括中心鎮和一般鎮）商業網點規劃的要求，但從增強小城鎮商業網點建設的針對性和可操作性考慮，須要鎮級政府牽頭組織單獨編制鎮級（包括中心鎮和一般鎮）商業網點規劃。這項工作將有利于當地政府和行政主管部門依據小城鎮商業網點規劃的具體要求控制、指導和監督小城鎮商業地產的投資開發；也有利于地產開發商詳細了解商業網點布局，從而準確地做好開發項目的定位。

2.進行合理的商業定位

由于商業地產承載著商業和服務業功能，因此，商業地產的開發須先了解當地的商業功能定位、商業形態、規模和業態結構等，只有明確了小城鎮的商業定位，才能確定開發項目的定位，才能規劃、設計、建造商業建筑。也只有開發項目的商業定位適合了小城鎮的商業定位，才能使商業地產項目與小城鎮的經濟發展水平、消費者的購買力和消費需求相適應。

小城鎮的商業功能是為全鎮居民、企業員工和村民提供日常生活需求的商品和服務，以及為企業提供簡單的工業生產資料和為村民提供一般的農業生產資料供應服務。市場范圍包括小城鎮鎮區和鎮轄區域內的全部農村市場。截止2004年年底，全國共有小城鎮19171個，鎮區占地面積為305公頃，小城鎮平均固定人口為37006.3人，鎮區人口為5600人，就業人口為19093.5人，其中非農就業人員為6738人，農民人均純收入近7000元。由于小城鎮人口少，收入水平低，消費水平相對也較低，因此消費以吃、穿、用等基本需求為主，另外有少量休閑、文化、娛樂等服務需求。小城鎮的商業功能和消費特點決定了小城鎮商業中心的層級設置較為單一，中心鎮商業可分為二級設置：鎮商業中心和社區商業中心；一般鎮商業僅為一級設置，即鎮商業中心。考慮到中心鎮受縣級商業輻射強度較大，而且縣城商業發展也比較成熟，業態結構一應俱全。再加上鎮區人口集中度較高，商業集聚程度也較高，交通條件又好，對周邊一般鄉鎮和農村具有較強的吸引輻射能力，還能與縣城城區商業體系融合。因此，中心鎮商業在業態的設置上應盡可能利用縣城的商業資源，并與之協調互補；業種上應盡可能做到行業齊全，即包括零售業、餐飲業、休閑娛樂業、運動保健業、通訊服務業等業種。中心鎮適宜的商業零售業態應是小型百貨店、小型綜合超市、專業店、便利店、農貿市場和農資供應市場。由于百貨商店和綜合超級市場需要一定的人口支撐，因此，一個小鎮一般只能容納一至二家百貨商店和綜合超級市場。社區商業功能是以小區內和周邊幾百米內的少數居民為服務對象，方便居民日常購物、提高居民生活質量為目標，提供日常生活需要的商品和服務。由于鎮中心業態配比和商業組合已基本能滿足全鎮人群消費結構的需要，因此，社區商業應重視生活服務的配套性，在業態上應設置便民服務性的店鋪，如干洗、連鎖藥店、美容美發等。考慮到一般鎮商業受到中心鎮商業輻射的影響，而且一般鎮人口密度和消費層次都較低，村民從農村到集鎮購買的主要是日用商品，對于挑選性和特殊性商品，由于購買頻率不高，往往愿意移動較遠的距離到中心鎮或縣城精心選購。因此，適合一般鎮的商業零售業態是小型超市、專業店、便利店。對于特色小城鎮的商業零售業態還可以結合主導產業的發展適當拓展，如商貿流通、交通運輸樞紐型小城鎮適合的商業業態有批發市場、專業市場；旅游、生態休閑型小城鎮適合的商業業態有商業街。

3.選擇合適的開發經營模式

商業地產開發涉及到投資者、經營者和消費者三方。投資者購買商鋪是為了獲得穩定的物業租金、獲得項目和地塊的升值，獲得穩定的、有潛力的經營場所。投資者購買商鋪，多數不參與商鋪的經營，只有少數是用來自我經營。經營者是商鋪的直接或間接（經過投資者出租）租用者，經營者（零售商）經營的目的是最大化地獲取經營利潤。經營商戶通過租金支付，把商業地產項目潛在的商業價值轉化為實際的投資回報。消費者購買商品是為了消費，消費價款通過支付先轉化為承租戶的經營收入，再轉化為投資者的投資收益。因此，商業地產的開發，不能僅考慮開發商自身的利益，還應當考慮利益鏈上相關者的整體利益。為了確保多方利益的實現，開發商必須結合商業地產的類型、自身經營管理的能力和資金實力等統籌選擇適合的開發經營模式。專業店是提供專門品種的零售業態。是按所經營的商品類別組建的零售店鋪，如服裝店、醫藥店、眼鏡店、家居用品店、運動用品店、書店等。專業店是小城鎮店鋪中數量最多的一種零售形式。多數專業店設立在鎮商業中心，與百貨商店、綜合超級市場形成多元化業態組合。少數專業店設立在居民住宅區，作為住宅的商業配套項目開發。專業店規模受所經營商品的類型影響比較大，一般營業面積根據主營商品特點而定，大多在200平方米-500平方米之間。由于店鋪小，檔次低，投資少，開發可以采用整體開發、零散銷售、各自經營的模式，商業運營由購買商鋪的業主各自經營或轉租由租戶經營，開發商不需要進行經營指導或干預。這種模式的優點是開發商能很快收回投資。不足是業主自身承擔的經營風險很大。百貨商店是經營服裝、家電、日用品等眾多種類商品的零售商店。在小城鎮的數量有限，店址只適合設立在鎮中心繁華區。建筑形式是一幢獨立的中低層建筑。營業面積一般在2000平方米以上，經營品種在5000種以上。開發可以采用先招商，再設計建設，后出租的模式。開發商通過招商先了解零售商對商業地產的要求，再由開發商和經營者雙方共同選址，共同引導建筑師進行規劃設計。這樣能保證規劃設計滿足經營的要求，避免經營期的改造。由于項目的建筑體量較大，用地規模較大，這一模式投資收益的回收期較長，要求開發商具有較強的資金實力，但不需設立專門的經營公司和配備專業的商業人員；物業還可用于抵押貸款，有利于開發新的項目。而且物業的升值空間較大，能獲得升值收益。綜合超級市場是以銷售包裝食品、生鮮食品和日常生活用品為主，滿員消費者日常生活必需品需求，實行自助服務和集中式一次性付款的零售業態。一般為一層或二層體量大的建筑。營業面積一般在1500平方米以上，經營品種在20000-30000種之間，商圈服務半徑為3公里。店址設立在鎮中心或居民密集住宅區。項目可以采用多元化業態組合，業態上將綜合超市作為核心主力店，餐飲、休閑、娛樂設施等為輔助店。輔助店分散設在核心主力店周邊營業面積上。輔助店鋪規模不大，每間店鋪面積為50平方米-200平方米。項目開發可以采用先招商、再規劃設計建設，后整體出租連鎖經營的模式。主力店招商后，按經營商家的要求進行建筑設計。主力店的經營者引進知名的連鎖商業企業，可以是全國的、區域的或地方的。輔助店由地方經營者承租經營。這種模式的優勢是開發商可以獲得穩定的租金收益和物業升值；能有效地避免經營風險。缺點是一次性投資過大，給開發商帶來較大的資金壓力。另外，開發商與主力店商的談判有一定難度，這要求開發商具有很強的談判能力。開發商如果不借助專業的談判團隊，很可能整體租金較低。便利店是銷售小容量應急性的食品、日常生活用品和提供商品性服務，以滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業態。營業面積一般在100平方米左右，經營的品種在1000—2000種之間。商圈半徑為500米。店址設在社區、交通要道、娛樂場所、車站、學校等消費人群集中地。一般店鋪為建筑底層或臨街鋪面。開發可以采用先開發后銷售的模式。商業運營由購買商鋪的業主經營或轉租給連鎖商業企業經營，也可以加盟連鎖經營或特許經營連鎖。這種模式的優勢是開發商能盡快收回投資，并解決后續開發的資金問題。農貿市場是經營蔬菜瓜果、豆制品、水產和活禽等生鮮食品的零售業態。店址設在社區附近。建筑形式為單層建筑，市場內部大多數是鋪位，鋪面僅占少數。項目可以采用整體開發建設，分散出租的開發模式，后期的商業運營由租戶各自經營。這種模式的優點是租金的持續增長所產生的回報將大于出售的店鋪；缺點是需設立專業的物業管理公司負責統一管理服務，如攤位布置指導、公用面積的保潔，水電維護等。農資供應市場是用于化肥、農藥、種子、農用工具、建材等農村生產資料零售的商業建筑。店址適宜設在交通便利的村鎮交界地。項目可以采用整體開發建設、零散出售、分散經營、統一管理的模式。優點是開發商通過商鋪銷售可以快速收回資金。缺點是商鋪出售后，很難再統一所有業主和承租者的意愿，后期的經營方向容易發生變化。為了防止經營風險的發生，出售鋪面時，開發商應與業主簽訂委托管理協議，約定統一經營的品類、招商控制和營運管理等，用統一的商業規劃控制業主的經營品類，限制業主的自行招商。另外，商業地產需要翻新和改造時，整體改造費用的收繳也容易引發矛盾。

4.拓寬融資渠道

商業地產開發面臨的最大困難是資金不足。雖說小城鎮商業地產規模相對較小，但就中小地產開發商的實力而言，仍然需要足夠的資金支持。一般而言，商業地產商開發項目的資金來自于自身的積累和傳統的外源融資。自身資金積累主要是自有資金和股權融資，自有資金的積累過程相當緩慢，并且十分有限。而股權融資目前的利用也十分有限。傳統的外源融資主要是銀行貸款和建筑企業的墊資等，其中又以銀行貸款主。據相關資料顯示，商業地產開發對銀行的信貸依賴水平在70%到80%，而開發企業資本金僅夠支付項目的土地出讓金。自從國家出臺房地產宏觀調控政策后，銀行對開發貸款的審查相當嚴格，開發企業尤其是中小企業很難獲得銀行貸款，融資難使項目開發面臨資金鏈斷裂的風險。因此，多渠道解決資金成為商業地產開發的關鍵問題。目前商業地產多渠道的融資框架在大中城市已基本形成，而小城鎮的經濟活力和相關的引資機制遠不比大中城市，融資問題在很大程度上制約了小城鎮商業地產的開發。因此，小城鎮商業地產開發商應積極拓寬融資渠道、探索新的融資方式，如合資合作開發、發行債券、上市融資、房地產投資信托融資、商業地產基金融資、項目融資和商業抵押擔保證券等。只有從實踐中不斷地總結出適合小城鎮商業地產開發的最佳融資途徑和方式，才能從根本上解決小城鎮商業地產開發的資金問題。

參考文獻：

[1]王敬華.小城鎮市場的規劃與管理研究[D].北京：中國農業大學，2004：6-8.

[2]張春華.我國農村居民消費對經濟增長拉動的實證分析及對策[J].經濟縱橫，2010（2）：35-40.

[3]陳思源，曲福田.城市商業地價指數預測研究[J].生態經濟.2005（1）：51-54.

[4]洪罡.中國商業地產目前面臨的問題及其對策[D].武漢：華中師范大學，2006：22.

[5]高波，趙奉軍.中國商業地產業發展的實證分析[J].產業經濟研究，2009（4）：44-51.

[6]課題組.中國小城鎮及區域發展規劃回顧[M].北京：中國發展出版社，2013.11：65-70.

[7]呂波.找旺鋪：商業地產定位與實操[M].北京：機械工業出版社，2006.12：96-97.

[8]孫明貴.業態管理學原理[M].北京：北京大學出版社，2004.2：71-87.

作者簡介：高網芹（1992- ），女，漢族，江蘇姜堰人，揚州大學廣陵學院土木電氣系學生，本科生， 研究方向：房地產開發經營；姚玖珊（1954- ），女， 漢族，江蘇揚州人， 揚州大學廣陵學院土木電氣系教師，副教授， 研究方向：房地產開發經營