小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展探討

摘 要：文章分析了城鎮(zhèn)化、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、投資需求和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是推動(dòng)小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要原因，并提出了編制商業(yè)規(guī)劃、確定商業(yè)定位、選擇開(kāi)發(fā)模式和拓寬融資渠道是發(fā)展小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)須要注意的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：小城鎮(zhèn)；商業(yè)地產(chǎn)；城鎮(zhèn)化；商業(yè)業(yè)態(tài)

黨的十六大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)要“逐步提高城鎮(zhèn)化水平，堅(jiān)持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，走中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化道路。” “十二五”規(guī)劃中又強(qiáng)調(diào)要“堅(jiān)持把經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主攻方向，構(gòu)建擴(kuò)大內(nèi)需長(zhǎng)效機(jī)制，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化。”由此可見(jiàn)，城鎮(zhèn)化和小城鎮(zhèn)建設(shè)是中國(guó)未來(lái)二三十年區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方向。而城鎮(zhèn)化的主要載體是小城鎮(zhèn)，小城鎮(zhèn)的發(fā)展必將涉及商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)。因此，分析小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的原因，探討發(fā)展中須注意的問(wèn)題，將有助于城鎮(zhèn)化的推進(jìn)。

一、小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要原因分析

1.城鎮(zhèn)化為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了條件

城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵是農(nóng)村人口經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的非農(nóng)業(yè)化及其聚集的過(guò)程。因此，城鎮(zhèn)化意味著大量的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)向了城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。小城鎮(zhèn)是縣域城鎮(zhèn)體系中的建制鎮(zhèn)和集鎮(zhèn)，是一定區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化和生活服務(wù)的中心，有著較好的城鎮(zhèn)和社會(huì)設(shè)施，基本形成了城市生活的氛圍，同時(shí)又保留了農(nóng)村的民俗習(xí)慣，農(nóng)民很容易融入，適合其就業(yè)和定居。而且小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)，生活成本相對(duì)較低， 進(jìn)入“門檻”較低，適合農(nóng)民的消費(fèi)觀念和水平，農(nóng)民愿意進(jìn)入。另外，小城鎮(zhèn)與農(nóng)村聯(lián)系便捷，是半農(nóng)半工務(wù)工人員打工最多的地方。這些原因使小城鎮(zhèn)成為吸納農(nóng)村勞動(dòng)力和人口轉(zhuǎn)移的重要載體。根據(jù)工業(yè)化中期階段人口轉(zhuǎn)型的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化水平推算，我國(guó)已進(jìn)入城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)期，今后我國(guó)的城鎮(zhèn)化率將以平均每年0.636百分點(diǎn)的速度增加。據(jù)此推算，在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，每年將有2000萬(wàn)—4000萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，而實(shí)現(xiàn)身份轉(zhuǎn)變的農(nóng)民其消費(fèi)水平將大幅提升。按目前城市居民人均消費(fèi)水平為農(nóng)村居民的3.3倍進(jìn)行測(cè)算，我國(guó)農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型將增加800億-2000億元的消費(fèi)需求。有數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)社會(huì)商品零售總額每增加1億元，商業(yè)地產(chǎn)投資將增加0.3億元。由此可見(jiàn)，消費(fèi)需求的增加直接帶動(dòng)了商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，而商業(yè)服務(wù)業(yè)的增長(zhǎng)又帶動(dòng)了作為商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求。可以說(shuō)是城鎮(zhèn)化拉動(dòng)了小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

2.第三產(chǎn)業(yè)為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)

小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。第三產(chǎn)業(yè)是商業(yè)服務(wù)業(yè)，它由商業(yè)、餐飲、交通、郵電通訊、運(yùn)輸、金融保險(xiǎn)、信息、旅游等部門和行業(yè)組成。商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展取決于小城鎮(zhèn)相對(duì)集中的密集人口，人口集中度高， 必然會(huì)形成有效的消費(fèi)需求，從而商業(yè)、服務(wù)業(yè)便能發(fā)展。小城鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展又創(chuàng)造了就業(yè)機(jī)會(huì)，大量的農(nóng)村勞動(dòng)力被吸引到商業(yè)服務(wù)業(yè)行業(yè)就業(yè)，提高了就業(yè)率。由于商業(yè)服務(wù)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率高于農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率，所以增加了轉(zhuǎn)移到小城鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)的農(nóng)村勞動(dòng)力的收入。隨著就業(yè)人口收入的大幅增加，消費(fèi)將從滿足最基本的生存生活資料為主的低層次、低檔次、低水平的需求轉(zhuǎn)向滿足豐富、健康、享受、發(fā)展型的多樣化、高檔次、高水平的需求。由于就業(yè)人口收入水平的提高不僅引起消費(fèi)數(shù)量的遞增，還導(dǎo)致消費(fèi)品種、結(jié)構(gòu)、檔次、功能的變化。這種消費(fèi)需求的擴(kuò)張和多樣化的發(fā)展又直接促進(jìn)了商業(yè)服務(wù)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)張與升級(jí)，從而帶動(dòng)了商業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的投資開(kāi)發(fā)。因此，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了動(dòng)力

商業(yè)地價(jià)的主要影響因素是全社會(huì)消費(fèi)品零售總額和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。消費(fèi)品零售總額越大，商業(yè)供給越大，商業(yè)用地的需求會(huì)愈多，土地價(jià)格就上升。商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)越大，商業(yè)用地的競(jìng)爭(zhēng)就越激烈，商業(yè)用地的土地取得費(fèi)也就越大，這導(dǎo)致商業(yè)用地的土地價(jià)格上升；另外，居民的人均收入水平也在一定程度上影響了土地價(jià)格，居民人均可支配收入增加，會(huì)使商業(yè)需求增大，也會(huì)促使商業(yè)對(duì)土地需求的增加。城市商業(yè)地價(jià)的上升導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的增高。而小城鎮(zhèn)的消費(fèi)品零售總額、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和居民人均可支配收入均小于城市，因此小城鎮(zhèn)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本遠(yuǎn)低于城市。這將促使商業(yè)地產(chǎn)商將小城鎮(zhèn)作為利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，積極搶占小城鎮(zhèn)地產(chǎn)市場(chǎng)。

2004年零售業(yè)的對(duì)外開(kāi)放使國(guó)外許多實(shí)力強(qiáng)大的零售企業(yè)開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)入我國(guó)零售市場(chǎng)，這對(duì)“土生土長(zhǎng)”的我國(guó)內(nèi)資零售企業(yè)形成了較大的市場(chǎng)沖擊力。面對(duì)日趨加劇的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，很多內(nèi)資商業(yè)企業(yè)采取連鎖經(jīng)營(yíng)跨區(qū)域發(fā)展分店的模式去擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，以提高企業(yè)的銷售總額。在這種趨勢(shì)引導(dǎo)下小城鎮(zhèn)將會(huì)吸引眾多的專業(yè)店和超級(jí)市場(chǎng)連鎖商進(jìn)駐。因此，商業(yè)企業(yè)的連鎖化發(fā)展也為小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了市場(chǎng)需求。

4.基礎(chǔ)設(shè)施為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了支持

隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，國(guó)家在城鎮(zhèn)設(shè)施方面對(duì)小城鎮(zhèn)投入了大量資金，小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施有了大幅度的改善，而逐漸完善的基礎(chǔ)設(shè)施為小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了配套條件。首先，利用小城鎮(zhèn)現(xiàn)有的交通、通訊、電力、供水供電、郵電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施可以減少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的配套設(shè)施建設(shè)投資。其次，小城鎮(zhèn)完善的基礎(chǔ)設(shè)施能為商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)提供便捷的交通、通訊、金融、信息和物流等服務(wù)，從而節(jié)約了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。再者，完善的基礎(chǔ)設(shè)施改善了居民的生活條件，提高了居民的生活質(zhì)量，從而吸引更多的農(nóng)村人口向小城鎮(zhèn)集聚，人口的快速增加又促進(jìn)了消費(fèi)總量的擴(kuò)張，帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。最后，小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的改善為居民生活方式的轉(zhuǎn)變提供了可能。完善的基礎(chǔ)設(shè)施帶動(dòng)了彩電、冰箱、洗衣機(jī)、電話、手機(jī)、電腦和汽車等生活消費(fèi)品的需求，從而推動(dòng)了小城鎮(zhèn)商品和服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展，最終又促進(jìn)了小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。

5.投資需求為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了機(jī)遇

2011年以來(lái)針對(duì)住宅市場(chǎng)需求的過(guò)快增長(zhǎng)國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，這有效的抑制了住宅市場(chǎng)的投機(jī)及投資需求，但同時(shí)也促使投資者將投資方向轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，使商業(yè)地產(chǎn)成為了投資者的避風(fēng)港。另外，由于商業(yè)地產(chǎn)既可以投資置業(yè)，又可以自營(yíng)。投資回報(bào)高于國(guó)債、存款、住宅投資等投資方式，具有回收期短、收益率高的優(yōu)勢(shì)，而且隨著時(shí)間的推移還能享受到資本增值收益。因此，投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于投資住宅和其他投資工具，這促使商業(yè)地產(chǎn)成為了價(jià)值投資的洼地。可見(jiàn)，投資需求為小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了機(jī)遇。

二、發(fā)展小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)須要注意的問(wèn)題

1.編制商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃

我國(guó)小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)一直處在自然發(fā)展階段，普遍存在著布局散亂、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理、發(fā)展不平衡、建設(shè)規(guī)模小、整體檔次低、服務(wù)半徑大和盲目投資及重復(fù)建設(shè)等問(wèn)題。為了避免小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的無(wú)序發(fā)展，須用小城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)健康有序發(fā)展。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，指根據(jù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃管理需要，所界定的從事商品流通、為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和生活服務(wù)的單體商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或在同一區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)或統(tǒng)一管理的綜合商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。小城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是對(duì)小城鎮(zhèn)未來(lái)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)功能、結(jié)構(gòu)、空間布局和建設(shè)規(guī)模所做的統(tǒng)籌設(shè)計(jì)。它與小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃相銜接，相互之間不能有矛盾和沖突，否則，小城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)將受到嚴(yán)格控制。我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃從國(guó)家、省、市到縣級(jí)都要求單獨(dú)編制各自的規(guī)劃。小城鎮(zhèn)是政府層級(jí)中最基層的一級(jí)，國(guó)家沒(méi)有強(qiáng)制要求其編制經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃。但一些小城鎮(zhèn)已經(jīng)編制出了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃。小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃是在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際，對(duì)鎮(zhèn)的發(fā)展布局、功能分區(qū)、各項(xiàng)建設(shè)用地布局、規(guī)模和建設(shè)要求等作出的規(guī)劃安排。它包括小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和小城鎮(zhèn)詳細(xì)規(guī)劃。我國(guó)90%以上的小城鎮(zhèn)都制定有總體規(guī)劃，一些有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的和重要的小城鎮(zhèn)還編制出了控制性詳細(xì)規(guī)劃。小城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求能科學(xué)預(yù)測(cè)出小城鎮(zhèn)遠(yuǎn)景商業(yè)發(fā)展的需要，應(yīng)當(dāng)使小城鎮(zhèn)的商業(yè)發(fā)展規(guī)模同地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。我國(guó)政府于2001年啟動(dòng)了大中城市和地級(jí)城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制工作，2008年又啟動(dòng)了縣級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制工作。鎮(zhèn)一級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的編制國(guó)家沒(méi)有提出強(qiáng)制性的要求，而縣級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃一般只涉及城關(guān)鎮(zhèn)層面，且只包含鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。雖然商務(wù)部沒(méi)有硬性提出編制鎮(zhèn)級(jí)（包括中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的要求，但從增強(qiáng)小城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的針對(duì)性和可操作性考慮，須要鎮(zhèn)級(jí)政府牽頭組織單獨(dú)編制鎮(zhèn)級(jí)（包括中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。這項(xiàng)工作將有利于當(dāng)?shù)卣托姓鞴懿块T依據(jù)小城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的具體要求控制、指導(dǎo)和監(jiān)督小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)；也有利于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商詳細(xì)了解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，從而準(zhǔn)確地做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定位。

2.進(jìn)行合理的商業(yè)定位

由于商業(yè)地產(chǎn)承載著商業(yè)和服務(wù)業(yè)功能，因此，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)須先了解當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)功能定位、商業(yè)形態(tài)、規(guī)模和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等，只有明確了小城鎮(zhèn)的商業(yè)定位，才能確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定位，才能規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造商業(yè)建筑。也只有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)定位適合了小城鎮(zhèn)的商業(yè)定位，才能使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)者的購(gòu)買力和消費(fèi)需求相適應(yīng)。

小城鎮(zhèn)的商業(yè)功能是為全鎮(zhèn)居民、企業(yè)員工和村民提供日常生活需求的商品和服務(wù)，以及為企業(yè)提供簡(jiǎn)單的工業(yè)生產(chǎn)資料和為村民提供一般的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料供應(yīng)服務(wù)。市場(chǎng)范圍包括小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)和鎮(zhèn)轄區(qū)域內(nèi)的全部農(nóng)村市場(chǎng)。截止2004年年底，全國(guó)共有小城鎮(zhèn)19171個(gè)，鎮(zhèn)區(qū)占地面積為305公頃，小城鎮(zhèn)平均固定人口為37006.3人，鎮(zhèn)區(qū)人口為5600人，就業(yè)人口為19093.5人，其中非農(nóng)就業(yè)人員為6738人，農(nóng)民人均純收入近7000元。由于小城鎮(zhèn)人口少，收入水平低，消費(fèi)水平相對(duì)也較低，因此消費(fèi)以吃、穿、用等基本需求為主，另外有少量休閑、文化、娛樂(lè)等服務(wù)需求。小城鎮(zhèn)的商業(yè)功能和消費(fèi)特點(diǎn)決定了小城鎮(zhèn)商業(yè)中心的層級(jí)設(shè)置較為單一，中心鎮(zhèn)商業(yè)可分為二級(jí)設(shè)置：鎮(zhèn)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)中心；一般鎮(zhèn)商業(yè)僅為一級(jí)設(shè)置，即鎮(zhèn)商業(yè)中心。考慮到中心鎮(zhèn)受縣級(jí)商業(yè)輻射強(qiáng)度較大，而且縣城商業(yè)發(fā)展也比較成熟，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)一應(yīng)俱全。再加上鎮(zhèn)區(qū)人口集中度較高，商業(yè)集聚程度也較高，交通條件又好，對(duì)周邊一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村具有較強(qiáng)的吸引輻射能力，還能與縣城城區(qū)商業(yè)體系融合。因此，中心鎮(zhèn)商業(yè)在業(yè)態(tài)的設(shè)置上應(yīng)盡可能利用縣城的商業(yè)資源，并與之協(xié)調(diào)互補(bǔ)；業(yè)種上應(yīng)盡可能做到行業(yè)齊全，即包括零售業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)、運(yùn)動(dòng)保健業(yè)、通訊服務(wù)業(yè)等業(yè)種。中心鎮(zhèn)適宜的商業(yè)零售業(yè)態(tài)應(yīng)是小型百貨店、小型綜合超市、專業(yè)店、便利店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和農(nóng)資供應(yīng)市場(chǎng)。由于百貨商店和綜合超級(jí)市場(chǎng)需要一定的人口支撐，因此，一個(gè)小鎮(zhèn)一般只能容納一至二家百貨商店和綜合超級(jí)市場(chǎng)。社區(qū)商業(yè)功能是以小區(qū)內(nèi)和周邊幾百米內(nèi)的少數(shù)居民為服務(wù)對(duì)象，方便居民日常購(gòu)物、提高居民生活質(zhì)量為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)。由于鎮(zhèn)中心業(yè)態(tài)配比和商業(yè)組合已基本能滿足全鎮(zhèn)人群消費(fèi)結(jié)構(gòu)的需要，因此，社區(qū)商業(yè)應(yīng)重視生活服務(wù)的配套性，在業(yè)態(tài)上應(yīng)設(shè)置便民服務(wù)性的店鋪，如干洗、連鎖藥店、美容美發(fā)等。考慮到一般鎮(zhèn)商業(yè)受到中心鎮(zhèn)商業(yè)輻射的影響，而且一般鎮(zhèn)人口密度和消費(fèi)層次都較低，村民從農(nóng)村到集鎮(zhèn)購(gòu)買的主要是日用商品，對(duì)于挑選性和特殊性商品，由于購(gòu)買頻率不高，往往愿意移動(dòng)較遠(yuǎn)的距離到中心鎮(zhèn)或縣城精心選購(gòu)。因此，適合一般鎮(zhèn)的商業(yè)零售業(yè)態(tài)是小型超市、專業(yè)店、便利店。對(duì)于特色小城鎮(zhèn)的商業(yè)零售業(yè)態(tài)還可以結(jié)合主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展適當(dāng)拓展，如商貿(mào)流通、交通運(yùn)輸樞紐型小城鎮(zhèn)適合的商業(yè)業(yè)態(tài)有批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)；旅游、生態(tài)休閑型小城鎮(zhèn)適合的商業(yè)業(yè)態(tài)有商業(yè)街。

3.選擇合適的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及到投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者三方。投資者購(gòu)買商鋪是為了獲得穩(wěn)定的物業(yè)租金、獲得項(xiàng)目和地塊的升值，獲得穩(wěn)定的、有潛力的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。投資者購(gòu)買商鋪，多數(shù)不參與商鋪的經(jīng)營(yíng)，只有少數(shù)是用來(lái)自我經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)者是商鋪的直接或間接（經(jīng)過(guò)投資者出租）租用者，經(jīng)營(yíng)者（零售商）經(jīng)營(yíng)的目的是最大化地獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。經(jīng)營(yíng)商戶通過(guò)租金支付，把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目潛在的商業(yè)價(jià)值轉(zhuǎn)化為實(shí)際的投資回報(bào)。消費(fèi)者購(gòu)買商品是為了消費(fèi)，消費(fèi)價(jià)款通過(guò)支付先轉(zhuǎn)化為承租戶的經(jīng)營(yíng)收入，再轉(zhuǎn)化為投資者的投資收益。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，不能僅考慮開(kāi)發(fā)商自身的利益，還應(yīng)當(dāng)考慮利益鏈上相關(guān)者的整體利益。為了確保多方利益的實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商必須結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的類型、自身經(jīng)營(yíng)管理的能力和資金實(shí)力等統(tǒng)籌選擇適合的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式。專業(yè)店是提供專門品種的零售業(yè)態(tài)。是按所經(jīng)營(yíng)的商品類別組建的零售店鋪，如服裝店、醫(yī)藥店、眼鏡店、家居用品店、運(yùn)動(dòng)用品店、書店等。專業(yè)店是小城鎮(zhèn)店鋪中數(shù)量最多的一種零售形式。多數(shù)專業(yè)店設(shè)立在鎮(zhèn)商業(yè)中心，與百貨商店、綜合超級(jí)市場(chǎng)形成多元化業(yè)態(tài)組合。少數(shù)專業(yè)店設(shè)立在居民住宅區(qū)，作為住宅的商業(yè)配套項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。專業(yè)店規(guī)模受所經(jīng)營(yíng)商品的類型影響比較大，一般營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定，大多在200平方米-500平方米之間。由于店鋪小，檔次低，投資少，開(kāi)發(fā)可以采用整體開(kāi)發(fā)、零散銷售、各自經(jīng)營(yíng)的模式，商業(yè)運(yùn)營(yíng)由購(gòu)買商鋪的業(yè)主各自經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)租由租戶經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商不需要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)或干預(yù)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商能很快收回投資。不足是業(yè)主自身承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大。百貨商店是經(jīng)營(yíng)服裝、家電、日用品等眾多種類商品的零售商店。在小城鎮(zhèn)的數(shù)量有限，店址只適合設(shè)立在鎮(zhèn)中心繁華區(qū)。建筑形式是一幢獨(dú)立的中低層建筑。營(yíng)業(yè)面積一般在2000平方米以上，經(jīng)營(yíng)品種在5000種以上。開(kāi)發(fā)可以采用先招商，再設(shè)計(jì)建設(shè)，后出租的模式。開(kāi)發(fā)商通過(guò)招商先了解零售商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的要求，再由開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者雙方共同選址，共同引導(dǎo)建筑師進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。這樣能保證規(guī)劃設(shè)計(jì)滿足經(jīng)營(yíng)的要求，避免經(jīng)營(yíng)期的改造。由于項(xiàng)目的建筑體量較大，用地規(guī)模較大，這一模式投資收益的回收期較長(zhǎng)，要求開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，但不需設(shè)立專門的經(jīng)營(yíng)公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員；物業(yè)還可用于抵押貸款，有利于開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目。而且物業(yè)的升值空間較大，能獲得升值收益。綜合超級(jí)市場(chǎng)是以銷售包裝食品、生鮮食品和日常生活用品為主，滿員消費(fèi)者日常生活必需品需求，實(shí)行自助服務(wù)和集中式一次性付款的零售業(yè)態(tài)。一般為一層或二層體量大的建筑。營(yíng)業(yè)面積一般在1500平方米以上，經(jīng)營(yíng)品種在20000-30000種之間，商圈服務(wù)半徑為3公里。店址設(shè)立在鎮(zhèn)中心或居民密集住宅區(qū)。項(xiàng)目可以采用多元化業(yè)態(tài)組合，業(yè)態(tài)上將綜合超市作為核心主力店，餐飲、休閑、娛樂(lè)設(shè)施等為輔助店。輔助店分散設(shè)在核心主力店周邊營(yíng)業(yè)面積上。輔助店鋪規(guī)模不大，每間店鋪面積為50平方米-200平方米。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以采用先招商、再規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)，后整體出租連鎖經(jīng)營(yíng)的模式。主力店招商后，按經(jīng)營(yíng)商家的要求進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。主力店的經(jīng)營(yíng)者引進(jìn)知名的連鎖商業(yè)企業(yè)，可以是全國(guó)的、區(qū)域的或地方的。輔助店由地方經(jīng)營(yíng)者承租經(jīng)營(yíng)。這種模式的優(yōu)勢(shì)是開(kāi)發(fā)商可以獲得穩(wěn)定的租金收益和物業(yè)升值；能有效地避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)是一次性投資過(guò)大，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較大的資金壓力。另外，開(kāi)發(fā)商與主力店商的談判有一定難度，這要求開(kāi)發(fā)商具有很強(qiáng)的談判能力。開(kāi)發(fā)商如果不借助專業(yè)的談判團(tuán)隊(duì)，很可能整體租金較低。便利店是銷售小容量應(yīng)急性的食品、日常生活用品和提供商品性服務(wù)，以滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。營(yíng)業(yè)面積一般在100平方米左右，經(jīng)營(yíng)的品種在1000—2000種之間。商圈半徑為500米。店址設(shè)在社區(qū)、交通要道、娛樂(lè)場(chǎng)所、車站、學(xué)校等消費(fèi)人群集中地。一般店鋪為建筑底層或臨街鋪面。開(kāi)發(fā)可以采用先開(kāi)發(fā)后銷售的模式。商業(yè)運(yùn)營(yíng)由購(gòu)買商鋪的業(yè)主經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)租給連鎖商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，也可以加盟連鎖經(jīng)營(yíng)或特許經(jīng)營(yíng)連鎖。這種模式的優(yōu)勢(shì)是開(kāi)發(fā)商能盡快收回投資，并解決后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是經(jīng)營(yíng)蔬菜瓜果、豆制品、水產(chǎn)和活禽等生鮮食品的零售業(yè)態(tài)。店址設(shè)在社區(qū)附近。建筑形式為單層建筑，市場(chǎng)內(nèi)部大多數(shù)是鋪位，鋪面僅占少數(shù)。項(xiàng)目可以采用整體開(kāi)發(fā)建設(shè)，分散出租的開(kāi)發(fā)模式，后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)由租戶各自經(jīng)營(yíng)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是租金的持續(xù)增長(zhǎng)所產(chǎn)生的回報(bào)將大于出售的店鋪；缺點(diǎn)是需設(shè)立專業(yè)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理服務(wù)，如攤位布置指導(dǎo)、公用面積的保潔，水電維護(hù)等。農(nóng)資供應(yīng)市場(chǎng)是用于化肥、農(nóng)藥、種子、農(nóng)用工具、建材等農(nóng)村生產(chǎn)資料零售的商業(yè)建筑。店址適宜設(shè)在交通便利的村鎮(zhèn)交界地。項(xiàng)目可以采用整體開(kāi)發(fā)建設(shè)、零散出售、分散經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的模式。優(yōu)點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商通過(guò)商鋪銷售可以快速收回資金。缺點(diǎn)是商鋪出售后，很難再統(tǒng)一所有業(yè)主和承租者的意愿，后期的經(jīng)營(yíng)方向容易發(fā)生變化。為了防止經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，出售鋪面時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與業(yè)主簽訂委托管理協(xié)議，約定統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的品類、招商控制和營(yíng)運(yùn)管理等，用統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃控制業(yè)主的經(jīng)營(yíng)品類，限制業(yè)主的自行招商。另外，商業(yè)地產(chǎn)需要翻新和改造時(shí)，整體改造費(fèi)用的收繳也容易引發(fā)矛盾。

4.拓寬融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的最大困難是資金不足。雖說(shuō)小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較小，但就中小地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力而言，仍然需要足夠的資金支持。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)自于自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資。自身資金積累主要是自有資金和股權(quán)融資，自有資金的積累過(guò)程相當(dāng)緩慢，并且十分有限。而股權(quán)融資目前的利用也十分有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款和建筑企業(yè)的墊資等，其中又以銀行貸款主。據(jù)相關(guān)資料顯示，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行的信貸依賴水平在70%到80%，而開(kāi)發(fā)企業(yè)資本金僅夠支付項(xiàng)目的土地出讓金。自從國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策后，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的審查相當(dāng)嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其是中小企業(yè)很難獲得銀行貸款，融資難使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。因此，多渠道解決資金成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵問(wèn)題。目前商業(yè)地產(chǎn)多渠道的融資框架在大中城市已基本形成，而小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)活力和相關(guān)的引資機(jī)制遠(yuǎn)不比大中城市，融資問(wèn)題在很大程度上制約了小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。因此，小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極拓寬融資渠道、探索新的融資方式，如合資合作開(kāi)發(fā)、發(fā)行債券、上市融資、房地產(chǎn)投資信托融資、商業(yè)地產(chǎn)基金融資、項(xiàng)目融資和商業(yè)抵押擔(dān)保證券等。只有從實(shí)踐中不斷地總結(jié)出適合小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最佳融資途徑和方式，才能從根本上解決小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題。

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作者簡(jiǎn)介：高網(wǎng)芹（1992- ），女，漢族，江蘇姜堰人，揚(yáng)州大學(xué)廣陵學(xué)院土木電氣系學(xué)生，本科生， 研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；姚玖珊（1954- ），女， 漢族，江蘇揚(yáng)州人， 揚(yáng)州大學(xué)廣陵學(xué)院土木電氣系教師，副教授， 研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)