廣州房地產市場發展與青年住房需求的矛盾

該文通過結合參考小組負責人參與的“廣州市80后群體住房需求調研”、“新型城市化背景下廣州市住房租賃管理模式創新研究”的調研經驗及客觀數據，以80后青年實例訪談為主，資料論證比對為輔，以“80后青年置業剛需與其購買力的矛盾分析”為主題，從對各個層次的青年典型個案訪談中深挖80后住房現狀、購房需求和購買力現狀。通過直接關系和間接介紹相結合方式，鎖定廣州80后青年中具有代表性的訪談對象，獲得聯系方式，對典型案例進行實地拜訪及訪談。讓政府及社會了解80后青年置業剛需與其購買力的矛盾現狀，借鑒英美等主要國家及其大都市住房租賃的現狀及住房租賃管理的主要原則，結合中國住房租賃市場存在的問題提出發展策略，探索如何建立基本的住房供應制度，供政府及社會參考。

宏觀調控下的房地產市場發展現狀及趨勢

宏觀調控下的房地產市場發展現狀。經過前一階段國家的幾次宏觀調控，一手房、二手房價格成交量下降很多，但是現在來看價格雖沒有下降很多，但是漲幅也不是很大。最近二手房交易量出現了回升的態勢，因為很多客戶也考慮到了剛性需求。從目前二手房交易量來看，每一周都有所回升【5】。

房地產行業并購購交易下降趨勢在2012年第一季度并未止跌。據清科研究中心統計，2012年第一季度房地產行業并購數量僅有13起，同比回落63.9%，環比回落45.8%，涉及金額3.43億美元，同比減少81.2%，環比減少61.1%【5】。房地產寡頭時代或正悄悄不期而至。

數據顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價格，從環比來看，7月份有50個城市上漲，比例超七成，這也是2011年5月以后房價上漲城市最多的一個月。對比發現，今年1月無城市上漲，但自4月份開始，上漲的城市個數連續增加：4月份3個城市上漲，到6月則有25個城市上漲，7月房價環比上漲城市甚至超過了前6個月的總和。7月份上漲的城市中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市指標環比全面上漲【5】。

宏觀調控下的房地產市場發展趨勢。今年的政策已經確定；今年的投資下滑也是確定的；今年的銷售，商品房的銷售可能會越來越不好。明年房地產市場的走勢，需要參照今年下半年的開工量。一線城市會持續低迷，量跌價滑趨勢明顯，已從賣方市場轉為買方市場；熱點二線城市成交量的變化方向與一線城市基本趨同，但量價均會比較穩定；普通二線城市成交情況預計出現明顯區域分化；三、四線城市會異軍突起。針對以投機為目的的需求仍將嚴格被限制，而對首次置業者，則有望從信貸及行業政策得到扶持。專注于普通住宅建設，主要客戶群針對首次置業的企業有望獲得更廣的發展空間，有效支撐企業業績的穩定增長【6】。

廣州房地產市場的供需現狀

從本次調研及網上政府公布的住房供應來看，廣州房地產市場是供不應求的。

受供應結構影響，外圍成交量大，中心區嚴重萎縮。花都、番禺保持成交大區勢頭。傳統成交大區天河、海珠和白云萎縮明顯；南沙成交量大，上升明顯；中心六區成交量全部不同程度縮量。

房地產視角下的“80后”住房需求特點。作為剛需為主的首次置業購房群體，在購房時都會選擇高性價比的，緊湊型的、高性價比的房子。目前房價穩步上漲，“80后”買房壓力較大，他們比較能接受房子總價在60—80萬這個價位。而在租房方面，“80后”較為接受1500元以下的30—60平方米的小房。進入適婚期的“80后”在首次置業上，選擇的是緊湊型、高性價比的小戶型，在房間需求方面一般都會考慮未來成家立室、贍養父母等因素，因此60—90平方米的兩房一廳或小三房最為熱銷。

其次在選擇住房方面最重要的是行政區域與工作地點的距離，根據滿堂紅集團上半年成交量資料顯示，番禺區占19.5%，白云區占17.5%，增城占13.8%，天河區占13.3%，“80后”考慮這些區域的原因是交通便利，生活成本低，樓價相對便宜，并且周圍配套設施相對成熟。

三、討論與分析

由上可知，在廣州房地產行業高速發展的同時，卻面臨著一個新的但尤為緊迫的問題，在不完善的城市住房保障體系中，產生了游離在保障政策視野之外的“夾心層”，且其數量巨大。由于“80后”群體是廣州經濟發展的生力軍，解決“夾心層”的住房問題尤其重要，理應重視。

根據數據顯示，78%的80后一月的工資能買不足1平方米的商品房，22%的人的工資能買1平方米以上的商品房。根據我們的分析得出廣州市“80后”所能承受的住房單位價格約為8000元/每平米，據南方都市報得知，2012年7月30日至8月5日廣州市一手住房成交均價為網簽均價為12811元/平方米【7】，與“80后”群體能承受的住房價格相差高達4811元/平方米。另一方方面，廣州市“80后”人口數量約264萬約占全市人口（約1600萬）16.5%，但是在政府方面，廣州的限價房幾十比一，而且申請條件苛刻，致使經適房基本上是被搶光的，這意味著“80后”的住房需求有極大的缺口，這離“80后”住房問題的解決還有很遠的路要走。

居者有其屋是中國的傳統觀念，要落戶廣州就要在廣州買房，臨時性才會租房。總體來說“80后”群體都是希望買房的，都希望有一個真正屬于自己的家，租房只是臨時性的、過渡性的。作為剛需為主的首次置業購房群體，在購房時都會選擇緊湊型的、高性價比的房子，而且還要考慮上班的距離、交通便利的程度等問題。該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環球市場信息導報》雜志http：//www.ems86.com總第543期2014年第11期-----轉載須注名來源根據目前了解的“80后”居住情況，“80后”多因工作地點而租住在天河區，荔灣區，越秀區，白云區，海珠區等地，或購買番禺區、天河區，荔灣區，越秀區，海珠區等近郊的一手房或中心城區中偏遠地區的二手房。

研究結果發現，“80后”群體住房需求較受到總價、與工作的距離、交通便利程度、戶型等關鍵性特征的影響，表現為：傾向于購買 “兩房一廳一衛”或“三室二廳二衛”，而傾向于租住一房一廳或兩房一廳；傾向于距離市中心近的住房；對軌道交通站點及公交站點有極大需求；對小區附近的價格、公共設施配套、居住環境等配套設施極為重視。

但是由于在市區的一手房的價格實在太高，“80后”基本上接受不了，為此，“80后”買房是以郊區或老城區為主。而且，相對于一手房來說，二手房的入戶手續也會簡單很多，所以“80后”也會選擇在市區買二手房。根據滿堂紅的數據顯示，該企業在越秀的樓房成交量中，二手房的交易達到了七成。

然而根據現在廣州房地產市場的供需現狀，需求遠遠大于供應，短時間內解決這個住房問題是不可能的。據滿堂紅戰略管理部/研究部副經理肖文曉解釋，房地產行業的發展趨勢將會從暴利時代向微利時代發展。因為以前和現在拿地的地價低，需求高，所以房價高。但以后隨著制度的完善，越來越透明，拿地的成本就會提高。再加上價格已經到達了一個高位，不可能再繼續猛漲，落差也不可能會太大。據廣州恒隆集團副總經理張建新先生表示，這種情況要等到至少十年后才能緩解。從經濟上來說，租房會比購房實惠，月供跟租金差不多，但是購房需要首付，現在一些大戶型的房子租金也快趕上購房的月供了。因此，必須發展租房市場，充分發揮租房市場的過渡性作用。既要大力開發房地產商的租房業務，也要政府大力開發保障性租房業務。

四、對策與建議

根據調研得出的數據結論分析，現得出下列幾點針對不同社會群體的建議，希望能為有效解決廣州“80后”群體住房需求和住房供應之間矛盾的問題提供有參考價值的建議。

“80后”：

樹立理性消費觀念，轉換購房新理念。目前“80后”面臨最大問題是，購房擠占大半收入，再無能力消費其他領域，致使其生活水平陡降。在此，建議“80后”購房需量力而行，決不要當啃老族，學會梯度式消費，購房要學會三級跳，第一跳就是剛開始工作沒多久，經濟能力還不怎么樣，這時就購買小戶型的房子；第二跳就是事業發展幾年后開始有一定經濟能力了，就購買中戶型的房子；第三跳就是步入富裕家庭，這時可以考慮購買大戶型的房子了，要循序漸進，沒必要一步到位，因為會存在很多不確定性，而且壓力大，也不現實。

擺脫房奴命運，轉換住房新理念（購房VS租房）。國務院總理溫家寶曾在十一屆全國人大五次會議表示，“住有其居，并不意味著住者有其屋。從方向上看，應該鼓勵更多的人租房”。如果房子不再是港灣，而是榨汁機和抽水機，相信不會再有人趨之若鶩了。滿堂紅戰略管理部/研究部副經理肖文曉和廣州搜房網主編李潔瑤均認為，從經濟的角度上考慮，一輩子租房比買房更劃算。租房比買房自由、省事。

政府部門：

建立住房供應長效機制。住房用地應采用彈性供應，根據房地產市場走勢靈活控制供地的數量和節奏。政府應該多建用以出租的保障房，減少用以出售的保障房。

加快戶籍制度的改革進程，使教育、就業、社會福利等政策與戶口“脫鉤”。

降低保障房入住門檻，穩步增加保障房數量，合理分布保障房所在區劃，科學設計保障房整體規劃。“80后”大部分都在天河、越秀等老城區工作，政府在這些行政區劃規劃一些廉租房，以滿足“80后”的工作和生活需要，還有考慮建設更加適合“80后”需要的緊湊型、小戶型住房。

完善保障房進程監管和分配制度，建立內、外部相結合的監控制度。內部監控制度主要是政府保障房辦公室和廉租住房分配部門內部監督。外部監控包括人大監督、檢察院監督以及新聞輿論等監督。

政府考慮逐步退出保障房投資，效仿國際經驗，保障房由市場來運作。清華大學公共管理學院副教授劉志林看來，“保障性住房政策不等于保障性住房建設”，政府直接運營租賃型保障房的模式不可持續。從國外經驗看，要好好利用社會資金參加廉租住房建設。主要包括：由開發商出資建設部分廉租住房，開發商根據政府相關規定將廉租住房出租給符合條件的家庭，而市場租金和廉租住房租金的差價部分由政府予以補貼。

培育和發展住房租賃市場。通過一系列的優惠政策，鼓勵房地產開發企業出租低價商品住宅，其開發期間申請的建設貸款，可適當延長貸款年限，加大對從事租賃業務的房地產企業的金融支持力度，適當降低租賃稅收（營業稅、企業所得稅、房產稅等）；促進各類住房資源有效利用，特別是發揮存量住房在增加住房市場有效供應，改善中低收入家庭住房條件和解決流動人員階段性需求的作用。落實房屋租賃登記備案制度，規范租賃市場行為，保護租賃雙方合法權益。政府應該考慮取消限購，使更多的富人能夠購房用來出租。

房地產公司：

考慮“80后”人群住房需求，發展剛需住房。通過調研，住房對于“80后”群體來說都是剛性需求。”“80后”群體剛出來社會打拼，事業還處于上升階段，經濟承受能力一般，且大多數人到了適婚年齡，因其“剛需性”要求和多數人都是首次置業，建議房地產企業多推出60—80平方米兩房和90～110平方米三房的中小型、緊湊型單位，價格在80～120萬適宜，周邊配套交通便利為首選，方便“80后”人群上班。未來幾年“80后”都會是購房的主力軍，房地產企業一定要重視“80后”的需求，根據其購買力水平而開發相應樓盤，具有一定的前瞻性，這樣才能更好并長遠地發展下去。

保證住房信息對稱。對于剛出來打拼的“80后”來說，優先考慮的不是買房保值的問題，而是居住問題，因此房地產中介公司，應把信息平臺做得更好，提供更多的信息，使信息更加準確。讓大家去租房子時更方便，更快捷，據九九房數據顯示，去年網絡房產搜索量呈快速增長趨勢，已有近八成的人選擇網絡作為找房的第一站。“80后”群體大多數都十分熟悉互聯網，因此房產中介應轉戰網絡渠道。

大力發展住房租賃市場。發展多種住房租賃類型；開展房屋銀行業務；定期舉行行業座談會，商討房屋租賃市場收費標準、服務水準、從業人員道德等以達成行業共識；舉行行業峰會，從行規、法律、社會道德等方面商討住房租賃市場運營規則，規范租賃市場，形成有效管理的模式。

主動承擔社會責任，攜手政府開發保障房。與政府共同開發廉價住房租賃市場，為政府指定保障人群出租低價商品住宅，具有一定條件的企業或社會組織主動利用自有房屋或經批準購買低價商品住宅，按規定向低收人家庭出租。

（作者單位：廣東工業大學管理學院；導師：周為吉）