高房價背后的影響因素及對策探析

摘要：當前中國房地產業的繁榮推進了經濟的快速發展，但是房地產業繁榮的背后卻是居高不下的房價帶來的數不盡的弊端，這嚴重阻礙了房地產業的健康發展。究其原因，高房價的產生無外乎經濟、政治和社會三大因素。經濟上主要受國內生產總值、物價水平和居民收入等因素影響，政治上主要受國家抑制不合理房產需求政策影響，社會層面主要受社會心理預期影響。要想解決高房價問題就要依靠改變房地產作為支柱產業的市場格局、打破地方政府同房地產商之間的利益鏈條、樹立正確的房產消費觀念和嚴格私人購房制度等策略的實施。

關鍵詞：房地產價格；宏觀調控；經濟發展

中圖分類號：F293.3文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2014）16-0223-04

一、中國現階段房地產價格現狀

（一）現階段中國房地產價格現狀

現階段中國房地產價格總體上呈現緩慢穩步上升趨勢，并沒有因為政府的經濟適用房和公共租賃房政策的實施而有所改觀，相反倒因為經濟適用房價格相對較低而引起了新一輪的上漲趨勢。由國家統計局數據顯示，從2005—2010年8月份，全國的房屋銷售價格指數同期上漲都在5%的水平上，有些年份的上漲幅度甚至接近10%。

2001—2012年各類房地產價格呈上升趨勢，雖然在此期間國家為穩定中國房地產市場價格，出臺了一系列政策進行宏觀調控，但房地產價格上漲過快問題依然非常嚴重。從下表中可以看出，以2003年為界，2003年之前增長緩慢，之后加速增長。雖然對比如今的房地產價格來看，那時的房地產價格不算高，卻已經讓人們開始不安，逐漸形成追漲心理。當然較高的房地產價格也與當時合理需求有關，但主要還是由于政府為吸引投資擴大城市建設，做大量的宣傳，促使一些對市場敏感的投資者預期未來投資房地產市場有利可圖，使這部分人加入了購房者的行列。除此之外，土地“招拍掛”制度的形成也加速了土地價格的快速上漲，從而引起房地產價格的逐步上漲。以商品住宅價格為例，2001—2006年，五年間商品住宅價格增加了1 102.25元每平方米，年平均增長率約為54.64%；2007—2012年，五年間可比價格增加1 784.75元每平方米，年平均增長率也達到約32.87%；2008年受全球金融危機的影響，中國房地產價格有漲有跌，商品住宅平均銷售價格較2007年有所下跌。也正是由于彌漫全球的金融危機，中國開始了大規模的4萬億投資救市，加上地方更大數目的配套資金，寬裕的資金有不少流入到房地產領域，雖然國家的本意主要不是為救房地產，但客觀上造成2009年房地產價格出現了較大的反彈。中國房地產價格新一輪大幅度成倍上漲拉開了序幕。進入2010年以來，中國房地產價格又出現了非理性上漲。那些利益相關的地方政府、官員、開發商、投資客、偽專家也紛紛粉墨登場，為房地產價格的飆升搖旗吶喊。另外，由于人們在購房的過程中，受工作地點和城市交通的限制，不大愿意購買城郊的住房，所以實際所感受房地產價格上漲的程度應該超出統計數據所顯示的程度。

（二）現階段中國房地產價格存在的問題

高房價已經嚴重地威脅到普通居民的生活質量。很多家庭為了買套住房，要把每月收入的60%甚至更高用于償還貸款，這樣的結果一方面是普通家庭日常生活質量和生活水平的降低，因為這些人把大部分收入都用在了償還貸款上，那么能夠用于其他生活方面的消費自然會減少。

高房價已經嚴重地威脅到社會經濟發展的穩定性。旨在穩定和調控房地產市場的新國十條和最近實施的房地產稅費改革措施，收效并不明顯。新國十條出臺后，全國房屋成交量出現大幅度的下降，房屋空置的現象比較嚴重，但房屋價格的下降幅度并不顯著，有些城市的房價甚至不降反升。雖然受國家政策影響，房市出現暫時性的減緩甚至停滯的現象，但各方力量仍然在角逐之中：購房者觀望，期待房價進一步下降；開發商開始減少投資，降低供給；而政府則處于矛盾之中，一方面為了社會經濟發展的穩定，努力想控制房地產價格。另一方面為了中國GDP的增長和稅收的增加，又希望房地產市場能夠繼續高速發展。

二、現階段房地產價格問題的原因分析

對影響房地產價格的因素很多學者都將其按照不同的特點分類，例如有學者按照性質分類，而有些學者則是根據房地產的供需分類。筆者在這里將影響因素按照影響房地產價格的程度分類，主要包括經濟、政策、社會三大類因素。

（一）經濟因素

促使高房價的經濟因素主要有以下幾點：第一，近年來中國物價水平持續上漲，CPI居高不下，引發高通貨膨脹的同時也必然帶來房地產價格的進一步上漲。第二，改革開放后，居民收入持續不斷的增加，增強了居民的購買能力。在滿足基本的吃穿等消費后，他們有著強烈的購房需求，然而由于短期內房地產價格缺乏彈性，所以短期內需求的增加必定會帶來房地產價格的上升。第三，中國在國際貿易中存在著巨大的貿易順差，人民幣不斷升值。由于受人民幣升值影響，國際上的熱錢也開始涌入了中國。同時，改革開放后中國金融市場的逐步開放和國際資本流入的程度加大，吸引了更多的外資進入中國。為獲取高額的利潤外資首選高利潤的房地產行業作為他們投資的對象。第四，近年來，為了維持人民幣匯率的相對穩定，面對人民幣越來越大的升值壓力，央行向社會投放了越來越多的外匯占款，外匯占款已占貨幣投放總量的絕大部分。貨幣供應量已完全超過了現實中經濟發展所必需的。而貨幣供應量過多導致的流動性過剩一定程度上導致了房產價格上漲。

（二）政策因素

對于房地產價格持續上漲問題，政府的政策也是重要因素之一。在中國房地產調控過程中主要還是依靠政策，中國房地產宏觀調控過程中主要是依靠兩個思路：一方面在宏觀調控政策制定過程中需要考慮成本因素，才能從根本上避免各種負面影響，另一方面需要從供需平衡角度出發，因為房價調控并不是短時間能夠解決的，需要綜合多方面因素，促使房價處于合理的狀態。中國房地產調控過程中重點是抑制一些不合理的住房需求，重點考慮中低收入群體住房問題，通過廉租房和保障性住房政策的實施，解決好中低收入群體住房問題，這樣房價會逐步歸于理性，最終保證房地產行業步入健康穩定的發展軌道。房地產行業發展對整個社會經濟發展會產生重要的影響，只有通過積極有效的宏觀政策對其不合理發展問題進行有效調控，才能促進行業可持續發展。

（三）社會因素

由于在影響中國房地產價格的所有因素中，社會心理預期是影響中國房地產市場價格的特殊因素，因此，這個因素一直受到許多經濟學家的關注，并有一些研究成果。影響房地產價格的心理預期因素主要表現為：（1）消費者對房地產的偏好。（2）消費者購買或出售房地產的心態。（3）消費者對房地產風格的欣賞趣味。（4）消費者對房地產追捧的時尚風氣。（5）消費者接近名家住宅的心理。（6）消費者講究吉祥吉利的房地產門牌號碼。（7）消費者講究房地產所處風水。（8）消費者在房地產方面價值心理預期一般可以分為適應性預期和理性預期。一般來說，由于人們的心理預期是單個行為主體在外部經濟或社會環境發生改變時受刺激影響而進行的微觀決策的心理活動，而這種單個經濟行為主體的預期，通過一定的途徑會形成整個社會經濟主體的集合體對房地產價格的預期，由此影響房地產市場的發展方向和房地產價格的漲跌變化。而房地產價格的波動變化，又反過來進一步影響人們的整體心理預期，如此循環往復，其影響效率逐漸提升。這種心理預期——房地產價格變動的循環運動，稱為心理預期傳導機制。

而心理預期傳導機制作用的實質是影響房地產市場的總供給和總需求的變化，即打破原有總供求的平衡狀態，從而引起房地產市場價格的震蕩變化，直至達到新的總供求平衡狀態。但這種新的總供求平衡狀態也往往是暫時的，在后金融危機時代人們的心理預期復雜且多變，更加劇了總供給與總需求平衡狀態的不穩定，從而形成房地產市場價格的震蕩。

因此弄清楚了心理機制也就對影響房地產價格的心理因素有了比較準確的把握，也就有利于國家進行相應的調控政策。

三、房地產價格現狀問題的對策

（一）切實轉變經濟發展方式，改變房地產支柱產業局勢

中國社會科學院經濟研究所所長裴長洪曾在一次會議上談道，改革開放三十年來中國經濟的成就最主要的來源于房地產行業，房地產業曾為國家經濟發展做著很大的貢獻，因而房地產業儼然是中國經濟的支柱產業。但是自2008年房市的突然活躍開始，直到現在房價依然處于一個很高的水平。筆者認為要想改變現狀讓民眾都住得其所，必須改變現在房地產業作為支柱產業的局面，房價的持續增長，我認為都是源于國民經濟對房地產業的過度依賴。因此只有轉變中國經濟增長方式，改變中國經濟增長結構，努力建立以高新科技為主要產業，以旅游業等服務業為輔的符合21世紀發展潮流的產業結構鏈才能切實擺脫對房地產業的依賴。只有如此才能使政府敢于大刀闊斧地對房地產業進行改革，才能使政府有足夠的底氣對房地產價格進行實質性的調控。

（二）堅決打破地方政府與房地產商的利益鏈條關系

房地產價格的不斷增長，除了國民經濟發展需要還因為地方政府與房地產商長期以來結成的牢固利益鏈條關系。一方面，地方政府的政績提高需要當地經濟的增長，而當地經濟增長最迅速的方式莫過于大規模的房地產開發和保持較高的房地產價格水平，因此當地政府為了凸顯自己的政績，而不惜犧牲人民大眾的利益同房地產商聯合過度的發展房地產業，過度的炒作房價。另一方面，由于房地產業的高額利潤以及一定程度的灰色收入，使得地方部分官員對于高水平的房地產價格睜一只眼閉一只眼，因為他們知道高房價才能使他們有“高收入”。2010年新華社曾從3月28日至4月2日，一連六天發表“新華時評”，矛頭直指地方政府，痛批當前房地產市場的根源所在——土地財政以及腐敗所釀生的高地價高房價。文章指出，解決“土地財政”問題，當務之急是從制度安排上弱化地方政府“以地生財”的沖動。比如3月30日《堅決清除房價中的“腐敗成本”》一文稱：“一個房地產項目，從最初批準立項到最終開盤銷售，涉及的部門少則一二十個，多則百十來個。而僅從目前查辦的案件來看，腐敗幾乎滲透到了從立項、貸款、工程招標、用途變更、容積率調整、監理驗收等各個環節”。“房地產業需要公開的不僅是開發成本，開發過程涉及的所有審批環節都應該徹底公開”。因此要想真正地使房價保持在一個大眾可以接受的水平必須要堅決打破地方政府與房地產商之間的利益鏈條。

（三）樹立普通民眾正確的房產消費觀

房地產價格的持續增長雖然因為國家政策、地方與房地產商利益鏈條的原因，但是也和普通民眾在購置房產上有很大關系。房地產價格的變動離不開供求關系的影響，而供求關系的變動又離不開普通民眾在房地產消費上的觀念和行為。隨著近年來房價的居高不下，許多民眾出于擔心房價一漲再漲的心理，積極地購置房產，又因為很多民眾看見高房價帶來的利益也盲目加入購置房產的大軍，正是由于這些民眾在房產購置上不能保持冷靜心理，才導致有購房需求的民眾只能望房興嘆了。

為了使房價回歸到正常的水平，使普通民眾都能實現自己的住房夢想，為了使大多數人不再受房奴身份的壓制，人民大眾必須保持冷靜的頭腦，要按需購買，不要隨波逐流，不要為了一己私利去做投機倒把的事情。

（四）嚴格明星富商的購房機制

房價一直處在高水平與那些富商明星專注于房產購置也有很大關系。在中國，房產向來被看做是穩定的資產，在經濟快速發展的當代還會發生巨大增值。因此很多富商明星為了使自己的財產保值增值不惜大價錢大批量地購買房產，這就導致高價房的層出不窮和地王的出現。所以國家必須采取實際性措施對他們這些行為加以限制。否則就會出現百姓買不起房子，而富商明星卻擁有大片閑置房產。比如前段時間網絡上炒的很熱的神木縣農村商業銀行副行長龔愛愛一人竟然在多個大城市坐擁幾十套房產，這顯然是國家監管不嚴導致。當然搜索網絡不難發現像龔愛愛這樣類似的情況大有人在，所以為了保持國家的公平正義，保證人民大眾生活品質的提高，更為了彰顯社會主義中國的優勢，必須對這些特殊人群進行最大程度的限購、限賣。

四、結語

曾經的房地產業給中國帶來了巨大的發展，但是現階段房地產業已經過度膨脹，為了使房地產業更好更穩妥地可持續性發展下去，必須對中國現階段的經濟發展模式進行深入而廣泛的變革。當然房地產價格的居高不下在現在社會主義市場經濟下有著很多的影響因素，但是歸根結底都是要政府和社會做出最大的努力去改革時弊，企業和個人做出自己的犧牲與應有貢獻。只有這樣才能切實提高人民生活水平，促進社會和諧發展。

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Culture and Voluntary Cultural Talking

ZHANG Jing-ru

（School of Social Sciences，Shanghai University，Shanghai 200444，China）

Abstract：China’s reform and opening up has been developed for 30 years，during the years，China’s comprehensive national strength and international influence has improved significantly，China’s political，economic and cultural undertakings have made great progress，people’s living standards have greatly improved.However，development issues are also increasingly exposed.High prices in recent years，and always a lot of ordinary people and stop looking.The livelihood issues of the paper will analyze the reason through access to information and research and expect to find an effective solution.

Key words：real estate prices；the macro-control；economic development

[責任編輯 王曉燕]

收稿日期：2014-03-18

作者簡介：張敬如（1989-），男，遼寧大連人，碩士研究生，從事馬克思主義理論研究。