關(guān)于“住房反向抵押貸款”的思考及建議

摘要：隨著中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化階段，老年人養(yǎng)老問(wèn)題日益嚴(yán)峻，傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式無(wú)法滿足需要，因此對(duì)于一種新型的養(yǎng)老模式“住房反向抵押貸款”的研究備受關(guān)注。通過(guò)對(duì)中國(guó)以房養(yǎng)老的現(xiàn)狀、存在疑惑進(jìn)行探討，并提出建議。

關(guān)鍵詞：“住房反向抵押貸款”；以房養(yǎng)老；建議

中圖分類號(hào)：F830文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2014）16-0142-02

2013年9月6日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中提道，當(dāng)前中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段，2012年底中國(guó)60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。《意見》中同時(shí)明確提出開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。

一、住房反向抵押貸款概述

住房反向抵押貸款是指老年人將名下的產(chǎn)權(quán)房抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、健康狀況、房屋的價(jià)值、所在區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)、房屋折舊以及借款人去世后房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，將其房屋的價(jià)值分為若干等份，按月支付現(xiàn)金給借款人，持續(xù)至老年人去世。當(dāng)老年人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)。

住房反向抵押貸款使借款人在獲得生活資金的同時(shí)，可以繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)。由于操作流程與抵押貸款業(yè)務(wù)反向操作非常相似，因而取名“住房反向抵押貸款”。

二、住房反向抵押貸款的發(fā)展歷程

2005年，南京湯山的“溫泉留園”老年公寓提出“給我你的房子，我替你養(yǎng)老送終”的口號(hào)，推出一種新型獨(dú)特的養(yǎng)老模式。模式中規(guī)定，擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡60歲以上的孤殘老人，不論身體狀況，可自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免交一切費(fèi)用。在老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院。但是該養(yǎng)老模式實(shí)施效果并不理想，原因是限制條件非常嚴(yán)格，規(guī)定中要求老年人必須是無(wú)兒女無(wú)親戚的孤寡老人，對(duì)于住房也有限制：住房面積60平方米以上。

2006年全國(guó)政協(xié)委員賴明建議對(duì)“以房養(yǎng)老”成立課題組進(jìn)行調(diào)研，選擇大城市作為試點(diǎn)，等到運(yùn)行成熟后向全國(guó)推廣。

2007年6月上海公積金管理中心曾推行“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新，具體做法是：65歲以上老年人將自己所有的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行買賣交易，交易完成以后老年人仍可以居住在原房屋內(nèi)，出售房屋所得款在扣除房屋租金、保證金和相關(guān)交易費(fèi)用后全部由老年人自有支配使用。上海模式最后面臨叫停，主要原因是這項(xiàng)業(yè)務(wù)以變更房屋產(chǎn)權(quán)為前提，這是思想傳統(tǒng)的老年人無(wú)法接受的。

2007年10月，北京壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司聯(lián)合推出“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)。這項(xiàng)業(yè)務(wù)規(guī)定：60歲以上老年人可以向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提出養(yǎng)老申請(qǐng)，機(jī)構(gòu)將原住房進(jìn)行出租，老年人入住養(yǎng)老服務(wù)中心，所有租金用于抵扣老年人在養(yǎng)老中心產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，房屋產(chǎn)權(quán)不變更。北京模式亮點(diǎn)是提出了“養(yǎng)老房屋銀行”，建立區(qū)別于傳統(tǒng)銀行的新型金融機(jī)構(gòu)。同時(shí)模式不轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)，這比較容易被老年人接受。

2011年民政部部長(zhǎng)李立國(guó)說(shuō)，城鄉(xiāng)老人家庭中，空巢家庭超過(guò)50%，部分大中城市達(dá)70%。民政局部將試推“以房養(yǎng)老”。

2012年新疆保投國(guó)際貿(mào)易有限公司董事長(zhǎng)何開敏創(chuàng)建了一種新型購(gòu)房養(yǎng)老模式，即購(gòu)房養(yǎng)老6+1模式，又叫何開敏模式。模式具體操作：購(gòu)房者通過(guò)媒體了解購(gòu)房養(yǎng)老模式后，按照市場(chǎng)價(jià)格，按揭20年（或一次性）購(gòu)買一套房，在產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變化且不增加多余支出的前提下，公司贈(zèng)與所購(gòu)房款的10%委托相關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行理財(cái)，這筆贈(zèng)與資金按現(xiàn)投資回報(bào)率計(jì)算20年后，買房人產(chǎn)權(quán)不變，還能從金融機(jī)構(gòu)獲得甚至高于購(gòu)房時(shí)的投入。

2013年9月13日，中國(guó)政府網(wǎng)全文公布由國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出：“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。

2014年3月21日，保監(jiān)會(huì)向各家人身保險(xiǎn)公司下發(fā)征求意見稿，并擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作。

三、對(duì)目前“住房反向抵押貸款”存在的疑惑

1.“住房反向抵押貸款”的順利實(shí)施要以房?jī)r(jià)的穩(wěn)定上漲為基礎(chǔ)

銀行或保險(xiǎn)公司愿意作為住房反向抵押貸款的主體，主要目的是謀求盈利。而各種抵押貸款的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，銀行的獲利方式就是賺取貸款利率和存款利率之間的差價(jià)。如果房地產(chǎn)價(jià)值下跌，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)提高，沒有金融機(jī)構(gòu)愿意做這樣的虧本生意。相反，如果房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)步上漲的勢(shì)頭，雖然銀行和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)愿意受理反向抵押貸款申請(qǐng)，但是老年人會(huì)有吃虧的感覺。

2.房屋產(chǎn)權(quán)到期后是否需要補(bǔ)交土地出讓金

《物權(quán)法》中指出住宅建設(shè)用地使用期滿自動(dòng)續(xù)期。但是有償續(xù)期還是無(wú)償續(xù)期則沒有加以闡述。而作為以房養(yǎng)老的房地產(chǎn)，一般都是老年人已經(jīng)居住一段時(shí)間的房屋，所以剩余使用年限已經(jīng)非常有限，當(dāng)老年人百年歸老之后，銀行或保險(xiǎn)公司收回所剩年限不多的房地產(chǎn)，就面臨著房地產(chǎn)使用年限到期是否需要重新補(bǔ)交土地出讓金的問(wèn)題。這為反向抵押貸款增加了不少不確定風(fēng)險(xiǎn)，這也是中國(guó)金融機(jī)構(gòu)對(duì)這項(xiàng)抵押貸款業(yè)務(wù)興趣不大的一個(gè)主要原因。

3.住房反向抵押貸款對(duì)于老年人養(yǎng)老問(wèn)題解決是否可以發(fā)揮積極作用

住房反向抵押貸款的前提是老年人擁有住宅的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，而擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人一般生活都處在小康水平。他們中間的大部分人是有穩(wěn)定的退休金收入用于養(yǎng)老的，所以以房養(yǎng)老對(duì)其作用并不大。而中國(guó)的社會(huì)現(xiàn)狀是急需解決養(yǎng)老問(wèn)題的人群恰恰是由于各種原因使其生活在城市底層，沒有穩(wěn)定居住地方，更沒有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人。他們才是缺乏養(yǎng)老手段的弱勢(shì)群體。例如2011年10月9日中信銀行就對(duì)“以房養(yǎng)老”設(shè)立的高門檻，借款人名下至少要有兩套住房，養(yǎng)老按揭貸款最長(zhǎng)期限為10年，并且貸款必須用于養(yǎng)老。而現(xiàn)狀是有兩套房的不需要貸款，缺錢的人沒有房產(chǎn)可以抵押。

4.住房反向抵押貸款是否會(huì)成為子女推卸撫養(yǎng)義務(wù)的借口

目前大部分老年人還是停留在養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)思想中，等到他們百年歸老后，兒女繼承老年人的所有財(cái)產(chǎn)。而住房反向抵押貸款中的房屋所有權(quán)在老年人百年歸老后歸銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)所有，也許導(dǎo)致某些子女推卸贍養(yǎng)義務(wù)，更有可能因此減少與老人家在生活上的接觸，最終導(dǎo)致老年人缺少子女的關(guān)愛。

四、對(duì)于“住房反向抵押貸款”的幾點(diǎn)建議

第一，降低準(zhǔn)入門檻，增加金融市場(chǎng)中的房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性。建立獨(dú)立于銀行的金融機(jī)構(gòu)，完善以房養(yǎng)老的操作體系，建立公平公正公開的以房養(yǎng)老市場(chǎng)。鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，鼓勵(lì)發(fā)揮民間智慧，拓展以房養(yǎng)老產(chǎn)品的多樣化，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使更多的老年人受惠。同時(shí)建議政府允許住房反向抵押貸款資產(chǎn)包在金融市場(chǎng)自由買賣，增加房產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性，減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，完善住房年限到期處置方案?，F(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年到期是否需要補(bǔ)交土地出讓金問(wèn)題，是金融機(jī)構(gòu)制定以房養(yǎng)老方案時(shí)最大顧慮之一。明確房產(chǎn)70年使用權(quán)到期后的處置方式，無(wú)疑是消除了金融機(jī)構(gòu)這方面的顧慮，增加金融機(jī)構(gòu)對(duì)于開發(fā)以房養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)品的信心。

第三，拓展養(yǎng)老渠道，使更多的老年人受惠。以房養(yǎng)老作為退休金養(yǎng)老模式的一種補(bǔ)充，能夠使一部分無(wú)法享受退休金養(yǎng)老的老年人多了一種養(yǎng)老渠道的選擇，但同時(shí)我們應(yīng)該看到，還有非常多的老年人是既沒有退休金養(yǎng)老也無(wú)法選擇以房養(yǎng)老模式的，他們更加需要我們重視。如何保障他們的老年生活無(wú)所畏懼同時(shí)也是我們工作的重心。

第四，改變社會(huì)的養(yǎng)老觀念，積極推廣以房養(yǎng)老模式。積極推廣以房養(yǎng)老模式，讓更多人了解該模式的優(yōu)點(diǎn)，不僅能使老年人有所依，同時(shí)也減輕了兒女們的負(fù)擔(dān)。改變子女們的傳統(tǒng)觀念，宣傳孝道的重要性，使年輕一代知道養(yǎng)老是義務(wù)，不一定要以繼承財(cái)產(chǎn)為前提。

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[責(zé)任編輯 吳明宇]

收稿日期：2014-03-19

作者簡(jiǎn)介：黎慧萍（1985-），女，廣東湛江人，房地產(chǎn)策劃師，專職教師，從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究。