澳大利亞、新西蘭農業財產評估準則對我國的啟示

摘 要：澳大利亞和新西蘭的農業財產評估準則發展較為完善，且在全球具有很高的知名度。但我國卻尚未有一個較為完善的農業財產評估準則。因此，制定我國的農業財產評估準則具有重大意義。本文通過對澳大利亞和新西蘭的農業財產評估準則的背景以及基本框架的介紹，以此對構建我國的農業財產評估準則提供建議。

關鍵詞：澳大利亞和新西蘭評估準則；農業財產評估；啟示

澳大利亞與新西蘭資產評估準則（AUSTRALIA AND NEW ZEALAND VALUATION AND PROPERTY STANDARDS），以下簡稱“澳新評估準則”）是由澳大利亞財產學會和新西蘭財產學會共同制定的，是財產評估行業的知名準則。農業財產評估準則的制定是與澳新兩國的國情密切相關的。澳大利亞農業用地（包括耕地、草場和林地，草場面積占90%以上，耕地和林地面積都比較小）占國土面積的一半以上，農業特別是畜牧業發達，被譽為“騎在羊背上的國家”。新西蘭農業用地約占國土面積的2/3，農業各種產品收入占國民收入的3/4，以農產品為原料的出口值占出口總值的近一半。畜牧業產值占農業產值的80%左右。同時，澳新兩國農業產業化程度高、高度依賴國際市場、農業財產交易頻繁，這也為澳新農業財產評估準則的制定與完善提供了客觀條件和現實基礎。

一、澳新農業財產評估準則的基本框架

澳新農業財產評估準則主要分為四個部分（如圖）。澳新財產評估準則委員會通過這四部分對農業財產評估準則進行了詳細的闡釋。

圖 澳新農業財產評估準則的基本結構

1.總則

在總則中，重點闡釋了農業財產評估準則的目標、地位及其適用范圍，以及與國際評估準則中農業財產評估準則之間的關系。本指南旨在為在澳新從事任何農業財產估值的成員提供建議及一些專業的支持。雖然它們不是強制的，但也可以作為比較和評估從業人員工作績效水平的方法。且應該結合其他的指南和行為準則一起使用，其目的不在于概述各類農業財產的評估方法，但可以對某些需要處理的農業財產類型及其使用作出評價。至于與國際評估準則的關系，本指南旨在與國際評估準則委員會發布的準則和指南相一致，當然也有對與IVS準則偏離的情況的說明。

2.評估注意事項

本指南特別指出了從業人員在進行農業財產評估時需要考慮的一些因素，以提供給從業人員一些建議，這里僅就一些比較特殊的條款進行闡述。

（1）關于土地使用權和原住民權利的問題。準則委員會認為在進行估值時，應該考慮到土地的使用權性質和持有的收益，該收益通常可來自于產權、租賃搜索或者是查詢其他的土地持有者。同時，應該對具有不完全產權的農業土地的估值進行適當地描述，比如租賃權益估值等。澳新大部分地區的農業土地可能受支配于原住民權利或者《懷唐依條約》。從業人員應該考慮任何已知的或者是潛在的對原住民權利或《懷唐依條約》聲明的可能影響，并且在評估報告中提供關于如何處理這些問題的陳述。

（2）關于規劃和法律的約束。準則委員會認為特定的規劃或者法律的約束，比如禁止住宅建設、沿海和景觀保護政策、森林保護區、環境排放規定、水資源利用情況以及廢水處理情況等在很大程度上會影響農業土地的估值，因而從業人員在進行估值時亟需考慮這個問題。

（3）關于土地利用問題。很多時候現存的土地利用情況不一定代表了最高和最優的土地利用效率，并且極有可能針對其他可供選擇的農業用途，土地會擁有更高的價值。因此，準則委員會提出，對于土地最高和最優的利用可能會隨著時間的變化而變化，從業人員必須考慮市場周期或趨勢的變化，以及由于土地用途轉換而可能遭受的潛在支出。

（4）關于區域的可達性和區位屬性問題。從實際的案例中，我們可以發現社區設施（如學校、商店、醫療服務等）和交通基礎設施（如主干道、港口、鐵路等）等基礎設施的服務可達性對于區域作為居住場所的吸引力、農業經營及盈利能力的角度來評估農業土地價值有很大的影響。所以在估值中也應該考慮到農業土地的區位屬性，并且需要在評估報告中提出明確的意見。

（5）關于土地的自然條件。盡管現在的農業技術較為發達，可以改善土地的條件以適應農業的發展，但是在大部分時候，農業的發展靠的還是自然條件。比如氣候、地形、土壤等因素。就氣候來說，澳新氣候多變，尤其是降雨，對農業生產力有較大影響，因而也會影響農業土地估值。此外，還需要考慮極端天氣規律性帶來的長期影響。在地形方面，澳新也是地形多變，并且這些地形因素，如緯度、海拔等也極大地影響著土地的估值。還有土壤的類型等也對生產力有較大的影響，因此，在進行估值時也要考慮到土壤的具體情況。

（6）關于地區污染、害蟲和雜草方面問題。很多時候，由于農業用途造成的地區污染，例如剪（牛或羊）毛之前使用的浴羊藥液、內含有化學藥品的化肥或噴霧、燃料儲存罐以及廢舊物垃圾場等，也會對農業土地估值產生一定的影響，因此從業人員應該予以考慮該問題，并在需要時進行報告。與地區污染問題相似，害蟲和雜草以及在持續經營基礎上實施的控制害蟲和雜草的農業管理措施，也極有可能對農業土地生產力及估值造成影響，須在評估報告中予以細化。

（7）關于水資源問題。不論是種植業還是畜牧業，水資源作為一種不可或缺的資源對農業生產力有較大影響。在進行農業財產估值時必須考慮水資源以及政府制定的各項可能影響水資源分配的法律和法規。

（8）關于農業土地過去承載能力或生產史。準則委員會通過長期實踐指出，在農業土地估值中，一個重要的考慮因素就是農業土地的過去承載能力或生產史。同時準則委員會還提供了一些如樹木和果園的產量、其他集約化經營農業的生命周期等數據，以幫助從業人員進行估值。

（9）關于農業企業的貿易表現問題。準則委員會從大量案例中總結出過去和現在的貿易表現可能與特定的農業企業的市場價值是相關的。相關案例包括家禽和水產養殖經營。

3.術語

該部分準則委員會嘗試著提供了一些與該農業財產評估準則相關的術語，這些術語使用在一些與之相關的特定場合是合適的。這些用于農業土地估價行業的常用術語包括有廣畝、干綿羊當量（dse）以及庫存單位等。

4.商品和勞務稅（GST）

基于謹慎性的考慮，澳新評估準則比較重視在估價中考慮商品和勞務稅因素，因此，從業人員在報告中應該明確說明GST的處理。

二、對構建我國農業財產評估準則的啟示

就我國目前的資產評估準則體系而言，尚未有相關的農業財產評估方面的準則出臺。農業是國民經濟的基礎，農業的發展狀況直接影響著、左右著國民經濟全局的發展。并且，經過長時間的發展，我國的農業有了長足的發展，通過積極調整農業產業結構，優化農產品結構，利用農業科學技術進步，提高土地產出率和勞動生產率，節約和有效利用土地、淡水資源等，促進了農業發展水平的提高。在此基礎上，農業財產的交易情況開始增加，因此，筆者認為，我國有必要構建自己的農業財產評估準則，而澳新農業財產評估準則恰好對我國構建農業財產評估準則具有重要的啟示與借鑒意義。

1.構建農業財產評估準則需要結合我國具體的實際情況，充分考慮到我國的經濟、政治、文化、社會、法律等環境因素，循序漸進、逐步推進。不同的國家，國情不同，農業發展情況也各異，尤其我國是一個農業大國，農業的發展受到歷史、地理、人口等條件的制約，因此，在構建我國的農業財產評估準則時必須植根于我國的基本國情，農業發展狀況，遵循我國的文化理念，否則評估準則很可能會無法施行或者有可能會損害到農業財產交易雙方的利益。

2.構建農業財產評估準則應當結合本國評估準則的優勢，取其所長，率先帶動某方面農業財產評估準則的制定。澳新評估準則繼承了英國以不動產評估為主線的評估體系，偏重于不動產評估，沒有涉及到無形資產和企業價值方面，因而在其農業財產評估準則中也是著重強調了農業土地等不動產的估值，針對農業無形資產評估甚少提及。而目前，我國發展比較成熟的評估準則主要有《資產評估準則——無形資產》、《資產評估準則——企業價值》等。有了較好的理論基礎和成熟的實踐過程，可以將其率先引入農業無形資產評估，進而再逐步推進關于農業其他方面財產的評估，這樣更容易被大眾所接受，也更利于準則的推廣和實施。同時農業財產評估準則的發展也可以依托這些夯實的基礎，在此基礎上發展。

3.構建農業財產評估準則應該注重與我國企業會計準則的銜接。現代評估業與會計行業有著緊密的聯系，評估準則和會計準則之間的關系也變得越來越重要，兩者之間形成了相互依賴的關系，這在英國等歐洲國家尤為明顯。因此，我國在構建農業財產評估準則時應該結合《企業會計準則——生物資產》，并恰當地應用于涉及到與農業生產相關的生物資產的評估中，促進更完善更健全地構建我國的農業財產評估準則。

4.構建農業財產評估準則需要參考澳新農業財產評估準則的成功案例。由于澳新農業財產評估準則施行歷史比較悠久，且卓有成效。同時澳新農業財產評估準則發展較為成熟，實際案例較多，因此在涉及實際工作時考慮的問題比較全面。我國應該借鑒該農業財產評估準則的成功經驗，取長補短，在充分結合我國農業實際情況的基礎上，推動我國農業財產評估準則的產生和發展。

參考文獻：

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