探討房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理

盧瑞娟

企業(yè)的本質(zhì)是一種資源配置的機(jī)制，企業(yè)的目標(biāo)是追求利潤最大化，而企業(yè)投資正是企業(yè)追求利潤最大化的主要手段。企業(yè)投資管理是指為了提高競爭力或獲得最大投資收益，而對投資的各項(xiàng)要素或環(huán)節(jié)進(jìn)行策劃、決策、組織和控制的過程。在現(xiàn)代企業(yè)，投資管理工作已經(jīng)具有相當(dāng)重要的意義。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)投資具有投資數(shù)量大、投資回收期長、流動性差、受政策影響較大、投資風(fēng)險(xiǎn)相對較高的特點(diǎn)，其特殊性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理對于房地產(chǎn)企業(yè)投資成敗更有著舉足輕重的作用。

1 房地產(chǎn)企業(yè)投資影響因素分析

1.1 外部因素

（1）經(jīng)濟(jì)因素。主要指一城市或區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民收入、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的所在城市或區(qū)域必須滿足一定的經(jīng)濟(jì)條件才能支撐項(xiàng)目的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

（2）政治因素。房地產(chǎn)企業(yè)投資是與政治及政策因素息息相關(guān)的，這是房地產(chǎn)企業(yè)投資區(qū)別于其他企業(yè)投資的最大特點(diǎn)。政治因素主要包括政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策、政府對房地產(chǎn)企業(yè)投資的認(rèn)可程度，以及政府的各種財(cái)政稅收等優(yōu)惠性政策等。房地產(chǎn)企業(yè)投資能否成功很大程度上取決于項(xiàng)目所在區(qū)域的政治環(huán)境。

（3）社會因素。主要指當(dāng)?shù)厝说娘L(fēng)土人情，居住習(xí)慣、價(jià)值觀念、居民消費(fèi)意愿等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的最終客戶是消費(fèi)者，投資項(xiàng)目能否盈利的關(guān)鍵在于去化率的高低，這與當(dāng)?shù)厝说纳詈拖M(fèi)習(xí)慣密切相關(guān)。

1.2 內(nèi)部因素

（1）企業(yè)戰(zhàn)略。企業(yè)戰(zhàn)略包括三種，拓展型戰(zhàn)略、穩(wěn)健型戰(zhàn)略、收縮型戰(zhàn)略。拓展型戰(zhàn)略的企業(yè)對對外投資的需求更大，主要采取積極進(jìn)攻的戰(zhàn)略形態(tài)；穩(wěn)健型戰(zhàn)略是采用穩(wěn)定發(fā)展態(tài)度的戰(zhàn)略形態(tài)，主要適用于中等及以下規(guī)模的企業(yè)或經(jīng)濟(jì)不景氣的大型企業(yè)選擇；收縮型戰(zhàn)略采取保守經(jīng)營態(tài)度的戰(zhàn)略形態(tài)，主要適合處于市場疲軟、通貨膨脹、產(chǎn)品進(jìn)入衰退期、管理失控、經(jīng)營虧損、資金不足、資源匱乏、發(fā)展方向模糊的危機(jī)企業(yè)選擇。

（2）項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)。包括項(xiàng)目的類型、規(guī)模、性質(zhì)及產(chǎn)品定位等要素。不同房地產(chǎn)企業(yè)的主導(dǎo)項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)不同，同一房地產(chǎn)企業(yè)在不同區(qū)域的項(xiàng)目產(chǎn)品也會有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)要將產(chǎn)品線的特點(diǎn)與投資意向區(qū)域特征有機(jī)結(jié)合，做到兩者的相互匹配，已達(dá)到有效投資的效果。

（3）企業(yè)所處地域集中或分散。即指本地項(xiàng)目或異地項(xiàng)目的離散性，包括形成區(qū)域性的項(xiàng)目開發(fā)，如項(xiàng)目集中在長三角地區(qū)或華北地區(qū)等。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，在已有項(xiàng)目比較集中的區(qū)域的投資需求較小，在空白區(qū)域且戰(zhàn)略意義重大的區(qū)域的投資需求較大。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資前應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格進(jìn)行可行性研究和論證，充分了解所要投資的項(xiàng)目，認(rèn)真分析、充分認(rèn)識投資風(fēng)險(xiǎn)和收益，然后作出投資決策。但是在實(shí)際操作中，不少企業(yè)都沒有認(rèn)真分析、充分了解這些資料，而僅僅憑借自己的主觀判斷，盲目地進(jìn)行投資，這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，制約了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，增加了企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)＜捌髽I(yè)的生存。

2、投資管理過程的管控不力。房地產(chǎn)企業(yè)投資管理過程的管控好壞是決定投資是否成功的關(guān)鍵因素，但在實(shí)際中，許多企業(yè)都沒有相應(yīng)的制度和組織，或制度和組織流于形式不能有效執(zhí)行，導(dǎo)致項(xiàng)目投資缺乏有效的管理和控制。這就使得被投資項(xiàng)目由于疏于管理，缺乏監(jiān)督，不能向正常的方向發(fā)展，甚至?xí)纬蓯盒匝h(huán)，導(dǎo)致虧損，從而給企業(yè)帶來損失。

3、缺乏相應(yīng)的審計(jì)和評審。企業(yè)對投資項(xiàng)目投資后，應(yīng)當(dāng)定期對投資項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)、評審，檢驗(yàn)投資項(xiàng)目的成果。但在現(xiàn)在的許多企業(yè)中，根本就不存在對投資項(xiàng)目的審計(jì)和評審，這使得企業(yè)的管理者對投資項(xiàng)目的運(yùn)行情況缺乏認(rèn)識，不能做出科學(xué)的決策。對投資項(xiàng)目而言，由于沒有審計(jì)、評審等檢驗(yàn)工作的壓力，難免會造成投資失敗。

2 房地產(chǎn)企業(yè)投資管理的策略分析

1、加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化的流程管理，完善企業(yè)投資管理制度。首先，在企業(yè)投資前期階段，制定科學(xué)的區(qū)域選擇及項(xiàng)目匹配標(biāo)準(zhǔn)，這需要綜合考慮房地產(chǎn)投資的各項(xiàng)影響因素，并以此確定區(qū)域及項(xiàng)目選擇的硬性指標(biāo)； 其次，在投資項(xiàng)目推進(jìn)過程中，制定項(xiàng)目投資流程圖，細(xì)化工作流程，確定關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)；最后，在后期項(xiàng)目投資決策階段，建立專門的投資管理機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目評估制度，經(jīng)過可行性研究、項(xiàng)目評價(jià)和盈虧平衡分析等科學(xué)論證，確定開發(fā)項(xiàng)目的最佳投資方案。在流程標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，建立并完善企業(yè)投資管理制度，加強(qiáng)對企業(yè)投資的制度化管理。

2、加強(qiáng)組織構(gòu)建及人員管理。建立完善的項(xiàng)目投資管理組織機(jī)構(gòu)是保證房地產(chǎn)企業(yè)投資成功的必要措施。因?yàn)椋芾斫M織機(jī)構(gòu)不僅確定相關(guān)工作的責(zé)任人，也確定了管理溝通的渠道。一方面，需要加強(qiáng)投資管理的專門部門的組織構(gòu)建及人員管理，將項(xiàng)目責(zé)任到人，并制定嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制度，責(zé)任與激勵(lì)并舉，加強(qiáng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的責(zé)任意識，同時(shí)以一定的激勵(lì)政策激發(fā)人員的積極性；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理需要其他部門的協(xié)作，因此，還需建立跨部門的協(xié)作機(jī)制，舉企業(yè)之全力保障投資項(xiàng)目的順利進(jìn)展。

3、加強(qiáng)投資項(xiàng)目運(yùn)行過程的審計(jì)與評審。企業(yè)對項(xiàng)目投資后，除了管理和監(jiān)督外，還要對投資項(xiàng)目進(jìn)行定期的審計(jì)和驗(yàn)收。投資項(xiàng)目的運(yùn)行好壞直接關(guān)系到企業(yè)能否獲利。因此在投資項(xiàng)目運(yùn)行一定時(shí)期后，必須對其結(jié)果進(jìn)行審計(jì)評審，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，促使投資項(xiàng)目正常運(yùn)行，并為企業(yè)管理者提供可靠的資料，了解投資項(xiàng)目的運(yùn)行情況，以便企業(yè)的管理者做出判斷和決策。