發(fā)達城市就地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目存在問題研究

王濤

【摘要】目前，我國已步入了人口老齡化的快車道，發(fā)達城市老年人口眾多，形成了巨大的養(yǎng)老產(chǎn)品消費市場。受傳統(tǒng)的“居家養(yǎng)老”模式影響，發(fā)達城市在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目時，多數(shù)選擇在當(dāng)?shù)剡M行開發(fā)投資。這種方式存在著的問題是建設(shè)開發(fā)成本高、建筑開發(fā)用地稀缺、生態(tài)環(huán)境不適宜養(yǎng)老以及當(dāng)?shù)卣匾暳Χ炔粔虻龋y以滿足老年人對優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境和良好配套服務(wù)的需求。發(fā)達城市在選擇養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)地點時，應(yīng)選取擁有優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境和人文生態(tài)環(huán)境、土地及人力等開發(fā)成本低廉、地方政府以環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主體結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢生態(tài)資源區(qū)域。

【關(guān)鍵詞】發(fā)達城市；人口老齡化；養(yǎng)老地產(chǎn)項目；存在問題研究

【中圖分類號】F830 【文獻標(biāo)識碼】A

根據(jù)我國2010年第六次全國人口普查結(jié)果顯示，60歲以上（含60歲）的老年人口已經(jīng)達到了1.78億，占全國人口總數(shù)的13%以上。與2000年第五次人口普查對應(yīng)數(shù)據(jù)比較，我國人口結(jié)構(gòu)正在加快趨向老齡化的進程。而對于人口密度較高的發(fā)達城市，其老齡化程度遠遠高于全國平均水平，如上海市60歲以上（含60歲）人口達到城市總?cè)丝跀?shù)的25%、北京市60歲以上（含60歲）人口達到城市總?cè)丝跀?shù)的20%。因此，對于當(dāng)?shù)卣畞碚f，所面臨著沉重的社會養(yǎng)老壓力；而同時對于養(yǎng)老開發(fā)企業(yè)來說，則是面對著一個巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)消費市場，擁有著無限的商機。但由于受到發(fā)達城市在發(fā)展經(jīng)濟建設(shè)中所產(chǎn)生的一些特征影響，在發(fā)達城市就地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目也存在明顯的問題。這些問題是否會阻礙養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在發(fā)達城市中的發(fā)展，還有待于進一步的研究。

一、發(fā)達城市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

由于發(fā)達城市的老年人口眾多，形成了巨大的養(yǎng)老產(chǎn)品消費市場，吸引了包括房地產(chǎn)業(yè)、保險金融業(yè)以及國外連鎖養(yǎng)老機構(gòu)在內(nèi)的多家大型企業(yè)集團的關(guān)注，并紛紛啟動了開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資計劃。由于開發(fā)商考慮到老年人可能受到長久以來傳統(tǒng)的“居家養(yǎng)老”模式影響，不宜在遠離子女或陌生環(huán)境下進行養(yǎng)老生活，因此針對居住在發(fā)達城市中的老年人開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目時，多數(shù)選擇在當(dāng)?shù)剡M行開發(fā)投資。目前在發(fā)達城市中投資開發(fā)的養(yǎng)老項目多以具有養(yǎng)老題材的商業(yè)社區(qū)、養(yǎng)老院或托老所等形式為主。

二、發(fā)達城市開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目所存在的問題

雖然在發(fā)達城市擁有一個龐大的養(yǎng)老消費潛在市場，致使各大實業(yè)集團加強了面向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)的投人。但隨著發(fā)達城市在經(jīng)濟發(fā)展大潮中的不斷飛躍，也隨之產(chǎn)生了一些特征，這些特征的出現(xiàn)有可能阻礙當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如形成了昂貴的土地成本、稀缺的建筑用地資源、被嚴重污染的生態(tài)環(huán)境、政府有限的政策支持等特征。

1.高額的建設(shè)開發(fā)成本

在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)所支付的開發(fā)成本主要體現(xiàn)在土地成本和建安成本的花費上。由于發(fā)達城市中的人口數(shù)量眾多，人們對房地產(chǎn)的剛性需求較大，從而導(dǎo)致發(fā)達城市的土地價格急劇飆升，可謂是“寸土寸金”。而企業(yè)投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目是屬于營利性質(zhì)，因此無法得到政府關(guān)于土地優(yōu)惠政策的扶持；此外，由于發(fā)達城市經(jīng)濟發(fā)展水平較高，物價指數(shù)也相對大幅度提升，從而導(dǎo)致人力資源成本也相對較高，并且養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)不僅需要建設(shè)老年人必要的居住場所，還要對于如醫(yī)療保健中心、老年活動中心、大型商業(yè)中心等養(yǎng)老基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)。因此，決定了企業(yè)在發(fā)達城市開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目時需要支付高額的開發(fā)成本。

在世界整體經(jīng)濟危機環(huán)境的影響下，開發(fā)企業(yè)的投資成本是有限的，為了實現(xiàn)利潤最大化的終極目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)不得不選擇以在普通商業(yè)社區(qū)搭建養(yǎng)老題材設(shè)施或在養(yǎng)老社區(qū)中減少配套服務(wù)設(shè)施的投入等方式，控制開發(fā)成本。但通過這些方式開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目失去了其真正的養(yǎng)老意義，無法滿足老年人對于養(yǎng)老的需求。

2.稀缺的建筑開發(fā)用地

隨著近幾年房地產(chǎn)市場的火熱，各地政府為增加財政收入，從而提高城市發(fā)展建設(shè)的速度，將大部分城市中心區(qū)域的空閑建筑用地高價賣給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，用于建設(shè)商業(yè)住宅樓盤，致使當(dāng)前養(yǎng)老開發(fā)企業(yè)在城市內(nèi)尋求到能夠滿足養(yǎng)老建設(shè)開發(fā)需要且面積充足的建筑用地已十分困難，而選擇到的建筑用地面積和地理位置又無法體現(xiàn)出養(yǎng)老地產(chǎn)項目整體科學(xué)規(guī)劃的優(yōu)勢。例如，由于建筑面積不充足，致使無法構(gòu)建符合老年人養(yǎng)生需求綠色植被生態(tài)區(qū)以及健全養(yǎng)老配套服務(wù)設(shè)施；另一方面，由于地理位置遠離城市中心區(qū)域，致使老年人無法及時得到醫(yī)療救助、文化娛樂等方面需求。

3.不適宜養(yǎng)老的生態(tài)環(huán)境

隨著發(fā)達城市經(jīng)濟快速的發(fā)展，人們在一味的追求“物質(zhì)文明”所帶來的享受時，忽視了對生態(tài)環(huán)境的保護，致使發(fā)達城市中的生態(tài)環(huán)境遭到嚴重的破壞，危機到人們的身心健康。例如：在發(fā)達城市中擁有巨大的汽車保有量，每日有大量的汽車川流不息在城市中的每一處角落，所排放的尾氣對城區(qū)內(nèi)的空氣、土壤、植被造成了嚴重的污染；此外，還將對人們生活的空間產(chǎn)生極大的噪聲污染。另一方面，發(fā)達城市多以工業(yè)產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的主體結(jié)構(gòu)，而工業(yè)生產(chǎn)所排出廢汽、廢水以及廢棄物，給周邊環(huán)境造成的污染可能是無法恢復(fù)的，雖然大多數(shù)的工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)將工廠設(shè)置在城市周邊的郊區(qū)，但往往向城市中心區(qū)域提供日常人們所需的蔬菜、水果等食品，同樣是來自城市周邊地帶。因此，這些食品被污染的可能性較大，并且隨著空氣的流動，被工業(yè)污染的空氣同樣可以飄移到城區(qū)內(nèi)。其中，北京市在2013年的一月份內(nèi)，由于污染造成了長達二十多天的霧霾天氣，嚴重影響了人們的日常生活和身體健康。

老年人隨著年齡的增長，身體各項機能也在逐漸的衰退，比較容易被污染的環(huán)境所影響，導(dǎo)致身體疾病的發(fā)生。另外，在發(fā)達城市中快節(jié)奏的生活和工作，會給老年人帶來一定的心理壓力，不利于老年人養(yǎng)生的需要。

4.當(dāng)?shù)卣闹匾暳Χ炔粔?/p>

在當(dāng)前以“經(jīng)濟建設(shè)為中心”的核心執(zhí)政方針影響下，各地政府首先將有限的財力和精力投入到可以將GDP指數(shù)快速增長的產(chǎn)業(yè)中。對于發(fā)達城市來說，GDP指數(shù)尤為重要，成為大多數(shù)人衡量政府執(zhí)政能力水平的標(biāo)準(zhǔn)。從而導(dǎo)致發(fā)達城市政府的資金和政策往往向“投入少，收益快”類型的產(chǎn)業(yè)傾斜，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)的特點是前期投入成本較高，后期收益緩慢，主要盈利增長點集中在后期養(yǎng)老配套服務(wù)方面。因此，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)無法得到當(dāng)?shù)卣闹匾暎_發(fā)企業(yè)希望得到政府提供的優(yōu)惠政策相對較為困難。

三、發(fā)達城市養(yǎng)老人群需求分析

在發(fā)達城市中擁有健全的公共設(shè)施、充足的物資供應(yīng)等基礎(chǔ)條件，使老年人群體并不缺乏物質(zhì)方面需求。由于發(fā)達城市中大多數(shù)老年人受過良好的教育并具有相對較高的經(jīng)濟基礎(chǔ)，使他們更多是對于晚年期間“自我實現(xiàn)”的精神層面追求，希望體現(xiàn)出生存的價值。

1.對優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的需求

優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境可以為老年人營造出愉悅和享受的精神狀態(tài)，例如身處在優(yōu)美的自然環(huán)境中，會使老年人心情舒暢、思路開闊；此外，通過和諧的社會交往活動，從而使老年人獲得社會認知感，得到心理方面的滿足。而發(fā)達城市中嚴重的環(huán)境污染和巨大的生活壓力，將無法實現(xiàn)老年人在優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境條件下進行晚年生活的美好愿望。根據(jù)北京市養(yǎng)老群體的調(diào)查顯示，有高達21.3%的老年人愿意遠赴生態(tài)環(huán)境優(yōu)質(zhì)的異地進行養(yǎng)老。

2.對養(yǎng)老配套服務(wù)的需求

隨著發(fā)達城市老年人生活水平的不斷提高，老年人對于醫(yī)療保健、家政護理、文化娛樂等養(yǎng)老配套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也逐漸提升，但發(fā)達城市的經(jīng)濟發(fā)展制約了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模化、專業(yè)化的配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，無法提供老年人滿意的配套服務(wù)需求。根據(jù)全國老齡委的調(diào)查結(jié)果顯示，目前我國在城市中進行養(yǎng)老的老年群體，僅有約16%的養(yǎng)老者對服務(wù)需求感到滿意。

四、結(jié)論

由于發(fā)達城市在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目時存在著諸多問題，嚴重影響老年人養(yǎng)老質(zhì)量與效果。因此，在發(fā)達城市就地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目已經(jīng)無法滿足老年消費群體日益增長的養(yǎng)老需求標(biāo)準(zhǔn)。未來養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目的地的選擇，必然傾向于擁有優(yōu)質(zhì)的自然和人文生態(tài)環(huán)境、土地及人力等開發(fā)成本低廉、地方政府以環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主體結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢生態(tài)資源區(qū)域。