土地信托銀行視角下農村土地流轉新路徑

周萍

內容摘要：全面服務于我國農村土地管理體系的總目標是指，構建土地信托銀行，有效促進土地資源優化配置，充當土地資產的“看護人”，轉變土地為“可攜帶資產”，保障農民合法權益，讓農民共享改革開放成果。本文基于國內外土地銀行的實踐，解析了國外土地銀行的特點與啟示，進一步分析了我國土地銀行存在的問題和未來發展的方向，并在此基礎上提出構建土地信托銀行的可能，搭建土地信托銀行的運行模式，設計土地信托銀行的管理邏輯、資金來源和盈利模式，從而發揮信托和銀行的優勢，為我國農村土地流轉探尋一條有效路徑。

關鍵詞：土地信托銀行 農村土地流轉

全面服務于我國農村土地管理體系的總目標是指，構建土地信托銀行，有效促進土地資源優化配置，充當土地資產的“看護人”，轉變土地為“可攜帶資產”，保障農民合法權益，讓農民共享改革開放成果。在籌集資本方面，通過信托方式管理企業內部股權，籌集和管理社會資本，可以促進產權社會化，運用聯合權力保護微小資本權益，維護勞動者利益，催生民主，制約腐敗，縮小貧富差距，克服資本代理人缺位和資本以大欺小等產權不公平問題，實現按勞分配和按資分配相結合，為共同富裕提供必要的權益保障，從而實現資本共享。在發行集合信托產品方面，可以直接吸收社會民眾資金，發揮盡職勤業的金融管理和風險控制優勢，實現資本之外更大范圍的金融普惠，從而化解當前我國現有的金融制度性紅利和壟斷暴利與社會不均衡的矛盾。

土地信托銀行可行性分析

（一）土地銀行現狀

從1996年上海建立全國第一家城市土地儲備機構起，國內主要城市紛紛建立了自己的土地儲備機構。由于我國在土地所有制、土地銀行的組織架構、土地收購和管理模式、土地儲備的范圍、配套法律法規建設等方面與西方國家存在很大差異，再加上國內土地儲備機制是建立在土地市場機制還沒有完全建立、隱性市場廣泛存在、地價受到抑制的背景下，因此，土地銀行制度不健全，功能定位不清晰、真正意義上的土地銀行機構缺失，在發揮優化土地資源配置、促進城市發展的功能方面與西方國家存在很大差距。總的來看，目前國內土地銀行的運營模式主要有上海模式、杭州模式、南通模式三種，如表1所示。

當前我國土地銀行運營過程中存在的問題主要體現在以下幾個方面：

1.沒有明確統一的土地銀行組織機構。我國法律規定土地一級市場中政府壟斷，而目前國內沒有統一協調的土地銀行組織機構和土地銀行運營模式，地方政府大多各行其政，土地銀行機構身份不明確，導致政府對土地一級壟斷權利削弱，各個機構的職責和工作程序不明確，協調困難，工作效率低下。部分城市的土地銀行機構目標定位扭曲，片面追求市場利潤最大化，不但未能履行調控土地市場、促進經濟社會發展的職能，反而在一定程度上加劇了土地市場供求關系的扭曲。

2.土地銀行制度實施缺少配套的法律。盡管我國實施城市土地銀行制度具有堅實的法律基礎，但是城市土地銀行制度本身卻缺少明確的法律。目前，我國涉及土地的相關法律主要由憲法、民法通則中有關土地的條款，以及《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》現行相關法律框架、國土資源部關于《閑置土地處置辦法》等。根據這些法律條文，城市政府在特殊情況下可以行使土地所有者權利，對土地進行強制性收購，但是未能形成專門的土地征購法律。而且當土地銀行機構運作過程牽涉到土地轉讓方、政府、開發商等利益時，沒有法律去指導土地銀行的運作，規范和保障各方的利益調整，使土地銀行制度無法高效地實現社會經濟目標。

3.土地交易不透明。土地銀行實施過程中的一個核心問題是土地轉讓過程中權利和利益的重新分配。在土地銀行機構收購、整合、招投標及出讓土地過程中，價格如何確定、所得收益如何分配將直接影響土地出讓者、政府、土地銀行機構、開發商等各方的權利和利益分配。而目前國內土地交易過程中存在操作不透明、價格不明確、行政化干預嚴重等問題，不僅不利于土地銀行機構的正常運作，也為土地腐敗的滋生提供了基礎。

（二）構建土地信托銀行的優勢解析

1.信托和銀行的轉型理念具有一致性。國外銀行發展的實踐表明，隨著一國經濟由投資拉動型向消費拉動型升級轉型，以及直接融資在社會融資機制中的作用的提高，銀行轉型的方向將是由社會融資中介向財富管理中介轉變，為客戶提供個性化、綜合化的金融產品和服務。而在當前國內資產管理市場快速發展的背景下，信托公司也必然要成長為具備資產管理、財富管理能力的機構，才有存在的價值，兩者的轉型理念具有一致性。戰略決定結構，戰略的趨同有利于信托和銀行組織架構的整合。

2.信托和銀行的優勢具有互補性。信托公司的優勢在于多樣化的資金運用方式、通過傳統融資型業務所累積的對優質資產的判別和把握能力，以及對新的市場機會特別是產業投資領域的快速響應。銀行的優勢在于龐大的客戶資源和資金資源，面向客戶的多元化、綜合化業務體系，以及強大的資產管理能力，兩者的優勢具有很強的互補性。考慮到客戶資源和資金資源將是信托公司未來市場爭奪的重點，單一融資業務為主導的業務體系亟待改變，因此，并購銀行將有助于信托公司實現信托工具的廣泛和有效的運用，不斷開發信托創新品種，打造核心業務優勢。同時，信托和銀行也可以實現強強聯合，將融資服務和資產管理有機結合。

3.并購銀行有利于信托公司提升經營管理水平。信托公司可借鑒銀行的流程管理和風險管理，推進以客戶為中心、以風險控制為主線的業務和管理流程改造，實現由“部門信托”到“流程信托”的轉變；建立包括信用風險、市場風險和操作風險在內的、全程、量化和立體的全面風險管理體系，提升自身的風險管理水平。

“土地信托銀行”的構建原理

“土地信托銀行”以共有制理論為基礎，以“立足農村土地，促進土地流轉，引導社會資金，實現金融普惠”為踐行原則，兼顧信托和銀行的制度契合點，促進投融資體制改革，引導社會資金，支持農村土地流轉等重點領域建設，實現土地資本化，發揮金融在國家農村土地戰略轉型中的積極作用。endprint

（一）發展目標

“土地信托銀行”將依照國家戰略目標和經濟社會發展政策，遵循“不以實現商業最大化為目標，而以追求社會效益為路徑”的發展思路，引導民間資金投向，合理配置金融資源，為農村土地提供多功能、全方位的金融服務，運用信托機制，讓人民共同分享農村土地流轉成果，實現金融普惠。

（二）市場定位

“土地信托銀行”確立在“市場環境下，以土地為標的，以信托為平臺，發揮銀行優勢，為農村土地流轉服務”的運作思路，打造為國家中、長期農村土地改革的產業性金融機構。

（三）資本設計

“土地信托銀行”以吸收民營資本為主，國有資本為輔，同時吸納社會民眾微小資本，總規模300億股，每股面值人民幣一元，按照市場化原則發行。其中，國有資本不超過30%，民營資本和社會民眾資本不低于70%。

“土地信托銀行”的運行模式

“土地信托銀行”需要具備較強的金融功能，較寬的經營范圍，較高的風險管理制度和水平，更好的市場化經營機制，需要一支更加兢兢業業和職業道德優良的管理團隊去控制、化解和緩釋各種經濟風險?；诖?，依據銀行的存儲和信貸功能，依托信托的制度優勢，本文構想“土地信托銀行”的運行模式如圖1所示。

第一，農戶將土地存入“土地信托銀行”，“土地信托銀行”為其提供土地憑證，實現了農民擁有“可攜帶資產”、“可攜帶的社會保障”，使農民自由遷徙成為可能。

第二，“土地信托銀行”的銀行部作為委托“土地信托銀行”的信托部設立土地信托，實現土地財產資本化，實現了土地所有權、經營權和收益權的有效分離。同時依托信托專業化、產業資源和與政府溝通等方面優勢，增加農民談判地位，保障農民利益實現。

第三，“土地信托銀行”的銀行部和信托部實行嚴格的資產隔離，土地信托實現農村合作組織資產經營和行政管理的分離，實現了受益人的固定收益和超額收益。

（一）管理邏輯

對于發展較為成熟的行業和需要規模發展的行業，如旅游、文化、休閑和健康等綠色經濟，可以按照商業銀行融資功能，提供短期融資，收購兼并貸款、買方信貸和賣方信貸，支持其建立信用，加速發展。對于風險高、規模大、建設期長、很有前途或意義重大的項目，要客觀評估其商業模式和盈利模式，聯合財政資金、政策性金融建立多種保障和補償機制，運用聯合融資、銀團貸款和結構性融資，控制風險，達到支持目的。對于農村土地中高新技術問題，“土地信托銀行”應當建立科技專家顧問機構，建立有關技術資料庫，組建有科技評估能力的項目管理團隊，逐漸摸索和探尋適應農村土地的投融資管理模式。

（二）資金來源

長期資金來源：根據農村土地發展中開發形式的信托項目，發行集合信托產品，募集中、長期資金、發行中、長期金融債券、建立和管理信托投機基金，發起產業投資基金。短期資金來源：吸收存款、發行大額存單、辦理機構存款，辦理電子銀行和銀行卡的個人存款業務，開展金融市場短期融資業務。

（三）資金運用

通過信托投資、信托基金投資、產業基金投資、信托貸款、信托項目融資、收購兼并融資、中短期商業信貸、消費信貸和短期融資工具，運用投貸組合、結構性融資、債股轉換組合等方式，提供各種投融資服務。支持農村土地和綠色經濟基礎建設、培育核心技術企業發展，支持關鍵企業規模發展，促進農村土地健康發展。解決農村土地以及相關產業短期資金需求，為其建立短期融資平臺，提供增信服務，為綠色經濟發展提供周轉融資和各種金融服務。為農村土地和綠色經濟提供重組兼并融資服務，促進規模發展，促進產業鏈發展，建立行業發展平臺，支持農村土地和綠色經濟橫向貫通發展。建立電子銀行體系，創立云銀行服務，支持綠色消費、打造旅游、文化、休閑和健康消費金融體系，為擴大內需和拉動消費服務。

（四）盈利模式

在市場化運行原則下，“土地信托銀行”保持穩健長期可持續運行的盈利模式是手續費、利差和資本回報，以信托業務手續費收入為主，銀行存貸利差為輔，以投資業務資本回報和資金管理息差以及結算、顧問、代理等中介業務手續費為補充。

參考文獻：

1.陳偉.瑞典土地銀行經驗對上海土地儲備管理的啟示.國際城市規劃，2005（6）

2.謝美芳.土地收購儲備運行機制分析—以漳州市為例.福建農林大學碩士論文，2007

3.余萍.國外農地抵押金融制度的比較法借鑒.管理學家，2010（10）

4.典福田.典型國家和地區土地整理的經驗及啟示.資源與人居環境，2007（20）

5.徐雪林.德國巴伐利亞州土地整理與村莊革新對我國的啟示.資源產業，2002（5）

6.陳赤，張建華.信托創新、探索和展望.西南金融，2007（1）endprint

（一）發展目標

“土地信托銀行”將依照國家戰略目標和經濟社會發展政策，遵循“不以實現商業最大化為目標，而以追求社會效益為路徑”的發展思路，引導民間資金投向，合理配置金融資源，為農村土地提供多功能、全方位的金融服務，運用信托機制，讓人民共同分享農村土地流轉成果，實現金融普惠。

（二）市場定位

“土地信托銀行”確立在“市場環境下，以土地為標的，以信托為平臺，發揮銀行優勢，為農村土地流轉服務”的運作思路，打造為國家中、長期農村土地改革的產業性金融機構。

（三）資本設計

“土地信托銀行”以吸收民營資本為主，國有資本為輔，同時吸納社會民眾微小資本，總規模300億股，每股面值人民幣一元，按照市場化原則發行。其中，國有資本不超過30%，民營資本和社會民眾資本不低于70%。

“土地信托銀行”的運行模式

“土地信托銀行”需要具備較強的金融功能，較寬的經營范圍，較高的風險管理制度和水平，更好的市場化經營機制，需要一支更加兢兢業業和職業道德優良的管理團隊去控制、化解和緩釋各種經濟風險?；诖?，依據銀行的存儲和信貸功能，依托信托的制度優勢，本文構想“土地信托銀行”的運行模式如圖1所示。

第一，農戶將土地存入“土地信托銀行”，“土地信托銀行”為其提供土地憑證，實現了農民擁有“可攜帶資產”、“可攜帶的社會保障”，使農民自由遷徙成為可能。

第二，“土地信托銀行”的銀行部作為委托“土地信托銀行”的信托部設立土地信托，實現土地財產資本化，實現了土地所有權、經營權和收益權的有效分離。同時依托信托專業化、產業資源和與政府溝通等方面優勢，增加農民談判地位，保障農民利益實現。

第三，“土地信托銀行”的銀行部和信托部實行嚴格的資產隔離，土地信托實現農村合作組織資產經營和行政管理的分離，實現了受益人的固定收益和超額收益。

（一）管理邏輯

對于發展較為成熟的行業和需要規模發展的行業，如旅游、文化、休閑和健康等綠色經濟，可以按照商業銀行融資功能，提供短期融資，收購兼并貸款、買方信貸和賣方信貸，支持其建立信用，加速發展。對于風險高、規模大、建設期長、很有前途或意義重大的項目，要客觀評估其商業模式和盈利模式，聯合財政資金、政策性金融建立多種保障和補償機制，運用聯合融資、銀團貸款和結構性融資，控制風險，達到支持目的。對于農村土地中高新技術問題，“土地信托銀行”應當建立科技專家顧問機構，建立有關技術資料庫，組建有科技評估能力的項目管理團隊，逐漸摸索和探尋適應農村土地的投融資管理模式。

（二）資金來源

長期資金來源：根據農村土地發展中開發形式的信托項目，發行集合信托產品，募集中、長期資金、發行中、長期金融債券、建立和管理信托投機基金，發起產業投資基金。短期資金來源：吸收存款、發行大額存單、辦理機構存款，辦理電子銀行和銀行卡的個人存款業務，開展金融市場短期融資業務。

（三）資金運用

通過信托投資、信托基金投資、產業基金投資、信托貸款、信托項目融資、收購兼并融資、中短期商業信貸、消費信貸和短期融資工具，運用投貸組合、結構性融資、債股轉換組合等方式，提供各種投融資服務。支持農村土地和綠色經濟基礎建設、培育核心技術企業發展，支持關鍵企業規模發展，促進農村土地健康發展。解決農村土地以及相關產業短期資金需求，為其建立短期融資平臺，提供增信服務，為綠色經濟發展提供周轉融資和各種金融服務。為農村土地和綠色經濟提供重組兼并融資服務，促進規模發展，促進產業鏈發展，建立行業發展平臺，支持農村土地和綠色經濟橫向貫通發展。建立電子銀行體系，創立云銀行服務，支持綠色消費、打造旅游、文化、休閑和健康消費金融體系，為擴大內需和拉動消費服務。

（四）盈利模式

在市場化運行原則下，“土地信托銀行”保持穩健長期可持續運行的盈利模式是手續費、利差和資本回報，以信托業務手續費收入為主，銀行存貸利差為輔，以投資業務資本回報和資金管理息差以及結算、顧問、代理等中介業務手續費為補充。

參考文獻：

1.陳偉.瑞典土地銀行經驗對上海土地儲備管理的啟示.國際城市規劃，2005（6）

2.謝美芳.土地收購儲備運行機制分析—以漳州市為例.福建農林大學碩士論文，2007

3.余萍.國外農地抵押金融制度的比較法借鑒.管理學家，2010（10）

4.典福田.典型國家和地區土地整理的經驗及啟示.資源與人居環境，2007（20）

5.徐雪林.德國巴伐利亞州土地整理與村莊革新對我國的啟示.資源產業，2002（5）

6.陳赤，張建華.信托創新、探索和展望.西南金融，2007（1）endprint

（一）發展目標

“土地信托銀行”將依照國家戰略目標和經濟社會發展政策，遵循“不以實現商業最大化為目標，而以追求社會效益為路徑”的發展思路，引導民間資金投向，合理配置金融資源，為農村土地提供多功能、全方位的金融服務，運用信托機制，讓人民共同分享農村土地流轉成果，實現金融普惠。

（二）市場定位

“土地信托銀行”確立在“市場環境下，以土地為標的，以信托為平臺，發揮銀行優勢，為農村土地流轉服務”的運作思路，打造為國家中、長期農村土地改革的產業性金融機構。

（三）資本設計

“土地信托銀行”以吸收民營資本為主，國有資本為輔，同時吸納社會民眾微小資本，總規模300億股，每股面值人民幣一元，按照市場化原則發行。其中，國有資本不超過30%，民營資本和社會民眾資本不低于70%。

“土地信托銀行”的運行模式

“土地信托銀行”需要具備較強的金融功能，較寬的經營范圍，較高的風險管理制度和水平，更好的市場化經營機制，需要一支更加兢兢業業和職業道德優良的管理團隊去控制、化解和緩釋各種經濟風險?；诖?，依據銀行的存儲和信貸功能，依托信托的制度優勢，本文構想“土地信托銀行”的運行模式如圖1所示。

第一，農戶將土地存入“土地信托銀行”，“土地信托銀行”為其提供土地憑證，實現了農民擁有“可攜帶資產”、“可攜帶的社會保障”，使農民自由遷徙成為可能。

第二，“土地信托銀行”的銀行部作為委托“土地信托銀行”的信托部設立土地信托，實現土地財產資本化，實現了土地所有權、經營權和收益權的有效分離。同時依托信托專業化、產業資源和與政府溝通等方面優勢，增加農民談判地位，保障農民利益實現。

第三，“土地信托銀行”的銀行部和信托部實行嚴格的資產隔離，土地信托實現農村合作組織資產經營和行政管理的分離，實現了受益人的固定收益和超額收益。

（一）管理邏輯

對于發展較為成熟的行業和需要規模發展的行業，如旅游、文化、休閑和健康等綠色經濟，可以按照商業銀行融資功能，提供短期融資，收購兼并貸款、買方信貸和賣方信貸，支持其建立信用，加速發展。對于風險高、規模大、建設期長、很有前途或意義重大的項目，要客觀評估其商業模式和盈利模式，聯合財政資金、政策性金融建立多種保障和補償機制，運用聯合融資、銀團貸款和結構性融資，控制風險，達到支持目的。對于農村土地中高新技術問題，“土地信托銀行”應當建立科技專家顧問機構，建立有關技術資料庫，組建有科技評估能力的項目管理團隊，逐漸摸索和探尋適應農村土地的投融資管理模式。

（二）資金來源

長期資金來源：根據農村土地發展中開發形式的信托項目，發行集合信托產品，募集中、長期資金、發行中、長期金融債券、建立和管理信托投機基金，發起產業投資基金。短期資金來源：吸收存款、發行大額存單、辦理機構存款，辦理電子銀行和銀行卡的個人存款業務，開展金融市場短期融資業務。

（三）資金運用

通過信托投資、信托基金投資、產業基金投資、信托貸款、信托項目融資、收購兼并融資、中短期商業信貸、消費信貸和短期融資工具，運用投貸組合、結構性融資、債股轉換組合等方式，提供各種投融資服務。支持農村土地和綠色經濟基礎建設、培育核心技術企業發展，支持關鍵企業規模發展，促進農村土地健康發展。解決農村土地以及相關產業短期資金需求，為其建立短期融資平臺，提供增信服務，為綠色經濟發展提供周轉融資和各種金融服務。為農村土地和綠色經濟提供重組兼并融資服務，促進規模發展，促進產業鏈發展，建立行業發展平臺，支持農村土地和綠色經濟橫向貫通發展。建立電子銀行體系，創立云銀行服務，支持綠色消費、打造旅游、文化、休閑和健康消費金融體系，為擴大內需和拉動消費服務。

（四）盈利模式

在市場化運行原則下，“土地信托銀行”保持穩健長期可持續運行的盈利模式是手續費、利差和資本回報，以信托業務手續費收入為主，銀行存貸利差為輔，以投資業務資本回報和資金管理息差以及結算、顧問、代理等中介業務手續費為補充。

參考文獻：

1.陳偉.瑞典土地銀行經驗對上海土地儲備管理的啟示.國際城市規劃，2005（6）

2.謝美芳.土地收購儲備運行機制分析—以漳州市為例.福建農林大學碩士論文，2007

3.余萍.國外農地抵押金融制度的比較法借鑒.管理學家，2010（10）

4.典福田.典型國家和地區土地整理的經驗及啟示.資源與人居環境，2007（20）

5.徐雪林.德國巴伐利亞州土地整理與村莊革新對我國的啟示.資源產業，2002（5）

6.陳赤，張建華.信托創新、探索和展望.西南金融，2007（1）endprint