論我國個人住房金融發展模式的選擇

摘要：我國住房制度是指國家為解決城鎮居民住房問題實行的基本政策和方法。對它的改革是中國經濟體制改革的重要組成部分，也是聯系全體城鎮居民生活最緊密的一個部分。本文指出我國個人住房金融發展現狀及問題，分析了國外個人住房金融發展模式，并結合國外的經驗提出相應對策建議。

關鍵詞：住房制度 住房金融 住房公積金 經濟適用房

1 我國個人住房金融現狀及問題

1.1 我國金融性個人住房金融現狀及問題

1.1.1 金融性個人住房開發與建設中的融資問題。近年來，我國現行的個人住房投資體制正在逐漸的變得更加市場化和多元化，其中金融因素在個人住房開發與建設中的作用越來越重要，但是長期以來，我國房地產直接融資渠道不寬，嚴重制約著我國個人住房金融體制改革的深入。具體來說我國目前在個人住房開發與建設的融資中存在如下突出問題：首先，個人住房開發企業融資渠道單一、融資成本過高。發行債券、股票等直接融資方式比較常見于一些發達國家，在我國由于資本市場的落后沒有得到普遍的運用，這不僅阻礙了我國個人住房建設的發展，也增加了個人住房開發企業的籌資成本，商品房銷售平均價格隨之提高的現象也不足為奇。其次，我國商業銀行信貸資金在供給總量上難以滿足個人住房開發建設的資金需求。現階段，我國個人住房開發建設信貸資金的來源主要是企事業單位和個人存款。在“十二五”期間，我國城鎮將建造個人住房12億平方米，在二十一世紀的第二個10年，全國城鎮則需要建造個人住房33.5億平方米，按目前全國商品房平均價格每平方米1700元計算，總共需要投資7.735萬億元，每年需投資5156億元才能完成這一任務。然而，目前我國各類政策性住房資金，即使算上800億元的住房公積金存款，也只有1600多億元，與我國未來個人住房開發與建設資金的需求相去甚遠。最后，在各大商業銀行已開展的信貸業務中，很多都存在著貸款種類單一，貸款利率、貸款期限沒有彈性等多方面的問題。在各大商業銀行發放的存量貸款中，基本都是中短期生產性流動資金貸款，造成很多相關企業需要利用貸款展期來延長貸款還款期限，無疑對商業銀行的風險控制帶來了不小的挑戰。

1.1.2 金融性個人住房消費金融的現狀及問題。隨著城鎮住房制度改革的進一步推進和房地產業的不斷發展，個人住房消費信貸也取得了一些發展，但是遠遠滿足不了廣大人民群眾的迫切需要局限于一些經濟比較發達的城市，以下幾個方面的問題阻礙了其大面積推廣：首先，個人住房信貸業務的發展受到個人住房金融機制不完備的嚴重制約。其次，從融資手段和工具來看，我國目前的個人住房消費貸款的融資手段單一、融資工具也比較貧乏，無法滿足個人住房消費信貸的需求。最后，相比其他抵押類貸款而言，個人住房抵押貸款的風險較大。

1.1.3 金融性個人住房流通現狀及問題。當前，在個人住房制度改革過程中，因為過度重視一級市場的建立與完善，導致了二級市場的混亂。不僅屢屢出現“公房私租”等現象，還制約了我國在轉變房改政策及措施，加強住房二級市場的建設方面的發展。造成這種現象的原因主要有以下兩個方面：首先，促進住房流通提供金融服務的政策環境還沒有形成。其次，我國各商業銀行在這方面既沒有有效的融資手段，也沒有實際操作經驗。

1.2 我國政策性個人住房金融的現狀及存在的問題

1.2.1 住房公積金制度的發展及存在的問題

住房公積金是由職工和所在單位分別按職工工資收入的一定比例逐月向住房公積金管理中心（或住房資金管理中心）繳存，專戶存儲，定向用于住房建設和購買。當前我國很多地區都建立了該項制度，它的作用是提供一個穩定的低成本資金來源用于建房和購房。

但是由于我國公積金制度的推行時間比較短，還存在很多不完善的地方，再加上受現行《住房公積金管理條例》的限制，住房公積金使用效率較低、沉淀資金不斷增加的同時，其投資渠道非常狹窄，只能用于銀行存款和購買國債。這些都造成了住房公積金利用效率不高，無法達到住房公積金設立的初衷。其原因主要有以下幾個方面：首先，居高不下的房價是公積金利用效率低的重要原因。其次，住房公積金貸款數額有限，手續復雜，申請條件苛刻。最后，個人公積金貸款申請條件也非常苛刻。

還有住房公積金在繳存方面也存在問題：一是各地區沒有實行差異化的住房公積金繳交率；二是政策規定的住房公積金只能用于購置、自建或大修自住房；三是公積金繳交比例不高，歸集量也不大；四是居民使用公積金貨款時，還款率占收入的比例太高。

最后就是住房公積金在管理方面的問題。主要包括：部分銀行歸集后不放貸；公積金管理關系不明；部分住房管理中心違章辦事等。

1.2.2 經濟適用住房的發展現狀及存在的問題

①經濟適應住房開發與建設過程中的問題。首先，在我國許多地方，房地產開發企業承擔了經濟適用住房開發建設，房地產開發企業在利益的驅使下很難保證經濟適用住房的公益性，也正是這些原因使經濟適用房的開發與建設產生了許多矛盾。一些開發商為了獲取更多經濟利益，只要有購買經濟適用住房的證明，不管其是否具備經濟適用房的條件，都當成經濟適用房的購買對象。其次，在經濟適應住房建設規模方面，根據有關部門測算，七成以上的家庭應當有資格享受經濟適用住房。但是實際上，經濟適用住房的建設規模遠遠小于社會需求量。最后，我國的經濟適用住房在空間布局方面也存在不少的問題。多把這些住房建在了城市郊區，不僅困擾了這些住戶的出行，也給城市基礎設施建設和市政設施建設帶來了挑戰。

②經濟適用住房供應中的問題。經濟適用住房是供應中低收入居民家庭的居住用房，但是由于各種客觀條件的制約，我國居民家庭年收入是很難確定下來的，導致很多不是中低收入居民家庭的居民也來購買經濟適用住房。

經濟適用住房在定價方面也存在一些問題。主要表現在兩個方面，一方面單價高，導致其價格高于價值；另一方面總價高，這主要是由于戶型面積過大造成的。

2 國外個人住房金融發展模式介紹

2.1 美國-商業性個人住房金融模式

美國的個人住房政策主要是以市場調節為主，政府調控為輔。具體表現為以個人住房抵押貸款為核心的個人住房金融政策模式，此種模式基本代表了市場經濟條件下的個人住房金融市場的發展方向。個人住房抵押貸款是以個人住房這種不動產作為償還債務的擔保獲得貸款的借貸行為。

2.2 新加坡-政策性個人住房金融模式

新加坡作為一個新興發展國家，有著自己獨特的公共住房金融政策，比如中央公積金制度。它是一種強制的儲蓄模式，其特點是資金穩定性強、存款期限長、籌資額巨大，并且成本較低。

2.3 國外典型個人住房金融模式的比較

以上兩種個人住房金融模式的差別在于融資方式的不同，所以按其融資方式又可以分別稱為美國-資本市場融資模式、新加坡-強制儲蓄融資模式。

在美國，政府指定的個人住房金融機構是資本市場融資的主體，資本市場融資相比于依靠存款人長期的儲蓄積累的強制儲蓄模式，最大優勢就在于可以在短期內迅速籌集個人住房資金。而且個人住房抵押債券的期限一般較長，這樣也使得個人住房抵押債券與個人住房的生產、消費對個人住房資金需求的長期性要求相適應。

強制儲蓄融資模式主要是政府通過強制性手段，強行要求企業或者政府機構將員工的一定比例的工資定期存入指定管理機構以用于員工個人住房基金。國家強制性是強制儲蓄融資模式的最大特點。在這種模式下，國家強制的經濟結果是：籌集資金數額較大，籌集資金成本低，資金來源穩定且存款期限較長。

3 我國個人住房金融模式的選擇及政策建議

根據其他發達國家個人住房金融的發展歷程和成功經驗，結合我國的實際情況，筆者認為我國個人住房金融模式應該采取以上兩種個人住房金融模式相結合的個人住房金融模式。如此不僅能夠通過提供多樣化、簡便化的融資渠道來拓寬我國居民購買個人住房的資金渠道，也可以在一定程度上緩解我國居民買房難、買房貴的問題，還能夠全面、有效地推進我國個人住房制度改革的進程。為此，我們應該采取以下幾方面的措施：

3.1 我國商業性個人住房金融發展模式的探討

就個人住房建設中的融資問題而言，首先，我國政府有必要完善個人住房開發融資的制度，改善商業銀行的房地產開發信貸業務，比如延長貸款期限等，相信這一系列的舉措將對我國個人住房建設融資起到積極影響。除了要完善個人住房開發融資的制度，還要加快我國個人住房資本市場的發展，從根本上降低個人住房銷售的平均價格。就我國個人住房消費市場而言，當前最重要的就是降低個人住房資金取得的難度。為改善和提高我國居民居住水平，應盡快完善個人住房金融體系，加強個人住房抵押類貸款制度的建設。

3.2 我國政策性個人住房金融發展模式的探討

政策性個人住房金融是商業性個人住房金融不可或缺的補充。一個國家的金融制度決定了這個國家的政策性個人住房金融所采取的方式，而這個國家的經濟實力則決定了采取方式力度的大小。政策性個人住房金融模式成敗關鍵就是看這種模式能不能利用有限的財力，做到個人住房這樣一個社會公共服務產品分配的普遍性、公平性和效率性。要做到這三方面的統一，必須建立符合我國社會主義市場經濟發展的、具有中國特色的政策性個人住房金融模式，制定一個既適合我國國情又符合各地經濟發展水平的滿足我國城鄉二元化發展形勢的城鎮居民個人住房金融制度。

3.2.1 優化公積金制度

首先，將個人住房公積金管理機構轉變為政策性金融機構。其次，成立全國性的個人住房公積金管理中心對全國的住房公積金進行同步管理，以強化政府對全國個人住房金融的行政管理職能。最后，還需要擴大個人住房公積金的覆蓋面，提高個人住房公積金的繳存比例。對個人住房公積金繳交換屆的監管力度也需要加強。

3.2.2 改革經濟適用房制度

首先，政府應當牽頭成立個人住房社會保障領導機構，將住房公積金、保障房等住房社會保障事宜同意納入到管理范疇，職責范圍包括但不限于做好保障房、用地劃撥等方面的工作。其次，由專門的社會保障住房或經濟適用住房建設機構建設的方式取代由房地產開發商建設經濟適用住房的方式。最后，政府還需要加強對經濟適用房供給對象的管理。除了要建立嚴格準入機制之外，還需要制定靈活的退出機制。也就是說，當正在享受經濟適用房的家庭收入水平超過享受經濟適用房的標準時，就采取相應的退出措施，將這一部分的房源退出來，提供給那些更應當享受經濟適用住房的居民。

本文通過對以上幾個問題的系統論述，對我國住房制度改革與住房金融問題做一概括性總結，指出構建和完善以商業性住房金融為主，政策性住房金融為輔的住房金融模式是我國今后住房制度改革的總體方向。

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作者簡介：

許虎（1986-），男，湖北仙桃人，武漢工程大學馬克思主義學院，研究方向：社會主義市場經濟。