房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府管理越位和缺位探討

摘要：房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展十分重要，政府在房地產(chǎn)管理中一直扮演著重要的角色，文章針對(duì)當(dāng)前政府管理房地產(chǎn)活動(dòng)中存在的問(wèn)題，以及對(duì)政府的作用進(jìn)行了研究，并對(duì)政府如何推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；房地產(chǎn)；管理定位

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2014）10-0001-02

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到市場(chǎng)和政府兩方面的干預(yù)。政府通過(guò)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，以確保房地產(chǎn)發(fā)展和穩(wěn)定，但是對(duì)市場(chǎng)中的很多問(wèn)題卻并不都能夠很好地進(jìn)行處理，其中政府過(guò)分追求利益是根本，而這體現(xiàn)在政府管理中就是在職能執(zhí)行的時(shí)候沒(méi)有定位準(zhǔn)確，錯(cuò)位缺位問(wèn)題嚴(yán)重。

1 政府對(duì)房地產(chǎn)管理的現(xiàn)狀

1.1 管理水平和行政效率得到提高

在我國(guó)政府的職能管理中，對(duì)房地產(chǎn)的管理更加適應(yīng)市場(chǎng)的需求，效率和水平都得到了提高，這標(biāo)志著我國(guó)正從無(wú)限政府向有限政府進(jìn)行轉(zhuǎn)變，這是政府做好房地產(chǎn)管理的關(guān)鍵。我國(guó)政府正在向著服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，很少再有部門(mén)較多、辦公效率低下的情況存在。我國(guó)政府通過(guò)管理改革，開(kāi)始了行政審批一體化的時(shí)期，極大地提高了辦事效率，降低了行政成本。

1.2 密切了政府與人民群眾的關(guān)系

我國(guó)政府的公共行政改革也推進(jìn)了我國(guó)民主政治建設(shè)的進(jìn)程。這也一直是我國(guó)政治改革的一個(gè)重要組成部分，廣大人民群眾參與管理國(guó)家事務(wù)的范圍和權(quán)利不斷擴(kuò)大，基層自治組織直接選舉得到充分落實(shí)。此外，政府的公共行政改革讓政府的管理開(kāi)支減少了，也降低了房地產(chǎn)管理費(fèi)，財(cái)政管理費(fèi)用不再逐年上升，讓亂收費(fèi)問(wèn)題得到了遏制。

2 政府對(duì)房地產(chǎn)管理的不當(dāng)之處

2.1 單純追求經(jīng)濟(jì)效益

GDP日益成為評(píng)定地方政府政績(jī)的一個(gè)決定性指標(biāo)，使得多數(shù)地方政府不擇手段的提高GDP以增加自己的政績(jī)，而忽視了政府的主要職責(zé)——提供公共產(chǎn)品。而據(jù)有關(guān)專(zhuān)家的研究成果顯示，在我國(guó)某些地區(qū)，當(dāng)建設(shè)用地增加1%時(shí)，當(dāng)?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)投資就增加4.1%，但是在城鎮(zhèn)居民的固定投資中，還是有大量的資金流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，針對(duì)這種情況，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的控制，這樣反而造成違法用地情況的增加。

2.2 沒(méi)有很好的配合中央政府的政策執(zhí)行

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)不同，有著明顯的區(qū)域性特性，因此在政府管理過(guò)程中必須給地方政府一定的自由決定權(quán)。中央所設(shè)定的調(diào)控目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，在很大程度上取決于地方政府對(duì)政策的落實(shí)。但是地方政府和中央政府也存在了目標(biāo)差異，這種差異就形成了兩者的非合作博弈，弱化了調(diào)控效果。

2.3 越位行為多，過(guò)分干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)

在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控能夠彌補(bǔ)市場(chǎng)漏洞，促進(jìn)社會(huì)公平，但是政府也要遵守發(fā)展規(guī)律，不能強(qiáng)行干預(yù)市場(chǎng)正常運(yùn)作，通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)為了供需平衡而降價(jià)。但是某些地方政府的一些政策會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，因此盡管政府不斷的調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，但是房?jī)r(jià)依然居高不下。

2.4 保障性住房管理缺位

住宅用房具有準(zhǔn)公共品性質(zhì)，需要政府為中低收入階層提供住房保障。盡管我國(guó)在近幾年加大了對(duì)于經(jīng)適房和廉租房的支持力度，但是從執(zhí)行的效果方面看，房?jī)r(jià)還存在過(guò)高問(wèn)題，能夠適合中等收入家庭的住房還很少，仍然不能解決住房問(wèn)題。這些問(wèn)題的出現(xiàn)主要是政府在保障性住房的監(jiān)管上出現(xiàn)了缺位現(xiàn)象。

2.5 法律制度體系不健全

對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)管理市場(chǎng)已經(jīng)十分成熟，健全的法律法規(guī)也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展。在我國(guó)，房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)嚴(yán)重缺失，我國(guó)法律只對(duì)建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定，沒(méi)有做好后期管理的法律保障。所以，國(guó)家調(diào)控在房地產(chǎn)行業(yè)中始終處于滯后的境地，有的法律法規(guī)甚至不符合市場(chǎng)調(diào)節(jié)的規(guī)律，導(dǎo)致房地產(chǎn)管理不規(guī)范。

3 如何發(fā)揮政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中的作用

政府要不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和監(jiān)督，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行、健康發(fā)展。這就要求政府從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)自身的職能，采取合理、有效、科學(xué)、務(wù)實(shí)的政策措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理調(diào)節(jié)。

3.1 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)管理

政府要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的審核管理，保證房地產(chǎn)廣告的真實(shí)性，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)中的產(chǎn)品從質(zhì)量上得到保證，更要從物業(yè)管理方面提高服務(wù)質(zhì)量，讓人們真正的感受到良好的環(huán)境，為消費(fèi)者的需求著想，提供更準(zhǔn)確的信息。

3.2 完善法律法規(guī)體制，增強(qiáng)執(zhí)法科學(xué)性

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上就是法制經(jīng)濟(jì)，在維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序和發(fā)揮市場(chǎng)資源配置作用上法律起到關(guān)鍵作用。第一，用法律來(lái)制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，弱化因政府過(guò)分干預(yù)造成的負(fù)面影響。第二，繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，細(xì)化其他相關(guān)實(shí)施細(xì)則，推進(jìn)《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)行業(yè)從開(kāi)發(fā)建設(shè)到交易，再到中介服務(wù)和相關(guān)的后期服務(wù)等各個(gè)方面的管理完全納入法律規(guī)范體系。只有這樣，才可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

3.3 強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收監(jiān)管

針對(duì)市場(chǎng)中對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行炒作的行為進(jìn)行制約。炒房已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的最大障礙。國(guó)家稅務(wù)部門(mén)需要用調(diào)控手段降低房產(chǎn)利潤(rùn)，抑制炒房。

3.4 加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的管理

政府過(guò)度干預(yù)導(dǎo)致我國(guó)的土地市場(chǎng)十分混亂，而這種混亂讓我國(guó)土地的市場(chǎng)化運(yùn)作程度大大降低。所以在土地管理中應(yīng)該將政府調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)結(jié)合在一起，強(qiáng)化土地管理的計(jì)劃管理，對(duì)用地的總量都進(jìn)行控制，通過(guò)年度用地計(jì)劃進(jìn)行規(guī)范化管理。

3.5 完善住房保障制度

首先，要保證保障性住房的供應(yīng)。一方面必須完善公租房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度；另一方面對(duì)資金使用效率要不斷提高，在資金數(shù)量有限的情況下，通過(guò)解決中低收入者的住房問(wèn)題，來(lái)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，將工作的重心轉(zhuǎn)入公租房以及廉租房上。

其次，擴(kuò)大住房保障對(duì)象的范圍。真正能夠支付經(jīng)濟(jì)適用房的群體，大多是中等收入或以上的人，而低收入者在購(gòu)買(mǎi)者中占非常小的比例。所以，在制定住房保障政策時(shí)應(yīng)當(dāng)更多的考慮其他弱勢(shì)群體的住房需求，擴(kuò)大保障對(duì)象。

再次，要保證住房保障制度的公平合理。其中廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格應(yīng)該大幅低于商品房，政府必須做好對(duì)住房審批的管理，通過(guò)完善法律法規(guī)的途徑防止房地產(chǎn)行業(yè)的腐敗現(xiàn)象。

4 結(jié)語(yǔ)

目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅猛，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度膨脹，政府要從主導(dǎo)型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。在轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，將逐漸形成以市場(chǎng)為導(dǎo)向，注重公共服務(wù)型的政府房地產(chǎn)企業(yè)管理模式，政府過(guò)度干預(yù)的局面將會(huì)逐漸消失。盡管我國(guó)政府在房地產(chǎn)發(fā)展管理中的政策不斷調(diào)整，但很多問(wèn)題仍然沒(méi)有解決。因此，在房地產(chǎn)管理中，我國(guó)政府必須積極向西方發(fā)達(dá)國(guó)家學(xué)習(xí)房地產(chǎn)管理中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)先進(jìn)的管理模式加以引進(jìn)，從而加速我國(guó)政府轉(zhuǎn)型的速度，提高政府科學(xué)管理房地產(chǎn)行業(yè)的腳步，讓我國(guó)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于健康

穩(wěn)定。

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作者簡(jiǎn)介：丁鑫（1989—），男，天津海南師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院學(xué)生，研究方向：公共事業(yè)管理、房地產(chǎn)管理。