貨幣政策對房地產市場調控的有效性分析

【摘要】房地產業是我國經濟發展的重要力量，在整個經濟活動中的地位自然也不言而喻，但是過度的倚重某一行業不僅僅會使得整個經濟失衡，也會由于調控難的問題使得它成為一顆定時炸彈。在中央銀行對房地產業的調控中，積極的貨幣政策往往能刺激房市上漲，但是貨幣政策對房地產的抑制作用卻顯得乏力，這其中有貨幣政策本身的限制，但是如果能加強平時市場變化的監測，完善貨幣政策在房地產行業的傳導渠道，建立行業危機應對機制，會減少房地產業可能帶來的危機。

【關鍵詞】貨幣政策 房地產 利率

一、歷次房地產市場調控與效果

1998年以來，在住房分配市場化等一系列政策的綜合作用之下，房地產業保持了快速發展。但是在這個過程中，一些城市出現了違規占用土地、開發規模過于龐大的情況，商品房價格和土地價格呈畸形上漲。在2003年國務院發文首次提出以住宅為主的房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，并明確了住宅市場化的發展方向，從此國民經濟與房地產市場緊緊相扣，進入了“上漲”與“調控”的循環往復。

2005年調控以穩定為主，當年房地產開發投資增幅比明顯回落，成交量有所下滑，價格漲幅趨緩。北上廣等一線城市的房價漲幅在下半年接連下降。2006年，政府從調結構、征稅收、控土地、緊信貸等環節調控房地產，力度之大前所未有。盡管樓市出現了一些積極的變化，但更嚴峻的是管住了樓，卻管不住“地”。當年“地王”不斷涌現，地價上漲推高了房價預期。至2007年底，全國70個大中城市新建商品住房售價同比上漲11.4%，環比上漲0.3%。

2008年上半年受政策影響，市場觀望態度濃厚，上半年成交量下跌將近5成。不過下半年全球經濟危機給房地產業帶來巨大利好消息，房地產坐享“政策紅利”，剛性需求爆發，改善性需求跟進，投資性需求助推，市場走出了一條與整個宏觀經濟完全脫離的上行線。緊接著2009年房價在短暫調整之后疾速升溫，如脫韁般一路上漲，最終迫使“史上最嚴調控政策”的出臺。

盡管政策不斷出臺，但是房價還是與此沒有呈現相關關系，仍然是穩中上升，從政策的非對稱性我們知道，財政政策能夠促進經濟的快速增長，卻很難有效抑制經濟的過熱，貨幣政策對經濟的抑制作用要更為有效。但是目前沒有數據能夠支持這一現象。高波，王先柱（2007）和韓鑫韜，王擎（2011）等學者將貨幣政策對房地產效應進行實證分析后得出結論：匯率的變化對房地產價格增長率的變動會產生顯著的線性影響，但是貨幣供應量和利率的變化對抑制商業銀行在房地產市場的貨款供給效果不明顯，更不能阻止房地產開發企業以個人住宅按揭貨款的增加等途徑從銀行間接獲取更多貨款，房地產貨款的增長推動了房地產價格上漲。

二、有效性的影響因素

（一）調控目標的搖擺不定

中央銀行在進行調控的過程中，首先需要處理好地方的利益，但是地方政府部門在房地產中的利益涉及太深，“房價問題在中央更多是民生問題，而在地方則首先是個經濟問題”。其次還有經濟增長的問題，政府既害怕房地產價格和投資增長過快又希望經濟持續快速的增長，這往往表現為政策的搖擺不定。在后來公布的“國六條”和“國十條”同樣存在這樣的問題，每當中央銀行實施緊縮性貨幣政策時，隨之而來的就是經濟下滑的風險，房地產商對這種緊縮政策的忍耐力遠比普通企業要強。這導致國十條的威力未能完全釋放，雖然期間中央領導人不斷發言說“房價會下降”，但由于前幾次調控政府政策搖擺不定，市場對此次調控信心不足，以至于房地產市場觀望期僵持后又現回暖跡象，前期的調控都將前功盡棄。

（二）政策對市場的敏感度

郭建波和任志強的賭約引起了轟動，身為經濟學博士的郭建波，他的結論是基于對政策的解讀，房價降低的預期是建立在政府對房市的嚴厲調控上，而勝利者卻是有豐富的從業經歷和敏銳嗅覺的任志強。在制定相關的政策時，需要有足夠的敏感度，2008年金融危機時，對美國次貸危機的忽視就使得后來的政策出現了180度的大轉彎，這對實體經濟的傷害是很大的。近年來嚴厲的調控政策雖然不斷，但是很難對房地產市場產生有效的作用，反而在民間出現了“離婚潮”這樣的事情，說明政策的制定還待完善。

（三）中央銀行的獨立性

中央銀行的獨立性決定了貨幣政策的獨立性，也決定了貨幣政策的有效性，只有將貨幣政策目標與政府經濟發展目標分開，中央銀行才可以制定出更為有效和針對的相關政策。彼得森國際經濟研究所所長亞當·珀森指出：當前各國央行面臨的難題不是政策過于激進，而是政策有效性不夠。政府需要央行通過各種手段刺激經濟，使經濟增長重回正軌，達成這個目的頗有難度，很容易弄巧成拙，過去幾年的經驗一直如此告誡我們。

三、提高有效性的相關措施

（一）房地產專項指數的完善

在貨幣政策的實施中，往往需要借助中介指標來觀察政策的實施情況，對房地產的調控要具有針對性就必須建立房地產市場的專項指標，來監測市場動向，為政策的調整提供依據。我國目前發布的各種房地產指數大多是價格或租金指數，類似于NPI這種投資回報率指數還很少。就目前房地產市場而言，市場現有的統計報表和指標集中反映土地交易增量和市場投資總量，而反映土地存量市場、企業經營管理運行狀況的房地產交易、中介、物業、評估和出租等指標缺乏，有關土地市場的統計指標需要細化。

（二）利率的市場化

自2004年以來，利率就一直維持在比較低的水平，這也是房價激增的部分原因。2012年6月，當央行提高基準利率浮動區間后，幾乎所有銀行都立即將存款利率提升至允許范圍的上限附近。

美國智庫彼得森國際經濟研究所高級研究員羅迪認為，目前中國利率仍低于市場均衡水平，也就是說在當前利率政策下，房地產是優質投資對象。現階段，人民幣不能自由跨境流動，股市監管也仍需完善，老百姓覺得股票不是一種可靠的長期投資產品，加上存款利率低于通脹水平，人們只能將資金投向房地產市場。改變這種情況的最佳方式就是逐漸放開存款利率管控和完善股市治理。

（三）提高貨幣政策的獨立性

貨幣政策效用的非對稱性研究顯示，在抑制經濟過熱時，貨幣政策往往比財政政策更為有效，但是如果貨幣政策的實施受制于政治目標的壓力，那效果會大打折扣。特別是面對房地產這樣特殊的支柱行業時，中央銀行政策的實施更是受到巨大的阻礙。現階段我國經濟進入了調結構的關鍵時期，面對GDP的下滑，大多數人表現出恐慌的心理，這種心理阻礙了對房地產實施的緊縮措施。雖然面臨的是經濟的下滑，但是這樣的陣痛才能提醒我們：我們的經濟是不健康的。貨幣政策的獨立性的提升對，能使得結構調整更為有力。

作者簡介：李曉龍（1989-），男，山西晉城人，碩士研究生，金融學專業，研究方向：中央銀行宏觀調控和貨幣政策。endprint