西安市物業服務企業發展現狀統計分析

房 麗

(陜西警官職業學院 經濟管理系，陜西 西安 710043)

西安市物業服務企業發展現狀統計分析

房 麗

(陜西警官職業學院 經濟管理系，陜西 西安 710043)

物業管理作為一個朝陽行業，人才需求旺盛，能緩解當前就業壓力。但隨著科技水平的不斷提高，客戶對物業服務品質和智能化管理會提出更高要求。基于物業服務這一新興領域，開展西安市物業服務企業發展現狀的調研，對制約西安市物業服務企業發展存在的問題進行統計分析，進而制定合理措施，以期滿足客戶需求，促進企業自身發展。

物業管理；問卷調查；統計分析

隨著我國城市化進程的加快，服務產業的重要性日益凸顯[1]。為更好的了解現階段西安市物業服務企業發展狀況，我們采取實地調研與文獻檢索相結合、典型調查與普遍調查相結合的方法，對當前西安物業服務企業現狀、經營管理、存在問題、行業發展等方面的情況進行了市場調研，調研對象涉及住宅類物業服務企業、商業類物業服務企業以及行業自律部門。

一、西安市物業服務企業發展現狀調研情況

(一)調研樣本基本情況

西安市物業管理行業共有獨立法人單位1736家，產業活動單位136家，重點物業服務企業61家，占重點服務業企業數目的11%，占全部物業服務行業法人單位數目的3.6%，重點物業服務企業全部位于城區。此次調研的公司既有獨立的物業服務公司，也有房地產公司下屬的物業公司,包括分支承接母公司項目，以及可以承接母公司項目兩類。公司承接的物業類型包括：別墅區、高檔住宅小區、普通住宅小區、高檔寫字樓、普通寫字樓、商廈、企事業單位等。

1.物業服務企業情況

(1)企業規模小。西安市1736家物業服務企業中共有從業人員4.9萬人，其中，女性人數1.83萬人，占37.3%，平均每個企業從業人員不足30人。據不完全統計，截止2012年底，物業管理從業人員數量為621.3萬人，而西安市物業服務企業從業人員僅占全國物業管理從業人員1%左右。

(2)大部分企業沒有資質等級。從企業法人資質等級分類來看，物業服務企業具有一級資質等級的企業僅有14家，占0.8%；具有二級資質等級的企業有44家，占2.53%；三級資質等級的企業有316家，占18.2%。總體來看，僅有21.5%的企業具備資質等級，近八成的企業不具備“臨時三級”資質。

(3)港澳臺及外商投資的物業服務企業占比低。從登記注冊的物業服務企業資產來源看，內資企業有1719家，占99.02%；港澳臺商投資僅有8家，占0.46%；外商投資有9家，占0.52%。港澳臺及外商投資企業占比不到1%。由此可見，西安市物業服務市場開放程度小，吸引外資能力有限。

(4)私人控股的物業服務企業較多。從控股情況來看，國有控股的企業103家，占5.9%；集體控股73家，占4.2%；私人控股1221家，占70.3%；港澳臺及外商控股17家，占0.98%；其他322家，占18.5%。

(5)物業服務企業聚集地集中。從區縣分布來看，西安市下轄的新城、蓮湖、碑林、雁塔、灞橋和未央等城六區，物業服務企業有1530家，占88.13%。物業管理服務企業分布與服務業增加值分布趨于一致。

(6)物業服務企業成立時間較為集中。從物業服務企業成立年份來看，1980年以前僅注冊有物業服務企業10家， 1980年至2000年期間，增加到130余家，2000年以后新設增物業服務企業1493家，占86%。由此可見，西安市物業服務企業是伴隨著改革開放的進程呈逐步加快發展的趨勢。西安市物業服務企業成立情況如圖1所示。

圖1 西安市物業服務企業成立情況

2.產業活動單位基本情況

在西安市物業服務企業136家產業活動單位中，2010年以前成立109家單位，占80.14%。從登記注冊企業的所有制形式來看，內資企業有129家，占94.9%，具絕對優勢，港澳臺及外商投資企業僅7家，九成以上的產業單位分布于城六區。

(二)從業人員結構狀況

從物業服務企業從業人員狀況來看，按照崗位分為經營管理人員和操作人員。調研結果顯示，西安市小型物業服務企業經營管理人員占到企業總人數的10%左右，而中型企業經營管理人員占到企業總人數的15%～20%左右，中小型企業管理人員比例基本合理。從學歷水平來看，物業管理從業人員中高中學歷水平占到70%，比例最高，專科生占到16%，本科生占到5%，碩士研究生占到1%，總體來看，學歷水平偏低。從勞動關系來看，97%以上都是合同工，外包工占到2%，臨時工占到1%。從年齡結構來看，29歲以下(含29歲)占到總人數的30%，30～39歲占到49%，50歲以上占到21%，老中青年齡結構基本合理，符合梯形原理。從性別結構來看，男性占到從業總人數的62.7%，女性占37.3%。

(三)員工薪金待遇

從職工工資和福利情況看，物業服務企業職工年均收入為3.9萬元，其中，物業服務企業經營管理人員年均收入為5.85萬元，操作人員年均收入為2.04萬元。在操作人員工資水平中，清潔工和綠化工工資水平偏低，年均收入在1.6～1.8萬元之間，低于或接近于2012年西安市社會平均工資水平。

(四)員工工作滿意度狀況

從調查的總體范圍來看，員工每天的工作時間在8～10小時。在正常情況下， 53%的員工每周工作5天，47%的員工每周工作6天，80%的員工在法定的假日能夠正常放假。在薪酬福利方面，69%的員工認為公司應當有所改善，有20%和13%的員工認為應當在工作時間和公司制度方面有所改善。在員工收入方面，33%的員工感覺滿意， 60%的員工感覺一般，7%的員工感覺不滿。而員工認為能夠提高工作熱情的理由87%來自良好的組織氛圍和團隊協作精神；53%來自公平、及時、恰當的激勵；13%來自不斷參加培訓、獲得與崗位相關的知識。

(五)物業服務企業成本支出及盈利分析

1.物業服務企業成本支出及控制措施

物業服務企業較大的成本支出項目主要在于勞動力成本支出、設備維護維修費用、對外公關費用和外包費用等。其成本支出結構如圖2所示。

圖2 物業服務企業成本支出結構圖

目前，西安市物業服務企業控制成本的措施有：各項目資源共享、節約費用的獎懲制度、采購招標、前期介入、精簡隊伍、智能化管理、形成產業規模和業務分包等。其控制成本結構如圖3所示。

圖3 物業服務企業控制成本結構圖

2.物業服務企業盈利來源及業主對自治的認識

物業公司的收入來源主要在于物業服務費以及有償增值服務。在調研中發現，物業服務企業盈利沒有達到預期目標的主要原因有：政策支持不足(占30%)、缺乏規模優勢(占15%)、物業服務費收繳率低(占20%)、其他(占35%)。對于業主自治問題，有80%的物業服務企業認為居委會職責不清，對業主自治不認同，認為不會有較大發展；20%認為業主自治會有較好的發展，不會成為物業服務企業發展的威脅。

二、西安市物業服務企業存在的問題及整改措施

(一)西安市物業服務企業發展存在的問題

從上述調查顯示的數據可以看出，困擾西安市物業服務企業發展的主要問題表現在五個方面。

1.社會偏見以及行業環境不利于物業服務企業的發展

當前，物業服務行業的地位不高，人們對物業服務行業還存在著一些偏見，整個行業發展的大環境仍然不寬松，而社會輿論導向也有偏差，特別是發生物業管理糾紛時，往往出現社會輿論“一邊倒”，不利于物業服務企業的發展。

2.物業管理立法滯后阻礙行業快速發展

隨著中國經濟的快速發展，現代化進程的加快，往往會出現制度的滯后。而物業管理立法滯后，必然阻礙物業管理行業快速發展，加之相關政策的不配套，如對物業服務費價格控制過死，致使企業發展緩慢。另外，現行稅賦政策不合理導致企業的負擔過重，與供水、供電、供暖等公用企業、市政管理部門關系不順，加之部分政府公共服務部門缺乏服務意識，常常會導致物業糾紛的發生[2]。

3.建管不分使得物業服務企業處于被動地位

房地產行業的建管不分，掩蓋了大量的前期遺留問題，轉嫁了新建物業的矛盾。交接成本與房屋質量等突出問題，為物業企業開展日常管理埋下隱患。另外配套設施不到位，如住宅項目存在著交通、生活等方面的諸多不便，不按規定配置物業管理用房，不重視前期物業服務，拖欠空置房服務費，這都使得物業服務企業在經營中處于被動的地位。

4.市民社會發展初期社區居民自治面臨多種問題

在當前中國社會現代化進程中，市民社會的發展處于初級階段，公民參與意識缺乏，加之業主大會召開程序復雜，協調成本較高，因此，社區居民自治面臨諸如此類問題：一是業主及業主委員會參與意識差，不配合、不支持物業服務企業的管理；二是公共意識淡薄，部分業主只講權利，不講義務，不遵守業主管理規約和小區管理規定；三是維權意識低，致使業主大會成立難、開不起來、以及運作不規范，容易使業主委員會成為物業服務企業的對立面，難以形成共贏。

5.物業管理從業人員素質和服務意識不能滿足企業人才需求

物業管理從業人員總體素質較低，服務意識差，高素質管理人才和技術人員短缺；與其他行業人員相比，企業從業人員特別是基層員工待遇低，有的甚至在最低保障線上徘徊；物業管理行業的員工流動較大，尤其是基層一線人員[3]；物業費收繳率低，物業費主營業務收入之外的其它拓展延伸性業務開展不利，也導致物業服務企業發展后勁不足。

(二)調整和改善西安市物業服務企業的措施

為調整和改善西安市物業服務企業發展，可以采取以下五方面措施。

1.加快物業立法，完善物業管理市場環境

加快《物業管理法》立法進程，對目前推行中困難較大的業主大會制度、專項維修資金的歸集管理和使用制度，政府主管部門應進行專題研究，提出妥善解決的意見和措施，改變有法難依的局面，逐步推進依法治業，不斷完善物業管理市場環境[4]。

2.建管分開，理順體制

“建管不分”的直接后果就是物業服務企業受累于開發遺留問題，飽受業主的指責，代開發商“受過”，難以堅持原則為業主服務，進而引發一系列矛盾糾紛。建管分離將使物業服務企業回歸本位，有利于提升物業服務水平。在推動建管分離進程中，需要認真落實前期物業管理招投標制度，通過引入市場競爭機制，推動物業服務企業主動與市場接軌、降低物業管理成本、提升物業服務質量。

3.加強業主自治，發揮政府職能

物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府要指導各住宅小區按法律程序成立業主委員會，實現業主自治。通過業主委員會的平臺，在維護業主權益的同時，引導業主履行義務，自覺遵守物業管理的有關規定，維護公共秩序和環境衛生，按時交納物業管理費，依法盡責。同時代表業主，行使監督職能，督促物業服務企業嚴格按照物業服務合同約定，依法履約，合法經營。充分發揮業主委員會的橋梁和紐帶作用，做好業主與物業服務企業間的溝通協調工作，消除誤會和分歧，共同維護小區穩定。

4.加強人員職業素質，提升服務意識

西安市物業服務企業應通過對現有人力資源狀況的分析預測，認識自身差距，向業內成熟優秀的物業服務企業學習，避免人力不足、人才的流失以及人才浪費等問題。物業服務企業要長期穩定發展，必須要有一支結構合理、專業齊全、相對穩定的員工隊伍，因此，必須制訂近期及長期的人力資源發展規劃，進行有針對性的培訓，加強對從業人員服務意識的培養，營造良好的工作氛圍和團隊協作精神，從待遇和情感兩方面留人、激勵人，做好人才儲備工作，避免出現人才斷層和青黃不接的局面，形成人才接替的良性循環機制，保障物業服務企業可持續發展[5]。

5.開展保值增值服務，實行多元化經營

隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務，對特約服務的需求也呈上升趨勢，這也為物業服務公司的經營發展提供了廣闊的市場。西安市物業服務企業可積極開展家政服務、訂票、訂奶、送水、送報等特約服務，開發中介咨詢業務。通過多種經營和有償增值服務提高企業盈利，多渠道增加收入，提高服務質量，用機械和科技逐步替代部分人力，降低人力成本。

[1] 樊綱.“十二五”規劃與城市化大趨勢[J].開放導報，2010(12)：5-9.

[2] 雷應利.西安市物業管理現狀與對策[J].中國物業管理，2008(1)：32-34.

[3] 戴鳳微.物業管理行業人力資源研究-以浙江省為例[J].開發研究，2010(2)：133-135.

[4] 中國物業管理協會.物業管理行業發展報告[R].中國物業管理，2013(10)：8-15.

[5] 葛春輝，黃安永.南京市住宅小區物業管理人力資源配置調查與分析[J].中國房地產，2006(6)：75-77.

[責任編輯、校對：東 艷]

Statistical Analysis on the Property Service Enterprise's Development Status in Xi'an

FANG Li

(Economic and Management Department, Shaanxi Vocational College of Police, Xi'an 710043, China)

As a sunrise industry, property management industry has a strong demand for talents, which can alleviate the current employment pressure. But with the improvement of science and technology, customers will have higher requirements on the property service quality and intelligent management. On the basis of the special property service products, we have carried out research of developing situation and have analyzed the problems of restricting the development of property service enterprises in Xi'an so as to formulate reasonable measures and meet the needs of customers to promote enterprise development.

property management; questionnaire; statistical analysis

2014-03-25

西安市統計局基金項目(XTYZ1201)

房麗(1978-)，女，陜西黃陵人，講師，從事經濟管理研究。

F719.9

A

1008-9233(2014)06-0046-04