房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險問題淺析

梅仁旺

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)具有高投入、高回報、高風險等特點。我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，對財務(wù)風險的認識膚淺，沒能認識到一個健康的財務(wù)管理體系能為企業(yè)的發(fā)展保駕護航。特別是在金融危機之后，國家采取了刺激經(jīng)濟發(fā)展的宏觀調(diào)控，結(jié)果卻導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的盲目發(fā)展，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫，使許多企業(yè)陷入財務(wù)危機。本文主要研究了當前房地產(chǎn)企業(yè)所存在的財務(wù)風險問題，在認識問題的基礎(chǔ)上，必須加強財務(wù)風險管理與防范，做好企業(yè)財務(wù)管理，提高企業(yè)競爭力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風險 財務(wù)風險防范房地產(chǎn)業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，起步比較晚，起步于20世紀80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€成長性很高的行業(yè)。同時房地產(chǎn)運營是一種高投入、高回報，同時也是高風險的投資活動。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)企業(yè)差距較大。不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在70%以上，有的甚至高達90%，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風險。房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，決定了企業(yè)必須投入大量的資金，獨特的經(jīng)營方式也決定了房地產(chǎn)企業(yè)有別于其他企業(yè)的財務(wù)風險特點。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的特點

（一）資產(chǎn)負債率偏高

研究報告顯示，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均高達75%以上，遠高于60%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資中，需要大量的資金參與運作， 在所謂的借貸到資金投資房地產(chǎn)就能賺錢的高回報利益驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)一旦有機會面臨項目時，就會盲目地、不合理地進行各種各樣的借債行為，可是忽略了從財務(wù)預(yù)算方面去考慮分析， 對開發(fā)的房地產(chǎn)項目沒從征地成本、資金運作、經(jīng)濟效益的回報率及稅收籌劃上作細致的財務(wù)預(yù)算，疏忽了成本控制，從而加大項目成本的投資風險，影響了經(jīng)濟效益， 使得房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負債率偏高這個問題。

（二）資本方式單一，資本組成結(jié)構(gòu)不當

這是指企業(yè)資本總額中自有資本和借人資本比例不恰當對收益產(chǎn)生負面影響而形成的財務(wù)風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般用自有資金拿地，用土地向銀行抵押借入資金進行房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)。當前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款，對銀行信貸依賴程度相當高，在這種情況下，一旦出現(xiàn)風險，所有風險都壓在銀行身上，對國民經(jīng)濟非常不利。因此，在房地產(chǎn)投資開發(fā)過程中，借人資本比例越大，資產(chǎn)負債率越高，財務(wù)杠桿利益越大，伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風險也越大。

（三）利率變動風險大

房地產(chǎn)企業(yè)在負債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率會發(fā)變化。經(jīng)濟發(fā)展過熱，股市房地產(chǎn)都異常火爆，政府為了進行宏觀調(diào)控，抑制通貨膨脹和經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，從2008年12月至今，央行一直上調(diào)存款準備金率，利率的增長進而增加公司的財務(wù)成本，而抵消了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期的經(jīng)濟效益，而貸款利率的上升導(dǎo)致房產(chǎn)市場的萎縮更是對房產(chǎn)市場帶來致命一擊，利率上調(diào)帶來的就是財務(wù)成本的增加，這已成為當前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財務(wù)風險之一。

（四）財務(wù)涉及面廣，管理難度較大

當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所反映的財務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)關(guān)系一般表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其投資者，政府稅務(wù)、審計等管理部門，債權(quán)人，債務(wù)人，企業(yè)職工及內(nèi)部各單位之間的經(jīng)濟關(guān)系。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟活動中會有大量的、頻繁的資金往來結(jié)算活動，所以涉及面比較廣，承擔的風險和責任也就相應(yīng)的大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的風險防范

（一）加強財務(wù)人員的教育，提高財務(wù)人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，一方面跟決策者的財務(wù)管理素質(zhì)有著至關(guān)重要的聯(lián)系，業(yè)務(wù)的好壞直接跟財務(wù)人員的素質(zhì)有著直接的關(guān)系，財務(wù)人員要提高自己的業(yè)務(wù)水平，還要學習工程管理、成本控制等房地產(chǎn)專業(yè)上的知識，增強企業(yè)財務(wù)人員為企業(yè)管理層提供防范和化解財務(wù)風險建議的能力，還要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度對高效率科學管理的客觀要求，改變過去重視樓盤銷售輕視財務(wù)管理的陳舊管理方式。

（二） 合理安排資金籌措渠道，降低融資風險和加強應(yīng)收賬款管理

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金投入大、回收期長、變現(xiàn)能力差是最主要的特點，這些特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風險，所以必須保證項目開發(fā)的后續(xù)資金投入，可是企業(yè)又過度依賴銀行貸款，如果資金鏈一斷裂，勢必對項目的開發(fā)產(chǎn)生嚴重影響，所以企業(yè)必須尋求多種融資方式，降低財務(wù)風險。

（三） 控制企業(yè)現(xiàn)金的流動，強化預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理應(yīng)建立以現(xiàn)金流預(yù)算為核心，以項目預(yù)算、財務(wù)預(yù)算、籌資預(yù)算為重點的全面預(yù)算管理體系。

（四） 做好項目的評估，合理控制工程成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用項目多，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、期間費用及稅金等。企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)規(guī)模、建設(shè)周期分區(qū)、分期開發(fā)，并選擇適合的成本歸集方法，設(shè)置具體的會計核算科目。

三、建立健全財務(wù)風險預(yù)警機制，加強財務(wù)風險的監(jiān)控

任何企業(yè)的經(jīng)營活動都會有風險，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，但是風險是可以避免的，從預(yù)知風險，認識風險，到避免風險，每個環(huán)節(jié)都必須做好，避免風險的發(fā)生。相比等到風險發(fā)生，再到處理風險，為時已晚。所以健全風險預(yù)警機制，加強財務(wù)風險監(jiān)控是必不可少的。

（一）財務(wù)信息收集、傳遞機制

好的財務(wù)預(yù)警分析系統(tǒng)必須建立在對大量資料統(tǒng)計分析的基礎(chǔ)之上。這些資料包括房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)數(shù)據(jù)和外部信息（例如政府的政策、競爭對手的相關(guān)信息等）、房產(chǎn)行業(yè)等相關(guān)數(shù)據(jù)，并形成一個資料系統(tǒng)。最為關(guān)鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷更新以確保信息的及時性、準確性和有效性。財務(wù)信息收集的對象主要是企業(yè)內(nèi)部財務(wù)信息和外部相關(guān)信息，而且數(shù)據(jù)資料系統(tǒng)可以通過信息的收集、剔出得到及時更新。

（二）財務(wù)預(yù)警分析的組織機構(gòu)

為使預(yù)警分析的功能得到正常充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全預(yù)警組織機構(gòu)。機構(gòu)成員應(yīng)該包括企業(yè)經(jīng)營者、企業(yè)內(nèi)部管理者，具有經(jīng)營管理知識和技術(shù)的管理人員組成，并聘請一定數(shù)量的企業(yè)外部管理咨詢專家。該機構(gòu)相對獨立于企業(yè)的組織體系，獨立展開工作，但不直接干涉企業(yè)經(jīng)營管理過程，只對企業(yè)最高管理層負責。

（三）財務(wù)風險分析機制

高效的風險分析機制是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。通過風險分析可以迅速排出對財務(wù)影響小的警情， 從而將主要精力放在有可能造成重大影響的警情上。預(yù)警分析一般有兩個要素：即預(yù)警指標和預(yù)警指標的臨界點。一旦評測指標超過臨界點，危機就會發(fā)生，應(yīng)急計劃要隨之啟動。在財務(wù)危機分析機制下，最為關(guān)鍵的就是預(yù)警指標的選擇和臨界點的確定。

（四）財務(wù)風險處理機制

財務(wù)風險分析清楚后，就應(yīng)立即制定相應(yīng)的預(yù)防、解決措施，減少風險帶來的損失。財務(wù)風險處理機制主要包括應(yīng)急措施、補救方法、改進方案。其中應(yīng)急措施主要是面對財務(wù)危機，應(yīng)該采用何種手段去規(guī)避，控制事態(tài)進一步惡化；補救方法主要是如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進方案主要是如何改進企業(yè)經(jīng)營管理中的薄弱環(huán)節(jié)， 杜絕和避免類似的財務(wù)危機再度發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，會面臨諸多問題，這些都將可能導(dǎo)致財務(wù)風險的發(fā)生， 尤其是對于我國目前金融體系不完善，房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要時刻警惕企業(yè)財務(wù)狀況陷入危機。現(xiàn)階段我國對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控的力度是前所未有的，在政策變化的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地會受到一定的影響。總之，企業(yè)要想在激烈的市場競爭中尋求立足點與發(fā)展之路，必須強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險管理，加強財務(wù)風險管理在企業(yè)經(jīng)營管理中的作用，以帶動房地產(chǎn)企業(yè)的全面科學管理。筆者認為通過實行資金全面控制、加強項目施工建設(shè)中的資金和成本控制、建立健全財務(wù)風險預(yù)警機制加強財務(wù)風險的監(jiān)控等，使得房地產(chǎn)企業(yè)建立較為完善的財務(wù)管理體系，有效降低企業(yè)運營中的風險，在提高財務(wù)控制能力的同時使得企業(yè)在同行業(yè)中更加具有競爭力。

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