投資下行 地產頹勢已定？

凡志喜

地產投資下行

2014年以來，房地產市場風聲鶴唳。1季度房地產投資增速由去年4季度19.9%大幅降至16.8%，其中3月單月增速降至14.2%。更值得關注的是地產投資的先行指標，3月房屋銷售面積大幅下行，單月增速已降至-7.5%，新開工面積單月增速僅為-21.9%。同時，房地產庫存狀況也明顯惡化。

有人分析稱地產景氣下行的核心因素是去年下半年以來個人按揭利率抬升和開發商融資受限。考慮到房地產銷售疲弱、市場前景惡化可能會迫使開發商進一步下調新開工和施工計劃，未來地產泡沫破滅的風險或顯著上升。

近日，渣打銀行發布研究報告預測，今年全年房地產投資將呈下降趨勢。在渣打銀行分析師看來，中國房地產業恐怕還將繼續低迷下去。

“未來幾個月的形勢將更加嚴峻。而2014年對于房地產行業而言，將是艱難的一年。”渣打銀行研究報告顯示，4月份樓市已經出現頹勢，住宅新開工面積同比下降18.1%，這將造成下半年投資增長放緩；4月份房屋成交量也同比下降了15.7%。

報告認為，當前房地產下行較前幾輪更加嚴重。開發商對現金流進一步收緊的抗壓程度、潛在購房者對開發商降價的反應、支持政策能否出臺等具有不確定性，樓市下行時間仍是未知數。

渣打預計，今年住宅地產投資增長約為13%，較去年的20%顯著下降，而房屋庫存狀況將繼續影響房價。

限購松綁 短期難挽頹勢

今年以來，已有銅陵、南寧、無錫、濱海、杭州蕭山、寧波等多個地區出臺了放松限購范圍、放松非戶籍資格審查以及購房落戶等政策。近期市場傳言天津可能成為直轄市中第一個直接放松限購的城市，據媒體報道，天津或將放開第三套住房限購，允許本地人在市內六區購買144平方米以上第三套住房或六區外購買90平方米以下第三套住房，而天津注冊企業的法人、非本地人則不限購。

與此同時，有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方。根據鏈家地產市場研究部統計，從二季度初開始，截至目前，地方政府出臺寬松調控政策的已有寧波、無錫、杭州蕭山、天津濱海、銅陵、鄭州、揚州等近10個城市。另外，天津、廣州南沙、佛山高明、常州和福建也都傳出過調控松動的傳聞。

但住建部政策研究中心研究員趙路興認為，對于地方來說，中央允許其自行調整，但也必須認識到，由于此次市場調整的自發性，不能因房地產調整影響地方財政便急于救市，進行強行干預。

趙路興表示，“限購松綁的深意在于，它有可能導致市場預期的改變，從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒有很大改善，限購松綁很難對市場有本質性的影響。所以，下一步，銀行的態度將成為樓市需要高度關注的風向標。”

鏈家地產市場研究部張旭也認為，短期內，限購政策不會全面取消，信貸環境較難有明顯改善，在這兩項關鍵政策的制約下，地方政府的微刺激政策或難有較好的效果。

CRIC研究中心數據顯示，5月上半月，天津、杭州、長沙、貴陽、南昌等地因政策扶持而出現需求釋放的現象。其中，天津新政策引發當地的樓市搶購潮，短時間內成交量暴增。從現階段來看，選擇“放松調控”的城市僅有個別市場有所好轉，更多的不但沒有起色，反而仍在大幅下滑。

分類調控或成未來新常態

在“分類調控”的宏觀政策思路下，市場的轉向讓很多地方政府開始探討并實施放松“限購”等調控政策的可能性，期待通過行政化的措施迅速改變房地產市場的頹勢，杭州從上漲設限到“下跌備案”的變化無疑是個縮影。

前期房價過快上漲等市場本身風險因素的積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔，成為本輪市場轉冷的誘因。在眾多業內人士看來，本次市場調整是近年來唯一一次不受政策影響而由市場供需變化產生的調整，其調整的深度和時間都會超過以往。

就在一年多以前，調控房地產的目標還是讓房價恢復到合理區間，然而當房價真的開始掉頭向下之時，地方政府卻無法“淡定”面對。許多開發企業借助低價入市，快銷庫存的方式斷臂求生。

在供求關系這一基本市場規律的作用下，本輪房地產市場的變化其實已經不會再以個別地方的政府意志為轉移。尤其是“分類調控”的政策指向，重點仍在鼓勵自住型商品住房和首套房市場，而貨幣政策也在市場整體走低的情況下保持著穩定性，以上種種，使得地方政府的“松綁”作用顯得十分無力。

從根本上講，貨幣是一個國家最基礎的信用，如果對貨幣的購買對象給予過多限制，是對貨幣的不尊重。值得期許的是，中國樓市調控正在悄然轉向，過去十年關于樓市調控的文件政府足足下發了179份，而在過去一年中，一份都沒有，今年以來的樓市調整完全發生于市場，這是一個不同尋常的信號。事實上，本屆政府對待樓市調控的態度，在2014年3月公布的《政府工作報告》已有體現，就是“分類調控”。

可以預見的是，全面限購已經不合時宜，分類調控將成為未來樓市調控的新常態，并逐步讓位于全面的市場調控。endprint