房地產財務成本管理措施探討

陸瀟灝

【摘 要】作為房地產綜合管理中的重要組成部分，財務成本管理的好壞將直接關系到房地產經營發展的穩定。然而由于部分房地產企業對財務成本管理重視不足造成資金管理、成本管理等出現很多問題，對房地產行業的健康發展產生了諸多不利影響。本文首先介紹了財務成本管理對于房地產發展的意義，然后具體分析了財務成本管理中出現的問題，并提出了有效改進措施，以期能為房地產財務成本管理者們提供一些參考。

【關鍵詞】房地產；財務成本管理；措施

近年來，我國房地產行業迅速發展。由于房地產行業的關聯性較高，其良好經營發展狀態不僅直接影響著當地經濟的發展，同時也關系著金融行業、公用事業、建筑產業鏈的穩定運行以及消費者和投資者的自身利益。所以促進房地產行業的穩定發展具有重要作用。然而作為房地產行業經濟管理的一個關鍵內容—，財務成本管理，由于受不利因素的影響會出現不同程度的問題和弊端，給房地產行業的發展造成非常嚴重的威脅。因此，加強有關房地產財務成本管理措施的探討，對于加強企業資金、成本管理、提高企業經濟效益具有重要的理論和現實意義。

一、財務成本管理對于房地產發展的意義

一方面由于房地產經營業務的復雜性和其資金的高密集性，使得房地產行業資金需求量相對較大，負債率較高。而良好的財務成本管理可以有效協調和平衡房地產的收入和支出狀況，以不斷保證企業長時間資金積累和可持續發展的需要。在當今房地產行業競爭如此激烈的狀況下，房地產行業要想提高市場競爭力、增強企業抵御外部經濟政策和經濟環境波動影響的能力，就必須加強對傳統財務成本管理模式的改革，針對性和綜合性地分析財務成本管理中出現的問題，不斷采取有效措施和手段克服和突破經濟管理中的瓶頸，建立完善的成本動態管理體系。另一方面，良好的財務成本管理可以有效提高企業的內部發展動力。財務成本管理體系的完善，可以不斷增強企業整體的經營管理能力和水平。財務成本管理是一項包含多項指標的綜合性管理手段，企業部門如果能夠充分利用其綜合性管理的特點，便能夠有效提高企業的技術管理、質量管理、物資管理和生產管理水平。

二、目前財務成本管理中出現的問題

房地產財務成本管理的內容主要有資金投放運用管理、資金籌集管理、利潤分配管理、開發成本管理、稅務和籌劃管理等。目前財務成本管理中出現的問題有：

1.工程預算和決算存在問題

目前部分房地產企業工程預算和決算更新速度相對較慢，傳統的換算法則已經不能提供準確和真實的工程預算和決算，且其復雜重復的計算程序和工作嚴重影響了工程的效率和進度。同時部分房地產企業對工程項目的綜合管理缺乏相應的控制和管理能力，建設、施工、設計部門之間不能進行及時的信息溝通和配合，這會引起工程項目不能進行全面統籌下的建設實施。如果實際的決算不能進行及時的更新，便失去了應有的準且行和真實性，這會給企業資金狀況帶來嚴重威脅。另外，有些企業也可能會在政府項目的預算和決算過程中進行不同程度的造假，偽造預算和決算結果以謀取私人利益。

2.缺乏健全的財務管理體系

部分房地產企業財務管理中缺乏相應的財務管理體系或者傳統的財務管理體系已經與現在的行業發展狀況不適應，這對企業財務管理有關措施和方法的執行造成了不利影響。[2]不健全的財務管理體系會造成企業內部員工職位權責分配不合理，各部門財務管理職責不明確，如此會引起獎懲措施混亂和滯后，嚴重影響了員工的工作積極性和滿意度，對于企業整體效率和競爭力的提高產生了不利影響。另外部分企業依然采用傳統的財務成本管理方法，財務成本核算僅僅以財務決策報告作為主要依據，對于核算中出現的問題不能及時發現并采取有效措施進行改善，嚴重缺乏控制性和預測性。還有部分企業財務成本管理粗放或財務管理僅僅流于形式，不利于財務成本管理應有作用的充分發揮。

3.財務成本管理不全面

房地產企業成本費用包含營銷費用、前期費用、土地成本、工程成本、財務費用、管理費用等費用，其經營業務具有較大的復雜性，所以財務成本管理工作應當盡量做到全面性。如今部分企業在成本控制的諸多方面缺乏全方位的監督管理，如在財務費用的控制過程中，相關的項目費用沒有及時確定相應的規范和制度，企業資金花費盲目，流動資金時而寬松時而緊縮，沒有提高對節省成本的重視，或在工程成本的控制方面嚴重忽視投資決策和設計階段的成本控制，僅僅在工程施工階段加強成本管理，不同階段間的成本管理不能夠相互銜接，沒有相應的全過程、全要素成本管理措施和方案。

4.缺乏財務成本管理方法和意識

大量房地產企業都缺乏相應的財務成本管理的科學方法，不能及時獲得準確可靠的財務和成本信息。部分房地產財務管理部門成本管理意識相對薄弱，對財務成本管理的作用和地位認識不足，只重視建設前項目的設計成本或后期的銷售成本，而忽視投資后項目建設和經營管理的成本，對于成本計劃只當做書面指導，而不是按照預定計劃實際操作，沒有將其作為財務成本管理的科學性規范。

三、改善房地產財務成本管理的措施

1.建立并完善預算和決算體系

要對項目工程的預決算管理進行不斷地改進，提高對與工程細節相關經濟指標的預測水平，盡可能保證恰當的工程預算、估算與實際工程的差異能控制在合理的差異范圍內。工程驗收過程中要加強同原有設計方案的分析對比，對于實際造價中與工程預算差別較大的部分要有相關變動的資料文件或實施階段開發商、建設單位、監理單位一致認可的相關情況說明，以避免造假違法行為的發生；要不斷提高工程預算和決算人員綜合素質和專業技能，注重專業知識的適時進修和學習，以逐漸提高工程預決算的質量。另外要建立相應的投資中心、成本中心兩個責任中心，以此完善企業精細化成本管理控制系統，同時要加強周進度和月進度掌控，年度進行總評，根據各階段相關責任中心的實際業績和預算指標差異進行獎懲。

2.完善財務成本管理體系

財務成本管理體系的完善需要企業內部的財務、工程、人力資源等各部門的協作配合才能完成。各部門應對成本預測、成本控制、成本分析、成本考核幾個方面形成獨立的計劃文書并由財務部門進行匯總和過程監督。而財務部門則除成本管理外還要兼顧資金在投資、融資、使用等過程中的管理，費用的控制要有合理的責權配置；要將會計財務數據歸集后按各部門的成本預算進行分類并及時交由各部分進行分析和反饋，以實現財務成本管理職能延伸到各部門；此外，建立相應的成本管理核算系統，按照會計規則和核算程序制定完善的會計報告系統，以支持經營決策。另外，要加強相應的獎懲制度的建立，不斷提高成本管理的水平和效率。

3.實現財務成本全方位管理，加強重點環節成本控制，提高管理意識。

財務成本管理工作是涉及到多方面費用和成本的系統性管理工作，因此應當實現方法、內容和對象的全方位管理，從宏觀角度把握服務成本、產權成本、環境成本、人力資源成本的管理；在滿足企業成本控制的各項要求基礎上加強有關開發設計、工程建設、后期經營管理的成本預測和規劃，提高資金集中管理水平，實現資源合理有效配置。以項目決策為例，我們要根據擬建項目的報酬率、利潤率、銷售利潤率、資產負債率等財務指標進行項目計劃書的編制；加強有關投資方案、融資和稅務籌劃，并在立項階段加強組織籌劃，完成對項目籌建階段的成本規劃。在項目實施階段建安成本、配套成本、財務費用都是需要重點控制的成本環節。此外，企業決策層也要不斷提高財務成本管理意識，將財務成本管理作為各項經濟管理中的一項重要工作進行開展，不斷健全財務管理體系和完善財務制度建設，以促進財務成本管理作用的有效發揮。

四、結束語

財務成本管理工作的好壞將直接關系到房地產企業整體經濟管理的質量。因此，財務人員和管理人員應當不斷加強有關措施和手段的運用以解決財務成本管理中出現的問題，建立健全相關財務成本管理體系，不斷拓展財務成本管理新方法，從而逐漸提高企業財務成本管理質量和水平。

參考文獻：

[1]王克群.房地產調控的難點誤區及對策[J].四川行政學院學報. 2011，06（10）：61-62

[2]宋志華.關于完善中小房地產企業財務管理體系的探討[J].中國外資. 2011，13（14）：74-75

[3]袁斌.新形勢下我國房地產財務管理現狀及對策分析[J].現代商貿工業. 2010，05（35）：57-58

[4]周愛霞.后金融危機時代房地產企業財務管理的思考[J].中國商界（下半月）. 2010，12（29）：62-63