中國房地產的前世今生

房地產如今是風聲鶴唳，成為全社會的敏感話題，房地產崩盤論也開始甚囂塵上，政府救市之心迫切，關系千家萬戶的房地產的前世今生又是如何呢？

房地產的前世

中國的房地產，不但有了“城市化”之說，本屆政府還對未來城鎮化建設做了長遠規劃。但是，風風火火發展起來的中國房地產的前十年，卻似乎是“有意無意”間發展起來的。在房地產發展初期，國家沒有采取針對性的規劃措施，更沒有建立“市場化的制度”，就連個像樣的統計制度都沒有，更別提拿出令人信服的統計數據了。因而可以說，中國房地產的前十年，基本就是“摸著石頭過河”。

在前十年的中期以后，即福利式房產逐漸被市場化代替以后，首先看到這一行業發展前景的是政府、銀行，繼而是趨利而來的開發商。即使是當地的居委會都開始建起了小產權房，可以說，中國的房地產用“風起云涌”來形容一點都不為過。當人們對買房達到一種瘋狂的程度時，政府和開發商以及銀行三家聯合坐莊，完完整整地控制了中國的房價。加上趨利的外資，更是每月以大量的熱錢流入，造成了中國央行為對沖熱錢不得不反復提高銀行準備金率，中國的銀行準備金率是目前世界上最高的，也是世界紀錄的保持者。地方政府里最受關注的部門恐怕就是住建部門了，因為土地出讓金成為地方政府的主要財政收入來源。據有關媒體統計，2001—2014年前4月，全國平均土地出讓金收入已經超過1萬億元人民幣。并且在2011年，土地出讓金收入已經占到了地方政府財政收入的60%，業界稱之為“土地財政”。

目前，土地收入已經成為地方政府的主要來源，而由于全國的主要投資都集中于房地產業，中國的制造業連續17個季度出現萎縮，至今中國的制造業也沒有好轉的跡象。地方政府顯然是把主要精力集中到了房地產，而對制造業投入的精力十分有限。在中央嚴令壓縮過剩產能數年后，實際情況是，鋼鐵、水泥、電解鋁、玻璃、船舶等行業的產能利用率數年來一直維持在72%左右，這一數字顯著低于國際平均水平。這說明中國的房地產業已經成為地方政府的寵兒，而制造業則備受冷落。

政府、銀行、開發商為既得利益者，房價的瘋狂讓他們天天偷著樂，也培養了中國成千上萬的富豪。購房者成為買單人，那些在2010年之前投機買房者大賺了一筆。這一現象跟股票買賣差不多，笑到最后的永遠是那些上市公司以及坐莊者，而不是跟風炒作者。

在這十年里，一直對房價上漲持反對意見者，除了購房者就是一些諸如空頭司令謝國忠等，但政府、銀行、開發商們卻在拼命地建房。政府在2009年起的4萬億元投資中，積累了大量債務，而銀行一貫賺錢的房貸業務開始因為2013年“6·20”事件而資金持續吃緊。當今年2月興業銀行第一個暫停開發貸以后，一股停貸風刮遍了大江南北的所有大中小銀行。至今年4月，據有關媒體調查統計，全國22個主要城市，90%的銀行已經上浮了首套房貸款利率，普遍利率上浮水平在5%～10%，而且有6個城市對二套房房貸利率也做了調整。盡管在今年5月，央行以及銀監會聯合召集銀行負責人開會，要求不要停止房貸以及不要提高房貸利率，但行政色彩濃厚的央行和銀監會被商業銀行給“耍”了，這表明行政執法已經遭到唾棄。

中國的房地產從興盛到目前的嚴重分歧，說明了兩個問題：

1.行政調控已經不適應市場。

地方政府在房價扶搖直上的年代，擁有絕對的話語權，但在市場化呼聲越來越高的當下，開始受到質疑。現在房價開始動搖了，一些習慣靠房地產支撐財政收入的地方政府開始慌了神，亂了陣腳，已經“情不自禁”地制定了救市措施，救市措施也五花八門，但可以肯定地說，都是沒有用的。不尊重價格規律必將被價格規律打得頭破血流，允許房價上漲，就得允許房價下跌。如果政府在此時投入血本去鞏固房價，到最后只有破產一條路。

2.經濟不能憑一枝獨秀來維持，百花滿園才是春。

中國的地方政府在前十年里，沒有把主要精力放到“奄奄一息”的制造業上，幾乎所有的精力都集中到了房地產行業。這是一種典型的“短期思維”，真正長久的則是制造業以及與之配套的服務業。一座城市離開了制造業和服務業，就如沒有了靈魂的軀殼，是不會有生機的。鬼城之所以被詬病，是因為那里沒有可以務工的企業，這是第一位的。有了可以務工的企業，就可以建立配套的諸如醫療、教育、娛樂、文化，等等其他服務業，就會有各種各樣的人來經營這些業務。房子建得再好，如果沒有制造業和服務業，就沒有居住價值，這是城市化后帶來的新的價值觀。但是，地方政府往往都注重短期利益，而對能夠活躍城市的制造業和服務業，則采取各種各樣的收費措施來排擠打壓，而不是扶持。

房地產的今生

從對房地產的爭論中，似乎有幾種傾向：

1.政府傾向于征收房產稅。從房產稅試點到現在已經有四年多了，中央政府換屆后，既沒有明確說要征收，也沒有說不征收。但地方政府則躍躍欲試，所以說地方政府的這種沖動心態，是完全建立在擴大財政收入上，而不是研究征收房產稅后帶來的嚴重后果該如何防范上。日本的前車之鑒就是在最熱絡的日本房地產時期過重地征收了房產稅，因為政府可以得到很大的收益，但緊接著的是日本失去了20年，仍然沒有走出衰退的陰影。長期經濟通縮使政府收到的利益早已蕩然無存。

2.希望房地產價格崩盤。這種心態顯然屬于那些購房者，連續十年保持上漲，已經讓這部分人群“恨之入骨”了。這種心情可以理解，但真的房價崩盤了，你還買得起房子嗎？恐怕與房地產配套的行業都要破產了，收入也變成0了，如何買房？再便宜也買不起了。除非是那些處在沒有衰退的行業中的人，以及那些富豪們。

3.希望房價繼續上漲。持這種心態的人，除了政府、銀行和開發商們外，還有一些業主，當開發商們“降價甩賣”時，那些業主們總是利用一些愚蠢的做法，要么打砸售樓處，要么堵售樓處。但這樣做對房價調整也毫無用處。地方政府則利用手中的權力，限制開發商降價銷售，這種反價格規律的行為，與房價上漲時購房者的謾罵聲如出一轍，所不同的是，房價上漲時，購房者心急如焚，現在是政府、銀行、開發商以及業主們心急如焚了，這或者就叫做風水輪流轉吧。

4.警惕運用利率調控。央行自去年“6·20”事件后，一直沒有如商業銀行預期的那樣向市場大量注水，國家在新一屆政府的授意下，保持了真正意義上的貨幣穩健。其次，在房價上漲過程中，起主要作用的是銀行放款，包括向購房者的房貸以及向開發商提供的投資貸款，以及首付比率、首套房利率等是一些關鍵要素。購房者再怎么罵房地產開發商，再怎么罵銀行，再怎么罵地方政府，都起不了作用。但是如果銀行主動動搖上述幾個要素之一，則應警惕房價可能真正動搖。國X條式調控十年出了十次以上了吧，但一次也沒有動用過諸如利率等，說明是在敷衍群眾情緒。但今年2月興業銀行率先暫停房貸，則實實在在地拉開了房價調整大幕。作為判斷價格即將衰退的一種依據，則是在截止到去年底，已經保持了7個季度的上漲，且上漲幅度比較陡峭，這往往是價格下跌前的基本征兆，即要下跌先讓其瘋狂。

按照自然規律，價格在一、二、三、四線城市會有所不同，但都不至于崩盤，不過價格調整幅度卻并不一定小。但是如果有外力干預，這種變化就大得多，比如說，央行采取提高基準利率，則有可能真的出現崩盤。同時，如果采取一些征收房產稅的辦法，則可能溫和調整。一線城市由于“地緣政治”影響，調整幅度相對會弱一些，但仍然可能調整到總漲幅的38.2%或37.5%，調整時間的長短與地方政府的逆向救市措施有關，這些逆向調整措施只會延緩價格下跌時間，但不會影響價格下跌幅度。二線城市的“地緣政治”因素較一線城市稍弱，因而下跌幅度稍大，50%或62%是其調整目標。三四線城市調整幅度可能較大，因為這些城市的吸引力較弱，62%～75%的調整幅度是可能的。最有可能發生崩盤的條件是提高基準利率征收房產稅。這種組合拳一旦打出，中國經濟都有可能崩盤。

從國務院總理八次召開常務會議討論穩增長來看，“微刺激”可能是常態。中央會采取市場化的手法來調控，但也會有保有壓，目前是調查摸底數據階段。而房價動搖后，房產去庫存化成為今后幾年的主要努力方向，但從更長期看，房地產仍然有較好的表現機會，但絕不是瘋狂，而是回歸理性。從中央對經濟的改革趨向看，“鋤強扶弱”式調控或改革是一種方向，即相對弱化房地產，同時強化制造業和服務業，讓中國經濟均衡發展。（本文作者陳維君系職業投資人、和訊評論財經專欄作者，有著二十年的股票和期貨投資經驗）（編輯/可敬）