澳洲商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇在即

陳奕沖

境外投資者需求強勁 境內(nèi)消費者信心恢復(fù)

澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)存在潛在的廣泛需求，而這些需求會轉(zhuǎn)而形成拉動經(jīng)濟增長的重要推動力，實現(xiàn)良性循環(huán)。

在2013年年底，曾有澳大利亞房地產(chǎn)機構(gòu)做出謹慎預(yù)測稱，在近年來澳大利亞宏觀經(jīng)濟增長放緩、后勁乏力的大背景下，澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場很難一枝獨秀，其整體發(fā)展很難實現(xiàn)高速增長，其增速將轉(zhuǎn)而以平穩(wěn)為主，甚至可能伴隨小幅衰退。

然而與此同時，境外投資者開始在澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場上扮演起重要角色。近年來，外國投資者對于澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情有增無減，其投資規(guī)模一直呈上升趨勢，且有繼續(xù)走高的可能。

此外，在經(jīng)歷了今年長達6個月疲軟的表現(xiàn)后，近期澳大利亞境內(nèi)投資者對于商業(yè)地產(chǎn)的信心，亦開始走高。這些因素，或能幫助澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場實現(xiàn)新一輪增長。

澳專家：澳洲商業(yè)地產(chǎn)潛在需求大

澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)投資和管理領(lǐng)域的資深專家，必思勝集團（Precision Group）首席執(zhí)行官兼常務(wù)董事白尚恩（Shaun Bonett）認為，澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)存在潛在的廣泛需求，而這些需求會轉(zhuǎn)而形成拉動經(jīng)濟增長的重要推動力，實現(xiàn)良性循環(huán)。

白尚恩在接受采訪時表示，盡管自2008年金融危機以來，世界經(jīng)濟遭受了各種各樣的打擊，但澳大利亞一直保持著穩(wěn)定的經(jīng)濟增長，以實際行動向投資者們證明了自己是可以信賴的理想投資地點。

白尚恩指出，澳大利亞的地理位置非常特殊，與亞洲主要國家，如中國、日本、韓國及菲律賓都有著廣泛的貿(mào)易往來以及合作；同時，在文化上，它與其他西方國家有著千絲萬縷的聯(lián)系。這就使得澳大利亞在外國人眼中，是一個符合其商業(yè)利益或文化認同的投資地。

此外，澳大利亞健康、文明、休閑的生活方式，良好的自然環(huán)境，以及穩(wěn)健的金融體系，安全的投資與融資環(huán)境，都提高了其在投資者心中的地位。因此，白尚恩對澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇滿懷信心。

自1994年建立必思勝集團以來，白尚恩一直致力于零售和商業(yè)房產(chǎn)的投資、開發(fā)和管理。他曾被列入2007到2008年 “澳大利亞40歲及以下最富有的人”，目前是澳大利亞最富有的200人之一。過去20年中，必思勝集團運用長效策略，其產(chǎn)業(yè)分布于澳大利亞多個州和領(lǐng)地，在商業(yè)房產(chǎn)管理和大城市CBD商業(yè)地產(chǎn)投資方面頗有建樹。

新加坡投資者是最大境外買家，中國投資者第二

業(yè)內(nèi)人士對澳大利亞商業(yè)房地產(chǎn)市場前景的樂觀態(tài)度，也可以從數(shù)據(jù)上得到支持。僅就2014年度前兩個季度的市場情況來看，雖然澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場的表現(xiàn)比較疲軟，本地投資者對市場缺乏信心，多數(shù)以觀望為主，但境外投資者依舊表現(xiàn)出了高昂的熱情，頻頻出手，購買澳大利亞境內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)市場，交易數(shù)額屢創(chuàng)新高，成為為數(shù)不多的拉動消費者信心的重要力量。

此前，澳大利亞國家銀行曾于2014年6月30日發(fā)布了第二季度的商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查。該調(diào)查顯示，投資者對于該市場的信心指數(shù)由-3跌至-6，低于商業(yè)信心指數(shù)的平均水平。市場對于其下屬的旅店、辦公樓、工業(yè)用地，以及零售業(yè)用地四大主要行業(yè)均不持樂觀態(tài)度。

該調(diào)查稱，對于租地的使用率、政府監(jiān)管、財政赤字以及消費者信心的擔(dān)憂，是造成投資者看空澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的重要原因。

但這不意味著公眾對于澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)市場完全失去信心。實際上，對于該市場未來兩年內(nèi)實現(xiàn)資本回報率增長一事，大多數(shù)接受調(diào)查的投資者持樂觀態(tài)度。

該調(diào)查給出的解釋是，盡管現(xiàn)在諸如寫字樓等商業(yè)用地存在空置問題，但投資者相信這是用人企業(yè)做出經(jīng)營調(diào)整所必須經(jīng)歷的過程。投資者認為，通過辦公地點的兼并以及人員的調(diào)整，企業(yè)可以實現(xiàn)成本的高效管理，這段陣痛期之后的投資回報率，還是值得期待的。

而來自《悉尼先驅(qū)晨報》的分析，加強了投資者對未來的預(yù)期。該報專欄文章稱，在過去的3個月里（今年6—9月），來自境外投資者的購房需求強勁，其在辦公樓、零售業(yè)用地以及工業(yè)用地等領(lǐng)域內(nèi)頻頻出手，推動了市場的銷售增長，交易額竟超過了100億澳元。較今年第二季度的91億澳元交易額上漲了18%，并占據(jù)了超過五成的交易數(shù)量。其中墨爾本的商業(yè)地產(chǎn)市場更是早在第一季度就實現(xiàn)了55%的增長，較去年同期水平翻了一番。

文章稱，境外買家中，新加坡投資者是最大的買主，交易額高達28億澳元，其次是來自中國的投資者，為5.8億澳元。

而澳大利亞中央銀行——澳大利亞儲備銀行亦于近期發(fā)布一項報告稱，早在20世紀(jì)80年代，境外投資者就開始購買澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)了，且逐年走高。截至目前，有接近四分之一的商業(yè)地產(chǎn)掌握在境外投資者的手里，這種購買行為在今年上半年達到了一個高峰，購買額占總銷售量的近40%，接近2013年的全年水平。

該報告還稱，境外投資者對于辦公樓情有獨鐘，其購買建筑中有三分之一為辦公用地。此外，悉尼所在的新南威爾士州是最受投資者青睞的地方，東北部的昆士蘭州布里斯班市緊隨其后。

而在最令投資者關(guān)心的回報率問題上，澳大利亞媒體“房地產(chǎn)觀察”給出了2013年度商業(yè)地產(chǎn)投資回報率，為9.10%。該數(shù)據(jù)為綜合零售業(yè)用地（8.8%）、寫字樓（9.4%）、工業(yè)園區(qū)（9.3%）、旅館（6.3%）以及醫(yī)療中心（11.6%）5項數(shù)據(jù)后所反映的平均水平。

澳大利亞澳新銀行亦對此做了分析，并得出了積極的結(jié)論。其在最新發(fā)布的一項報告中稱，來自境外的強勢需求以及境內(nèi)逐漸復(fù)蘇的消費者信心，是使商業(yè)地產(chǎn)市場走出衰退的主要驅(qū)動力量。考慮到目前澳大利亞民用住宅市場仍舊非常火爆，預(yù)示著將有更多的人來此學(xué)習(xí)、工作與生活，拉動消費，提振需求，商業(yè)地產(chǎn)的未來勢必大有可為。