淺論房屋租賃糾紛處理

摘 要：介紹了房屋租賃糾紛的類型、糾紛處理的依據、解決租賃糾紛途徑和如何有效防范或減少租賃糾紛。

關鍵詞：房屋；租賃；糾紛；處理

中圖分類號：D922.181 文獻標識碼：A 文章編號：2095-6835（2014）14-0126-02

近年來，隨著房屋租賃市場的快速發展，租賃方面的糾紛也逐漸增多，不少糾紛涉及面廣，法律關系復雜，不僅加大了行政機關和司法部門的工作量，還嚴重地威脅到當事人的權益。因此，在處理房屋租賃糾紛時，應當遵循“盡量預防，協調處理”的原則，爭取高效、和平、友好地解決問題。同時，相關部門要加強合作與配合，從不同方面履行好各自的職責，減少租賃糾紛的發生。

1 房屋租賃糾紛的類型

根據多年工作經驗，筆者認為，目前房屋租賃糾紛主要有以下幾種。

1.1 承租人不履行租賃合同，拖欠租金

租賃房屋用于生產、經營的，一旦承租人經營狀況不佳，很容易發生拖欠租金的租賃糾紛。交納租金是承租人的法定義務，如果以經營虧損為由拒交租金，法律是不予支持的，承租人將會承擔相應的法律責任。

1.2 承租人擅自改變房屋用途或結構

未經有關部門批準，承租人擅自改變租賃房屋用途或拆、改房屋結構而引發的糾紛。如果未經業主同意或有關部門審批，承租人擅自改變房屋用途，比如將住宅轉為商業用途，或者未經出租人同意，承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或擴建而引起的糾紛。出租房屋用途確定后，承租人只能按照合同約定的用途使用，需要改變用途時，要經過出租人同意，并經有關部門批準。

1.3 合同不規范，雙方權利、義務不明

未簽訂書面合同或合同不規范，雙方的權利、義務約定不明確而引發的租賃糾紛。由于租賃雙方缺乏法律意識，未參照《房屋租賃合同范本》簽訂租賃合同，導致合同內容不全、約定不明，進而引發租賃糾紛。

1.4 其他方面的糾紛

比如因承租人未經出租人同意，擅自將房屋轉租；因租賃合同未登記備案，致使承租人不能對抗善意第三人的糾紛。

2 房屋租賃糾紛處理的依據

房屋租賃糾紛處理的依據主要是指有處理租賃糾紛權的有關部門在處理房屋糾紛時所使用的有關法律法規、政策規范。房屋租賃糾紛處理的依據主要包括以下幾方面。

2.1 房屋租賃合同

房屋租賃合同包括租賃標的物、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修、違約再作解決爭議的方式等內容，是體現房屋租賃各方當事人權利、義務的基本依據。

2.2 法律、行政法規、規章

《中華人民共和國合同法》第十三章、《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章、《城市私有房屋管理條例》第四章、《城市房屋拆遷管理條例》《城市房屋租賃管理辦法》《城市危險房屋管理規定》等。

2.3 地方性法規

地方性法規是地方行政機關進行行政管理的主要依據。隨著房屋租賃市場的發展，各地根據本地區的實際情況作出了相關規定。

2.4 司法解釋

在《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中，對房屋租賃中關于承租人裝修、裝飾，將租賃房屋轉租，承租人的優先購買權等作出了明確的規定。

3 解決房屋租賃糾紛的途徑

3.1 通過協商解決房屋租賃糾紛

當租賃糾紛發生后，雙方當事人應本著互諒互讓的態度和實事求是的精神就有關糾紛進行磋商或談判，自行達成解決糾紛的協議。在協議的過程中，要求當事人既要據理力爭，又要適當退讓，最終達成共識，確定雙方合理的利益界限。這種方式是最可行的一種解決方式，但應在運用過程中注意其合法性和自愿性。

3.2 通過調解解決房屋租賃糾紛

當租賃雙方當事人通過協商不能解決糾紛時，其中一方可申請人民調解委員會或其他第三方進行協調。調解委員會以國家有關法律、法規和社會公告為依據，通過勸導、協調，使房屋租賃糾紛雙方當事人在互諒互讓的基礎上自愿進行協商，或者通過協商自愿達成協議，最終解決房屋租賃糾紛。但是調解結束之后，如果當事人一方不履行調解協議，另一方當事人無權請求人民法院強制執行。

3.3 通過行政調處解決房屋租賃糾紛

行政調處是指法定行政機關按照有關法律、法規的規定，對特定的房屋租賃糾紛先行調解和處理的糾紛解決方式。這種方式具有專業性、權威性，還具有效率高、成本低的優點。房屋租賃糾紛的行政調處決定是由房屋所在地的房地產行政主管部門做出的，當事人雙方或其中一方不服從該決定的，可以向上一級房地產行政主管部門申請行政復議。

3.4 通過向人民法院起訴解決房屋租賃糾紛

在租賃糾紛發生后，一方當事人可以向人民法院提出訴訟。民事訴訟是解決房屋租賃糾紛的司法手段，它具有強制性和最終性。它與行政調處等手段的不同之處在于無需雙方當事人出于自愿，只要一方當事人提起訴訟，另一方當事人只能被動參加訴訟，由人民法院作出裁決，雙方當事人都要服從并履行訴訟結果。如果一方當事人不履行，那么另一方當事人可以申請人民法院強制執行。

4 減少租賃糾紛的幾點建議

4.1 及時辦理租賃合同備案登記

在簽訂租賃合同后，應當及時到房地產管理部門辦理登記備案手續，領取《房屋租賃證》，未經登記備案的租賃合同不受法律保護。辦理登記備案可以保證租賃雙方的合法關系，保護租賃雙方的合法權益，減少租賃糾紛，同時，也為以后出現糾紛提供解決的依據。

4.2 防止中介機構非法欺騙承租人

目前，房屋租賃中介市場混亂，擾亂了正常的市場秩序，所以，當事人在辦理相關業務時應當謹慎。在與中介公司簽訂合同時，要看清合同的內容，對自己不利的內容可跟中介公司協商變更或去除。在支付有關費用時，要索取正式收據作為憑證。

4.3 合同內容全面，權利、義務明確

在簽訂租賃合同時，合同內容盡量要全面，權利和義務的約定要明確。出租人和承租人要簽訂書面租賃合同，盡量使用或參照租賃合同示范文本，合同中要有約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任、轉租、爭議解決辦法、違約責任等內容，要將所有內容都涵蓋在內，做到有備無患，避免發生租賃糾紛。

參考文獻

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作者簡介：張金珍（1980—），女，山西省平遙縣人，房地產經濟師，自修大學本科，主要從事房地產交易和發證工作。

〔編輯：白潔〕

Abstract： Depending on the type of housing tenancy disputes， disputes to resolve lease disputes ways and how to effectively prevent or reduce the lease dispute.

Key words： housing； leasing； disputes； treatment